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1.反映房地產行業“基本面”的四大指標是（）
房地產市場泡沫程度的四大指標如下：
(1)房價收入比
房價收入比是指一套住房價格與一個家庭年收入的比值。房價收入比是大多數國家和國際組織進行住房支付能力評價時所采用的主要指標，是各界對房地產市場形勢進行分析、判斷和預測時廣泛使用的一個指標
(2)商品房庫存去化周期
商品房庫存去化周期是指某地區過去開盤樓盤的剩余量和新開盤的剩余量總和的售空時間。
(3)租金回報率
目前中國主要城市的靜態租賃回報率為2.6%，一線城市在2%左右，低于二三線城市，但都高于目前的一年期存款利率1.5%。根據國際租售比合理區間推斷，靜態租賃回報率應該為4%-6%，而我國水平遠低于國際標準水平，側面反映了房價水平與真實價值的背離。
(4)空置率
空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%至10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展；空置率在10%至20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。
2.樓市的基本面至有哪幾點
樓市的基本面至少有這么幾點： 1、城鎮化仍然會繼續，而且主要為大城市化，這些大城市及周邊的小城市長期來看，是有優勢的，至于其他的三四線城市長期來看，是留不住人的； 2、大城市的人均住房面積是夠的，但是對大城市來說，僅僅算人均住房面積是遠遠不夠的，因為它是大城市，房子不僅是一堆鋼筋混凝土。
3、我們的商品房購房者受人口結構，家庭結構，倫理關系等因素影響，購房時間要比西方提前很多。20多歲買房的比比皆是，當然資金可能是兩個家庭一塊湊的。
這種現象還將長期維持。 4、愿意買房的仍然占大多數，選擇租房的往往是不得已而為之。
5、地價和房價的扭曲力，一定會釋放，成品比原材料還便宜，難以想象能長期維持下去。 基本面沒有問題，意味著雖然*策鼓勵租房，但很多人仍會硬著頭皮去買房。
這個時候選擇買房的時機很重要，買房是瞬時行為，有房子則是長期行為，成本不得不考慮。
3.市場基本面如何分析
對市場的基本面進行分析的把握主要包括兩個方面，一方面是指對于流通盤較小的上市公司而另一種指的是不是為科技含量較高的公司。
通常來說將這兩個方面都包含的股票才會在相當的一段的時間內最具有投資的價值。 上述的是基本分析的主要內容，這些都是基本面分析入門的關鍵所在，如果說學會了基本面分析再加上相應的股票基礎知識，再去到股市當中進行買賣操作的話，不敢保證說是成功了一大半，但是最起碼也得是成功的一小半。
在股市當中想到賺錢獲利的話，除了需要敏銳的嗅覺，靈敏的頭腦，還需要付出一點辛苦，畢竟投入與產出是呈正比的，只有給自己不斷的充能，才能有自己獨到的看法，而不是去盲目的聽信小道消息或者是股評，這些都是個人的客觀看法，始終是代替不了主觀的現實的。 當然也不要認為大多的股評家都是莊家的喉舌，這些都是幾年市場小的時候的事兒了，多年之前市場還不成熟，隨便幾個券商就能呼風喚雨，幾個股評家的點評就能推波助瀾，莊家很容易的同假象蒙蔽散戶的眼睛，散戶也很情愿的自投羅網。
但現如今不同了。股票如此的多，隨之而來的莊家也不計其數，股評根本起不了多大作用，除了極個別與莊家有勾搭的，其余的全都是評錯的人在多數的錯評當中看走了眼。
4.市場“基本面”將現真正意義“回暖”
從整個市場“基本面”來看， 2012年整個1-8月，全國的房地產投資同比去年同期出現首次回升的跡象，開發企業拿地規模（土地市場交易）、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。
此外，1-11月全國商品房銷售面積首次出現同比轉正，這就促使整個市場“基本面”繼續向利好方向發展。在這個階段，以首套房置業為主的需求將會繼續積極入市，繼續放量，延續之前成交量回升的局面，這將使開發企業對于整個市場“基本面”由信心不足轉向謹慎樂觀，這也將促使開發企業在成交量回升的之后進一步有序加大房地產投資、新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情，逐漸形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。
同策咨詢研究中心總監認為，從2013年中國房價市場基本面走勢來看，由于*策“微調”與房地產調控的“雙重標準”的執行，再加上以城鎮化拉動內需的2013年宏觀經濟*策的定調，明年房地產市場基本面應該還會在“微調”*策刺激下持續回升，但是不會出現大幅逆轉行情，明年房地產市場“基本面”整體上會持續好轉，但是仍然處于整個市場大周期的低谷期的復蘇與回升期，保持“限速”中緩慢復蘇與房企有限制的擴張的行情將是2013年整體市場基本面的特征。 在這個階段，伴隨著城鎮化的進一步推進，房地產市場在城鎮化過程中拉動內需的地位也會日益突出出來，這將助推房地產市場基本面持續回升與回暖，這有可能會使房價繼續堅挺，甚至出現房價持續小幅上漲的現象。
