榮觀房產網1.房地產項目開發全過程細解
你好！
一個樓盤主要的運營公司就是開發商；設計單位；承建商和物業管理公司這四家，他們分別負責項目投資建設；建筑設計；工程建造和物業服務，其中開發商的實力最為關鍵。
一，組建工作小組；根據項目可行性研究的工作量/內容/范圍/技術難度/時間要求等組建項目可行性工作小組。組建一只精明能干/工作責任心強/業務能力強/專業知識搭配合理的研究隊伍是可行性研究成敗的關鍵，一般來講，房地產項目可性研究隊伍包括：熟悉房地產市場及營銷技術的專家；熟悉房地產金融業務的專家；熟悉建筑規劃及施工技術的專家；熟悉房地產投資分析與財務評價的專家。為配合好相互的工作協調性，應由項目負責人對項目研究進行統籌協調。
二，你要知道可行性報告的內容包括：我只說主要方面的，對你如何快速收回投資有幫助
1，項目宏觀環境研發；
2，項目區域環境研發；
3，項目開發條件分析；對自身及發展現狀條件的分析
4，項目開發主要競爭對手樓盤與競爭對手分析
5，消費者需求調研；
6，項目目標市場的選擇與市場定位；
7，項目開發方案策略；
8，進度安排；前期工程；主體工程；附屬工程；交工驗收；銷售經營等
9，投資與成本費用估算；
包括，1，開發成本估算，包括地價；前期費用估算；建筑與安裝工程費用；基礎設施及公建配套設施費用；各種稅費估算；
2，開發費用估算，項目銷售及管理費用，籌資費用估算；
10，投資計劃及籌資計劃；
11，經營收益估算；
12，項目風險分析
三，投資計劃（撿主要的說了）
包括兩項 ：項目開發建設方案的策劃 和 項目投資經營方案策劃，前者涉及到的主要計劃有征地計劃/拆遷安置計劃/工程進度計劃/工程招標計劃/施工計劃/質量計劃/設備計劃/主要材料計劃等；后者涉及到投資計劃/資金籌措計劃/項目經營計劃/營銷租賃計劃/還貸計劃等
四，投資成本（你要明白你的錢花在那里，我撿主要的說了）
1，土地使用權出讓金
2，土地征用及拆遷安置補償費
3，前期工程費：規劃設計費；項目可行性研究費；地質勘查測繪費；三通一平費用
4，建安工程費： 土建工程費；設備及安裝工程費
5，基礎設施費
6，公共配套設施費
7，不可預見費
8，開發期間稅費
五，項目有關稅費
1，營業稅 銷售收入*5%
2，城市維護建設稅，營業稅*7%
3，教育附加費 ，營業稅*3%
4，防洪工程維護費，銷售收入*0.09%
5，印花稅，銷售收入*0.05%
6，交易服務費，銷售收入*0.1%
合計，銷售收入*5.74%
土地增值稅
以上就是主要你該知道的，哪里不明白可以問，另外要知道房地產項目主要與*府部門以及銀行打交道，跟他們建立練好關系對你的項目開發有著重大關系！
最后祝你成功
2.施工網絡計劃圖采用什么軟件編制
*施工進度計劃自動生成表格：編寫較方便，適用于比較簡單的工程項目。
*網絡計劃、項目管理軟件： 1）可完成網絡進度計劃、資源需求計劃的編制及進度、成本的動態跟蹤、對比分析 2）可讀取概預算數據，自動生成帶有工程量和資源分配的施工工序，自動計算關鍵線路提供了多種優化、流水作業方案及里程碑及前鋒線功能 3）自動實現橫道圖、單代號圖、雙代號圖轉換等功能。 4）編碼過濾 5）實現計劃、合同、實際時間的比較分析； 6）可以導入P3數據及Ms Project數據 *era Project Planner(P3) 在國內外為數眾多的大型項目管理軟件當中，美國Primavera公司開發的Primavera Project Planner (P3)普及程度和占有率是最高的。
國內的大型和特大型建設工程項目幾乎都采用了P3。目前國內廣泛使用的P3進度計劃管理軟件主要是指：項目級的P3。
P3是用于項目進度計劃、動態控制、資源管理和費用控制的綜合進度計劃管理軟件，也是目前國內大型項目中應用最多的進度計劃管理軟件。 （1）軟件的特點。
1）擁有較為完善的管理復雜、大型建設工程項目的手段。 2）擁有完善的編碼體系，包括WBS（工作分解結構）編碼、作業代碼編碼、作業分類碼編碼、資源編碼和費用科目編碼等。
3）這些編碼以及這些編碼所帶來的分析、管理手段給項目管理人員的管理以充分的回旋余地，項目管理人員可以從多個角度對工程進行有效管理。 （2）軟件的功能。
1）同時管理多個工程，通過各種視圖、表格和其他分析、展示工具，幫助項目管理人員有效控制大型、復雜項目。 2）可以通過開放數據庫互聯（Open Data Base Connectivity簡寫ODBC）與其他系統結合進行相關數據的采集、數據存儲和風險分析。
