榮觀房產網1. 房地產開發流程
房地產行業前期流程 一、立項審批 1、項目立項申請報告書（原件一份） 2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份） 3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份） 4、項目建設投資概算（一份） 5、銀信部門出示的資金證明（原件一份） 6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份） 7、項目地形圖（一份） 8、有關職能部門的意見。
二、規劃設計 1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。 2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。
3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。 三、建設工程報建 （一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。
1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書； 2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》； 3、國土部門核發的《國有土地使用證》； 4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書； 5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》； 6、消防部門核發的《建筑工程消防設計審核意見書》； 7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》； 8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》； 9、建設資金證明； 10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》； 11、法律、法規規定的其他資料。 （二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。
1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設工程施工公開招標申請表； 3、建設工程監理公開招標申請表。 （三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。
1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設工程施工邀請招標審批表； 3、建設工程監理邀請招標審批表； 4、工商部門簽發的私營企業證明； 5、法人營業執照； 6、其他申請邀請招標理由證明。 （四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。
1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告； 3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告； 4、工商部門簽發的私營企業證明； 5、法人營業執照； 6、建設工程直接發包審批表。 （五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。
1、《規劃許可證》； 2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表； 3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表； 4、施工合同及其單位資質證書復印件； 5、監理合同及其單位資質證書復印件； 6、施工圖設計文件審查批準書； 7、建設工程質量監督申請表； 8、法律、法規規定的其他資料。 （六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。
1、建設單位提供的資料： （1）工程施工安全監督報告； （2）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表； （3）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表； （4）工程項目地質勘察報告（結論部分）； （5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）； （6）工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）； 2、施工單位提供的資料： （1）安全生產、文明施工責任制； （2）安全生產、文明施工管理目標； （3）施工組織設計方案和專項技術方案； （4）安全生產、文明施工檢查制度； （5）安全生產、文明施工教育制度； （6）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件； （7）現場設施、安全標志等總平面布置圖； （8）購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件； （9）建設工程施工安全生產責任書； （10）建設工程施工安全受監申請表； （11）法律、法規規定的其他資料。 （七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。
