榮觀房產網1. 房地產企業什么時候預繳企業所得稅
企業所得稅采取季度（月）預繳，年度匯算清繳的方法繳納。
但，一直存在兩種觀點。一種觀點認為房地產開發企業季度預繳企業所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度待彌補虧損后的余額為應納稅所得額預繳企業所得稅。
另一種觀點認為應直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業所得稅。兩種觀點的存在，使廣大房地產企業在預繳季度企業所得稅時無所適從。
那么，房地產企業究竟應該如何預繳企業所得稅呢？ 首先，根據《企業所得稅法》及其實施條例規定，企業所得稅應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳。房地產開發企業因其開發產品周期長，并且存在對未完工產品——房屋預先進行銷售，收取預收款現象。
因此，《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。毛利額顧名思義應當是營業收入減去營業成本后的余額，即還沒有減去期間費用和稅金及附加，因此，房地產企業預繳所得稅時還必須考慮當期實際利潤問題。
如果季度內有完工產品收入和其他收入并且產生了實際利潤額，而。企業所得稅采取季度（月）預繳，年度匯算清繳的方法繳納。
但，一直存在兩種觀點。一種觀點認為房地產開發企業季度預繳企業所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度待彌補虧損后的余額為應納稅所得額預繳企業所得稅。
另一種觀點認為應直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業所得稅。兩種觀點的存在，使廣大房地產企業在預繳季度企業所得稅時無所適從。
那么，房地產企業究竟應該如何預繳企業所得稅呢？ 首先，根據《企業所得稅法》及其實施條例規定，企業所得稅應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳。房地產開發企業因其開發產品周期長，并且存在對未完工產品——房屋預先進行銷售，收取預收款現象。
因此，《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。毛利額顧名思義應當是營業收入減去營業成本后的余額，即還沒有減去期間費用和稅金及附加，因此，房地產企業預繳所得稅時還必須考慮當期實際利潤問題。
如果季度內有完工產品收入和其他收入并且產生了實際利潤額，而僅按照預計毛利額預繳企業所得稅，明顯少繳了企業所得稅，因此，季度預繳企業所得稅的應納稅所得額應包含季度利潤額。 其次，《國家稅務總局關于印發〈中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表〉等報表的通知》（國稅函[2008]44號）規定，“利潤總額”填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產開發企業可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤額等。
也就是說房地產開發企業預計利潤額，只是月（季）預繳所得稅的計稅依據“利潤總額”的其中的一部分，而不是其全部。 再其次，根據《國家稅務總局關于填報企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知》（國稅函[2008]635號）規定，《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》第4行“利潤總額”修改為“實際利潤額”，填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。
從國稅函[2008]635號文的規定看，以前年度虧損在季度預繳申報時，是完全可以沖減實際利潤額的。 綜合以上理由，筆者認為，房地產開發企業直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業所得稅的觀點是錯誤的，房地產開發企業季度預繳企業所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度的待彌補虧損后的余額為應納稅所得額預繳企業所得稅。
2. 房地產企業所得稅匯算清繳有哪些特殊規定
房地產企業所得稅匯算清繳的特殊規定企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。
由于房地產開發企業性質比較特殊，因此，在企業所得稅匯算清繳時，稅法也有特殊規定。預售收入可作為廣告和業務招待費計算基數企業所得稅法實施條例第四十三條和第四十四條規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。
企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除**財*、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售（營業）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。可見，銷售（營業）收入是計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。由此看來，對于房地產開發經營企業來說，正式簽訂《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，預售收入可以作為計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。
預繳的稅費可以稅前扣除營業稅暫行條例實施細則第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
因此，對于房地產開發企業來說，收到預售房地產或租賃收入或建筑勞務款項時，營業稅納稅義務時間已經發生，應按規定繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加等相關稅費。土地增值稅暫行條例實施細則第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補，具體辦法由各省、自治區、直轄市地稅局根據當地情況制定。
因此，對于房地產開發企業來說，土地增值稅一般實行的是預售預繳、達到清算條件后清算的征管方法。由此可見，對于房地產開發經營企業來說，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅，在房地產預售環節都要按規定納稅。