3)P3提供了上百種標準的報告，同時還內置報告生成器，可以生成各種自定義的圖形和表格報告。但其在大型工程層次劃分上的不足和相對薄弱的工程（特別是對于大型建設工程項目）匯總功能將其應用限制在了一個比較小的范圍內。
4）某些代碼長度上的限制妨礙了該軟件與項目其他系統的直接對接，后臺的Btrieve數據庫的性能也明顯影響剜軟件的響應速度和與項目信息管理系統集成的便利性，給用戶的使用帶來了一些不方便。這些問題在其后期的P3e中得到了一定程度的解決。
*oft Office Project Microsoft Project是Microsoft公司開發的項目管理系統，它是應用最普遍的項目管理軟件之一，Project4.0、Project98、Project已經在我國獲得了廣泛的應用。 借助Project和其他輔助工具，可以滿足一般要求不是很高的項目管理的需求；但如果項目比較復雜，或對項目管理的要求很高，那么該軟件可能很難讓人滿意，這主要是該軟件在處理復雜項目的管理方面還存在一些不足的地方。
例如，資源層次劃分上的不足，費用管理方面的功能太弱等。但就其市場定位和低廉的價格來說，Project是一款不錯的項目管理軟件。
（1）軟件的特點。 1）充足的任務節點處理數量。
可以處理的任務節點數量多少是一個工程項目管理軟件能否勝任大型復雜工程項目管理的最基本的條件。該e799bee5baa6e79fa5e98193e58685e5aeb931333337396237系統可以處理的任務節點數已經超過100萬個，可以處理的資源數也已經超過100萬個，實際上只取決于計算機系統的資源情況。
2）強大的群體項目處理能力。一個大型項目要劃分成若干個子項目，以及子子項目。
為了實現分級管理，通常按工作分解結構進行分解或是從頂上向下分解，先粗后細進行設計；或是從底向上，先制定各子項目計劃，再逐級向上集成，最后形成整個大系統。無論采用哪種方式，都要求工程項目管理軟件具有同時處理多個項目的能力。
3)Project 同時處理群體項目的數量已經達到1000多個。這樣高的技術指標已經能夠滿足大型復雜工程項目管理的需求。
如何把子項目組成主項目，這也是能否有效地管理大型項目的要素之一。Project提供了比較完善的解決方案。
4）突出的易學易用性，完備的幫助文檔。Project是迄今為止易用性最好的項目管理軟件之一，其操作界面和操作風格與大多數人平時使用的Microsoftoff波軟件中的Word、Excel完全一致。
對中國用戶來說，該軟件有很大吸引力的一個重要原因是在所有引進的國外項目管理軟件當中，只有該軟件實現了“從內到外”的“完全”漢化，包括幫助文檔的整體漢化。 5）強大的擴展能力，與其他相關產品的融合能力。
作為Microsoft Office的一員，Project也內置了VisualB asic *ation(VBA),VBA是Microsoft開發的交互式應用程序宏語言，用戶可以剩用vBA作為工具進行二次開發，一方面可以幫助用戶實現日常工作的自動化；另一方面還可以開發該軟件所沒有提供的功能。此外，用戶可以依靠Microsoft Project 與Office家族其他軟件的緊密聯系，將項目數據輸出到wofd中生成項目報告，輸出到Excel中生成電子表格文件或圖形，輸出到Power Point中生成項目演示文件，還可以將Microsoft Project 的項目文件直接存儲為Aeeem數據庫文件，實現與項目管理信息系統的直接對接。
（2）軟件的功能。 1）進度計劃管理。
Project為項目的。
3.房地產流程
1. 土地投標（商務） 4
2. 土地投標（技術） 6
3. 土地狀況調研 8
4. 編制可行性研究報告 10
5. 建立公共建筑和住宅小區資料庫 14
6. 建立優秀設計師信息庫 15
7. 編制設計任務書 16
8. 建筑方案招標 19
9. 規劃方案報審 22
10.申報計劃立項 24
11.申辦《建設用地規劃許可證》 25
12.編制房地產開發流程計劃 26
13.雙代號座標網絡計劃（房地產開發企業項目管理通用范例） 30
14.設計委托 31
15.建筑設計優化 33
16.日照分析報告的編制和報送 36
17.編制營銷策劃書 38
18.選擇和確定營銷代理 40
19.召開擴初設計審批會 42
20.擴初設計送審 43
21.委托現場地質勘探 46
22.結構設計優化 49
23.三通一平跟蹤管理 51
