榮觀房產網
1. 房地產既然是泡沫,為什么國家還不想把它捅破
根據聯合國制定的服務貿易等行業分類標準，房地產、市鎮規劃與建筑業被劃分為服務業，屬于第三產業的范疇。我國在改革開放后，也逐漸采用了這種歸類方式。房地產行業在國民經濟中占據著比較重要的地位，畢竟衣食住行是人們日常生活不可缺少的部分，房地產行業的發展同時為國民經濟的擴張帶來很大的影響，通過以下幾種經濟效應，我們可以看出房地產業在國民經濟中不可替代的作用，這也使我們進行房地產泡沫的研究顯得意義重大。
1.房地產行業對GDP的拉動效應
我們一般把房地產看成是服務性行業，是改善人民生活條件的消費行業，但是，生產房地產這種消費商品的行為同樣可以看成投資行為，對國民經濟的持續增長具有拉動效應。盡管這種拉動效應是滯后的，但是對經濟擴張的作用卻很明顯。
我們可以簡單的估計房地產的拉動效應：前幾年我國經濟處在通貨緊縮的狀態，為了保持國民經濟持續、快速、健康的發展，國家千方百計擴大有效需求，其中非常重要的一個方面就是擴大投資需求。這幾年積極的財**策和穩健的貨幣*策等一系列擴大需求的措施確實起到了重要的作用，一個重要標志是保住了GDP的增長，其中房地產行業投資的貢獻功不可沒。
2.房地產業帶給產業鏈條的聯動效應
除了房地產業對國民經濟的拉動作用以外，房地產業還會帶動整個經濟運行中的產業鏈條的成長：在建設投資和發揮居住服務職能的過程中，房地產業直接對幾百大類、幾萬個品種的產品提出需求，與建材、冶金、化工、木業、機械、儀表、公用事業、金融保險、運輸、家用電器、家具、裝飾、服務業等近百個部門的經濟活動密切關聯。房地產業一直是上述產品的“消費戶”，例如它占我國鋼材消費量的25%，占木材消費量的40%，占水泥和玻璃消費量的70%。正是這種情況，使得房地產業與其他眾多行業相互制約，產生聯動效應。首先，房地產業極大程度上拉動了建筑業及建材業的發展。
根據中國國家統計局的投入產出模型測算每lon億元房地產投資可以誘發國民經濟各部門的產出共286億元，其中誘發建筑業產出90.76億元，高居榜首。可以看出房地產業與建筑業的關聯程度最高，它需要通過建筑業把勞動資料和勞動力結合在一起才能實現。有資料介紹，西方經濟發達國家多年來一直保持每年建造住宅人均1平方米的發展速度，從而使建筑業在國內生產總值中的比重在9%左右，成為國民經濟的支柱產業。以美國為例，建筑業約每年消費冶金工業產品的16%以上，水泥、玻璃、磚瓦的70%，木材的40%，油漆的50%。我國用于建筑工程的材料消耗為：·鋼材約占鋼材總消耗量的25%，木材約占40%，水泥70%，玻璃70%，塑料制品25%。
其次，房地產業與制造業也有著十分密切的關系。在住宅與非住宅建筑中，要涉及40多個產業部門，據投入產出模型測算，每100億元房地產投資可以發制造業的產出123.61億元。其中最高的是非金屬礦物制品業31.45億元，其次是金屬冶煉及壓延加工業18.81億元，再次是化學工業14.98億元，然后是金屬制品業（9.82億元）、機械工業（8.79億元）、電器機械及器材制造業（7.58億
元）等等。
房地產行業在國民經濟中有如此巨大的作用，它的發展和運行狀況應該得到人們的重視，一旦房地產市場發生泡沫，隨著泡沫的膨脹和破裂必將給國民經濟帶來嚴重的破壞作用。房地產泡沫是金融泡沫的一種，所謂房地產泡沫，就是指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎價值的持續上漲'7，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。表觀為在經