1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表； 2、工程監理中標通知書和工程監理合同； 3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行*主管部門核發的樁機管理手冊）； 4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行*主管部門批準現場攪拌的批文； 5、質量監督申請安排表； 6、安全監督申請安排表； 7、建設工程質量監督書； 8、建設工程施工安全受監證； 9、施工許可申請表； 四、建設工程竣工驗收 （一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。 1、已完成工程設計和合同約定的各項內容； 2、工程竣工驗收申請表； 3、工程質量評估報告； 4、勘察、設計文件質量檢查報告； 5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）； 6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告； 7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告； 8、建設單位已按合同約定支付工程款； 9、施工單位簽署的《工程質量保修書》； 10、市*基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料； 11、規劃部門出具的規劃驗收合格證； 12、公安、消防、環保、防雷、電梯等部。
2. 房地產開發詳細流程
第一部分，房地產開發公司的準備工作在報行*機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。
第二部分，行*審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行*許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。
此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。
6、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。
招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財*部門對建設項目應繳納的行*事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市*部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：（1）申請書；（2）企業營業執照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證；（5）建設工程規劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據有關規定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。
各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行*審批費用可以忽略不計。
3. 房地產開發流程的流程
第一步房地產開發公司的設立房地產開發公司設立階段的法律程序一、內資房地產綜合開發公司的設立1.公司設立準備2.申請資質等級審批3.申請辦理企業名稱預先核準4.辦理工商注冊登記5.辦理稅務登記二、外資房地產開發公司的設立6.申請批準項目建議書7.辦理企業名稱登記8.送審合資或合作合同、章程9.申領外商投資企業批準證書10.辦理企業登記房地產開發公司設立階段的相關稅費1.企業法人開業登記費2.企業法人變更登記費3.企業法人年度檢驗費4.補、換、領證照費第二步房地產開發項目的立項和可行性研究房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序1.選定項目，簽定合作意向書2.初步確定開發方案3.申報規劃要點4.申報、審批項目建議書5.編制項目可行性研究報告6.申報、審批項目可行性研究報告房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費1.可行性研究費2.建設工程規劃許可證執照費第三步房地產開發項目的規劃設計和市*配套房地產開發項目規劃設計和市*配套階段的法律程序一、房地產開發項目的規劃設計1.申報選址定點2.申報規劃設計條件3.委托作出規劃設計方案4.辦理人防審核5.辦理消防審核6.審定規劃設計方案7.住宅設計方案的專家組審查8.落實環保“三廢”治理方案9.委托環境影響評價并報批10.建設工程勘察招、投標11.委托地質勘探12.委托初步設計13.申報、審定初步設計二、房地產開發項目的市*配套14.征求主管部門審查意見15.落實市*公用設施配套方案16.報審市*配套方案17.市*各管理部門提出市*配套意見18.市*管線綜合房地產開發項目規劃設計和市*配套階段的相關稅費1.工程勘察（測量）費2.工程設計費3.建設工程規劃許可證執照費4.竣工檔案保證金5.臨時用地費6.臨時建設工程費7.建設工程勘察招標管理費8.勘察設計監督管理費9.古建園林工程設計費第四步房地產開發項目土地使用權的取得取得房地產開發項目土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓1.