24.土地接管 52
25.工程報建 54
26.申辦《建設工程規劃許可證》 56
27.工程安全質量報監 58
28.申領《施工許可證》 60
29.投資監理委托 62
30.施工總承包招標 64
31.現場管理臺帳 68
32.圖紙管理 70
33.施工日記 71
34.編制會議紀要 72
35.施工圖內審 73
36.施工圖設計交底 75
37.臨水、臨電配套 77
38.申辦開工復驗紅線 79
39.施工技術方案優化 81
40.委托勘丈 83
41.樓書及宣傳資料制作 85
42.選擇首屆物業管理單位 86
43.申辦《預售許可證》 88
44.組織房展會 90
45.商品房銷售合同的網上備案和登記 91
46.商品房定金合同的網上備案 93
47.編制工程預算 94
48.編制項目計劃書 96
49.審核驗工月報 98
50.工程撥款 100
51.甲方采購 102
52.施工安全管理 105
53.施工安全巡視 108
54.施工圖修改 110
55.工程例會 112
56.現場簽證 114
57.工程質量事故處理 116
58.索賠 118
59.樣板引路和封樣驗收 122
60.隱蔽工程驗收（土建） 124
61.隱蔽工程驗收程序（安裝） 126
62.竣工備案制驗收 128
63.公建配套 133
64.供電配套 135
65.供水配套 139
66.排水配套 142
67.消防配套 144
68.燃氣配套 147
69.環衛配套 149
70.衛生防疫報批 151
71.通信配套 153
72.有線電視配套工程 155
73.綠化配套 157
74.郵*配套 159
75.安全技術防范配套 160
76.門牌報批 162
77.申辦“使用粘土磚”核定 163
78.結建民防工程建設管理 164
79.工程竣工檔案編制驗收和報送 168
80.申辦規劃驗收 172
81.公司內部驗收 174
82.申辦入戶許可證 175
83.申辦大產證 177
84.編制工程決算 179
85.物業移交和接管 181
86.預售商品房的物業交付 183
87.代辦小產證 185
88.項目總結 186
89.項目資金管理 188
90.項目貸款 190
91.項目經濟效益測評 192
92.成本管理 194
93.成本核算 201
94.課題組研究成果報告摘要 206
95.課題組研究成果評審意見 209
4.房地產開發項目如何設計管理
項目管理是一種新興的管理方法。
在房地產開發項目設計管理階段引入成熟的項目管理方法，將對設計進程中的科學決策、資源優化及質量和成本控制起到積極的促進作用。 隨著我國經濟水平的發展，人民生活水平的不斷提高，社會對住宅商品的需求日趨高漲。
這幾年住宅小區項目的開發紅紅火火，設計、生產和管理取得了長足的進步。 然而，隨著競爭變得越來越激烈，市場逐漸走向成熟，客戶購房理念也日趨理性，房地產開發商對住宅小區項目開發策化和設計階段越來越重視。
以往開發商搞到地皮，找幾個人炒炒更繪出圖紙，建樓賣樓的日子已經一去不復返了。 建設項目設計階段的管理有其特殊性。
首先設計的成果是由建筑設計院完成的。其次房地產開發公司設計人員在策化和設計過程中起溝通、協調、監控作用。
因此在建設項目的設計運作過程中，房地產開發公司如何介入，如何控制設計過程，充分發揮內部資源和外部資源的能動性，是取得項目設計成功的關鍵。 項目管理是二十世紀五十年代后期發展起來的一種計劃管理方法。
其知識和方法體系在大多數時間適用于大部分項目，其價值和實用性已得到廣泛一致的認可。項目管理有時被用來描述管理持續進行的日常運作的組織方法。
對這種方法更恰當的稱謂應該是按項目進行管理，即把持續進行的運作的許多方面視為項目，并運用項目管理技術來進行管理。 項目管理通過應用下列過程得以完成：啟動，計劃編制、執行、控制和收尾。
項目團隊負責管理項目工作。在建設項目的前期策化和設計過程中，引入項目管理的概念，對項目策化和設計過程中范圍的界定、時間、成果、風險和質量的管理，起到積極的作用。
它將使房地產開發公司決策和設計人員對項目設計的監控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設計進度、成果和質量的控制，并對項目的后期建設產生積極的影響。 一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。
