榮觀房產網
1. 房地產融資案例分析
最低0.27元/天開通百度文庫會員，可在文庫查看完整內容> 原發布者：甜馨白 房地產銷售案例案例一：挖掘老業主，敢于逼客戶3月17日上午，剛剛從工地回來，在售樓部看到了熟悉的身影。
原來是我以前的成交客戶文先生。文先生在這買了兩套住宅，今天過來就是想再看看小戶型。
因為不常住，就把目標定在了面積最小的70平米上。了解到這些之后，給文先生簡單介紹了一下情況，這個戶型現在就只有一套了，在15樓。
由于客戶前期購買住宅時已對公司和項目有了相當的了解，于是我提議直奔15樓去看看實房。在工地現場，文先生表示對房子感覺還可以，問到了優惠問題。
這套房子是最后一套，而且比較搶手，按揭是沒有優惠的，只有向客戶引導，讓其一次性付款，可享受1個點的優惠。客戶說要回去看一下資金情況，下午決定。
臨走時再一次向客戶強調了房源的稀缺性和舒適性，讓他盡快考慮。下午3點，客戶再次出現在售樓部，直接交了定金。
案例一：挖掘老業主，敢于逼客戶此客戶交定金后，約定3月21日（周五）到售樓部簽訂購房合同，后來他打來電話，說在北京出差，3月21日回不來，申請延遲簽約的時間。經過和主管的商量，我們同意客戶把簽約時間延遲到3月28日（周五），如果再逾期，定金不退，房源另行出售，客戶表示同意。
3月27日晚上，客戶打電話說在外地封閉培訓，白天出不來，要到周六才有空，要求再延遲一天簽約。我當時也動搖了，找到主管，說明了情況。
當時的情況是，周六來訪客戶較多，并且已經有三組客戶要到周六來簽約，如果這個客戶也到周六來簽約，案場根本。
2. 房地產融資案例分析
最低0.27元/天開通百度文庫會員，可在文庫查看完整內容>
原發布者：甜馨白
房地產銷售案例案例一：挖掘老業主，敢于逼客戶3月17日上午，剛剛從工地回來，在售樓部看到了熟悉的身影。原來是我以前的成交客戶文先生。文先生在這買了兩套住宅，今天過來就是想再看看小戶型。因為不常住，就把目標定在了面積最小的70平米上。了解到這些之后，給文先生簡單介紹了一下情況，這個戶型現在就只有一套了，在15樓。由于客戶前期購買住宅時已對公司和項目有了相當的了解，于是我提議直奔15樓去看看實房。在工地現場，文先生表示對房子感覺還可以，問到了優惠問題。這套房子是最后一套，而且比較搶手，按揭是沒有優惠的，只有向客戶引導，讓其一次性付款，可享受1個點的優惠。客戶說要回去看一下資金情況，下午決定。臨走時再一次向客戶強調了房源的稀缺性和舒適性，讓他盡快考慮。下午3點，客戶再次出現在售樓部，直接交了定金。案例一：挖掘老業主，敢于逼客戶此客戶交定金后，約定3月21日（周五）到售樓部簽訂購房合同，后來他打來電話，說在北京出差，3月21日回不來，申請延遲簽約的時間。經過和主管的商量，我們同意客戶把簽約時間延遲到3月28日（周五），如果再逾期，定金不退，房源另行出售，客戶表示同意。3月27日晚上，客戶打電話說在外地封閉培訓，白天出不來，要到周六才有空，要求再延遲一天簽約。我當時也動搖了，找到主管，說明了情況。當時的情況是，周六來訪客戶較多，并且已經有三組客戶要到周六來簽約，如果這個客戶也到周六來簽約，案場根本
3. 房地產開發類貸款有哪些
從事房地產開發性質的企業進行房地產開發、基礎設施建設項目可向銀行申請發放的房地產開發類貸款。
用于開發項目的土地征用及補償、前期工程、基礎設施建設、房屋建筑安裝以及公共配套設施等發生的費用支出。 細分種類 房地產開發類貸款包括房地產業流動資金貸款和房地產開發貸款兩種。
1。房地產業流動資金貸款，是向從事房地產開發的企業發放的用于其生產經營周轉的貸款。
2。房地產開發貸款，是向房地產開發企業發放的用于其所開發的房地產項目建設的貸款，包括： （1）住房開發貸款：是向房地產開發單位發放的用于其所開發的住房項目建設的貸款； （2）商業用房開發貸款：是向房地產開發單位發放的用于其所開發的商業用房項目建設的貸款； （3）經濟適用住房貸款：是向房地產開發單位發放的用于其所開發的經濟適用住房項目建設的貸款； （4）科教文衛單位住房開發貸款：是向科研院校、高等院校、文化藝術單位、衛生醫療單位或承擔上述單位經濟適用住房開發建設任務的企業發放的，專門用于上述單位經濟適用住房項目建設的貸款； （5）高等院校學生公寓貸款：是向經國家有關部門批準設立的高等院校及承擔高等院校學生公寓建設任務的企業發放的，專門用于高等院校學生公寓開發建設的貸款； （6）其他房地產開發貸款：向其他房地產項目的開發建設提供的貸款。
