榮觀房產網1. 房地產開發必須經過什么審批,有哪些要求
房地產開發審批的主要流程 一個完整的房地產項目從開始到竣工，大致可以分以下三大部分。
第一部分 房地產開發公司的準備工作在報行*機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。 第二部分 行*審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行*許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。 3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。 二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項： 1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。 3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。 5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。 2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。 4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。 6、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。 8、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。 四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。 3、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。 五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建 房地產開發筑工程施工許可證》。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。 2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預售方案。
預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。 七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財*部門對建設項目應繳納的行*事業性收費和基金進行核實驗收。 3、規劃部門、市*部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。
規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。 4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。 2、開發商應提交材料： （1）申請書； （2）企業營業執照； （3）用地證明文件或者土地使用權證； （4）建設用地規劃許可證； （5）建設工程規劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據有關規定應當提交的其他文件。
以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。
所需要的費用，由于。
2. 房地產開發資質的審核時間需要都少時間
房地產開發資質的審核時間，各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天。
房地產開發企業資質分為一、二、三、四級資質和暫定資質。其中一級資質由建設部審批，二級及以下資質由省、自治區、直轄市人民*府房地產行*主管部門審批。
一、行*許可依據
1、《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十九條；
2、《城市房地產開發經營管理條例》（**令第248號）；
二、行*許可條件
根據《房地產開發企業資質管理規定》（建設部令第77號），和《陜西省房地產開發企業資質管理辦法》（陜建房〔2000〕118號），房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。
各資質等級企業的條件如下：
（一）一級資質：
1.注冊資本不低于5000萬元；
2.從事房地產開發經營5年以上；
3.近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4.連續5年建筑工程質量合格率達100%;
5.上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；
7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
8.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
9.未發生過重大工程質量事故。
（二）二級資質：
1.注冊資本不低于2000萬元；
2.從事房地產開發經營3年以上；
3.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4.連續3年建筑工程質量合格率達100%;