辦理建設用地規劃許可證2.辦理建設用地委托釘樁3.辦理國有土地使用權出讓申請4.主管部門實地勘察5.土地估價報告的預審6.委托地價評估7.辦理核定地價手續8.辦理土地出讓審批9.簽訂國有土地使用權出讓合同10.領取臨時國有土地使用證11.領取正式國有土地使用證12.國有土地使用權出讓金的返還二、國有土地使用權的劃撥13.國有土地使用權劃撥用地申請14.主管部門現場勘察15.劃撥用地申請的審核、報批16.取得劃撥用地批準三、集體土地的征用17.征用集體土地用地申請18.到擬征地所在區（縣）房地局立案19.簽訂征地協議20.簽訂補償安置協議21.確定勞動力安置方案22.區（縣）房地局審核各項協議23.市*府下文征地24.交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25.辦理批地文件、批地圖26.辦理凍結戶口27.調查戶口核實勞動力28.辦理農轉工工作29.辦理農轉居工作30.辦理超轉人員安置工作31.地上物作價補償工作32.征地結案取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費1.地價款（土地出讓金）2.資金占用費3.滯納金4.土地使用費5.外商投資企業土地使用費6.防洪工程建設維護管理費7.土地閑置費8.土地權屬調查、地籍測繪費9.城鎮土地使用稅10.地價評估費11.出讓土地預訂金12.征地管理費13.土地補償費14.青苗及樹木補償費15.地上物補償費16.勞動力安置費17.超轉人員安置費18.新菜田開發建設基金19.耕地占用稅第五步 房地產開發項目的拆遷安置房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序1.委托進行拆遷工作2.辦理拆遷申請3.審批、領取拆遷許可證4.簽訂房屋拆遷責任書5.辦理拆遷公告與通知6.辦理戶口凍結7.暫停辦理相關事項8.確定拆遷安置方案9.簽訂拆遷補償書面協議10.召開拆遷動員會，進行拆遷安置11.發放運作拆遷補償款12.拆遷施工現場防塵污染管理13.移交拆遷檔案資料14.房屋拆遷糾紛的裁決15.強制拆遷房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費1.房屋拆遷補償費2.搬家補助費3.提前搬家獎勵費4.臨時安置補助費（周轉費）5.清理費6.停產停業綜合補助費7.對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費8.一次性異地安置補助費9.房屋拆遷管理費10.房屋拆遷服務費第六步房地產開發項目的開工、建設、竣工階段房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序一、房地產開發項目開工前準備工作1.領取房地產開發項目手冊2.項目轉入正式計劃3.交納煤氣（天然氣）廠建設費4.交納自來水廠建設費5.交納污水處理廠建設費6.交納供熱廠建設費7.交納供電貼費及電源建設集資費8.土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續9.設計單位出報批圖10.出施工圖11.編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12.辦理消防審核意見表13.審批人防工程、辦理人防許可證14.核發建設工程規劃許可證15.領取開工審批表，辦理開工登記二、房地產開發項目的工程建設招投標16.辦理招標登記、招標申請17.招標準備18.招標通告19.編制招標文件并核準20.編制招標工程標底21.標底送審合同預算審查處確認22.標底送市招標辦核準，正式申請招標23.投標單位資格審批24.編制投標書并送達25.召開招標會，勘察現場26.召開開標會議，進行開標27.評標、決標28.發中標通知書。
4. 房地產開發流程
一、取得土地使用權證書 （1）、重慶市房地產權登記申請書 （2）、申請人身份證明（法人證明書、授權委托書，經年檢的營業執照或機構代碼證、辦理人身份 證明） （3）、土地勘測定界報告及宗地圖 （4）、出讓方案、出讓批復、出讓合同、土地出讓金和契稅繳納憑據 （5）、土地出讓紅線圖 （6）、涉及工程竣工的提交工程竣工驗收備案證、樓盤表、相關證明材料 二、立項審批（備案制） （1）、企業決定投資建設的有效文件 （2）、營業執照副本（復印件） （3）、行業要求的資質證書（復印件） （4）、房地產開發土地使用權證（復印件） 三、申請建設用地規劃許可證 （1）、規劃設計方案審查意見通知書； （2）、規劃設計文件電子檔案、詳規或總圖方案圖文； （3）、重慶市建設工程設計要求通知書； （4）、計算機輔助核算經濟指標光盤。
四、申請領取建設工程規劃許可證 （一）預受理必備材料： （1）、建設單位申請報告； （2）、初步設計審批或備案手續； （3）、移民項目為移民局投資計劃（原件） （4）、地質勘察報告及審查意見書（地勘復印件、審查意見書原件）； （5）、建筑工程施工設計文件審查報告（原件）及由規劃科銜接勘設科出具的該報告審核意見； （6）、土地權屬證明1份（核原件、收復印件）； （7）、建設工程施工圖文和概預算書各1套； （8）、消防審查意見書（原件）； （9）、綠化工程設計方案審查意見書（核原件收復印件）； （10）、小樣圖（2份）。 （二）正式受理必備材料： （1）、配套費、規劃綜合費繳費憑證。
（2）、放線記錄。 （3）、驗線單一式三份。
五、進行招投標 （一）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。 1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設工程施工公開招標申請表； 3、建設工程監理公開招標申請表。
