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1. 當前房地產開發融資的渠道有哪些
中小企業融資一般有八大渠道三十余種方法即：1、債權融資 2、股權融資3、企業內部融資4、項目融資5、貿易融資6、專業化協作融資7、*策融資8、上市融資。
債權融資又分為國內銀行貸款、民間借貸融資、信用擔保融資、金融租賃融資、國外銀行貸款、發行債券融資；
股權融資分為股權出讓融資、增資擴股融資、產權交易融資、杠桿收購融資、引進風險投資、投資銀行投資；
內部融資分為留存盈余融資、資產管理融資、票據貼現融資、資產典當融資、商業信用融資
貿易融資分為進口貿易融資、補償貿易融資；
項目融資包括項目包裝融資、BOT項目融資、IFC國際投資；
*策融資包括科技型中小企業技術創新基金、中小企業發展專項資金、中小企業國際市場開拓資金、農業科技成果轉化資金；
專業化協作融資包括農業產業化項目協作融資、零部件供應與組裝企業協作融資
上市融資包括國內上市融資、境外上市融資、買殼上市融資
2. 房地產企業融資的渠道有哪些
房地產業是資金密集型行業，如何獲得足夠的資金支持、開拓新的融資渠道，是投資項目得以順利進行的基本前提，也是當前房地產企業關注的熱點問題。下面華地資本就為大家介紹一下：
(1)自籌資金
自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但當房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。
(2)預售資金
房地產預售也是當前市場上比較流行的一種融資方式。在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。
(3)商業銀行貸款
商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發資金來自商業銀行。
(4)企業合作融資
房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。
(5)債券融資
房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。
(6)信托融資
信托融資即信托公司對于比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。相對銀行貸款而言。房地產信托的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。在供給方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信托獨具制度優勢，并具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。
(7)房地產證券融資
房地產證券化是房地產市場發展的方向，可以促使房地產經營的專業化、資源的合理化。是房地產企業融資的最佳途徑。最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金并作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規模，化解風險。降低融資成本。投資者亦可分享房地產經營利潤，使房地產企業主體從國有制走向股份制，有利于改善企業資本結構。中小型房地產企業可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合，擴大企業規模，實現規模效益，達到上市融資的目的。
(8)房地產私募股權投資基金
房地產私募股權投資是房地產市場發展到一定程度的產物。目前，在我國已經初見端倪，是一種向特定對象發行私募股權基金募集資金，然后以股權方式投資于房地產項目或企業的一種投融資方式，屬于一種專業基金管理公司專業化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段。是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。
3. 中小房地產企業融資渠道分析
一、我國房地產企業融資現狀與渠道分析 （一）房地產資金來源現狀 房地產資金現在主要來自七個方面，國內貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業單位自有資金，購房者的定金和預付款以及其它資金。
04年1~11月，國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發全部資金來源的76.4%，其中直接國內貸款融資占所有資金來源的26.4%，與去年同期相比，國內貸款金額同比增長5.75%，利用外資金額同比增長10.12%，增幅很大。行業資金來源結構存在嚴重缺陷，銀行貸款數量巨大。
圖2.16 房地產行業不同資金來源所占比重 （二）本期不同渠道融資金額變化 圖2.17 不同渠道融資金額變化 2004年8月份以來，房地產投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現回落趨勢，而國內貸款和企事業單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長。 （三）現有七大融資方式剖析 受一系列宏觀調控*策影響，金融機構、特別是銀行都提高了對房地產行業貸款的要求，開發商通過其它渠道融資的需求大增，面對資金的瓶頸，現行解決的途徑并不是很多。
1.國內銀行貸款： 銀行貸款是房地產開發商趨之若鶩的主要融資渠道。雖然央行121號文件規定，銀行貸款現階段從緊，對于項目開發程度和開發商自有資金的開門檻，將大多數開發商排除在門外。
但是，對于企業而言，便捷，成本相對較低，財務杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點還可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構加以規避。同時，房地產信貸業務目前仍普遍被銀行視為優質資產，商業銀行的信貸熱情絲毫未減。
2.信托項目融資： 信托是目前房地產業新興的融資熱點，從2003年到2004年，全國共發行 房地產信托163只，融資額175.8億元。信托資金的分量遠不足以支撐行業的發展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨具優勢：一可以引入海外基金，二可以充分國內的產業投資信托基金，三可以以固定回報的方式，以股權投資方式進入項目公司，四可以在適當的時候將項目公司包裝上市，五可以完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件，對融資渠道的整合提升具有積極的作用。
3.海外房產基金： 國外房地產基金看好以上海為主的中國房地產市場。摩根士丹利下屬房地產投資基金RSREF、荷蘭國際房地產、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛紛出手。
目前國際資本絕大多數都集中在基金上，借財務管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠大，但對于如饑似渴的中國房地產來說難解近渴，更何況，現行*策和法律的障礙以及國內企業動作的不規范和房地產市場的不透明，都造成了國際資本的進入。
4.國內產業基金： 毫無疑問，利潤率相當豐厚的房地產市場對證券市場上現有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關產業基金法律的缺位，卻難以讓人無視風險的存在。目前這些資金也是借財務管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運作上缺乏規范，留有隱患。
5.非上市股權融資： 土地儲備豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強強聯合似乎給房地產融資開辟嶄新的渠道。然而，股權投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產企業注冊資金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開發利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場城市運營商和專業房地產開發商等實力雄厚公司的并購秀。
6.上市融資： 上市是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一，也是企業品牌提升的良好應。然而中國證監會的《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》讓大多數房地產公司只能望洋興嘆。
新規則面前，真正有實力，守規矩的開發商方可順利上市，然而在目前開發商數量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規模的上市解決行業性的資金短缺，并不現實。 7.債券發行： 先不說我國債券市場的規模相對較小，交投清淡，發行和持有的風險，因為根據《公司法》，發行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，而且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，這同樣注定了大多數房地產企業對發行債券只能好夢難圓。
總而言之，房地產融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進行金融產品創新組合。同時，構建房地產證券公的法律體系，盡早出臺《產業基金法》，完善現有的《公司法》和《證券法》，搭建房地產企業融資領域制度平臺，才能有效支撐房地產行業健康有序的發展。
（四）房地產企業融資新動態 1.與海外基金的合作： 海外的房地產基金一改對中國房地產市場的觀望態度，投資的欲望轉強。目前雷曼兄弟、德國房地產投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、荷蘭Rodamco等海外基金正在變得非常積極。
