榮觀房產網1.電大企業管理作業假設你是你所在的城市（區、縣）的一家房地產開發
論商業房地產全程運作模式 解決時間：2008-6-18 09:09 前言 商業房地產發展之路 隨著國內商業房地產的興起，發展商依靠銷售產權短期獲利后，不顧及商業房地產項目的商業重要性，盲目銷售致使60%以上的商業房地產項目瀕臨崩潰邊緣，最終導致發展商名譽受損自食其果，一次失敗的經歷已足以令發展商名譽掃地，成為業內笑柄和反面教材。
目前，越來越多的發展商已經從教訓中充分認識到商業房地產在運作上的復雜性和專業性，僥幸心理已經完全破滅，開始依靠專業的前期策劃公司、招商及銷售代理公司、經營管理公司等各方共同合作，努力促使和幫助發展商在商業項目短期獲利退出的基礎上保持后續經營成功。 使商業項目不再是燙手山芋而棄之可惜。
本人觀點堅持認為，在銷售前期即完善全程的商業策劃，是為成功的關鍵之一；在正式招商前做好招商蓄水工作，充分了解目標招商商家的需求和招商執行時的可行性，是為成功的關鍵之二；在銷售的過程中，嚴格控制投資業主和自營業主因各自不同行為的特征而對商業項目的招商和經營的影響，是為成功的關鍵之三；在銷售時預留資金保障經營管理公司的初期運轉，培養期內的租金補貼和開業前后的促銷及宣傳推廣，是為成功的關鍵之四。 只有嚴格履行上述四點關鍵要素才能使得商業項目運作成功，使發展商短期獲利退出，使投資和自營業主獲得回報，使經營商家長期穩定經營，實現多贏的最終結果。
商業房地產代理業務發展戰略建議 1、戰略目標 商業房地產的發展戰略分別為短、中、長期三類項目目標而規劃制定。 （1） 短期項目目標 銷售后實現短期獲利的項目，以銷售為主，招商配合，不經營管理。
（2） 中期項目目標 局部銷售、局部招商，銷售及招商相互配合，視招商成果決定是否經營管理轉變為長期項目。 （3） 長期項目目標 只租不售項目，招商后經營管理為主，穩定資金流收益，并樹立品牌形象。
綜上所述，認知主營項目性質后，房地產代理業的商業房地產發展戰略目標才能清晰的被勾勒：優秀的企業發展戰略有利于企業長期目標的實現。 2、實現商業房地產三大核心競爭力的五個關鍵步驟：（戰略目標分解） 2。
1成立招商部 2。2改制研展部（或市場部）增設商業策劃職能 2。
3成立商業策劃部 2。4成立項目管理部-商業事業部 2。
5將經營/物業管理部列入發展戰略（先外發戰略合作公司后成立營運管理部門） 2。1 招商部 成立招商部門的是為了進一步完善代理公司在商業房地產領域內的專業服務內容和實現核心競爭力（招商代理）的職能部門，并審時度勢開拓新的業務領域。
招商部籌建初期，根據商業房地產的商業性及房地產性，招商部被分為商業策劃及招商兩種職能。 1.商業策劃：發展未來核心競爭力的首要任務是：補充扎實的商業市場調查、商業研展及商業策劃理論，規避其他代理公司強勢在于執行，但缺乏扎實的內功的尷尬局面。
在商業策劃職能中商業項目需要三份標準的報告來對整個項目進行自始至終的全程策劃，分別為： ⑴ 市場調查報告（簽約前） 經營者調查 消費者調查 投資者調查 競爭分析 開發策略 ⑵ 項目初步可行性建議（簽約后收費前-前期策劃費用） 方案一 方案二 SWOT分析 可行性及投資分析 ⑶ 商業策劃報告（收費后） 經濟分析 市場分析 營銷分析 可行性及投資分析 （另撰文敘述商業策劃報告的專業寫作培訓講義-參見商業策劃報告標準模版） 在近兩年多的專業公司歷練后，完全能夠勝任為商業房地產代理公司籌建招商部并培養商業策劃人員，發展公司未來發展的核心競爭力之一：前期商業策劃的精準性及可執行性。 精準及可執行性原則必須列為報告呈交前的首要審核標準，避免五大行類公司報告的空洞和夸張且無可執行性等手段。
2。 招商 就商業房地產的商業性而言：招商必須考慮到項目后期持續穩定的長期經營，進駐的商家能否順利經營并持久發展。