這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報*府部門審批通過，方可進行工程項目施工。
（有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。
）可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。
方案設計階段的重要性是不言而喻的。 其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設計院），出方案報建文本，進行方案報建。
大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標，內部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。
但有時卻事與愿違，要么設計成果偏離了目標，要么設計進度一拖再拖，延誤了建設工期。 因此，在方案設計階段，強有力的執行組織的結構是必須的。
一般由上層領導、設計規劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設計規劃部門的協調組織下通力合作，在方案設計過程中及時、科學地決策，保證設計進程的順利推進。 方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。
大部分房地產公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。
房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。 而房地產公司也會對項目進行內部方案設計和研討。
在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據；有的房地產開發公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創新的房地產公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。
一旦房地產公司對項目形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設計，以免不必要的反復而浪費成本和時間。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹的分析，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮。
基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。 在此階段，房地產公司設計規劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環境景觀系統，設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與*府相關部門進行溝通，使方案朝著開發商所期望的方向發展。
在方案設計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準確而及時的溝通使項目設計朝正確的方向有序地發展。
溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內部溝通（縱向和橫向的溝通），與設計公司溝通，與*府部門的溝通。
尤其與*府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中。
5.房地產項目管理
房地產項目開發應注意的幾個問題： 房地產市場在經歷了前期供不應求，眾多發展商的盲目立項、盲目開發到市場上商品房大量積壓，不得不盤整消化之后，經過痛定思痛，發展商在項目開發上通過自身或他人的經驗教訓，也開始由盲目樂觀逐步進入理性探索階段。
商品社會、市場經濟中像住宅作為日常生活中最大的商品，更是逃避不了市場的嚴峻考驗，發展商也承擔著巨大的市場風險。然而如何去更好地規避風險、創造最大的利潤呢？ 一、項目的用途定位。