（二）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。 1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設工程施工邀請招標審批表； 3、建設工程監理邀請招標審批表； 4、工商部門簽發的私營企業證明； 5、法人營業執照； 6、其他申請邀請招標理由證明。
（三）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。 1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告； 3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告； 4、工商部門簽發的私營企業證明； 5、法人營業執照； 6、建設工程直接發包審批表。
（四）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。 1、《規劃許可證》； 2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表； 3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表； 4、施工合同及其單位資質證書復印件； 5、監理合同及其單位資質證書復印件； 6、施工圖設計文件審查批準書； 7、建設工程質量監督申請表； 8、法律、法規規定的其他資料。
（五）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。 1、建設單位提供的資料： （1）、工程施工安全監督報告； （2）、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表； （3）、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表； （4）、工程項目地質勘察報告（結論部分）； （5）、施工圖紙（含地下室平、立、剖）； （6）、工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）； 2、施工單位提供的資料： （1）、安全生產、文明施工責任制； （2）、安全生產、文明施工管理目標； （3）、施工組織設計方案和專項技術方案； （4）、安全生產、文明施工檢查制度； （5）、安全生產、文明施工教育制度； （6）、項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件； （7）、現場設施、安全標志等總平面布置圖； （8）、購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件； （9）、建設工程施工安全生產責任書； （10）、建設工程施工安全受監申請表； （11）、法律、法規規定的其他資料。
5. 關于房地產開發整套流程
根據你的實際情況，建議你按照如下步驟來處理：1、土地合法性處理：首先要檢查這塊土地是不是集體建設用地，如果不是，則需通過“農轉非”轉為建設用地，避免日后的法律風險；同時你這個房子以后不能辦分割的地產證；如果是國有建設用地，就不存在上述問題2、注冊房地產開發公司：根據你自身的資金實力去注冊一個房地產開發公司，并獲取暫定開發資質，一般縣級、市級、省級開發公司對注冊資本都不一樣，根據你的實際情況來辦3、辦理《土地使用權證》：去當地的國土部門辦理，然后對于開發強度指標，最好請專業人士把關，例如容積率、綠化率、建筑密度、層高等等。
4、規劃設計：由于你的面積比較大，需要請專業的設計公司進行規劃設計，然后根據自己的資金實力，確定是否分期開發。對設計公司的選擇，可以通過招標的形式來運作。
5、開發報建：在施工之前，要根據規劃設計圖紙，去各個主管部門辦理相關證件，主要包含三證一書——建設用地規劃許可證，建筑工程規劃許可證，建筑工程施工許可證，項目建議書（這個好像有些地方不要求）；如果資金實力有限，需要融資，此時可以憑相關證件去銀行辦理抵押貸款。6、項目施工：獲取上述證件之后，就著手進行施工單位和監理單位的選擇，同樣可以采取招標的形式；然后開始進入施工階段，注意自己公司一定要緊抓質量、進度、造價、安全等四個方面；如果資金有限，可以要求施工單位墊資7、項目銷售：在項目進入設計開始，就要著手進行宣傳推廣，為銷售做準備；在項目開發到一定階段，就要去辦理預售許可證，辦理好預售許可證之后，就可以正式進入銷售了，這個也可以請專業的代理公司來完成。
8、項目竣工及入伙：項目竣工后，要組織驗收，竣工驗收完畢，要組織業主入伙，然后選擇物業管理單位（或者自己組建）。如果有什么不懂，可以給我發信息。
6. 房地產項目開發流程的步驟
房地產項目開發流程的10個步驟
房地產項目開發流程
一個房地產項目開發的整個流程大體上包括10個階段。
（一）開發商提出開發設想是整個房地產項目開發的起點
在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。這需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求狀況。
（二）可行性研究是房地產項目開發的第二步，也是非常關鍵的一步
開發商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。可行性研究是房地產項目開發不可缺少的一個階段。*府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發商不同意，這個項目開發的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要*府認真對待。
