榮觀房產網1.我國房地產發展狀況
21世紀的10年代已經開啟，然而，這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產來說，似乎有些寒冷。
在最近的一個多月里，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控*策。證券時報發表中國社科院世界經濟與*治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產在新的時代將經歷怎樣的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。
房地產對中國經濟貢獻卓著文章稱，已經過去的10年，是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業的大發展，房地產規模和建筑面積逐年遞增。
同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業已經發展成為包含土地、建筑、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。 在過去的10年中，房地產對于中國的經濟增長貢獻卓著。
在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是，出口形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入，*府轉而將這些收入轉化為*府投資用于基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增長。
所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、*府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了*府和居民收入 ，*府收入用于投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了*府土地財*，逐步升高的房價剝奪了居民的多數儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經濟增長。
中國的房地產似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業和服務業的發展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產已經發展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。
目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。
未來10年發展趨勢和特點 文章指出，展望10年代，房地產的發展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其 ，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。
首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業鏈，嚴重影響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用，過高的格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內需和消費 的增長。 可以預期的是，2010及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點： 第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。
如果相關調控*策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和*策的組合作用。 第二，保障性住房將得到加強。
從目前的*策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。 第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。
這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是*策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。
當前調控應關注兩個層面文章認為，從中國房地產當前的形勢看，2010年的調控*策應該重點關注兩個層面，一是嚴厲打擊房地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地產和房價的健康穩定發展。*策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。
近期中央一系列*策的出臺已經顯示了*策上的重視和關注，營業稅優惠*策調整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各個方面打擊了房地產的投資和投機，保障住房建設等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的*策路線發展，10年。
2.房地產行業未來的發展趨勢如何
相關資料推薦：前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》 房地產開發未來10年，我國房地產行業將進一步加快轉型發展，一些中小房企將被淘汰出局，市場集中度將進一步提高。