幣種和期限 房地產業流動資金貸款的期限分為短期和中期兩種，其中，短期貸款是指貸款期限在一年以內（含一年）的貸款，包括六個月以內（含六個月）和六個月至一年（含一年）；中期貸款是指貸款期限在一年以上、三年以下（含三年）的貸款。房地產開發貸款的期限分為短期和中長期兩種，其中，短期貸款是指貸款期限在一年以內（含一年）的貸款，包括六個月以內（含六個月）和六個月至一年（含一年）；中長期貸款是指貸款期限在一年以上的貸款，包括一至三年（含三年）、三至五年（含五年）、五年以上。
另外，特別規定經濟適用房開發貸款最長不超過3年：高等院校學生公寓建設貸款最長不超過10年。 利息計 在人民銀行規定的相應期限檔次貸款利率的基礎上，根據借款人情況、市場情況等在人民銀行規定的浮動范圍內確定房地產開發類貸款利率，利率水平和浮動范圍隨人民銀行的調整而調整。
貸款程序 1。貸前咨詢 （1）借款人條件借款人為房地產開發企業或具有房地產經營開發資格的企業單位的，應具有建設行*主管部門核準的房地產開發企業資質證書或具有承擔貸款項目開發建設的資格；如接受其他單位委托進行房地產開發建設，還要求與業主單位正式簽訂房地產開發合同。
（2）貸款項目條件 ①開發項目經過可行性論證； ②開發項目已納人國家或地方房地產開發建設計劃，有關文件完整、真實、有效，能夠進行實質性開發建設； ③貸款項目工程預算和施工計劃符合國家和當地*府的有關規定； ④貸款行規定的應具備的其他條件。 2。
提出申請客戶向銀行提出借款申請時，需提交以下資料： （1）借款申請報告及董事會借款決議； （2）企（事）業法人營業執照、法人代碼證； （3）法定代表人或其授權代理人的證明文件； （4）會計報表（主要包括資產負債表、損益表及財務情況說明書）和上一個月的會計報表； （5）稅務部門核準的稅務登記證； （6）貸款卡； （7）房地產開發企業的資質證明文件； （8）申請貸款項目的有關材料，主要包括項目建議書、可行性研究報告及批準文件。 項目年度投資計劃、擴初設計以及批準文件、《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《拆遷許可證》、《建設工程開工證》、《商品房銷（預）售許可證等》； （9）貸款銀行要求提供的其他文件資料。
3。配合銀行調查在市商業銀行同意受理申請后，銀行經辦人員需要對借款人、項目、保證人（物）進行實地走訪、調查等，客戶應配合銀行經辦人員，提供真實、準確的信息。
4。簽訂合同，并辦理有關事宜。
如果銀行審批后同意貸款，則借款人與銀行簽訂《》，并根據擔保方式不同，借款人與銀行簽訂《抵押合同》或《質押合同》，或第三方保證人與銀行簽訂《保證合同》、《抵押合同》或《質押合同》。 5。
貸款發放客戶根據銀行經辦機構的通知攜帶有關資料、印鑒到銀行會計柜面辦理貸款發放和貸轉存手續。 6。
支取款項 客戶支取貸款時，應向銀行提供《用款計劃》及有關的工程建設合同、材料供應合同、設備采購合同等有關文件，經信貸員及其主管審查同意后，方可到會計柜臺辦理貸款支取。 7。
貸款歸還 客戶應嚴格履行借款合同，按合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。 客戶應在結息日向銀行支付到期利息，首次付息日為借款發放后的第一個結息日。
對于短期借款，客戶根據《借款合同》中所約定的結息方式按月或按季支付到期利息，按月結息的，每月的20日為結息日；按季結息的，每季末的20日為結息日：對于中長期借款，客戶按季支付到期利息。 借款人應當按照約定的日期和數額歸還借款本金，對于分次還本的，最后一筆貸款清償時，利隨本清；一次性還本的，全部貸款清償時利隨本清。
銀行如。
4. 房地產項目融資分析案例能否發給我一份參考下,多謝
如題：房地產項目融資分析案例有若干，最基本的房地產融資需要出示企業四證一卡和房地產項目融資資料。
房地產企業的四證一卡
(1)企業營業執照
(2)企業組織機構代碼證
(3)企業稅務登記證
(4)企業銀行基本戶開戶許可證
(5)企業貸款卡
房地產項目融資資料
(1)房地產開發資質證書
(2)用于融資的房地產項目的《土地證》
(3)用于融資的房地產項目的《用地規劃許可證》
(4)用于融資的房地產項目的《建設工程規劃許可證》
(5)用于融資的房地產項目的《建筑施工許可證》
(6)用于融資的房地產項目的《預售證》
