榮觀房產網1. 買方市場,需要什么樣的好房子
六月以來的清淡樓市讓很多沒有經歷過上世紀90年代第一輪宏觀調控的房產企業看到了一個事實——并不是所有房子都能賣出去，也不是每套房子都能賣好價錢。
有專家說，住宅產業正在進行一場變革。 那么，杭州樓市將走向何方？經過了地段熱、景觀熱、文化熱之后，什么樣的房子才是真正的好房子？近日，杭州市房地產協會與金都房產聯合舉辦人居科技專題論壇，房地產專家與業內人士從各個角度探討了這些問題。
市場趨勢：買方市場已來臨 在資深的業內人士看來，宏觀調控的結果是意料之中的，因為從去年下半年開始很多房地產的上游產業已經進入初冬，而去年底的瘋狂搶盤幾乎是恐慌性的。 “非理性的需求永遠不可能長久。”
這句話，浙江天則投資咨詢有限公司總經理俞彩萍已從去年說到了今年。她認為，像現在這樣的淡市至少會持續兩三年。
浙江大學房地產投資研究所所長趙杭生表示市場已經出現了四種明顯轉變。首先，從賣方市場向買方市場轉變，只有品牌、品質、服務都做到位的產品才能被消費者接受；其次，從以投資為主導向以消費為主導的市場轉變，使用價值高、居住功能明顯的房子才走俏；第三，從短期投資向中長期投資轉變；最后，從以土地為中心向以產品為中心的贏利模式轉變，做好產品又兼顧成本的房地產開發企業才有競爭優勢。
居住趨勢：舒適性和經濟性 搬進新房子，房間多了，每月電費足足是過去的兩倍，大熱天也只好一家人都睡客廳開一臺空調……這些尷尬真是不住不知道，一住嚇一跳。 “在房地產開發中，建筑風格、小區環境、社區配套，這些都可以用肉眼看到。
一個參觀者，第一感覺是建筑的漂亮；第二感覺是環境的優美；第三是配套的完善。但房子內在的東西往往感覺不到，只有入住以后才會發現，而實際的居住效果又恰恰是我們最應該替業主考慮的。”
金都集團總裁吳忠泉認為舒適性是住宅的第一要義，而科技則是舒適性的保證。 “對消費者來說，好房子不只是單次消費的價格便宜，更包括在使用過程中的低投入。”
浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬說，很多新的房產品與30年前的建筑相比幾乎沒有變化，房價高了內容物卻沒有增加，開發商應該把太陽能、新風系統等國外發展比較成熟的技術更多地應用到杭州的住宅中。“健康與安全、節能與環保，將是買方時代消費者選擇產品的標準。”
此外，節能住宅因為“電荒”的步步緊逼而有了更急切的現實意義。然而，到目前為止，杭州真正的節能住宅仍在試點。
如何保持適度超前，整合新技術和成熟技術，讓消費者買得起也住得起將成為區別房地產開發商是否專業的標準。
2. 中國著名建筑工程師是誰
何清華，同濟大學博士，同濟大學經濟與管理學院副教授，英國特許注冊建造師，國家級注冊監理工程師，國家級注冊造價工程師，ICU建設工程項目管理及咨詢首席專家。
阮連法，男，1954年1月22日出生，管理工程碩士，2000年12月晉升為研究員。現任浙江大學建筑工程學院*委書記，浙江大學土木工程管理研究所所長，浙江大學房地產研究中心副主任，碩士生導師。阮連法同志作為建工學院*委第一責任人，堅決貫徹*的方針*策，圍繞學校中心工作，在新建工學院組建、融合和發展中發揮*的核心作用，做出了突出的貢獻。
沈聯民 浙江省建設工程造價管理總站原站長（現任浙江省建設工程造價管理總站技術顧問、高級工程師、我省計價依據組編工作專家組組長、中國建設工程造價管理協會理事、中國建筑經濟學術委員會委員） 技術顧問
徐學*，男，1954年9月生，漢族，安徽巢縣人，高級工程師。東南大學建筑經濟與管理專業碩士。1971年1月參加工作，1984年7月加入中國**。現任江蘇省建設廳副廳長、*組成員。1971年市建四公司；1975年南京工學院工民建專業學生；1978年南京市建四公司技術員、副科長、經理；1987年科威特中港公司499項目總工；1990年南京市建工局技術處副處長、處長；1996年南京市建委副總工兼基建處長；1998年南京市建委副主任；2003年12月省建設廳副廳長、*組成員。，