濟繁榮期，地價飛漲形成泡沫景氣，但到達頂峰狀態后，市場需求量急劇下降，房價大跌，泡沫也隨之破滅。由于房地產是由土地及其附著建筑物所構成，而土地的市場基礎價值即合理價格是土地利用效益的資本化，建筑物則是人類勞動產品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩定，較易判別，因此我們平常所說的房地產泡沫主要是土地泡沫（地價泡沫），地價泡沫則是指土地價格超過其市場基礎決定的合理價格而持續上漲。
2. 中國的房地產泡沫為什么還沒破滅
我認為中國房產不可能破滅，中國房地產雖然有泡沫，沒有想象中的那么大，原因如下：
1、中國國家太大，城市太多，各個城市的情況很不一樣。那些數萬元一平的房價畢竟是少數。多數是萬元左右的均價。中國城市化進程，就是一個人口由農村向縣城、縣城向二線城市，二線向一線城市流動的過程。而一線城市總是有限的，北上廣這些房價只能上漲。
2、中國有一線、二線、三線城市，只有一線城市是房屋較熱的，而其他地區，房產依然是泡沫不多的。
3、以筆者家為例，我這里靠海的地級市。房價貴的1萬多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能說很多。因為各類上繳國家的稅是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房價也就應該是這個價格。剩下就是房地產商的利潤了，所以，我們這里沒有多少泡沫，而且房屋賣的也很火。
4、現在，都吆喝第四次單身潮來臨，說單身男女有2億之多，如果按照中國14%的單身率計算，那就是說這2億人中有2800萬不結婚。如果他們都結婚，需要1400萬套，如果都單身，則需要2800萬套。這樣房子一下就多需要1400萬套。這些是剛需。剛需啊，同志，中國全部庫存才600萬套，才占需要的42%。
5、一般來說，一個三口之家住幾十平米的房子過于擠了。現在為了舒適，總是房子越來越大，這樣小房子換大房子，一個衛生間換成雙衛生間，所以居住面積增加了。地產商自然也需要不停蓋房子。
6、中國每年畢業800萬大學生，如果都結婚，就需要400萬套房屋，如果都不結婚，需要800萬套。而且畢業大學生、研究生，你看到幾個回家中土豆的，不都是落戶北上廣嗎？
7、另外中國*斧也不是當年的日本*斧，中國也不會坐視房價泡沫吹破而不理的。
3. 房地產泡沫一旦破滅,買房的人會怎樣
假如你前面半句話已經形成，還要看你購房的首付的比例和你現在的現金流。
我舉兩個極端的例子，一個是小城市的普通住宅，一個是北上廣深的房子：
小城市的，100平方，3500元一平，首付，2成，還30年，每月還款1500多，就算房產泡沫，大跌了，3500也不會跌多少，因為住宅成本就接近3000，所以你每月還是只要還1500，沒啥大問題。
北上廣深的：100平方，取中間值5w一平，首付2成，還30年，每月還款22000多，一旦地產大泡沫，假如跌到10000一平，你的房子總價就變成100w，而你還欠銀行差不多400w，那么你肯定不會再還了對吧，因為房子只值100w，你會再接著還剩下的300多萬嗎，這樣發展的話銀行得全部倒閉，因為錢收不回來了！
而且一旦房地產泡沫，各個行業都會蕭條，你的工資還能每月還22000嗎？
就現在中國的發展情形，必須要保證房地產正常發展，就是不能過快，要維持在緩慢增長，這樣對國家，*府，人民都是最好的
下面的圖你看看：
4. 中國房地產泡沫破裂會是什么后果
國際貨幣基金組織（IMF）曾發布報告稱，中國內地和香港地區可能正在形成信貸和資產泡沫，最終或將破裂。