代理公司所需的招商職能并不僅僅是單純的對某一項目的招商而必須為前期商業策略提供精準的經營者資料（參見“商業策劃部門與招商部門的協同市場研究-經營者”）。 招商部的發展計劃之一即為與目前所有的連鎖品牌公司簽約，達成戰略合作伙伴協議： 戰略合作協議 代理的所有商業項目，可以提供適當的租金優惠、免租期、裝修補貼等給經營者； 經營者也必須提供可以對外公布的商業資料，例如開店標準、年度開店計劃、目前分店數量、品牌資料、營業額等等； 根據商業性利用招商渠道而發展的戰略合作伙伴商家，將為前期商業策劃提供最直觀的一手資料。
根據商業房地產的房地產性而言：又可分為兩類： ⅰ開發商獲地后迅速建造、銷售后獲利、土地成為房屋形式出售 ⅱ發展商獲地后建造但不銷售，招商后持有并經營增加無形資產價值后再評估抵押土地及房產或出售土地（及土地上一切房產）。 房產及地產概念的根本區別在于銷售或招商，但目前眾多的發展商已經開始采取部分銷售后迅速短期獲利，部分招商成功后管理經營。
招商部將招商人員編制分為兩類：一類為房產性的招商人員：配合銷售性質項目的招商工作。另一類為地產性的招商人員，主從于為實現后期經營成功的招商人員（詳見經營管理。
2.作為一家房地產公司,它運作流程是什么
房地產項目市場調研步驟概述-4DOC 房地產項目市場調研步驟概述 有人認為房地產市場調研高深莫測，有人認為市場調查很簡單，可有可無。
我們認為：在當今的房地產市場，無論您是想尋找新的投資機會，還是為搶占市場；無論您是想為已開發物業制訂正確的營銷策略，還是為提高物業質量和附加值，市場調研作為房地產企業營銷活動中必不可少的重要組成，在房地產市場運作日趨規范、透明，經營環境競爭日益復雜、激烈的情況下，已凸顯越來越重要的作用，房產商對房地產市場信息的需要比以往任何時候都更為強烈。 一、房地產市場調研的作用 在現今越來越激烈的房地產市場，如果想在眾多樓盤中脫穎而出，如果想要更加準確的鎖定目標顧客群，在這個策劃越來越泛濫而消費者越來越精明的年代，只有通過認真細致、專業有效的市場調研，摸透終端消費者的心理、做出具有針對性的房型產品、獨具一格的樓盤定位，才是我們最關鍵的制勝途徑。
市場調研對房地產開發的作用體現在：通過市場調研，房地產商可以準確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰”、“怎樣賣房子”，也就是說市場調研能夠幫助房地產開發商進行正確的項目定位，包括市場定位和目標消費群體定位，同時這些正是一個項目成功與否的關鍵。 再者，由于房地產市場是不斷發生變化的，是動態的，所以房地產項目的定位也是一個動態積累過程，必須不斷進行項目定位診斷，不斷地進行定位修正，使所開發的項目始終如一地與消費者的認識保持一致。
二、房地產市場調研的入手點 房地產市場調研應該從何入手呢？一般說來，在具體的房地產市場調研開始前，我們可以根據企業自身的情況，對房地產項目先做一個綜合的全面剖析，以明確調研主題及企業的相關開發思路等；其次是對房地產的整體營銷環境進行分析，主要是對國家的宏觀經濟*策和經濟走勢、房地產的競爭市場和消費市場有一個較為清楚的認識和把握，也就是我們通常所說的項目環境研究、競爭者研究和消費者需求研究三大塊.1、環境研究及競爭者研究項目的環境研究包括項目的投資環境研究和區域市場分析，主要通過研究宏觀人口、收入、行業、*策等數據以及對區域市場產品供求總量及其結構的分析，從宏觀上把握房地產市場的走勢。而競爭者研究主要針對區域范圍內的競爭對手，房地產產品的位置固定性以及供求的區域性使得這一項調查尤為重要。
競爭者研究的對象主要包括片區同類項目、典型競爭企業、樓盤的產品供應數量、產品供應結構、價格策略、營銷策略等。 還有不懂的請+群52792991.。
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