房地產產品功能定位的目的原則及方法

1.房地產產品定位方法是什么

房地產產品定位方法 房地產項目產品定位具體有以下4種定位方法： 1.房地產項目市場分析方法 （1）房地產項目市場分析方法的概念：房地產項目市場分析方法是指運用市場調查方法，對房地產項目市場環境進行數據搜集、歸納和整理，形成項目可能的產品定位方向，然后對數據進行競爭分析，利用普通邏輯的排除、類比、補缺等方法形成項目的產品定位的方法。

市場分析方法中的市場調查方法包括實地調查法、問卷訪問法、座談會等。 （2）房地產項目市場分析方法的流程。

2.房地產產品定位實用技巧

房地產產品定位實用技巧一、容積率配置技巧如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地，分別由不同的人進行產品定位，有的人可能會盡量節約和控制一樓面積，采用開放設計，塑造單棟高層建筑，以創造高層空間價值；有的人可能會將可建總建筑面積用于低矮樓層（例如一、二樓），規劃矮胖型建筑物，一方面把握臨街店面商業價值，一方面節省建設成本；有的人可能規劃數棟建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規劃，不論基于何種原因，產品定位的最終結果勢必在每塊土地上產生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積（樓地面面積）利用到極致。

同樣一塊土地，因為目的不同，可能導致不同的容積率利用方式。一般而言，定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數個角度；（1）空間價值與容積率利用的關系，例如商業氣息濃厚的區域，一樓店面價值可能數倍于高樓層的價值，因此總可建建筑面積應盡量分配于低樓層；反之，商業氣息弱的區域，則可以考慮向高樓層建筑靠近。

（2）建筑成本與容積率利用方的關系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營建成本愈高，因此要權衡所增加的成本及可能創造的空間價值，以決定最佳容積率利用原則。（3）建筑工期與容積率利用方式的關系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業的風險。

（4）市場接受性與容積率利用方式的關系，例如在高樓層建筑接受意愿不高的區域，若考慮作高層建筑的規劃，就要審慎評估市場風險。（5）周圍建筑物狀況與容積率利用方式的關系，例如處于一片低矮建筑物區域，則向高層建筑發展，成為此區域的標志性建筑物；或向中層發展，在高度上暫領風騷；或規劃低矮建筑，以從眾隨俗？考慮了以上各種主、客觀限制條件及特定目的后，最后就要真正進行容積率的分配。

以使容積率能作最充分、合理的利用！二、公共設施的定位技巧在一般購房者的觀念中，總希望所購買的房子，其公共設施；所占的比例愈低愈好，因為公共設施常被認為是虛的，徒有而無益。某些發展商或銷售代理公司則為了投消費者所好，訴求高實得率或低公共設施比的廣告策略。

那么高實得率或低的公共設施比例對購房者而言又真的實惠嗎？事實上，越是先進的國家如歐、美、日等國，越傾向于以包含私有面積及公共設施的整體規劃，來衡量建筑特的品質及價值，而我國在不斷追求提高居住水準的潮流下，也必然將朝這種趨勢發展。就發展或產品定位者而言，要認清許多公共設施之所以難被購房者接受，是由于設施本身不實惠，或由于設施真正的價值沒有通過適當的方法讓購房者充分了解，所以除了法定必要設施，需要運用規劃力求經濟實惠以外，還需要明確辨別下列幾種公共設施的功能及效益，才能針對個案性質作合理定位。

（一）具有保值效果的公共設施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設施的積極功能在于確保不動產的價值及未來的增值潛力。尤其對于使用頻率高、使用人數多的辦公室、商場或小套房等產品，這種公共設施尤其重要。

（二）具有實用性質的公共設施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。這類公共設施的實惠在于它的公共性，例如任何個人想擁有一個私人游泳池都是奢侈的事，但是通過公共設施的分攤，卻使整幢建筑或整個社區的住戶都能長期經濟地擁有及使用游泳池。

（三）具有收益機會的公共設籬，例如地下室的商業空間，停車位，或其他可供非該建筑住戶付費使用的設施等。由于這種設施的使用可收取租金或使用費，對于分攤設施的購買者而言，相當于購買有收益的長期投資標的，不僅可補貼管理費，同時也較易維護整體建筑的品質，在使用價值高的地段時頗為適當的設施定位。

（四）對環境有改觀的公共設施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環境改變物業升值中得到回報。公共設施的規劃將越來越受到重視，產品定位者若能適當掌握各種公共設施的功能，可使公共設施空間發揮“小兵立大功”的作用。