中國房地產究竟存不存在泡沫？
關于中國房地產是否存在著泡沫，專家們的觀點也出現了激烈的沖撞，數年來一直爭辯不止。對于中國房地產究竟有沒有泡沫，我覺得應該有幾點衡量標準應該是全世界通用的：一是房價收入比；二是房地產投資與房價增長速度的關系；三是商品房的空置率。
對于房價收入比，國際慣例是6倍左右，房價應占到一個中產家庭年收入6倍左右較為適宜，而北京、上海等大城市早已超過了15倍以上。有問卷調查表明，在北京、上海一些大城市有90%以上的民眾都認為房價過高，房地產有泡沫。關于一線城市商品房的空置率究竟有多少，現在還沒有一個準確的數據。不過很多一線城市的商品房中高檔樓盤的水表都50%以上是不動的，說明中國房地產投資抄作而非自住的氛圍非常濃重。
中國房地產泡沫破滅之后會怎樣？
提到當前的房地產泡沫，有很多專家不由自主地與上世紀90年代初的海南省的房地產泡沫破滅后的危害狀況聯系起來，他們認為，如果決策層將房產泡沫捅破，那么收拾房地產泡沫破滅后的爛攤子將非常棘手，要求決策層放松對房地產*策的調控。
樓市泡沫一旦破裂后對中國經濟的危害是非常巨大的，房地產泡沫破滅后，房價出現下跌，需求急劇下降，房價再繼續下跌，形成惡性循環。購房者多數高價按揭，房子成了負資產，很多人會拋房，銀行接收的是貶值的房產，這就會沖擊整個金融體系。盡管現在即使國內各大銀行商業銀行通過了銀監會的房貸壓力測試，都表示即使房價30%也能杠得住，這只是一個幻想。從目前國內房地產情況看，基本上把整個風險都歸結在國內銀行體系之上，無論是房地產業還是個人消費信貸都是如此，這就孕育很大的金融風險。房地產泡沫破滅，最后承擔者只能是國內各銀行，不過國內各大銀行現在都已成為上市公司，最后承擔風險的還會有股民。
還有，房地產是個很長的產業鏈，它的上游是建筑材料、鋼鐵、煤電、運輸，都是資金密集型產業。房地產泡沫破滅，整個產業生產過剩，經濟趨于蕭條。因此，房地產泡沫帶來的危害不僅僅限于行業的本身，而且影響到其他許多行業。如果國內房地產崩盤，整個國家經濟都可能發生危機。
（以上回答發布于2015-10-10，當前相關購房*策請以實際為準）
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5. 日本房地產泡沫捅破后為什么經濟上不去
日本至今都還沒有走出20余年前那場房地產泡沫的陰影。
今天我們在此做一個總結以期真實地還原當年的那段瘋狂。雖然中國目前不可能發生那樣的情況，但人類的貪婪所導致的“市場的均衡是短暫的”這一點是一致的。
日本房地產泡沫的特征：2007年底，六大城市土地價格僅相當于1991年高點的27.7%。絕對價格也只相當于25年前，也即1982年的水平； 三、房地產泡沫期間的調控*策 在泡沫期間，日本*府主要從土地*策和貨幣*策兩個方向進行調控。
土地*策調控不僅沒有效果，反而助長了房價的上漲。貨幣*策中的利率*策和不動產貸款總量控制*策效果顯著。
1、土地*策 日本*府1987年開始意識到房地產泡沫的問題，開始有意識的通過土地*策來抑制土地價格上漲。如下圖所示：到1991年為止，主要出臺了六個方面的*策。
這些*策總體是非常失敗的。 2、貨幣*策 貨幣*策包括調整利息和控制貸款兩個方面： 提高利息：在日本房地產泡沫期間的大部分時間里，銀行基準利率都維持在2.5%的超低水平，直到1989年5月，日本銀行開始加息。
