榮觀房產網1.我需要一份2007年上半年西安房地產市場分析及投資咨詢報告,誰能
2007年一季度，西安樓市顯得非常“狂熱”。
由于受“國六條”調控*策影響，開發商按照*策要求，增加了中小戶型所占比例，促使中小戶型在市場上的投放量大幅增加。而那些一直在“觀望”的購房者，并沒有等來房價的大幅下跌，于是也加入到購房大*中。
“一潭死水”的二手房市場引起了社會各界的關注，各界人士紛紛為二手房市場的發展建言獻策。 2007年1季度普通住宅完成投資額較去年同比增長33。
03%；與上期相比下降26。56%。
圖表68:2007年1季度西安普通商品住宅各戶型成交套數對比 變 新盤集中放量 以中小戶型居多 從2006年秋季房展會開始，西安的中小戶型商品房就嶄露頭角。 各家樓盤的中小戶型，比如80平方米左右的戶型就很受青睞，130至150平方米以上的大戶型因為能承受的客戶群有限，銷售情況沒有中小戶型好。
中小戶型住宅由于總價較低，因此受到眾多購房者的青睞。2007年一季度，就有金仕雅筑、藍山國際公寓、摩登主場、鉑林?美城、乾唐雁月、丹楓國際、百花明珠、泰華?世紀新城、紫玉公館、凱悅華庭、美都香域等諸多新盤，以小戶型為主打亮相，吸引了不少人的關注。
多樣性的戶型布局和樓盤品質，以及項目周邊較好的生活配套設施，都是這些樓盤的賣點。 報告目錄 報告目錄 1 報告圖表目錄 6 第一章 房地產相關概念 8 1。
1 房地產業的定義及分類 8 1。1。
1 房地產定義 8 1。1。
2 房地產的分類 9 1。 1。
3 房地產業主要涵蓋的領域 10 1。2 房地產市場的基本概念 10 1。
2。1 房地產市場的組成部分 10 1。
2。2 房地產行業對經濟和生活的影響 11 1。
2。3 中國房地產市場的特點 12 1。
2。4 房地產行業管理的職責 12 1。
3 房地產市場分析的內容和特點 13 1。3。
1 房地產市場分析的層次 13 1。3。
2 房地產市場分析的內容 14 1。3。
3 房產地市場分析的特點 15 1。3。
4 提高房地產市場分析有效性的途徑 16 第二章 房地產業發展狀況 16 2。 1 中國房地產市場發展回顧 16 2。
1。1 中國房地產發展狀況分析 16 下載地址： 。
2.西安房地產現狀
西安市的房價目前與全國同類城市比較，屬于很低的水平.也許會因各種因素放緩上漲的速度，但下降的可能性沒有.隨著最近物價的飛漲，鋼材\水泥\建材\人工費都在大幅上漲，房地產開發的成本不斷上漲.如果準備買房，建議看好了趕緊出手，記得別買小房地產公司的.起碼要在西安成功開發過3個以上成功樓盤的公司，或全國大型房地產開發商的項目，不容易上當受騙現在應該是買房的好時機，關于西安的發展方向，在北郊、高新、曲江置業的話，升值潛力是比較大的，不過4500每平方在這些地段選房的話，高新和曲江的房子應該很難買到，但在城北選房的話，應該會有的，西安不同于其他城市，西安的房地產市場的泡沫還是相對較少的，所以就算金融危機造成了房地產市場低迷，但是西安的房價波動還不是很大，所以群眾看不到明顯的變化，不過開發商也認識到了今年的房子不好賣，所以他們也想盡辦法進行促銷買贈等活動，在你選房的時候也許會有驚喜吧！個人建議，僅供參考。
3.西安房地產市場未來發展的趨勢
房地產的降價趨勢已經形成
房地產的本論調控基調以非常明確，剝離房地產的投資和投機屬性，從*治經濟的角度這是不會反復的。有人說，房地產是支柱產業、當前經濟疲軟！中央可能會再次放松調控*策，我認為這是不可能的，有疑問的可以多關注一下中央*府的相關表態、不要聽信和開發商利益一致的人和相關媒體的言論！今天的重點不在這就不多說了，我想說的是逼迫開發商和投資客拋售的兩個原因：