三、樓層用途的定位技巧不同的人對各樓層空間的需求不同，也就是各個樓層事實上是不同的市場，具有個別的供需情況、用途特性、交易性質及空間價值等，而這些差異的存在，能給予從事產品定位的人發揮創意的機會。我們可將一幢大樓的立體空間，分成下列四個市場個別考慮它們的定位特性。

（一）是頂樓市場，這種產品不論在采光、通風、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨厚的條件，又由于每棟樓只有一個頂樓樓層，這種相對稀有性使得頂樓市場常出現供不應求的情況。（二）是門面市場，通常是指建筑物的一樓至二樓。

這種產品的價值在于它與外界環境的臨近性（例如臨路的店面、辦公室），或者有將外界環境內部化的機會（例如擁有庭院的住宅）。這種地利條件及稀有性，使得門面市場的價值不但比其他樓層高，而且還常出現求過于供的現象。

（三）是地下室市場，這種產品有時具備獨立功能及用途（例如作為商場或停車位），有時則可能成為其他樓層的連帶。

3.房地產項目定位的產品組合策略是怎樣的

營銷大師菲利普·科特勒在《營銷管理》中概括：“定位就是對公司的產品進行設計，從而使其能在目標顧客心目中占用一個獨特的、有價值的位置的行動。”

定位又包括市場定位、產品定位、價格定位、客戶群定位等。對于房地產項目來說，產品定位是市場營銷者制定企業整體銷售策略的基礎，產品及形象能否為消費者認同及喜好，很大程度上取決于產品定位。

當然產品定位也可以進行進一步的細分，但對于一個確定的項目來說，問題的關鍵在于項目向市場提供的產品或服務項目不是唯一的，因此，生產或經營哪些種類的產品和產品系列，這些產品之間依據什么關系進行組合，是需要事先確定的，營銷學中稱此為產品組合定位。 所謂產品組合是指一個項目開發建設的全部產品線、產品項目的組合方式，它包括四個變數：寬度、長度、深度和一致性。

產品組合寬度是指項目開發經營的戶型大類（一居室、二居室、三居室、四居室、躍層等），各戶型大類相當于一般意義上的產品線，戶型的種類多，產品組合就寬；產品組合長度是指項目全部戶型大類中具體戶型的總和。戶型大類多，各戶型大類下的各戶型種類多（如二居又可以分為大二居、中二居和小二居），產品組合長度就長；產品線產品組合的深度是指戶型大類中每一套戶型的面積、格局、層數的多少；產品組合的一致性是指各種戶型現在最終用途、開發條件、銷售渠道或者其它方面相互關聯的程度（比如說經濟適用房、普通住宅、高級公寓、商鋪、寫字樓、酒店等）。

產品組合中產品線越多（比如從一居室到四居室都有），項目開發經營的多樣化程度就越高，產品項目越多（比如從75平米到125平米的二居室都有），同類產品能適應和滿足不同消費者的要求，產品組合較深，目標市場消費者的選擇余地更大，這樣有利于分散項目的操作風險。 當然，產品組合并不是越寬、越深、越長越好，因為產品組合狀況與生產經營成本和促銷費用成正比，與個別產品項目的營銷資源集中度成反比，這樣有可能導致項目的整體銷售速度減緩。

同時，只有分析和預期營銷環境，重視消費者需求研究，發現競爭者產品組合的優勢，項目才能準確地安排產品組合，適時地調整產品組合，并形成某些產品線和產品項目的特色，并有利于集中營銷資源，實現項目產品的快速銷售，但同時也會帶來項目產品市場風險的加大。 兩者調和的關鍵在于市場的把握程度。

二、組合類型 在多樣化經營與專業化經營同時并存的房地產市場中，項目的產品組合可以根據產品替代、消費連帶和無關聯三個角度分析研究。無關聯的產品種類較多，經營跨度大，產品組合內容增加；替代性產品種類多，消費者的選擇余地大，但產品之間容易形成競爭，給銷售帶來壓力；連帶消費成分越多，既充分滿足了消費需求，又可發掘消費潛力。

從營銷觀念的角度分析，這是一種很好的產品組合思路與方法，對項目的營銷活動有較高的應用價值。按照上述思路，我們對北京和天津市房地產市場的產品組合做了一個較為細致的調研，調研的結果顯示，根據項目的經營目標，對產品組合的寬度、深度、長度和關聯度進行最優組合。