上海復地已與摩根士丹利房地產基金達成合作協議，雙方將合作投資約5000萬美元建設“復地雅園”項目。順馳中國控股公司和摩根士丹利房地產基金宣布合資設立項目公司，投資房地產。
由荷蘭國際集團和北京首創集團在海外共同募集成立。
4. 房地產開發的融資渠道有什么
銀行貸款 從銀行拿錢曾經是地產商最慣用的融資手段，也是很多地產商“發家”的開始。
在房地產最為“紅火”的年代，銀行大量向地產放貸，地產開發也需要銀行信貸支持，所以銀行和地產很自然走到了一起。一個例證就是不少的中小銀行，大股東名單中，都有地產商的影子。
信托融資 銀行貸款“此路不通”，對于地產商來說，拿地、建房，需要的是大量資金，于是地產商找到了信托。信托的規模也在2013年實現了爆炸性增長。
根據投融界歷史數據顯示，2013年房地產信托新增了8000億元的市場規模，這相當而于全國房地產開發商貸款的41%，而2013年也是房地產調控最為嚴格的時期。 上市融資 房地產企業上市之后，融資的渠道和方式也就會更加多樣，并且單次融資的規模也較大。
上市的房地產企業不僅能夠通過ipo籌集到資金，而且后續還能通過增發、配股、發行可轉債、發行企業債方式融資，在限售股解禁期滿后，還能直接變現融資。
5. 房地產企業融資的渠道有哪些
房地產業是資金密集型行業，如何獲得足夠的資金支持、開拓新的融資渠道，是投資項目得以順利進行的基本前提，也是當前房地產企業關注的熱點問題 （1）自籌資金自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。
但當房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。 （2）預售資金房地產預售也是當前市場上比較流行的一種融資方式。
在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。（3）商業銀行貸款商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發資金來自商業銀行。
（4）企業合作融資房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。 外資合作一般是成立合資或合作公司。
利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。
合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。（5）債券融資房地產債券是企業債券的一個組成部分。
目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。 （6）信托融資信托融資即信托公司對于比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。
相對銀行貸款而言。房地產信托的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。
在供給方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信托獨具制度優勢，并具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。
（7）房地產證券融資房地產證券化是房地產市場發展的方向，可以促使房地產經營的專業化、資源的合理化。 是房地產企業融資的最佳途徑。
最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金并作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規模，化解風險。
降低融資成本。投資者亦可分享房地產經營利潤，使房地產企業主體從國有制走向股份制，有利于改善企業資本結構。
中小型房地產企業可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合，擴大企業規模，實現規模效益，達到上市融資的目的。（8）房地產私募股權投資基金房地產私募股權投資是房地產市場發展到一定程度的產物。
目前，在我國已經初見端倪，是一種向特定對象發行私募股權基金募集資金，然后以股權方式投資于房地產項目或企業的一種投融資方式，屬于一種專業基金管理公司專業化募集資金、投資管理的一種融資方式。 一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段。
是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。
6. 房地產企業融資渠道及具體處理方式
房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。
中國人民銀行121號文件《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了“釜底抽薪”的危機感和焦慮感。國家信貸新*策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。
一、房地產企業融資現狀 （一）融資規模持續增長 近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001~2005年短短4年里，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。 （二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道 僅以上表2001年數據為例。
2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，占21.99%；自籌資金2184億元，占28.38%；其他資金來源3671億元，占47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。
但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%~40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%~70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%~80%）。
（三）股票融資債券融資在房地產金融中所占比例小 2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控制得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只占0.001%左右。
（四）房地產資金信托活躍 2002年底投向房地產業的信托財產共計24.08億元，占全部信托財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺121號文件后，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信托業務。
2004年我國房地產信托業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件——《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信托融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信托業又上了一道“緊箍咒”。 二、房地產企業融資存在的主要問題 （一）融資渠道過于單一 從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%~70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。
這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利于整個房地產市場穩定發展。 （二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱 作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。
而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處于極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利于銀行體系的穩定。 （三）缺乏多層次房地產金融體系 就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。
（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善 目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言是滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待于制訂。 （五）房地產企業融資瓶頸亟待突破 為防范整個金融體系出現系統性風險，央行于2003年6月頒布實施了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新*下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。
三、房地產企業融資策略分析 （一）發展多元化直接融資 銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資*策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。
1.大力培育房地產信托融資方式 房地產信托是信托金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信托基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。
此外，我國目前真正意義上的信托投資機構并不多，且絕大多數在房地產信托融資方面。