在激烈的競爭中，更多房企將在品牌、資金、技術產品研發、項目管控等方面逐步形成自己的核心競爭力，開發出質量好、品質佳、低成本、節能低碳型的商品房，房地產業將持續穩定地向前發展。 趨勢之一，房地產開發行業利潤率逐漸降低并趨于合理水平 過去的10年，房地產處于上升期。
由于主要依賴房改、GDP高速增長、寬松的貨幣*策、快速的城鎮化進程和地方*府對土地財*的高度依賴等因素，導致房地產業利潤率快速增長（沒有哪一個行業像房地產行業一樣能夠承受超過20%利率水平的融資成本），遠超其它行業的平均利潤水平。 國土資源部2011年5月發布的數據顯示，全國大多數城市房地產開發利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30%~40%。
根據中國社科院（住房綠皮書《中國住房發展報告（2010-2011）》）的數據顯示，我國房地產業平均毛利率為55.72%，相對于國際通行的房地產利潤率為5%，中國房地產業的利潤相當驚人。 隨著本輪調整效果的逐步顯現，依賴土地增值獲取高毛利率的可能性變小，企業獲得效益將主要由企業的競爭能力決定，而不是單單靠外在資源。
未來10年房地產業利潤水平將逐步回歸到市場各行業的平均利潤水平，即大概在8%~10%之間，暴利時代將不復存在。 趨勢之二，積極采用新材料、新技術，大力發 展綠色建筑 鼓勵應用建筑節能新技術、新材料，大力發展綠色建筑是國家下一步發展的重點。
比如，采用改進房屋建筑門窗保溫氣密性能強的中空玻璃、熱輻射鍍膜玻璃等新型玻璃；應用優質新型墻體材料；利用地下熱能保持房間恒溫的地源熱泵技術；因地制宜地開發利用太陽能技術等。日前財*部、住建部專門發文，鼓勵在公共建筑、民用建筑集中連片推廣使用太陽能光電技術，進一步提升太陽能光電建筑應用水平。
今年光電建筑應用*策要向綠色生態城區傾斜，向一體化程度高的項目傾斜。綠色生態城區應當以宜居、綠色、低碳為建設目標，以居住功能為主，把太陽能光伏發電等可再生能源建筑應用比例作為約束性指標，綠色建筑應達到一定比例，從整體上實現資源節約利用與生態環境保護。
除了鼓勵性*策以外（包括財稅部門給予相應的稅費減免），國家還會采取強制性措施，推動綠色建筑的發展。按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支持綠色建筑發展的力度。
如在土地“招、拍、掛”中設置前提條件，規定不是綠色建筑不能投標；大面積建設推廣綠色建筑的，則享有優先條件；對綠色建筑設專項補貼等。未來5年，每年將評定星級標準認證建筑達到300~500個，在“十三五”時期，將全面實現綠色建筑的目標。
報告顯示，目前一些品牌地產公司在實施綠色建筑項目認證、新材料新技術應用和建筑部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。從已通過的綠色建筑三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加（一般不超過10%），但隨著普及宣傳，通過綠色建筑認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建筑已經開始深入人心。
例如萬科，在2009年制訂了向綠色建筑項目轉型的發展戰略，宣布自 2011年6月1日起，萬科所按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支持綠色建筑發展的力度。如在土地“招、拍、掛”中設置前提條件，規定不是綠色建筑不能投標；大面積建設推廣綠色建筑的，則享有優先條件；對綠色建筑設專項補貼等。
未來5年，每年將評定星級標準認證建筑達到300~500個，在“十三五”時期，將全面實現綠色建筑的目標。 目前一些品牌地產公司在實施綠色建筑項目認證、新材料新技術應用和建筑部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。
從已通過的綠色建筑三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加（一般不超過10%），但隨著普及宣傳，通過綠色建筑認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建筑已經開始深入人心。例如萬科，在2009年制訂了向綠色建筑項目轉型的發展戰略，宣布自 2011年6月1日起，萬科所有具備條件的開工項目，都將參照不低于綠色建筑一星的標準進行設計和建造。
趨勢之三，房地產開發模式強調專業細分與合作 目前國內多數房地產開發商，往往既是投資商又是開發商，項目開發的資金來源除了自籌之外，主要依賴于銀行等融資渠道和購房款。一些開發商還有自己的設計單位、營銷公司、施工承包隊伍和物業公司等。
隨著房地產開發的推進，分工合作將更加細化。從資金、開發、規劃、設計、建設以及銷售，各個環節均由 高度專業化的公司分別承擔。
隨著高度專業化的分工與合作，各個環節將充分顯示出只做自己最擅長的分工與合作的優勢。開發商在整個開發經營過程中，更多的是發揮一個。
3.中國房地產發展現狀以及前景
我來拋磚引玉吧.就我知道的中國房地產業的現狀說一點. 從大的經濟形式來看，目前中國為通貨膨脹時期。
中國通貨膨脹率官方公布為：3.2%（我認為遠遠大于這個數值）.而國際經濟學上講膨脹率3%為紅色警戒。通貨膨脹的意思是：國家發行的貨幣流通量大于市場實際需求量。
通俗的講就是錢不值錢（這跟國際上的貨幣兌換率不沖突）。那么造成這種現象的原因很多很復雜，其中房地產業有不可推卸的重大責任。
而房地產業的混亂與不堪，go-vern-ment的要付全責。 兩個原因：1、銀行競爭下的貸款開放和中國特色的按揭；2、地方*府的GDP*績和貪婪。
這兩大原因主導造成了現在樓市的高房價。至于惡性貸款套現和惡性按揭套現的操作手法，郎咸平早已公開。
銀行手里只剩房子，沒有錢。更不敢降低房價。