此后的15個月內，日本銀行連續5次加息，將基準利率提高到6%； 控制貸款：在加息的同時，1990年3月大藏省推出了不動產貸款總量控制*策，即規定銀行對不動產貸款時，增長率不能超過其貸款總量增長率。 四、房地產泡沫的破滅 從表面上來看，在直接融資縮減的情況下，貨幣*策突然剛性收縮，企業破產猛然增加，導致內外融資環境惡化，導致土地的有效需求減少；而企業破產增加，企業前期購買土地量的72%左右被迫出售而重回市場，導致有效需求與有效供給發生扭轉，不斷減少的貨幣去追逐猛然增加的土地，土地價格因而下降。
金融加速器的逆作用加劇了土地價格下降。這是房地產泡沫破滅的直接原因。
更深層次來看，與前兩次價格暴漲不同，1986-1991年的這輪價格暴漲缺乏住宅基本需求的支撐：土地價格的上漲離不開居民的基本住宅需求，這取決于人口數量、人口年齡結構和人口的區域結構。但是到1992年，這些因素已無法支撐高漲的土地價格。
1、直接原因：有效需求與有效供給關系發生逆轉 （1）初始原因：內外融資環境極度惡化，企業在1991年的土地購買量縮減64% 股市下滑，1990年后，直接融資額按50%的速度縮減； 不動產貸款總量限制*策導致銀行貸款同比縮減85%，由9.5萬億日元降至1.4萬億日元； 1991年，破產企業增加，破產企業負債總額增長5.7倍，由1.2萬億日元升至8萬億日元； 外部融資（新增不動產貸款+直接融資）與倒閉企業負債總額的差額由1989年的35.2萬億日元，下降到1991年的0.8萬億日元，到1992年變成了-1.6萬億日元。企業所面臨的惡劣的內外融資環境不言而喻。
控制貸款*策效果非常顯著，房地產貸款增長率由1989年的30.3%，突然下降到1990年底的3.5%，成為了房地產泡沫破滅的誘導因素之一。 由于內外融資環境極度惡化，企業購買土地的能力和積極性顯著下降：1990年日本非金融法人企業購買了12.43萬億日元的土地，但1991年的土地購買額僅4.46萬億日元，同比縮減64%。
企業購買量占居民土地出售量的比重由70%下降到45%。 (2)決定性因素：被作為資產保有而囤積的土地在短期內進入市場 企業由土地的凈買入方轉變為土地的凈賣出方，成為了捅破房地產泡沫的決定性因素。
股票和土地的擔保價值隨著兩者的價格下降而下降。這導致企業凈值下降，企業被迫提前償還貸款； 企業被迫出讓股票，土地等資產以避免破產，與此同時大量的破產企業之前所抵押的土地，被銀行強制性變現。
而金融加速器機制加速了這一進程； 前期被企業大量囤積的土地被迫投放市場。 如下圖所示：從1993年企業由土地的凈買入方變成了凈賣出方，到1998年，日本企業將占1985-1992年購入土地額的55%，購入土地面積的72%。
五、房地產泡沫破滅后日本*府采取的*策 1、泡沫的代價 房地產泡沫和股市泡沫破滅，日本付出了慘重的代價。根據瑞穗證券的數據統計，1992-2004年： 日本企業和銀行處理泡沫經濟的成本約208萬億日元，年均處理成本占GDP的比重高達3.5%。
日本的實質年均GDP增長率不足0.3%； 日本法人企業經常利潤累計374.4萬億日元，特別損益-特別利潤累計111.3萬億日元，扣除有關稅收后凈利潤70萬億日元，年均5.4萬億日元，年均銷售凈利潤僅率0.4%； 日本銀行累計利潤86.4萬億日元，壞賬處理損失累計額96.4萬億日元，凈損失10萬億日元。 2、泡沫破滅后日本*府采取的外匯*策 如下圖所示，泡沫破滅之后，日元繼續升值，1995年4月底達到最高點84.3日元兌1美元。
與之相對應的是，日元計價的出口額同比下降。日本經濟增長幾乎停滯。
1995年，日美之間簽訂了反廣場協議，允許日本*府干預日元匯率。此后日元加速貶值，日本出口（日元計價）逐漸恢復，對于扭轉日本經濟衰退起到了一定的作用。