5.什么是基本面分析
基本面分析的價值投資者每天都在接觸基本面方面的信息和各種研究報告，每天也有不少專家給你分析市場的供求關系以及宏觀經濟環境，但投資者的交易結果并沒有因此而有大的改觀，為什么呢？因為投資者并不知道應該如何來利用基本面的分析。
其實，就普通投資者來講，基本面分析有哪些特征和作用都不甚明了，他們大多數要么盲從、要么拒絕基本面的分析，這樣做的話，基本面對于他們來講自然就幾乎毫無意義了.我們該如何定位基本面在交易中的作用呢？基本面的分析一般都含有大量的數據和圖表，并且好的報告里的數據不僅全面，而且相當準確，大部分都是研究人員自己去搜集整理的，有的甚至是自己去行業或田間地頭考察而來的。研究員通過大量數據和圖表的分析，會得出一個結論：市場未來上漲還是下跌的可能性較大，即他們通過大量數據和圖表的分析來預測市場的未來。
這樣寫出來的報告肯定是具有價值的，而且也會得到行業專家或學者的認可，自然也會得到大部分投資者的認可。其實，我們認可的不僅僅是這份報告，更多的是認可這種分析研究的方法與精神，因為人類能夠發展到今天的水平都是靠這種分析思考的方法而來的。
所以，很多投資者自然的就會用這種分析思考的方法來進行交易，但他很快就會發現這樣做在交易中似乎困難重重，市場的走勢經常與他得到的基本面分析背道而馳，并且也與很多專家的分析背道而馳！這真的令人困惑！為什么呢？因為他不清楚，研究報告可以得到專家學者的認可，但能否得到市場的認可則難以確定，而市場才是唯一的權威和裁判！很多的人都通過基本面的分析來預測市場的未來，他們總是認為通過研究基本面的情況可以得出市場未來的方向，他們誤以為基本面分析的作用就是預測市場的未來，他們誤以為掌握了大量的基本面資料就可以掌握未來。我認為這是一個根本性的錯誤。
這樣的研究人員一生都將生活在痛苦之中，因為他們在做永遠也不可能實現的事--預測未來。也許在某次行情中他們做的很出色，這樣的例子也很多，但永遠不會有人或機構可以穩定連續的通過基本面的分析一直對市場做出正確的判斷，否則，國際市場上那些大型的投資基金就不會做雙向交易。
你應該知道，大型投資基金的研究力量比我們國內任何一家公司的都要強大，若他們能夠通過基本面的分析知道市場未來方向的話，做單邊交易的利潤那不是遠遠高于做雙向交易的利潤？基金經理可不是傻子呀。我這樣講并不是說基本面的分析就沒有作用了，而是說基本面分析的功能不是預測市場，它的作用更多的是：告訴我們市場價格波動的原因，使我們更清楚的認識和了解市場，不至于因為對基本面情況的一無所知而對市場價格的漲跌感到迷茫和恐懼。
基本面分析不具有預測市場未來方向的功能，它的這個功能是我們獲利的欲望強加給它的。基本面分析只是客觀的告訴你市場上發生了什么以及市場價格是如何反應的，在某些情況下，我們甚至根本無法從基本面上找到價格漲跌的原因，因為：1、沒有人可以全面、及時的掌握基本面情況。
基本面包括很多內容，除了商品的供求關系之外，還有本國及全球的經濟情況、*策、*治、*事、安全等因素，同時還包括天氣、自然災害等內容。可以說，不僅沒有個人、甚至也沒有機構能夠全面的了解基本面情況，我們只能說誰了解的多誰了解的少而已，至于及時了解則更無從談起.市場上永遠存在對價格有影響而你又不知道的基本面情況，所以你所掌握的基本面資料永遠不會是全面的。
而不全面的、不及時的資料對交易來講就是錯誤的資料，因為你所掌握的資料可能不一定能給你帶來利潤，但你所不了解的情況卻常常會給你帶來傷害。市場經常出現你無法理解的行情，那就意味著市場已經出現了新的你不知道的變化。
市場上永遠都有你不知道的情況時刻在發生。2、基本面本身也是動態的、變化的，而不是靜止的。
基本面未來的變化和市場價格一樣無法預測。未來的市場價格由未來的基本面情況決定，而不是由目前的基本面情況決定，我們無法用目前所掌握的靜態的基本面情況來分析預測未來動態變化的市場。
很多人經常講：基本面非常利多，為什么價格卻下跌？價格已經跌破成本價了怎么還在跌？基本面一片利好可價格為什么不漲？他就是犯了用靜態的基本面來對應動態的市場價格的毛病，他總認為基本面…….則價格就應該…….，認為基本面和價格之間必然存在這個因果關系。本質上來講，確實存在這個因果關系，但問題的關鍵是你必須在全面及時的掌握基本面資料之后這個因果關系才真的存在。
3、基本面的變化永遠趕不上市場價格的變化。其實并不是基本面的變化趕不上價格的變化，而是投資者了解基本面變化的速度永遠趕不上市場價格變化的速度。
市場趨勢的改變肯定是因為市場本身的供求關系或整個經濟周期發生了根本性的變化所導致，資金的運做不可能改變市場趨勢。然而，在任何一次市場發生趨勢性轉變的時候，我們所能知道的基本面都還處于原來的趨勢方向，市場已經改變運行方向了，但投資者還是把它看成調整而已，因為基本面還沒有改變！一般要等價格往回走1/3。