1、有效需求減少銷售競爭加劇、推動購買力和房價持續上漲的是投資和投機需求，而調控的重點很準的限制了，再加上大量的保障房建設的需求截流，房地產從供不應求一下子逆轉成供不應求。這個方面在此就不多講了，有識之士都明白。
2、資金利用率持續降低開發商和投機客所代表資金會行業性自我撤退。這是一個被人忽視的一個原因！對開發商來說，增加資金的流動速度就是增加資金的利用率，一個億的資金，周轉兩次，那就相當于二個億的資金周轉一次。我這個樓盤不賺錢，少賺錢，問題不大，只要資金騰出來，低價買地，下個樓盤我賺回來就行了。對于炒房客和投機客，一樣的，如果房價不漲或微張，房租的收入這點回報率又太低，在將來經濟結構轉型轉移逐漸起色的時候，當金融改革逐漸有成功，股市雄起來的時候，資金的騷動無法避免。那被樓市壓抑的資金就像一個饑餓的雄性動物一樣，瘋狂跑出，去抓尋下個獵物。
資金的嗜血猶如人性的貪婪，這就是經濟規律之一，而且是普世的，在中國尤其如此。現在開發商已經明白自己的命運了，要在亂世活下來，唯一的辦法就是提高自己的資金的利用率，提高周轉速度，在這個勞動節，拼跌將有一輪幅度不錯的降幅。 像國家這次如此精準的打擊，既打擊了投資和投機，又沒損害剛需，而且還為經濟轉型贏得時間，這絕對是經過精心策劃的。
4.西安房價走勢2013年如何
2013年西安房價平穩。理由有三：
1、從宏觀經濟環境層面看，2013年全國31個省區市的*府工作報告顯示，“穩增長”仍然是2013年中國經濟發展主要目標。陜西省更以GDP增長12.5%排列第2、固定資產投資增長25%排列第5，當前環境下房地產作為宏觀經濟的支柱產業地位毋庸置疑，仍將獲得良好的經濟環境支撐并帶動經濟增長。
2、從*策調控角度看，去年底中央經濟工作會議釋放出2013年*策層面“微調”定向寬松刺激剛需與堅持房地產調控不動搖的“雙重標準”同時執行，但*策以房價波動處于理性平穩范圍為前提。
3、從作為市場主體的房企運營層面看，2012年底西安商品住宅庫存量同比增長48%，預計去化周期將升至20個月，在庫存壓力持續加劇的背景下，去庫存仍將是2013年房企運營的主要目標。而去投資化的*策引導下，市場仍以自住需求尤其首置人群為支撐主體，房價整體缺乏大幅上揚動力。
綜合上述因素分析，本人認為，2013年房價難有大漲可能。同時，無論從房地產開發的勞動力成本、土地成本、原材料等成本及各方綜合因素評估，西安房價下降的可能性也微乎其微。因此，平穩依然是2013年西安房地產市場發展及房價走勢的主基調。
最后多說幾句：
1、對于普通老百姓來說，只有一套房子，房價波動和你沒有太大關系，只要負擔的起越早出手越好。原因不詳說，實際通貨膨脹大于房貸利率。2、對于投資客來說房子依然有投資價值。但是想要暴利，已經不太可能
5.西安樓市
b西安房地產市場分析研究報告 房策網 西安市國民經濟年增幅在12%以上，其中03-04的增幅在14.19%，高于全國的增長速度（9.5%），反映了宏觀經濟較好的增長態勢。
西安市人均GDP(04年：1832.16美元)介于1300-8000美元，說明其房地產發展處于快速上升階段。 以人均GDP12%的年平均增長速度，西安市人均GDP達到8000美元約需15年左右時間，說明西安房地產具有較長的增長空間，區域具備較強的長期投資潛力。
區域現實及潛在的購買能力，為房地產業步入快速發展階段提供必要的需求基礎。 西安樓市處于快速發展的前期階段 投資額呈現逐年遞增的態勢，其中2004年增幅比例為25%。