根據目前的財務會計規定，這些稅費一般是通過營業稅金及附加核算的。國稅發〔2009〕31號文件第十二條規定，企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
因此，房地產企業在預售環節，繳納的稅費是可以在所得稅前扣除的。部分預提費用可以作為計稅成本對待《國家稅務總局關于企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）第六條規定，企業當年度實際發生的相關成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。
根據該規定，企業在匯算清繳日結束以前，仍未取得成本費用有效憑證的，不得在所得稅前扣除。同時，國稅發〔2009〕31號文件第三十二條規定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本：一是出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
二是公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
三是應向*府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
由此看來，國家稅務總局公告2011年第34號和國稅發〔2009〕31號文件對提供有效憑證的時間問題，規定不一致。對此，我們一般只承認國家稅務總局公告2011年第34號，而默認國稅發〔2009〕31號文件自動失效，是因為國家稅務總局公告2011年第34號屬于最新規定，按照稅法的適用原則，新法優于舊法。
但事實上截然不同，國稅發〔2009〕31號文件并未失效。我們可以參照立法法第八十三條的規定，即同一機關制定的法律、行*法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章，特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定；新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定。
國家稅務總局公告2011年第34號屬于一般規定，國稅發〔2009〕31號文件屬于特別規定，仍然有效。至于立法法第八十三條“新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定”，這是對同一個級別的特別法或同一個級別的一般法而言的，和執行國稅發〔2009〕31號文件中3項預提（應付）費用并不矛盾。
3. 房地產企業所得稅匯算清繳有哪些特殊規定
企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。由于房地產開發企業性質比較特殊，因此，在企業所得稅匯算清繳時，稅法也有特殊規定。筆者選擇部分疑難問題解析如下。
預售收入可作為廣告和業務招待費計算基數
企業所得稅法實施條例第四十三條和第四十四條規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除**財*、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售（營業）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。可見，銷售（營業）收入是計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。由此看來，對于房地產開發經營企業來說，正式簽訂《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，預售收入可以作為計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。
預繳的稅費可以稅前扣除
營業稅暫行條例實施細則第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，對于房地產開發企業來說，收到預售房地產或租賃收入或建筑勞務款項時，營業稅納稅義務時間已經發生，應按規定繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加等相關稅費。
4. 房地產企業匯算清繳有哪些特殊規定
房地產企業匯算清繳有哪些特殊規定企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。
由于房地產開發企業性質比較特殊，因此，在企業所得稅匯算清繳時，稅法也有特殊規定。筆者選擇部分疑難問題解析如下。
預售收入可作為廣告和業務招待費計算基數企業所得稅法實施條例第四十三條和第四十四條規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除**財*、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售（營業）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。
可見，銷售（營業）收入是計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。
由此看來，對于房地產開發經營企業來說，正式簽訂《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，預售收入可以作為計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。預繳的稅費可以稅前扣除營業稅暫行條例實施細則第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，對于房地產開發企業來說，收到預售房地產或租賃收入或建筑勞務款項時，營業稅納稅義務時間已經發生，應按規定繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加等相關稅費。
土地增值稅暫行條例實施細則第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補，具體辦法由各省、自治區、直轄市地稅局根據當地情況制定。因此，對于房地產開發企業來說，土地增值稅一般實行的是預售預繳、達到清算條件后清算的征管方法。
由此可見，對于房地產開發經營企業來說，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅，在房地產預售環節都要按規定納稅。根據目前的財務會計規定，這些稅費一般是通過營業稅金及附加核算的。
國稅發〔2009〕31號文件第十二條規定，企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。因此，房地產企業在預售環節，繳納的稅費是可以在所得稅前扣除的。