6.房地產行業怎么了
中國房地產市場環境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經基本平衡，短期內來看，樓市仍然面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降準降息等“救市”*策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現實。
今年8月底“雙降”之后，雖然市場成交量價會在“金九十銀”有所表現，會促使一部分城市樓市出現繁榮景象，但是，這繁榮的背后是“救市”*策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機。而這場危機極有可能在2016年年初爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的大蕭條周期。
具體來講，有以下六大理由：理由之一： 樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續同策咨詢研究部結果顯示，2010年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套，按照國際標準，城鎮家庭戶均套數達到1.0，也就意味著中國房地產市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，未來樓市增量房增速將遞減，房地產市場將逐步進入存量房時代。這對于未來房地產市場需求特征來講，就會體現出增 速較為平穩、需求更加差異化的市場特征。
從樓市大趨勢來看，當前樓市已經進入下半場，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”*策導致樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續理由之二：央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條今年 “330新*”以來，大中城市房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。從本輪央行“雙降”之后的市場發展趨勢來看，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。
筆者認為，央行“雙降”之后，本輪樓市量價齊升最多持續到今年第四季度末，也就是說，央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條，從時間的角度來 看，2016年初開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨。屆時，如果企業沒有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。
因此，在央行降準降息的*策利好“窗口期”，對于房企來講，首先應積極調整推盤節奏，把控好五次降息四次降準之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加“金九銀十”甚至年底最后幾個月銷售業績在全年的比例，防止市場環境在第四季度末甚至2016年初出現變化而導致企業被動推盤的局面。理由之三：美元加息預期強烈，全球資產配置方向轉向美元資產或房產，中國取消限外對國內樓市的象征意義大于實際意義美元加息預期強烈，從全球投資客或財富階層的資產配置方向來看，購置美元資產或增加美元資產成為他們的最優選擇，美國房地產市場更加具有投資價值。
在此市場背景下，中國放開了外國人在國內購房的限制。筆者認為，放開外國人在國內購房的限制對國內樓市，對國內樓市去庫存不會起到太大作用，中國取消限外對國內樓市的象征意義大于實際意義。
原因很簡單，全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房產，不會選擇中國樓市。即使選擇中國樓市進行投資，也只是關注一線城市及極少數二線城市當中的中高端物業，難以改變樓市大趨勢。
理由之四：“地王”頻出是樓市瘋狂的體現，樓市瘋狂之后必然出現調整期，樓市將現大蕭條的周期今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現。筆者認為，今年以來土地市場高溢價、“地王”現象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背 景下出現，如果今年市場成交量剛剛反彈就導致開發商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態，那么，市場可能很快將走向另外一個方向：瘋狂 之后的市場調整期。