六、日本房地產泡沫的啟示 1、中國房地產不會發生日本式的泡沫 中國房地產不會發生日本式的泡沫，二者最主要的區別就是“城市化進程”。85年，日本房地產價格開始上漲的時候，其城市化率已經達。
6. “抑制資產泡沫”會捅破樓市泡沫嗎
分城施策對應資產泡沫 目前中房地產市場矛盾突出。
但住宅市場而言廣大2、3、4線城市去庫存任務仍然十分艱巨，大量中小城鎮住宅庫存在2、30個月以上，部分城市實際庫存甚至比這個更加突出，而一線城市及以蘇州、南京、廈門、合肥為代表的強勢二線城市情況卻剛好想法，這部分城市今年以來樓市一直高歌猛進，庫存普遍在6個月以內，房價半年時間上漲3成以上。 中國住宅市場整體呈現二元化結構。
如果以不動產類型劃分，整體又是另一番景象，住宅市場雖然庫存情況各不相同，但在*策刺激之下，哪怕庫存較大城市仍然能保持一定的消化速率。但商業及辦公類物業的情況則十分惡劣，中國所有城市，從大到小，從難到北都面臨商業及辦公類物業過剩的局面。
公寓到處出現就是商辦類物業過剩的一種表現，當下大部分的公寓都是無法消化的商辦類物業，最后才改頭換面以類住宅的方式進行銷售。所以，房地產領域并不是都有泡沫，也并不是所有城市都有泡沫，需要抑制資產泡沫的，都是上半年過熱的部分城市，所以樓市分城施策才能抑制更有針對性地應對資產泡沫。
抑制泡沫不等于打壓地產 在中國經濟處于“L”走勢下，如何實現社會及經濟的轉型呢？房地產至少是轉型期一個非常重要的一個產業，因為房地產及其上下游50多個行業加起來影響國內GDP近5成，所以房地產穩定發展，中國的經濟、就業及社會穩定就有一定的保障。 加上房地產去庫存的任務，相信這次**領導的關于“抑制資產泡沫”的表態并不是要把房地產徹底打壓，只是抑制部分城市出現地價、房價上漲過快的情況。
所以不會再出現2007和2011年那時候的多部委聯合發文要打擊樓市的情況。 寬松貨幣背景下房價仍將上漲 需要強調的是，盡管中央表態要“抑制資產泡沫”，盡管也預期部分房價上漲過快的城市會出臺樓市調控措施給樓市及土地市場降溫，但從總體上看全國房價恐怕不會有下跌的趨勢，哪怕已經出臺或即將出臺調控措施的上海、深圳及個別強勢二線城市，其房價似乎仍有一定的上漲空間，即調控*策的出臺只能夠抑制價格上漲過快，但并不會改變這個趨勢。
土地市場的情況也樓市也是類似的，主要原因還是當前我國仍處于貨幣擴張周期，只要在這個周期內，房價就從來沒有下跌過的先例。首先因為錢多地緊，不動產供不應求；其次國內缺乏投資渠道，資金大量集中不動產領域；再有就是經濟不景，資金尋找避險渠道，不動產領域相對更加安全；最后就是地方財*也較為依賴房產及賣地收入，徹底打壓也不符合地方利益。
對購房者心里影響甚微 樓市是*策市，但投資者并不會收市場傳聞的影響，因為在過去10幾年了，官方媒體每年發話要控制房價，但最終結果仍然是房價不斷的上漲，因為房價漲跌并不能由輿論進行引導，而是根據區域人口增減速度及同期國家貨幣量變化而變化的，今年樓市之所以上漲全因為貨幣*策寬松和投資渠道缺乏所引發的，目前這個基本面沒有改變，所以投資者也不會因為官方或輿論態度的的變化而改變自己的投資決策。 下半年的房地產市場將會更明顯更突出分城施策的治理思路，個別熱點城市也會出臺更多抑制樓市過熱的措施，但大城市樓價仍有上漲壓力，小城市則繼續為去庫存而戰斗。
對于大城市的普通剛需購房者而言，建議加快入場腳步，以免下半年房價進一步上漲；對于投資買家而言，漲幅教大的城市或盈利*策調控，投資需謹慎；而房價上漲比較平穩的一線及強二線城市，仍可積極出手。
