榮觀房產網1. 物業管理企業主營業務收入的核算是怎樣的
一、主營業務收入的核算 （一）賬戶的設置 為了總括地反映和監督物業管理企業主營業務收入的實現情況，應設置“主營業務收入”賬戶。
“主營業務收入”賬戶用來核算物業管理企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的各項收入，其貸方登記實現的各項主營業務收入，借方登記各項主營業務收人的結轉數，月末將當期發生的主營業務收入結轉“本年利潤”。 本賬戶應當按照經營收入的類別設置明細賬，一般包括“物業管理收入”、“物業經營收入”和“物業大修收入”科目。
（二）物業管理收入的核算 物業管理收入是指物業管理企業利用自身的專業技術，為物業產權人、使用人提供服務，為保持房產物業完好無損而從事日常維修、管理活動所取得的收入。 根據國家計委、建設部聯合頻發的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（計價費[1996]266號）規定，物業管理收入又分為公共性服務收入、公眾代辦服務費收入和特約服務收入三類。
1.公共性服務收入的核算 公共性服務收入是指物業管理企業為物業產權人、使用人提供公共衛生清潔、公共設施的維修保養和保安、綠化而收取的公共性服務費。 物業管理企業公共性服務收費的費用內容一般包括：管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；公共設施、設備日常運行、維修及保養費；綠化服務費；清潔衛生費；保安費；辦公費；物業管理單位固定資產折舊費；法定稅費等。
對實行物業保險的住宅小區，還應包括投保財產保險（如火險、災害險等）以及各種責任保險的支出。 （1）公共性服務收入金額的確定 公共性服務收入以房屋的建筑面積（自用建筑面積+公用建筑面積）為依據，根據測算的物業管理服務收費標準計算確定。
①各套房屋的建筑面積的計算 某套房屋建筑面積=該套房屋“自用”建筑面積*（1+“共用”建筑面積分攤率） “共用”建筑面積分攤率=該幢房屋“共用”建筑面積÷該幢房屋“自用”建筑面積總和* 100% 其中，各套房屋的“自用”建筑面積包括各套房屋門戶以內的起居室（廳）、臥室、辦公室、廚房、衛生間、儲藏室、過道和陽臺等；各套房屋的“公用”建筑面積包括公共使用的門廳、樓梯、電梯井（廳）、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等。 ②公共性服務收費標準 根據《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（計價費[1996]266號）規定，公共性服務費的價格管理辦法實行*府指導價，由各個地區的物價部門根據費用構成制定基準價和浮動幅度。
其中公共設施、設備日常運行、維修及保養費；綠化服務費；清潔衛生費；保安費；辦公費等物業管理服務收費的利潤率由各省、自治區、直轄市*府物價部門根據當地的實際情況制定。 例如，安信物業管理公司根據本市物價局關于物業管理服務收費的規定并綜合考慮本市物價指數變化、各服務項目的成本支出情況、小區各項設施及服務的檔次等進行測算，得出華苑小區各費用項目每平方米月收費標準。
華苑小區公共性服務收費標準見表10—2。 表10-2 公共性服務收費標準 項 目 金額[元/（月·m2）] 費用構成比例（%） 管理、服務人員的工資及福利費 O.7125 28。
5 公共設施、設備日常運行、維修及保養費 0。4375 17。
5 綠化服務費 0。1125 4。
5 清潔衛生費 O.2125 8。5 保安費 0。
0375 1。5 辦公費 O.3875 15。
5 物業管理單位固定資產折舊費 O.2 8 法定稅費 O.15 6 利潤 O.25 10 合 計 2。 50 100 [例1]安信物業管理公司管理的華苑小區8號樓房建筑面積共10000㎡，各套房屋自用建筑面積總和為8000㎡，公用建筑面積2000㎡，其中，602室自用建筑面積lOO㎡，則： 公用建筑面積分配率=2000÷8000*100%=25% 該套房屋銷售應計建筑面積=100*(1+25%)=125（㎡） 根據上面計算該物業管理小區公共服務費收費標準為2.5元/（月·㎡） 602室業主每月應交公共性服務費=125㎡*2.5元/（月·㎡）=312.5元/月 （2）公共服務費收入的賬務處理 公共性服務費收入可以按月收取，也可以定期預收，一般采取定期預收的辦法，如6個月收取一次或12個月收取一次。
采取定期預收的，應設置“預收賬款”賬戶。預收服務費收入時，借記“現金”或“銀行存款”賬戶，貸記“預收賬款”賬戶；分月度計算結轉主營業務收入時，借記“預收賬款”賬戶，貸記“主營業務收入”賬戶。
[例2]安信物業管理公司2003年1月5日預收華苑小區602室、202室及908室2003年度公共服務費，收費標準為2.5元/（月·㎡）。 602室、202室應計建筑面積1252;908室應計建筑面積1682。
共計收費1.254萬元。其中，現金0.75萬元，支票一張0.504萬元。
預收公共服務費時，賬務處理如下： 借：現金 7500 銀行存款 5040 貸：預收賬款——公共服務費（602室） 3750 (202室) 3750 (908室) 5040 每月結轉收入時，賬務處理如下： 借：預收賬款——公共服務費（602室） 312.5 (202室) 312.5 (908室) 420 貸：主營業務收入——物業管理收入——公共服務費1045 (2~12月結轉收入時，作相同的賬務處理) 2.公眾代辦服務費收入的賬務處理 公眾代辦服務費收入是指物業管理企業接受業主和。