無論何種形式以何種方式讓 土地市場出現“高溢價”、“地王”現象，筆者認為，在房地產市場仍然還在復蘇的市場背景下，土地市場出現“高溢價”、“地王”不是一件好事情。土地市場 “高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當前土地市場正在醞釀2009-2010年、2013年土地市場復蘇的行情，這極有可能是市場走向出現偏差，這或將導致 樓市調控*策由當前的“救市”為主的時期轉為再度收緊，市場也將再度陷入低迷。
從歷史經驗來看也是如此，2009-2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現來看，如果土地市場“地王”現象在今年下半年持續頻現，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調整期。
理由之五：樓市“救市”*策越頻發，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險去年下半年以來，盡管大部分城市限購*策取消、“央四條”出臺限貸*策也松動、330新*出臺、各地方*府也在發布“救市”措施、央行已經累計五次降息四次 降準，與樓市相關的各種*策層面。
7.中國房地產租售比為什么低 知乎
威脅 盡管面臨宏觀經濟和房地產行業雙重調控*策的威脅，但是，對于房地產業的未來，對于房地產行業的投資價值，我們的看法不會因調控而產生動搖，相反，行業發展趨勢以及宏觀調控*策使我們有理由超配地產股，并將投資的重點集中于行業龍頭和區域龍頭。
萬科A、保利地產、招商地產、金地集團、華僑城A、中糧地產等已經奠定了全國行業龍頭地位的企業無疑是我們最好的選擇，而區域龍頭如北京城建、中華企業、上實發展、棲霞建設、華發股份等也是我們可以放心選擇的優良品種。那些通過資產注入、整體上市在全國快速擴張從而躋身行業或區域龍頭圈子的企業也將成為給投資者帶來超常收益率的黑馬。
機會隨著外圍經濟繼續動蕩，國內經濟景氣度也不可避免的受到了一些影響，幾個月前，央行的重點還放在“控通脹”上，而近期連續兩次降息意味著*府正將重心轉向“保增長”，同時也標志我國已進入降息周期。 降息對地產行業確實是實質性的利好，能夠降低地產公司的財務成本，也是放松銀根的表現，使地產公司更易獲得貸款，同時能夠降低購房者的負擔，有助于刺激住房消費等。
降息以及地方*府的救市措施對房地產行業確實都是實質性的利好，我們不否認這一點，但我們認為此輪房地產調整的根源是房價過高，在房價剛開始調整，還存在強烈降價預期的階段，目前這些措施尚不能解決這個根本性的問題。 從地產股與市場的關系來看，市場基本面不變，地產股的長期趨勢難改。
但在目前的淡市中，市場存在“預期帶來的階段性機會”。我們在四季度的策略報告中指出，若房地產市場已發生較大調整，則對基本面已調整到位的預期會帶來一波較大行情。
從目前的情況來看，行業還沒到這個階段。但在市場低迷以及宏觀經濟減速的背景下，對*府調控*策或者相關宏觀*策變動的預期也會帶來階段性的行情。
香港的情況表明：在*策預期的帶動下，地產股在短期內存在跑贏大盤的機會，但需大盤配合，逆勢而上的機會較少，而且一旦*策效應消失，預期發生反轉，其下跌的幅度相對大盤也將更大。因此，要把握波段行情，及時獲利了結是一個前提。
從日本的情況來看，由于缺乏具體的數據，無法考察短期內*策對股市的影響，但從長期來看，持續的降息并未阻止地價的繼續下降，降息初期地產股跑贏大盤也比較少。另外，考察其1975-1976和1990年的情況，無論行業處于調整還是崩盤時期，降息初期，行業最糟糕的時候都還沒有來，地產股也不具備跑贏大盤的基礎。
行業還將繼續調整，經濟下行風險初露，無論是對行業調控*策放松的預期還是對諸如降息的宏觀*策預期還將存在，因此，階段性的機會依然會出現，淡市沒有盛宴，但不是沒有任何機會。 二、“*策放松預期”會帶來階段性的機會 1998年初，軟化8.5萬個建屋計劃，2-3月，地產市場出現一個小陽春。
3月份，一年期最優貸款利率從10.25%下調至10.23%,4月再下調至10%。 從股市的情況來看，也確實存在階段性的機會。
1998年5月，*府采取系列救市措施。其中包括：將樓花預售期由完成前的15個月延長到20個月，超過1200萬元的豪宅可豁免需抽簽的規定，暫時取消四項針對樓花轉售及公司買家的限制炒賣樓花措施，簡化購買住宅樓宇按揭計劃以使銀行確切知道可以得到多少流動資金去擬定貸款計劃。
1998年6月23日，*府宣布推出9項紓解民困的措施，包括將1998/1999財*年度預留“首次置業貸款”的36億元增加到72億元，希望藉此將合資格家庭從6000戶增加到12000戶；提供“置業貸款”的名額從4500增加到10000；免繳當年第四季度差餉等等。其中最矚目的，就是即時停止賣地9個月。