5.上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；
7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
8.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
9.未發生過重大工程質量事故。
（三）三級資質：
1.注冊資本不低于800萬元；
2.從事房地產開發經營2年以上；
3.房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4.連續2年建筑工程質量合格率達100%;
5.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；
6.工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱；
7.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
8.未發生過重大工程質量事故。
（四）四級資質：
1.注冊資本不低于200萬元；
2.從事房地產開發經營1年以上；
3.已竣工的建筑工程質量合格率達100%;
4.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；
5.工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；
6.商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
7.未發生過重大工程質量事故。
3. 房地產審批手續流程
房地產項目前期主要流程 第1步：編制可行性研究報告，取得發改委“立項批復”。
第2步：取得國土局“用地預審意見”。第3步：取得環保局“環境評估審查意見”。
第4部：取得規劃局給發改委的“規劃意見函復”。第5步：取得規劃局給建委的“規劃意見函復”。
第6步：取得建委的“選址意見通知書”。第7步：取得發改委的“招投標方式通知書”。
第8步：委托招投標代理公司完成設計招投標，發出中標通知書，取得規劃局的“設計招投標備案回執”。第9步：取得規劃局的“規劃意見通知書（選址）”。
第10步：完成方案設計，取得規劃局的“設計方案審查意見”。第11步：完成初步設計及概預算編制，取得發改委的“初步設計及概預算審查意見”。
第12步：取得規劃局的“釘樁通知單”，委托測繪院釘樁，取得“釘樁成果通知書”。第13步：取得規劃局的“用地規劃許可證”。
第14步：取得建委的“征地計劃通知書”。第15步：取得國土局的“建設用地批準書”。
第16步：完成人防報批圖紙設計，取得人防辦的“人防設計審查意見” 第17步：完成消防報批圖紙設計，取得消防局的“消防設計審查意見” 第18步：完成園林報批圖紙設計，取得園林局的“園林設計審查意見” 第19步：委托編制交通影響評估報告，取得交通委的“交通審查意見” 第20步：委托勘察院進行地質勘探，取得“地質勘探報告” 第21步：取得建委的“年度施工計劃通知書”。第22步：設計院完成歸證報批圖紙設計，取得規劃局的“工程規劃許可證” 第23步：與原土地方完成安置補償工作，簽訂“安置補償協議” 第24步：完成水、電、氣、暖、信、路等市*供源方案設計，取得市*院的“市*源方案” 第25步：取得園林局的“樹木伐移許可證” 第26步：取得建委的“拆遷許可證”及“渣土消納許可證” 第27步：取得國土局的“國有土地劃撥決定書” 第28步：取得國土局的“國有土地使用證” 第29步：設計院完成全套施工圖設計，取得審查機構的“施工圖審查合格書” 第30步：完成監理招投標手續，取得建委“中標監理公司及監理合同備案回執”。
第31步：完成施工招投標手續，取得建委“中標施工單位及施工合同備案回執”。第32步：委托拆遷公司完成現場三通一平。
第33步：建委踏勘現場，取得“現場勘察合格通知書”。第34步：完成質量監督登記手續，取得“質監備案回執”。
第35步：完成安全監督登記手續，取得“安監備案回執”。第36步：完成節能監督登記手續，取得“節能備案回執”。
第37步：資金到位，取得銀行出具的“資金證明”。第38步：取得人防辦的“人防施工圖備案回執”。
第39步：取得建委的“施工許可證”。至此完成本項目所有*府部門審批手續，進入現場施工階段。
規劃部門的審批流程是：控規調整→規劃意見函復→規劃意見書→審查設計方案→用地規劃許可證→工程規劃許可證 房地產項期審批詳細流程 一、工程規劃許可證 工程規劃許可證是規劃審批的最后一道手續，拿到后即可到國土局辦理土地證，到建委辦理開工證，此證意義重大，為通常所說所的五證之首（五證為：工程規劃許可證，土地證，開工證，銷售證，房產證）；前期審批不出差錯，至此已無太大懸念，如果辦不下來，多半是之前某道手續有問題，出了后遺癥，或是*策突變，暫停審批。準備材料如下：1、申報人委托書；2、申報表；3、立項批復；4、年度施工計劃；5、規劃意見書；6、方案審查意見；7、用地預審意見；8、環保意見；9、用地規劃許可證；10、勘察設計中標通知書或登記表；11、報規證所需全套施工圖；12、檔案登記表；13、人防審查意見；14、消防審查意見；15、交通審查意見；16、其它。
二、用地規劃許可證 當用地是新征集體土地或占用別人的土地時，須辦理此證，自有用地建設項目不用辦。1、規劃意見書；2、立項批復；3、方案審查意見；4、用地預審意見；5、環保審查意見；6、釘樁成果通知單；7、選址意見通知書；8、與原土地簽訂的安置補償協議 三、方案審查、整套設計方案、日照測算 審查設計方案以前為規劃審批一項內容，后精簡審批環節時取消，取消后引起諸多問題，后又恢復，目前不屬行*許可事項，建設單位“自愿”請規劃局提供技術指導。