3. 未交物業費,家中出現被盜等事件,是否可以要求物業負責
家中出現被盜等事件，可以要求物業負責。但是不可以拒絕繳納物業費，因為沒有法律依據。
1，根據物業管理企業和業主委員會簽訂合法有效的《物業管理合同》，業主應遵守誠實信用原則以及全面履行原則，客觀、全面、如實地履行合同約定的義務。根據《合同法》第六十條的規定，“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。”同時，《物權法》第八十三條也規定：“業主應當遵守法律、法規以及管理規約。”
2，物業管理企業與業主之間的關系是服務與被服務的關系，按照《物業管理合同》的約定及時交納物業管理費用是業主的主要義務。只有在業主充分交納物業費的前提下，物業管理企業才能夠提供優質服務。《物業管理條例》第四十二條明確規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。
3，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定，若物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主有權請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的人民法院應予支持。該解釋沒有說明業主可以以物業服務不到位為由拒絕交納物業費。可見，盡管物業管理企業沒有按照《物業管理合同》的約定為業主提供符合雙方約定的標準服務，存在違約行為。但完全拒絕交納物業費是缺乏法律依據的。
4，在業主有證據證明物業服務企業提供物業服務存在服務不到位等違約行為，甚至是物業管理企業根本就沒有提供相應的服務時，鑒于物業管理企業提供的物業服務項目與服務質量和約定標準存在差距，那么，按照權利義務相一致的原則，就應當將相應的物業服務費用酌情予以扣除。
4. 為什么全球金融危機樓盤還漲
“樓市庫存將被迅速消化”，杭州房地產管理部門有關人士表示。
據統計，5月份杭州市新推出的房源為67萬平方米，但是成交量高達108萬平方米，存量房跌破2萬套大關。“如果按照5月份1萬多套的消化速度，杭州很快就會無房可售。”
是什么力量讓樓市突然異常活躍？記者調查發現，信貸*策由緊變松、經濟有所回暖，是樓市出現“小陽春”的主要因素，但除此之外似乎另有“推手”。 自買自賣，借“樓市回暖”退房解套最近樓市的高退房率引起社會關注。
有關專家指出，高退房率的一個重要推手是開發商“自買自賣”。這樣做可以一石三鳥：一是從銀行“套現”，緩解資金壓力；二是形成托市效應，回避降價售樓；三是形成熱銷假象，制造樓市交易的虛假繁榮。
真相到底如何？ “ 截止到6月3日晚，北京市房地產交易管理網上期房退房公示中顯示共有1790條退房信息。有媒體報道，北京市今年以來有的在售項目的退房率超過30%。
但北京市房地產協會有關負責人近日表示，北京的高退房率是“數字誤讀”，今年前5個月實際退房率為4.7%。 “近期同個樓盤出現大量退房證明，開發商在借市場轉暖之機，急于回購之前為托市而‘自賣自買’的房產，并悄悄出貨。”
浙江大學房地產研究所所長趙杭生說。 “誰也不知道有多少筆法律手續上看不出破綻的‘假按揭’從銀行取得了貸款。”
有關專家表示，如果目前被急速拉升的樓市行情掉頭向下，一旦斷供出現，銀行就是最終的買單者。這將使此輪危機“舊傷未消，又添新疤”。