商品房施工面積、竣工面積、銷售面積處于平穩增長態勢，竣工面積略大于銷售面積 商品房價格一直呈現穩步上升態勢。04年（2626元/平米）同比增加479元/平米，增幅達22.3% 預測常量需求量：至2020年西安市商品住宅潛在需求約在439萬平方米/年 整體樓市供大于求格局、局部結構性不均衡問題仍會延續，即低、中檔產品供求關系供大于求，而真正高檔次產品在市場上的則呈現供小于求的格局。
其中04年供（600萬平米）、求（500萬平米） 區域客源對特定公司/產品的品牌認同度尚未形成，品牌塑造存在先機 區域市場由封閉、盲目向開發、有序發展，利益群體之間的誠信機制有待形成 區域重點項目供給主體產品是價格在3200-3600元/ m、面積在121-140平米、戶型為3/2/2(53%)的產品。 區域滯銷的產品為160㎡以上的四房和230㎡以上的復式住宅。
癥結為總價高、功能設計不合理、通風采光性差。 區域需求主要產品單價在2500-3500元/平方米的面積在81-130平方米的2/2/1和3/2/2。
價格是區域客源考慮的最主要因素，其次為交通、項目區域、居住環境以及房屋朝向選擇。 項目目標客源定位——一群來自高新區、南郊區域（長安區）以及城西（近高新區）的以自住為主的科研機構工作人員、高校教職人員、企業中層職員以及*府部門工作人員。
項目定位：頤景園系列-現代生態園林住宅 戶型面積及配比 戶 型 比例 一房一廳一衛（60平方米左右） 8% 二房二廳一衛（80-100平方米） 35% 三房二廳二衛（110-135平方米） 50% 三房二廳二衛（135-150平方米） 5% 四房二廳二衛（150平方米以上） 2% 商業設置：10000平米的SHOPPINGMALL 商業市場的空白、資源的向心聚集，商業與住宅的聯動（提高整體入住率、社區成熟度）、打造“區域商業中心” 土地增值、價格跳躍式增長，實現二、三期利潤最大化 集團由局部住宅地產向商業地產轉型的試點-新的利潤增長點 水景營造總體沿用頤景園的原有手法，而在水源的維系上可借鑒區域諸如豪盛時代華城等的相關措施 目 錄 一、西安基本概況 1 1、地理位置 1 2、氣候 1 3、人口 1 4、經濟水平 2 6、區域規劃情況 3 二、西安市房地產業發展分析 5 1、房地產發展各項指標分析 5 2、房地產未來量預測 7 3、西安樓市區域分析 7 (1)高新區 9 (2)其他區域 11 三、高新區樓盤分析 12 1、競爭分析 12 (1)競爭個案分析 12 (2)潛在競爭情況 21 2、區域樓盤特點 23 3、區域供給產品分析 24 4、區域需方市場產品分析 28 5、區域產品銷售抗性分析 35 結論 36 四、項目概況 38 1、基地情況 38 2、基地四至 38 3、規劃情況 38 4、配套情況 38 5、道路狀況 38 五、項目SWOT分析 40 1、SWOT分析 40 2、建議 42 六、客源分析 43 1、目標客源定位 43 2、客源共性及消費特性 46 七、產品建議 48 1、總體構想 48 2、建筑布局 48 3、建筑形態 48 4、戶型面積及配比 48 5、商業設施建議 50 6、道路系統設計 51 7、主入口 51 8、外立面 51 9、景觀設計 52 10、會所設計 55 11、售樓處 55 12、其他產品建議 56 八、開發建議 57 1、項目開發周期及案量建議 57 2、價格的建議 57 附：區域樓盤信息 59。
6.西安市房地產行業的發展歷史 背景 和2010年的發展趨勢
一、西安房地產發展歷程
（一）1992-1999 年的起步、調整上升期
