榮觀房產網1. 房地產開發企業收到預收款應該怎么開票和交稅
一、房地產開發企業收到預收款應該怎么開票 按照財稅【2016】36號文件關于納稅義務時間的規定，納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
也就是說，文件并沒有規定，房地產企業采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。當然，國家稅務總局2016年第18號公告中規定， 房地產企業收到預收款一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
我們要注意，納稅義務時間指的是在那個時間有了納稅義務，需要申報納稅；而18號文件規定的是一種預繳增值稅的情形，并不是說企業產生了納稅義務。從法理上來講，是不一樣的。
（當然，從實操上來說，很多人覺得是一樣的）從開具發票的角度來說，到了納稅義務時間，企業應該向客戶開具發票；而預繳增值稅時，并沒有到納稅義務時間，不應該給客戶開發票。因此，從法理上來說，房地產開發企業收到預收款時開具收據就可以，而不用開具發票。
但由于購房人向有關單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發票，在此背景下，房地產企業如何向客戶開具發票出現了不同的做法：1. 允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇“零稅率”開票，在發票備注欄單獨備注“預收款”。（山東、湖北、黑龍江、江蘇等）2. 房企向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3%的預征率，并按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或征收率補征稅款。
（河南等）3. 有些地方堅持房地產開發企業可在收到預收款時，向購房者開具收據。待購房交易正式完成后，購房者以收據向房地產開發企業換取增值稅發票。
（*、江西等） 國家稅務總局公告2016年第53號《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（8月18日頒布）中規定：…… （十一）增加6“未發生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。“未發生銷售行為的不征稅項目”下設601 “預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產項目預收款”、603 “已申報繳納營業稅未開票補開票”。
使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發票。…… 按照上述規定，房地產開發企業在收到預收款時，應該向購房者開具增值稅普通發票，使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不征稅”。
4. 二、房地產開發企業收到預收款時如何繳稅 根據《國家稅務總局關于發布的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）*3% 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。
未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。
未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+5%）*3% 第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。
未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。因此，房地產開發企業收到預收款時應按照3%的預征率計算預繳增值稅。
待納稅義務發生時，應按取得的全部價款和價外費用，依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅，已預繳的增值稅可以按規定抵減。
2. 房地產預收款如何填列所得稅申報表 詳細03
【解答】自2008 年1 月1 日起執行的《國家稅務總局關于印發處理辦法>的通知》（國稅發[2009]31 號）文件對于房地產企業銷售未完工開發產品的計稅
毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：
（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區
的，不得低于15%;
（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%;
（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。
因此，如果公司開發項目符合上述情況，計稅毛利率一般不低于5%。按照國稅發[2009]31
號文件精神計算，在計稅毛利率小于或等于5%的情況下，預計毛利額會小于預交營業稅金及
附加，可能導致企業銷售未完工產品凈納稅調整額為負數。即便如此，由于預售收入一樣符
合企業所得稅收入確認條件，理當照常納入年度所得稅匯算清繳。
至于房地產企業未完工取得的預收賬款納稅申報表的填列，當年度取得的預售款合計按
照規定的預計利潤率計算預計利潤填入附表3 的第52 行第3 列。符合條件的預售款按照稅收
規定分析計算允許扣除的業務招待費、廣告宣傳費，填入附表三第40 行第4 列。
3. 房地產企業預收款應當如何納稅
根據《營業稅暫行條例實施細則》第二十八條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的。
其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。此后，國家稅務總局又下發幾個文件對這一問題作了重申。
關于預收款預征企業所得稅問題。根據《國家稅務總局關于房地產開發企業有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號）規定，房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（15%）計算出預計營業利潤，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
2006年3月，稅務總局對國稅發[2003]83號作了修訂，下發了《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），對房地產開發企業預售開發產品，仍采用預征稅款方法，待開發產品實際完工后，仍要按實際成本進行清算。 新文件區別不同開發項目，確定不同計稅毛利率，經濟適用房的計稅毛利率不得低于3%：開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于20%；開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%開發項目位于其他地區的，不得低于10%。
房地產企業在開發產品完工后，房地產開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照國稅發[2006]31號文房地產企業收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。國稅發[2006]31號從2006年1月1日起執行，鑒于你公司房地產預售收入發生在2005年，仍應按國稅發[2003]83號文件執行。
4. 房地產企業本月按上月預收款預繳稅款,是在下月申報增值稅納稅申報
1.納稅人預售開發產品時需要填寫《增值稅預繳稅款表》；
2.房地產一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款；
3.“銷售額”和“扣除金額”都按照含稅金額填寫。
4.房地產企業預售房地產項目不填寫增值稅納稅申報表附列資料（四），因為房產企業在收到預售款時并不發生增值稅的納稅義務，房地產開發企業預繳的稅款不能抵減預繳當期的應納稅額，而應在銷售自行開發的房地產項目納稅義務發生時才進行抵減，未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
請參考