通脹預期加大，抄底“游資”再現樓市如果說今年一季度樓市“價跌、量升”是*策利好顯現的話，近一個月來部分城市房地產市場的急劇升溫，絕非單純的自住需求所能推動。 建設銀行一位個人貸款經辦人說，夫妻雙方各買一套，這樣的客戶去年基本絕跡，今年又多起來，“我經手的一個客戶甚至用家人名義一口氣買了5套房！”華邦地產信息部主任韓偉*認為，從近期杭州等地成交情況分析，大約一半是自住型消費，單純投資炒房的約占三成，還有一部分購房者是兼具投資和自住雙重目的。
總體看，帶有投資性的購房接近50%。 不少專家分析說，刺激投資者“抄底”樓市的主要原因，除了房價一度下降、交易成本降低外，寬松的貨幣*策對投機資金非常有誘惑力。
以一套100萬元房產，首付20萬元計算，今年與去年相比不僅首付可以省下20萬元，每個月還可以少付給銀行大約1000元。 幾個月前還信奉危機下“現金為王”的炒房客卷土重來，與眾多國內外機構對“中國經濟率先復蘇之后率先進入通脹”的預測有直接關系。
一些“抄底”購房者坦言，現實的證據就是國內流動性持續充足，原材料價格迅速回升。與上一輪經濟景氣周期一樣，嗅覺異常敏銳的投資客首先想到了炒房。
“通脹到來之際，也就是樓市、股市大漲之時。”經濟復蘇尚需時日，樓市回暖根基不穩從2008年的市場低谷到今年一季度“小陽春”，再到二季度一些地方的快速拉升。
短短一年間，在危機中劇烈震蕩的國內樓市，讓不少開發商經歷了生死大輪回。 “開發商目前面臨著幾年來最好的*策環境，新的利好似乎還并未停止。”
北京的開發土地最近又拍出“天價”，似乎印證了開發商的樂觀情緒。 的確，去年底以來，過去針對房地產行業不斷推出的土地、金融、稅收等調控*策，已在實質上“松綁”，并且部分*策的“利好”程度已超過調控前水平。
如房貸利率下調；開發項目資本金比例下降；公積金最高貸款限制由40萬元提高到60萬元，等等。 種種跡象表明，由于一些銀行放貸門檻一松再松，加之貸后監管不力，為“游資”炒房、假按揭等行為提供了可乘之機，應引起足夠重視。
記者在杭州、北京等地調研發現，如今二套房貸的變相放開已經成為“公開的秘密”，首付兩成、利率打折的優惠條件，購房者輕易可以取得。企業購置非住宅類商品房原來不允許辦理按揭，現在許多銀行也大開方便之門，允許五成首付后給以貸款。
采訪中，多家銀行的個人貸款經理告訴記者“效益可以掩蓋風險”。現在銀行更關心“一旦形勢好轉，誰家圈到的市場大”。
客觀地說，今年一季度的樓市“小陽春”，雖然有經濟回暖影響的因素，但本質上是一輪輪“利好”措施推動的“*策市”，受刺激*策的短期影響，去年積累的剛性需求一段時間內得到集中釋放。 “目前一些城市房價瘋狂上漲只能是曇花一現。”
趙杭生說。他認為，下半年樓市瘋漲的“幕后推手”將逐步消失：第一，上半年放出天量的銀行信貸下半年將明顯減弱；第二，積累一年的樓市剛性需求集中釋放后也將明顯萎縮。
專家指出，房價最終取決于經濟基本面。由于國際金融危機尚未見底，不能輕言國內經濟已經明顯復蘇，樓市回暖的根基是不穩的，“拔苗助長只會帶來更大的問題。”
5. 浙江大學土木工程溫海珍成長簡歷
人物簡介1994.09~1998.07就讀浙江大學建工學院獲學士學位；1998.09~2001.02就讀建筑經濟與管理課程，獲碩士學位 浙江大學副教授溫海珍2001.03~2004.06就讀浙江大學管理學院獲博士學位 研究領域 工程管理、不動產投資與管理 科研簡介 承擔課題 縱向課題：2004年浙江省社科基金青年項目：基于特征價格模型的城市住宅價格影響因素實證研究（N04GL06）2005年國家社科基金青年項目：基于特征價格模型的城市住宅價格空間分異機制研究（05CJY017） 橫向課題：杭州市和諧人居研究 浙江大學紫金港校區東區二期“農生組團”建設工程項目可行性研究 節能與環保成套技術體系在杭州地區居住建筑實踐中的應用研究探索 主要科研項目 基于特征價格模型的城市住宅價格影響因素實證研究（N04GL06），浙江省社科基金青年項目，2004.07`~2006.07，項目負責人；基于特征價格模型的城市住宅價格空間分異機制研究（05CJY017），國家社科基金青年項目，2006.01~2008.12，項目負責人；浙江省居住建筑節能效果檢測與技術經濟評價體系研究， 浙江省重大科技專項（2006C13073）,2007.01~2009.12，子課題負責人；基于住宅選擇視角的城市居住空間分異微觀機制研究（40801057），國家自然科學基金青年項目，2009.01~2011.12，項目負責人。