（三）申請項目用地是房地產開發的第三步，也是正式啟動項目開發的第一步
土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業單位）獲得土地卻是主要方式。開發商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設行*主管部門備案，領取《房地產開發項目手冊》。
（四）項目設計是房地產開發的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步
根據項目的規模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規模較大的房地產開發項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建筑結構、環境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發商在進行規劃及建筑設計前，需要向城市規劃行*管理部門申報規劃設計條件，以獲得規劃設計條件通知書（主要規定規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數等）。房地產開發商根據規劃設計通知書，委托有規劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規劃行*管理部門審查，確認符合規劃要求后，核發《建設用地規劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規劃行*管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規劃行*管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發《建設工程規劃許可證》。
7. 房地產開發的一般程序是什么
(1)提出投資設想。
開發商在對當地經濟社會及房地產市場有比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎上，尋找需要滿足的市場需求，探討投資可能性，對各種可供選擇的投資機會進行篩選，在頭腦中快速判斷其可行性。 （2）細化投資設想。
開發商從土地出讓或轉讓市場上，選擇出實現其初步投資設想的開發建設用地，與潛在的租客、業主、銀行、合作伙伴、專業人士接觸，做出初步規劃設計方案，探討獲取開發用地的方式和可行性。 （3）可行性研究。
開發商自己或委托顧問機構進行正式市場研究，分析市場供求關系，估算市場吸納率，根據預估的成本和價格進行可行性研究，就有關開發計劃與*府有關部門溝通，從法律、技術和經濟等方面綜合判斷項目可行性，并依此做出投資決策。 （4）獲取土地使用權。
沒有可供開發建設的土地，任何開發投資方案和決策都還是紙上談兵。開發商可以通過土地出讓和轉讓兩個市場獲取土地使用權。
（5）合同談判與協議簽署。開發商根據市場研究中得到的客戶需求特征確定最終設計方案，開始合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得*府建設工程規劃許可和開工許可。
之后，簽署正式協議或合同，包括合作開發協議、建設貸款協議和長期融資協議、工程施工合同、保險合同和預租（售）合同等。 （6）工程建設。
開發商根據預算進行成本管理，批準市場推廣和開發隊伍提出的工程變更，解決建設糾紛，支付工程款，實施進度管理。 （7）竣工交用。
開發商組織物業管理隊伍，進行市場推廣和租售活動，*府批準入住，接入市*設施，小業主或租客人住，辦理分戶產權證書、償還建設貸款，長期融資到位。 （8）物業資產管理。
委托專業物業管理，進行更新改造和必要的市場推廣工作，以延長物業資產的經濟壽命，保持并提升物業資產價值，提高資產運行質量。
8. 請問,房地產開發的詳細流程,各個步驟對應哪些管理部門
房地產項目開發流程 選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協議及合同書 ↓ 向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書 ↓ 向計委申報立項報告 ↓ 計委函至規劃局 ↓ 規劃局會簽返計委 ↓ 計委下文同意立項并要求可行研究，此文經建委開發辦會簽 ↓ 運用“房地產市場信息評估系統”“房地產投資專家系統”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告 計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告 ↓ 對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用“營銷策劃展示設計系統”進行融資運作 ↓ 據此辦理征地及前期規劃準備工作，開規劃設計任務通知 ↓ 規劃局法征地意見函 ↓ 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、規劃局、鄉*府、村公所 舊城改造到區地*科 結果報市房地局 結果報市房管局 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 市*府下文批地 ↓ ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫樁位給釘樁條件，測繪院 規劃局辦理建設用地規劃 據此到地*部門辦理 釘樁，成果給設計人 許可證 用地批準書，評估項目建設用地地價 │ │ 申請確定規劃設計條件 凍結戶口并抄戶口，交納地價款，取得土地使用證 按規劃設計條件征詢意 │ 見表到區配套部門征求意見 地*部門審查安置方案、安置房 │ │ 規劃局審查后下規劃條件通知單 發拆遷許可證 │ │ 委托進行規劃方案設計 動遷會及拆遷安置 │ │ 到規劃局領設計方案送審書 場地三通一平，領取房地產開發手冊 │ │ 規劃局審方案提出意見 1.