部分預提費用可以作為計稅成本對待《國家稅務總局關于企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）第六條規定，企業當年度實際發生的相關成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。根據該規定，企業在匯算清繳日結束以前，仍未取得成本費用有效憑證的，不得在所得稅前扣除。
同時，國稅發〔2009〕31號文件第三十二條規定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本：一是出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。二是公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。
此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。三是應向*府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。
物業完善費用指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。由此看來，國家稅務總局公告2011年第34號和國稅發〔2009〕31號文件對提供有效憑證的時間問題，規定不一致。
對此，我們一般只承認國家稅務總局公告2011年第34號，而默認國稅發〔2009〕31號文件自動失效，是因為國家稅務總局公告2011年第34號屬于最新規定，按照稅法的適用原則，新法優于舊法。但事實上截然不同，國稅發〔2009〕31號文件并未失效。
我們可以參照立法法第八十三條的規定，即同一機關制定的法律、行*法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章，特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定；新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定。國家稅務總局公告2011年第34號屬于一般規定，國稅發〔2009〕31號文件屬于特別規定，仍然有效。
至于立法法第八十三條“新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定”，這是對同一個級別的特別法或同一個級別的一般法而言的，和執行國稅發〔2009〕31號文件中3項預提（應付）費用并不矛盾。
5. 房地產企業所得稅匯算清繳注意事項
《國家稅務總局關于印發<；房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>；的通知》（國稅發[2009]31號）第十二條規定：“企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。”
因此，企業發生的期間費用準予當期按規定扣除。預售收入需符合條件方可確認銷售收入（即結轉銷售收入），同時結轉開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅，準予扣除。
3、關于彌補以前年度的虧損。
《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第一百二十八條第二款規定：“企業根據企業所得稅法第五十四條規定分月或者分季預繳企業所得稅時，應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳；按照月度或者季度的實際利潤額預繳有困難的，可以按照上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額預繳，或者按照經稅務機關認可的其他方法預繳。”
《國家稅務總局關于印發<；房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>；的通知》（國稅發〔2009〕31號）第九條第一款規定：“企業銷售未完工開發產品取得的收入?應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。”
結合上述規定，貴公司按銷售未完工開發產品取得的預售收入計算的毛利額計入當期應納稅所得額（已減除可以扣除項目），并據此應納稅所得額計算月度或者季度應預繳企業所得稅額，年度匯算時可以按規定彌補以前年度的虧損。
4、關于廣告費、業務宣傳費及業務招待費問題。
所發生的廣告費、業務宣傳費及業務招待費應在當年期間費用中列支。由于預售收入符合條件時確認并結轉銷售收入，因此，在年度匯算時，以當年銷售收入為基數計算超過標準的廣告費、業務宣傳費準予在以后納稅年度結轉扣除；超過標準的業務招待費則直接調增應納稅所得額。開發間接費用中不可以列支業務招待費，如果已列支，應并入當年發生額中在年度匯算時按標準計算扣除。
6. 房地產開發企業所得稅匯算清繳怎么做
（一）關于每季度預交。根據國稅函[2008]299號文，房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。
在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。
（二）關于開發產品何時為完工計交所得稅。根據國稅函[2010]201號文，房地產開發企業建造、開發的產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續。
當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。
擴展資料：
實施的影響：
新企業所得稅法及其實施條例已于2008年1月1日起施行。與原稅法相比，新稅法在很多方面有突出的變化。國家稅務總局所得稅管理司有關負責人最近在接受記者采訪時說：“從長遠來看，新稅法對內、外資企業會產生六個方面的積極影響。”
一是使內、外資企業站在公平的競爭起跑線上。新稅法從稅法、稅率、稅前扣除、稅收優惠和征收管理等五個方面統一了內、外資企業所得稅制度，各類企業的所得稅待遇一致，使內、外資企業在公平的稅收制度環境下平等競爭。
二是有利于提高企業的投資能力。新稅法采用法人所得稅制的基本模式，對企業設立的不具有法人資格的營業機構實行匯總納稅，這就使得同一法人實體內部的收入和成本費用在匯總后計算所得，降低了企業成本，提高了企業的競爭力。
新稅法采用25%的法定稅率，在國際上處于適中偏低的水平，有利于降低企業稅收負擔，提高稅后盈余，從而增加投資動力。新稅法提高了內資企業在工資薪金、捐贈支出、廣告費和業務宣傳費等方面的扣除比例。
參考資料來源：百度百科-企業所得稅