此外，作為負責人承擔的橫向課題有：浙江大學紫金港農生組團可行性研究，2005年；和諧人居，品質生活：杭州市居住環境研究，2005年；節能與環保成套技術體系在杭州地區居住建筑實踐中的應用研究探索，2006年；杭州復興建設集團戰略規劃，2006年；織里城市功能發育與房地產業發展戰略研究，2008年。著作 [1] 建筑企業管理學（第二版），研究生教材，2004年10月，浙江大學出版社，8.0 /44.3萬字。
[2] 城市住宅的特征價格：理論與實證研究，獨著，2005年4月，經濟科學出版社，20萬字。論文 [3] 阮連法，溫海珍。
模糊綜合評價在工程投標報價中的應用，建筑經濟，2000年第2期。[4] 阮連法，溫海珍，陸杰峰。
建設工程模糊評標決策系統軟件的研制和開發，建筑經濟，2001年第04期。[5] 阮連法，溫海珍，汪尤升。
建設工程招標評標的模糊方法研究，浙江大學學報（理學版）， 2002年第2期。[6] 賈生華，溫海珍。
住宅價值評價指標體系和方法，中國房地產研究，2002年第3期。[7] 賈生華，溫海珍，崔新明。
綠色住宅的開發及其認證管理，綠色居住國際研討會論文集，中國杭州，2002年11月。[8] 溫海珍，張旋。
基于AHP法的住宅小區綠色生態性能評估：以臺州市為例，綠色居住國際研討會論文集，中國杭州，2002年11月。[9] 溫海珍，范均，賈生華試論綠色住宅的基本模式，今日科技，2003年第7期。
[10] 溫海珍，賈生華。基于價值工程原理的城鎮住宅價值評價模型研究，價值工程，2003年第2期。
[11] 溫海珍，褚超孚。綠色生態住宅與產業可持續發展，生態經濟，2003年第1期。
[12] 溫海珍，賈生華。特征價格模型及其在住宅市場分析中的應用，中國房地產研究，2003年第2期。
[13] 賈生華，溫海珍。房地產特征價格模型的理論發展及其應用，外國經濟與管理，2004年第5期。
[14] 溫海珍，賈生華。理性評判杭州市房地產市場，浙江經濟，2004年第13期。
[15] 溫海珍，賈生華。住宅的特征與特征的價格：基于HPM模型的分析，浙大學報（工學版），2004年第10期。
（EI收錄） [16] 溫海珍，章慧。亞洲房地產研究--歷史、現狀及展望，中國房地產研究，2004年9月 。
[17] 溫海珍，賈生華。住宅市場細分與特征價格分析，浙大學報（社科版），2006年第2期。
[18] 溫海珍，賈生華，楊志威。BAYES方法在房地產項目方案比選中的應用，土木工程學報，2006年第9期。
（EI收錄） [19] Wen H.Z., Lu J.F.,Lin L.。An Improved Method of Real Estate Evaluation Based on Hedonic Price Model,IEMC2004,2004.10。
(EI收錄) [20] 阮連法，溫海珍，崔新明。基于在險值的杭州市房地產市場風險分析，浙大學報（工學版），2006年第11期。
（EI收錄） [21] 賈生華，聶沖，溫海珍。城市CBD功能成熟度評價指標體系的構建，地理研究，2008年第3期。
成果與。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 浙江大學房地產研究所