5. 中國房地產開發貸款狀況如何
2004年底房地產開發商貸款為7810.9億元，2005年1季度末達到8177.5億元。
從增長速度看，2004年3月份以前，房地產開發商貸款增長速度在40%以上。2004年4季度開始房地產開發商貸款增長速度下降到20%以下，2004年底增速降低到17.3%,2005年1季度增速進一步下降到15%，與金融機構全部人民幣貸款的增長速度靠近，房地產開發商貸款增長得到了初步控制。
2005年1季度末8177.5億元房地產開發商貸款包括：（1）住房開發貸款4601.8億元，占56.3%，其中經濟適用房開發貸款1468.3億元，占房地產開發商貸款的17.9%;(2)房地產開發企業流動資金貸款1605.4億元，占19.6%;(3)地產開發貸款1586.4億元，占19.4%，其中*府土地儲備機構貸款950.2億元，占房地產開發商貸款的11.6%;(4)商業用房開發貸款383.9億元，占4.7%。
6. 幫我看看案例分析,房地產抵押的案例分析
1、現規定開發商在取得施工許可證后可以將土地抵押，你所說的應該是土地抵押吧。
2、國家規定必須辦理預售許可證的情況下才能出售物業，但在辦理預售許可證的前提下必須要先還清之前的抵押（意思是不能有任務該項目的抵押，包括土地抵押），但現在開發商都會打空手道，今天還清抵押，明天辦了預售許可證后再拿去抵押，所以只要有錢打通公關就不是問題了。
3、如拿取預售許可證后，要出售已抵押的物業必須先還清該物業抵押貸款，申請解押后才能出售，無論是客戶一次性付款還是按揭必須這樣做，否則就存在一房二賣的嫌疑，開發商要負全責
4、按照正常規定，銀行會對抵押物進行查詢，如已抵押物業不可能進行二次抵押，因現在所有銀行都已經聯網，已抵押物業不可能查不出來，但我看見你說（劉女士在辦理了相關產權證之后，以A座這套房產作抵押向某國有商業銀行京港分行申請貸款，期限10年。）那我就不知道是什么回事了
這件事開發商要負全責，銀行也要負責，沒查清物業情況下進行二次抵押，如劉女士想維護自身權益，需對開發商進行起訴。
7. 房地產開發貸款有哪些類型
按照開發內容的不同，房地產開發貸款又有以下幾種類型： 1、住房開發貸款。
是指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售住房的貸款。 2、商業用房開發貸款。
是指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售，主要用于商業行為而非家庭居住用房的貸款。 3、土地開發貸款。
是指銀行向房地產開發企業發放的用于土地開發的貸款。 4、房地產開發企業流動資金貸款。
是指房地產開發企業因資金周轉所需申請的貸款，不與具體項目相聯系，由于最終仍然用來支持房地產開發，因此這類貸款仍屬房地產開發貸款。
8. 首付的首付案例
2014年5月19日，位于北京亦莊的珠江四季悅城推出“全盤無首付”促銷*策，這是繼該項目推出區域最低價后，再次大力度推出讓利措施，也是北京首個“零首付”樓盤。該促銷活動名叫“告別首付，無壓力購房筑家計劃”，通過該計劃，購房者可以獲取金融支持。
此外，珠江四季悅城還推出了10套指定房源，這些房源在享受“告別首付，無壓力購房筑家計劃”權益的同時，還可獲得其他金融服務的優惠。
離年中業績考核只剩一個多月的時間，不少房企特別是上市房企開始加快去化，提高銷售量，不得不采取降價促銷的手段 。 開發商墊付首付款，讓“零首付”得以實現，這看似“免費午餐”的背后卻暗藏風險。山東大學經濟學院教授李鐵崗說，面對各地房地產市場頻頻降價的情況，房地產公司被迫采取促銷辦法，回收現金流。天下沒有免費的午餐，開發商墊付首付款，有的是要償還利息，有的通過暗地提高房價拿回收益，反而變相提高了房價。
“購房者還貸壓力驟增、銀行金融機構風險加劇，開發商倒是金蟬脫殼了。”山東某銀行業內部人士表示，商業貸款正常流程是，客戶必須是用自己的錢交首付。而開發商通過墊付一部分錢，幫助購房者湊夠30%的首付款，可以把70%的房款從銀行貸出來，屬于違規套現。
李鐵崗也認為，“零首付”和“低首付”性質是一樣的，開發商幫購房者墊付首付款，幫不符合條件的購房者貸款，相當于越過了金融貸款審核的門檻，中間存在一定騙貸的嫌疑，本身存在很大金融風險，不符合相關*策的 。
海南某銀行信貸主管也表示，“零首付”讓銀行失去了對風險客戶的辨識能力，極有可能引發金融風險，銀行業不支持也不允許。