依靠大量的市場調研資料，分析所在地塊的周邊環境，房地產開發狀況，各種用途的房地產開發量、市場接受度等，對區域內的各種類型個案進行統一歸納、分析，盡量避開激烈競爭，找出市場盲點。結合周邊的區域特性、公建配套、交通情況進行定位，如住宅要求市*配套完善、生活機能齊全、交通較發達、區域相對安靜的環境，而辦公樓則要擁有交通主干道、交通網絡四通八達，距*府部門較近，市*配套完善，商業氣息濃郁，較為繁華熱鬧的環境。
二、產品的房型、面積、建筑形態的定位。以住宅而言，從建筑形態看，有高層、小高層、多層、低層等。
從房型上看，有一房一衛、二房一衛、二房二衛、三房一、三房二衛等。根據所在地塊如何確定其建筑形態，在房型上，如何確定不同房型的比例分配，各種房型如何進行面積配比。
這些問題都關系到產品今后的生死存亡、銷售好壞。這一切問題的解決還是要從大量的市場調研入手，進行相關市場分析，不能僅憑經驗判斷，要以數據為依據，以市場需求為導向，再加以科學合理的市場預測。
三、產品的規劃、設計要盡可能超前，但也不能過于超前，要掌握區域客源的預期接受度。比如地塊確定要造住宅，要依據地塊的特點，結合大量市場調研的資料，確定住宅類型，如比是多層、高層或別墅等。
再依據產品類型進行小區規劃、風格的確立，與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前的且較為鮮明的特點，同時，也要讓市場能夠接受。 四、項目的市場接受價格和其所針對的客源。
確定了市場的合理接受價格及其針對的客源，才能對項目有清醒的認識，確定項目的檔次進行成本控制，在比較周邊樓盤的價格以參考認定市場接受價時，要注意以下情況： 1、周邊樓盤是在何時推出（房地產高峰時推出的價格不能借鑒）； 2、周邊樓盤的工程進度（現房與期房的價格是不同的）； 3、周邊樓盤的付款方式，價格與付款方式是息息相關的，一般樓盤的付款方式輕松，其價格可能會偏高。 總之，房地產開發是一項投資巨大而資金回收期較長的龐大工程，受*策、市場等各方面因素影響較大，這就要求發展商花大力氣研究形勢、分析市場，做好前期調研，以更好地規避風險。
房地產項目管理內容： 在現代房地產項目中，由于項目本身的復雜性和龐大性，它往往涉及到許多專業部門，不僅僅是項目建設單位或項目投資單位。在項目的建設過程中，盡管不同的參與者所承擔的工作任務不同，但是各參與者及其工作任務共同構成了房地產項目管理的完整體系。
（1）項目建設單位。項目建設單位是站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理。
其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對整個項目多有工作的系統運動過程進行計劃、協調、監督、控制和總評價，以保證項目質量、工期、投資效益目的實現。如果除項目建設單位之外還包括項目的其他投資者。
如項目融資單位、BOT項目的投資者等，他們必須參與項目全過程的管理，便于了解項目的投資收益情況，確定投資方案。 （2）項目設計單位。
在現代項目實施過程中，由于市場經濟體制的影響，設計單位的工作任務在不斷地延伸，已經打破了以往純設計階段的舊格局，在向兩端逐漸拓展，漸漸深入到了項目目標設計、可行性研究、施工階段和竣工驗收階段，甚至還滲透到了使用過程中的改造和維修過程。 因此，在市場的作用下，項目設計單位的工作任務在不斷拓展，已不完全是設計階段的自我管理。
其工作任務已延伸到項目施工階段的施工監督、竣工階段的質量驗收，滲透到項目前期為項目建設單位提供可靠的技術服務，幫助建設單位進行產品定位和項目立項等。 （3）施工單位（或項目承包商）。
施工單位是項目產品的直接建造單位，一般是在項目施工圖設計完成后，施工單位通過投標的形式取得項目的施工承包資格，按承包合同規定完成項目施工任務，并在規定的時間期限內，交付項目，同時還應按合同規定承擔承包項目的保修責任。其工作范圍、責任與權力持續時間應由合同進行清晰地規定。
現代房地產項目的復雜性，使業主越來越趨向于將項目的全部任務交給一個承包商完成，即采用“設計——施工——供應”的總承包方式。采用這種承包方式的項目，承包商往往在項目建立后，甚至在項目可性研究階段或構思階段就介入了項目的有關工作，為業主提供全過程、全方位的服務（包括項目的運行管理，參與項目的融資等）。
這種總承包公司是一個純粹的項目管理公司（沒有施工單位和設計單位等），對項目各階段的任務可在他的統一調配下，采用分包的方式分包給設計單位、施工單位、監理單。
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