自1992年以來，西安的房地產業受本地經濟環境的影響，經歷了一個從市場初步啟動到相對高速發展的過程，1993 年、1994 年西安房地產投資均成倍增長。在商品房制度出臺初期，市場開發及銷售均表現出一定的不成熟與不甚理智，而從1995年開始，國家加強了對房地產投資和信貸資金的計劃管理，嚴格控制高檔房地產建設，從1995年到1999年，經過國家的宏觀調控和房地產強勢企業的不斷崛起，西安的房地產業從盲目開發、無序競爭、不甚理智購買階段逐步向平穩成熟階段過渡。同時國家實施積極的住房消費調控*策，商品房建設、銷售方面的法律、法規日益完善，物業管理逐步規范，將西安房地產市場逐步推上了一個良性、成熟的發展軌道。
（二）2000-2002 年相對穩定的協調發展期
2000 年以來，伴隨著西部大開發*策的深入落實，西安城市化進程快速推進，宏觀經濟的持續走好，西安的房地產業也步入了快速發展期。尤其進入2002年，伴隨著*府各項宏觀調控*策平穩運行以及市場環境的持續改良，西安房地產業的發展也隨之漸入佳境。二手房市場開放、土地市場交易拍賣制、交易契稅減半*策出臺，這些*策無不顯示出*府逐漸將房地產推向市場，由市場來進行產業的調整、運作、發展的決心，同時也體現出*府對房地產業的支持力度，但同時全國局部地區尤其是一線城市產生過熱及結構不合理的跡象，中央對土地市場的規劃及控制*策、銀行放貸利率的一系列調整*策進行一定調整，但西安樓市仍然走勢平穩。
（三）2003-2007的*策調整、快速提升期
2003年中后期，國內部分地區的房地產市場開始出現過熱的現象，*府為了穩定市場發展，開始進行全面的宏觀調控，而2005—2006 年則是*策出臺最為密集的階段。
在這一時期，*府先后出臺了10 多項*策措施，從土地、信貸、經濟適用房、房價、產品結構，以及外資管理等多方面，來全面反思國內的房地產行業發展。2006—2007年，熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，國內房價開始出現爆發式的增長，*府隨即開始不斷緊縮信貸，以期為“高熱”的樓市降溫。
在此期間，西安樓市保持了供需兩旺的發展態勢，諸多一線城市出現的隨*策出臺而產生供應、銷售以至價格大幅波動的情況幾乎與西安“無緣”，整體市場供應及銷售保持了年增長30%-40%的增長速度，并迎來了外來大型房企紛紛進駐開發，房地產開發由集中于二環向三環外拓展的黃金發展期。
（四）2008年—2009年，房地產行業全面調整期
2008年，國際經濟環境的全面衰退跡象逐漸明顯化，國內經濟也受到較大的影響，在持續緊縮的信貸*策下，房地產行業發展減速明顯，行業內調整的深度與廣度加大，資源整合的力度加強，整個行業伴隨經濟調整進入新一輪的全面調整期，西安市場銷量同樣表現為下滑，但房價仍然保持了小幅增長的發展態勢。在此情況下，西安市場出臺了部分刺激消費的*策，購房者觀望情緒于09 年逐步消弭，樓市供應及銷售量重新開始走高。但在此情勢下，進入09 年三季度，面對買方市場置業熱情的重新高漲，部分開發企業再現漲價之勢，對市場整體交易的走高產生一定影響，預計樓市將重現博弈之勢，樓市調整仍將繼續。
二、西安商品房市場發展現狀及特征
從上面圖表可以看出：1999 年以來西安商品房市場供應量逐年穩步遞增，即使2005 年雖然國家出臺了一系列調節房地產市場的宏觀*策，但是西安房地產市場幾乎沒有受到太多的影響，多年來西安商品房供應量年增幅基本上均保持在30%以上。但是從2008年開始，受全球經濟危機影響及地震等因素影響，西安市商品房開發量相對上年有一定程度的下降。進入09 年，伴隨著買方市場觀望情緒的消退，多數開發企業資金壓力減輕，商品房市場供應量重新高漲，09 年上半年商品房開發量再次走高并超過07 年市場最高水平。
（二）商品房銷售市場交投活躍，市場需求空間較大
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