到園木局申請伐樹許可證 │ 2.了解線路情況與供電局運行班協商 修改后送首規委審圖 改造、移線方案 │ 3.煤氣、道路、上下水改路由 首規委召開市*協調會 4.到供電局業擴處申請用電報表，做正式 出市*會議紀要 供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 進行個體設計（大公共建筑首規委審查） ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 領建筑工程規劃許可證 出施工圖 開節能證明 │ │ │ 運用“營銷策劃展示設計系統” 到計委申請，列入 到稅務局取稅單 制作資料 計劃（建委會簽） │ │ │ 報價小組審查，領取內外銷 到建委工程處領開工 持年度計劃、稅單到區計、經委領 許可證 審批表 投資許可證登記卡，登記并取得許可證 │ 建委、物價局下文批價 │ 運用“營銷策劃展示設計系統” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地產銷售管理系統”銷售 到市*部門蓋章，證明市*條件落實 │ 四源費繳納 │ 到開發辦市*處核實任務 │ 開發辦工程處同意招標 │ 填招標申請書并到市招標辦登記 │ 招標辦看現場 │ 運用“投資項目概預算系統”編制標底 │ 招標辦審查標底 │ 開標會 │ 定合同，寫評標報告，發中標通知書 │ 招標辦蓋章同意 ┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 施工單位 質量總站受理 市統計局 市審查局審核 市開發辦秘書 同意施工 質量監督 落實任務 資金來源，任 處登記 務來源及一切手續 ┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程處同意開工，辦理開工許可證 ↓ 施工單位進場開始施工，小區紅線內市*報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設計、施工 ↓ ┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 1.小區內線 1.通知區園 1.按道路 1. 到自來 1.到熱力 （自建鍋 1.到煤氣公司 路委托設 林局綠化 方案進 水業務 公司報 爐房） 報裝 計 辦 行施工 科報裝 裝 1.環保 2.到規劃科定 2.委托施工 2.交綠化費 2.市*辦 委托線 2.委托線 局同 線路方案 3.配電室土 3.綠化施工 事處養 路設計、 路設計 意鍋 3.設計 建工程驗 路隊驗 施工及 3.施工及 爐房 4.看現場 收 收 驗收 驗收 規劃 5.施工 4.設備安裝 2.到市* 位置 6.業務科檢驗 及驗收 監理所 2.委托 同意接氣 5.送電 下水報 設計 7.憑通氣單到 裝 3.到勞動 管網所辦固 3.規劃設 局報裝 定資產轉移 計 4.環保局 手續及通氣 4.竣工驗 審查消 手續 收 音除塵 8.憑接氣單到 設備 液化氣公司 5.竣工驗收 辦各戶通氣 手續 9.通氣 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓ 四方驗收、檢驗單簽字蓋章 ┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓ 憑驗收通知書入庫房。
9. 關于房地產開發整套流程
根據你的實際情況，建議你按照如下步驟來處理：
1、土地合法性處理：首先要檢查這塊土地是不是集體建設用地，如果不是，則需通過“農轉非”轉為建設用地，避免日后的法律風險；同時你這個房子以后不能辦分割的地產證；如果是國有建設用地，就不存在上述問題
2、注冊房地產開發公司：根據你自身的資金實力去注冊一個房地產開發公司，并獲取暫定開發資質，一般縣級、市級、省級開發公司對注冊資本都不一樣，根據你的實際情況來辦
3、辦理《土地使用權證》：去當地的國土部門辦理，然后對于開發強度指標，最好請專業人士把關，例如容積率、綠化率、建筑密度、層高等等。
4、規劃設計：由于你的面積比較大，需要請專業的設計公司進行規劃設計，然后根據自己的資金實力，確定是否分期開發。對設計公司的選擇，可以通過招標的形式來運作。
5、開發報建：在施工之前，要根據規劃設計圖紙，去各個主管部門辦理相關證件，主要包含三證一書——建設用地規劃許可證，建筑工程規劃許可證，建筑工程施工許可證，項目建議書（這個好像有些地方不要求）；如果資金實力有限，需要融資，此時可以憑相關證件去銀行辦理抵押貸款。
6、項目施工：獲取上述證件之后，就著手進行施工單位和監理單位的選擇，同樣可以采取招標的形式；然后開始進入施工階段，注意自己公司一定要緊抓質量、進度、造價、安全等四個方面；如果資金有限，可以要求施工單位墊資
7、項目銷售：在項目進入設計開始，就要著手進行宣傳推廣，為銷售做準備；在項目開發到一定階段，就要去辦理預售許可證，辦理好預售許可證之后，就可以正式進入銷售了，這個也可以請專業的代理公司來完成。
8、項目竣工及入伙：項目竣工后，要組織驗收，竣工驗收完畢，要組織業主入伙，然后選擇物業管理單位（或者自己組建）。
如果有什么不懂，可以給我發信息
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產開發流程pdf