一句話總結現在的房地產市場：開發商高成本、樓市高房價、消費群體低收入（這也跟房地產業的混亂關系密切）。 面對這種現狀不斷修訂房地產業的法律法規；銀行緊縮銀根，提高存款利率，而貸款和按揭的條件也越來越緊；對其他行業不斷鼓勵扶持（特別是環保行業）。
房地產業重新洗牌，砍掉跟風的目的不良的中小房地產企業，扶持真正為社會為人民，為中國經濟發展著想的企業。這用來解決第一個原因造成的問題。
那么第二個問題呢，地方*府的貪婪和不作為。就是再出個**，就能一下把這種現狀扭轉過來？中國地大物博，很多省市天高皇帝遠，上有*策下有對策。
個人認為，這個是個艱巨的任務，貪官要抓要治，但是其根本問題，還是教育問題。試想如瑞典這樣的國家，小孩子一出生就生長在社會的和諧環境中，吃的是社會的，用的是社會的（食品、教育、醫療、保險等等），*府起的是保護作用。
小孩子長大后，經商賺錢了，即使錢再多也會用來回報社會。他們那樣的國家，企業的稅率達到50%，但是他們的人民都愿意交這個稅，因為他們都知道*府拿了稅款去養育了他們的下一代，去保護了他們的下一代。
說實話，這樣的國家，這樣的社會我很向往。（扯遠了，但是忍不住，不吐不快）這第二個問題，我不知道go-vern-ment會怎樣解決，我也不是社會學家、經濟學家。
但是能肯定的是解決這個問題的時間不會短。 解決了以上兩個問題，我國房地產業就能大地回春么？不知道。
但是至少能走上正軌。
4.房地產行業的前景如何
總體來看，中國的房地產發展前景還是比較樂觀的，理由如下：
一、城市化進程的加快。經濟的快速發展、工業化進程的不斷推進，會加速一個區域及一個國家城市化進程，這必將會有大量的農村人口向城市區域遷移，從而會帶來巨大的房地產需求。
二、中國的傳統觀念。自古以來，中國人認為只有安居才能樂業，房子是樂業的前提，也是談婚論嫁的必要的物質條件。這種觀念對房地產市場的需求的影響將是長期的，很難一時就能改變，只要這種觀念存在，必將會大大推動房地產市場的持續發展。
三、投資需求。房地產本身除了有社會屬性及商品屬性外，也有其一定的投資屬性。在中國當前投資渠道比較狹窄的狀況下，房地產投資仍是風險最低，獲益最穩的行業。所以有相當一部分投資資金短期或長期的投向房地產，推動房地產不斷向前發展。
四、改善性需求的增加。隨著經濟的發展，部分城市居民的住宅的面積、配套已無法滿足其現有的需求，故會產生重新購房置業的需求。這部分需求也是帶動房地產發展的重要因素。
五、2010及2011年諸多對房地產調控*策的出臺，這一系列*策被稱為史上最嚴厲的調控，但并沒有使房價大幅回落，甚至部分二三線城市房價仍然高速上行，說明中國的房地產有著強大的市場需求支撐。
5.中國房地產市場現狀
（一）全國房地產發展狀況 1、全國房地產市場行業發展情況分析 房地產投資增速將略有減緩。
在*府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控*策陸續出臺的背景下，地方*府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。
因此從整體上看，如果國家針對房地產的宏觀調控*策落實到位，未來2—3年我國房地產開發投資的增速將略有減緩，但估計不會低于20%。 市場供求不平衡矛盾將繼續存在。
近年來針對房地產的宏觀調控*策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產領域，未來2-3年我國部分地區房地產市場的投資性需求仍將有所提高。
房地產價格將保持上升趨勢。從對供求關系的分析可以判斷，未來2—3年我國房地產價格仍將保持上升的趨勢，原因是： 第一 房地產市場供求發展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續增長上； 第二 近年來地價、建筑材料、商品房品質提高所帶來的開發成本增加將推動房價上漲； 第三 從經濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。
目前我國經濟高速發展，居民收入持續增加、除非遭遇金融危機，經濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。 普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。
為了合理引導住房建設與消費，國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的*策支持，并明文規定了享受優惠*策的普通住房的具體標準。未來2—3年，隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。
東部地區仍將是投資的主要區域，中西部地區將保持較快投資增速。東部地區在全國房地產開發投資中的占比將繼續下降，中、西部地區將繼續保持較快的投資增速，在全國房地產開發投資中的占比將有所提高。
房地產開發企業的資產重組將向縱深推進。部分開發企業將轉移戰線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產市場的發展。
6.中國房地產市場未來發展趨勢
據《中國房地產信息化行業深度調研與投資戰略規劃分析報告 前瞻》數據顯示，2013年1-9月份，中國房地產開發投資61120億元，同比名義增長19.7%，增速比1-8月份提高0.4個百分點。
其中，住宅投資41979億元，增長19.5%，增速提高0.3個百分點，占房地產開發投資的比重為68.7%。預計全國房地產市場將是“高位震蕩、逐步降溫”的態勢。
其中，2014年上半年將延續2013年下半年的態勢，多數供應指標繼續增長，甚至增幅還將有所擴大，但成交類指標增幅繼續回落；下半年行業整體溫度有所降低，成交量和價格將趨弱。
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