主要包括以下幾種： 1、全線全面型——即強化產品組合的關聯度，開發房地產各類關聯性產品以滿足市場的需要。如北京和天津兩地的大型綜合體，華貿中心、萬達廣場、泰達時代廣場、時代奧城、海河新天地等，其產品包括商業、酒店、寫字樓、公寓等。

這些項目的特征是地處城市中心位置，為綜合性用地，且規模較大。 此類項目雖然也分商業型綜合體、商務型綜合體，住宅型綜合體，但一般都會兼顧其他類型物業的開發，完整的考慮了產品組合的四要素。

2、市場專一型——指僅開發經營某一種市場上的各種產品，而不在乎產品線之間的關聯程度。比如普通住宅項目、商業項目、寫字樓項目、酒店項目、別墅項目，這也是市場上最為常見的類型。

這種類型的項目的特征是位置是按照所處片區的城市位置和所形成的相應物業聚集度而分布的，用地性質為單一物業用地，且相對來說規模較為適中。但在某一特定得專業市場上，其所提供的產品則是分布在此類市場的各個不同區間段，較為豐富。

也就是說除了產品組合的關聯度較為限定，但兼顧了產品組合的寬度、長度和深度。 3、產品專一型——指項目專門開發某一類市場上的某一種產品，而不在乎產品組合的寬度。

例如別墅項目和一些高檔住宅項目提供的產品從面積上來看基本上都在150平米以上，戶型功能都在3居室以上；還有一些投資類住宅項目從面積上來看都會在120平米一下，戶型功能都集中在1居室。 這類項目的特征是往往在走區域市場的錯位經營，規模相對較小。

在產品相對集中的情況下，為了分散項目的操作風險，往往會強化產品組合的長度和深度。比如一居室的不同面積區間，和各種朝向、景觀、格局等。

4、有限產品專一型——指項目根據市場的特征，集中精力開發有限的的產品線以適應有限的或單一的需求市場。 與產品專一型不同的是，有限產品專一型關注的是目標客戶群的單一和市場單一兩個方面，考慮了產品組合的寬度，而忽略產品組合的長度和深度。

4.房地產開發項目市場定位及其作用是什么

㈠房地產開發項目市場定位及其作用 開發項目市場定位為：指在房地產市場調研和市場分析的基礎上，根據市場環境和企業與項目自身條件特征，選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次和設計建設標準。

㈡房地產開發項目市場定位的依據及原則 1.市場定位的依據 ⑴建筑綜合體所在城市和區域的市場資料。⑵與開發項目所涉及的各種潛在使用用途相關的各種業態和行業背景，以及不同業態和行業的未來發展趨勢，借以確定項目所包含的不同使用功能面積的配比。

⑶開發項目所處位置的優勢、劣勢、機會和威脅分析結果。 2.市場定位的原則 ⑴符合企業發展戰略的原則；⑵經濟性原則；⑶適應性原則；⑷合法合規性原則。

㈢市場定位的工作內容 1.整體市場定位 2.主題形象定位 3.客戶定位：目標消費群定位、目標投資小業主定位。目標經營客戶定位。

4.產品定位 5.價格定位。

5.產品定位的基本原則

產品定位必須遵循兩項基本原則，即適應性原則和競爭性原則。 適應性原則包括兩個方面，一是產品定位要適應消費者的需求，投其所好，給其所需，以樹立產品形象，促進購買行為發生；二是產品定位要適應企業自身的人、財、物等資源配置的條件，以保質保量、及時順達地到達市場位置。 競爭性原則，也可以稱之為差異性原則。產品定位不能一相情愿，還必須結合市場上同行業競爭對手的情況（諸如競爭對手的數量，各自的實力及其產品的不同市場位置等）來確定，避免定位雷同，以減少競爭中的風險，促進產品銷售。例如，B企業的產品是為較高收入的消費者服務的，A企業產品則定位于為較低收入者服務；B企業的產品某一屬性突出，A企業的產品則定位于別的某一屬性上，形成產品差異化的特質等。“人無我有，人有我優，人優我廉，人廉我轉”正是這種競爭性原則運用的具體體現。 可見，產品定位基本上取決于四個方面：產品、企業、消費者和競爭者，即產品的特性，企業的創新意識，消費者的需求偏愛，競爭對手產品的市場位置，四者協調得當，就能正確地確定產品地位。

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