審查內容和標準主要是看方案是否在遵照規劃意見書的要求進行設計，同時是否又符合各項建筑設計規范，間距、遮擋、退線、日照、出入口、面積、高度、容積率、覆蓋率、綠化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。提交材料有：1、整套設計方案（包含：總平面圖，各層平立剖面圖，設計說明，效果圖等）；2、規劃意見書；3、立項批復；4、用地預審意見；5、日照測算；6、其它。
四、規劃意見書、“規劃意見書（條件）”、“規劃意見書（選址）” 規劃意見書是以前“規劃要點”和“規劃條件”兩步審批的二合一，分“規劃意見書（條件）”和“規劃意見書（選址）”二種，其中內容是對擬建建筑性質、位置、體量高度、面積大小等所有指標的約定和認可，自有用地項目下發“規劃意見書（條件）”，新征用地項目下發“規劃意見書（選址）”。申報“規劃意見書。
4. 房地產項目需要審批的流程及提交資料 越詳細越好~ 跪求~
建設項目審批流程
一、辦理建設項目選址意見書
辦理建設項目選址意見書項目單位需向市規劃局提交以下資料（兩份A4）:
1、選址申請：申請應說明本單位主要業務范圍，所屬主管部門，申請的理由，建設項目的名稱，性質（住宅，行*辦公，商業金融，文化娛樂，醫療衛生，工業廠房，市*公用設施等），建設規模，建設用地位置、面積，用地規劃性質（住宅，行*辦公，商業金融，文化娛樂，醫療衛生，工業廠房，市*公用設施）等；2、營業執照、法人資質、組織機構代碼證、法人身份證等；3、項目可行性研究報告（工業項目）；4、環評報告（工業報告）；5、土地使用證（舊城區）。
辦理《建設項目選址意見書》后，項目單位應辦理立項、1:500地形圖、測繪、平面規劃方案、進行項目設計等工作。
二、辦理建設用地規劃許可證
辦理建設用地規劃許可證項目單位需向市規劃局提交以下資料（兩份A4）:
1、定點申請（申請應該說明建設項目的名稱，項目批準文件號及主要內容，項目的方案設計、結構、層次、建筑面積、概算投資，定點具體位置等內容）；2、選址意見書（復印件）；3、項目立項批復；4、1:500地形圖；5、平面規劃圖（并附電子版）；6、方案審查報告（臨街項目）；7、項目方案圖、效果圖、亮化圖并附電子版（臨街項目）；8、注明聯系人、聯系電話。
三、辦理工程規劃許可證（副本）
辦理《建設用地規劃許可證》后，項目單位需提交以下資料（兩份A4），辦理《建設工程規劃許可證》（副本）。
1、修建申請（申請應說明項目的選址意見書編號及辦理時間。建設用地規劃許可證，項目批準文件號，及建設項目的設計單位，項目的規模、層次、結構、建筑面積、預算金額等主要內容）；2、選址意見書（復印件）；3、建設用地規劃許可證（復印件）；4、計委批復（復印件）；5、總平面設計圖；6、施工圖紙；7、土地使用證復印件（驗證原件）；8、注明聯系人、聯系電話。
四、招、投標
辦結"一書"、"兩證"后，項目單位到市建設局招標辦公室完善招、投標手續。
五、辦理施工許可證
辦結"一書"、"兩證"并完善招、投標手續后，項目單位需向市建設局工程科提交以下資料：
1、報建報告（項目單位）；2、工程項目立項批文（發改局）；3、建設項目選址意見書（規劃局）；4、建設用地規劃許可證（規劃局）；5、建設工程規劃許可證（規劃局）；6、銀行資信證明（開戶銀行）；7、工程建設項目報建表（建設局）；8、建設工程施工圖紙設計文件審查合格書（設計單位）；9、防雷設計審查意見書（氣象局）；10、建設工程中標通知書（施工、監理）；11、建設工程項目招標（發包）備案表（施工、監理）；12、建設工程承發包廉潔協議書（建設局）；13、建設工程項目法人質量責任書（建設局）；14、建設工程勘察、設計、施工、監理合同；15、建設工程項目開工（施工）審批表（建設局）；16、建筑工程安全條件備案表；17、建設工程質量監督書（建筑業管理局）；18、商品混凝土買賣合同（施工單位和生產單位合同）。
以上報件齊全，經審查批準，核發《建設項目施工許可證》。
六、申請放線
辦結《施工許可證》后，項目單位提供"一書"、"兩證"、《建設項目施工許可證》等到市規劃局申請放線。
七、開工建設
持市規劃局放線通知書到市規劃局工程科申請開工。
八、申請驗線
工程建至正負零。項目單位申請市規劃局按核發的《放線通知書》的要求進行道路紅線、建筑紅線等驗收。
九、單項驗收
主要是消防、防雷、規劃、建設工程等各管理單位根據各行業的規定、標準、要求等進行單項驗收。
十、辦理建設工程規劃許可證（正本）
驗線合格后，到市規劃局核發《建設工程規劃許可證》（正本）
十一、總體驗收（消防、質檢、規劃、建設）
持項目用地批復、"一書"、"兩證"、立項批復等項目及工程資料，申請總體驗收。總體驗收由市建設局工程科組織，市（區）計劃、國土、工商、建設、規劃、消防、防雷、質檢、電力、供水等專業部門參與，對建設項目的建設情況進行總體驗收，核發《建設工程合格證》及建設工程質量等級證書。
十二、辦理建設工程房屋產權登記手續
總體驗收合格后，項目單位持驗收報告、工程等級證書等到建設局房屋登記中心辦理產權登記手續。
5. 前期物業招投標資格后審的問題
資格后審，不論什么項目，都是在開標結束進入評審階段后，由評標專家對投標人的投標文件在資格性、響應性、符合性方面進行審查。
一般而言，評標分為兩個階段，一、初步評審階段，也就是資格后審階段，二、詳細評審階段，也就是常說的評分階段。實際上，評分僅僅是詳細評審階段的其中一項工作。
通常的評標，都是按順序進行，即先進行初步評審，通過初步評審的，才能進入詳細評審。
當然，也有特殊情況，即確定了中標候選人后再對中標候選人進行資格性、響應性、符合性審查。排名靠前的中標候選人未通過審查的，再按排名順序依次審查后面的。
采用哪一種評審順序，由招標人在招標文件中規定。
2016.10.16