榮觀房產網
1.2016年西安房價 未來發展及理由
按網上西安某地產機構雄文的說法，以下18條理由使得2016年房價必漲（其實你搜下，就會發現，網上好多類似的理由 都是彼此互相抄襲，不管是8/12/18/19個理由，都差不多）：1、建材價格攀升，成了房價的幕后推手；2、房子是保值增值的最佳投資；3、受女性的“房壓”中國男人會拼命去賺錢；4、*府的不作為，變相助漲房價；5、經濟高速發展，享受意識增加，導致房屋居住時限短加大市場需求；6、腐敗性需求拉高房價；7、“有房才有家”的傳統守舊思想趕著房價上漲；8、開發商不可能降價房價只會走高不會下跌；9、城市化進程拉動房價上揚；10、有房百姓支持房價上漲；11、媒體支持房價上漲；12、中國城市正處于大拆大建的高速發展期；13、經濟發展離不開房地產；14、房地產成了地方財*的主要收入來源；15、奢侈消費風起云涌，助長房價飚升；16、通脹預期加大，帶動房價上揚；17、地價猛漲，催高房價；18、媒體捕風捉影、大肆宣揚，攪混一池清水。
這東西，仁者見仁智者見智，網上好多宣傳都是地產商收買的不良記者在媒體發出的，不要全信，以上18條理由具有一定典型性，但部分理由含義重復，邏輯性有點亂，有些理由的解釋特意說些似是而非的普通百姓聽不懂的話，大家可以搜搜看看，我按我思路按我的所知進行整理分析：1、“建材價格攀升成了房價的幕后推手”這條是不確切的，主要建材價格上漲是在2008-2013年階段，14年之后絕大多數主要建材價格均下降趨勢或持平，因為建設成本占總成本的比例較小，建材價格的提高也僅僅提高了房價的很小部分，不過漲幾百元而已，建材價格在今后幾年可能將繼續下降，所以14年以后這個條理由是錯的，會誤導購房者的；2、“房子是保值增值的最佳投資”這條不是永遠對的，要看時間階段還要看利息，在2005-2012年這個是成立的，但在14年后可能成為較大風險，因為房子降價了適合剛需不適合投資，因為13-14年時在絕大多數城市，房價的利息收益以大于租房收益，且房價今后的下行趨勢明顯，這種購房投資方式不但不能保值，資產縮水的可能性很大，要絕對慎重，現在香港房價暴跌，日本、美國夠經歷過，大陸會例外嗎？這是經濟的規律，不會例外，只是或早或晚，看看落在哪些人的頭上；3、“受女性的“房壓”中國男人會拼命去賺錢”、““有房才有家”的傳統守舊思想趕著房價上漲”，這兩條說的基本在理，中國老百姓買房基本是按照這個套路，但是現在房地產積壓大量庫存，如果只等待結婚的剛需，那純屬扯淡，有房才有家的人可以根據收入和能力在1、2、3、4線城市多次購房或建房，他們不會用幾代的錢去購現在的高價房，所以去庫存僅靠結婚剛需是靠不住的；4、“經濟高速發展，享受意識增加，導致房屋居住時限短加大市場需求”、“奢侈消費風起云涌，助長房價飚升”這兩條說的是有條件的人小房換大房，這是合理需求，但是不會對房產需求有多大影響，因為普通富裕家庭換了大房，是會賣了小房的，真正有錢的人買的是高價別墅，這也是別墅市場火爆的原因，他們不會買房投資的，所以這兩條基本上是不符合實際的，至少不會成為購房主力。5、“城市化進程拉動房價上揚”、“中國城市正處于大拆大建的高速發展期”，這幾條相近，說的是城市進程，這個基本正確，但是城市建設需要資金，資金從哪來，最終還是從普通購房者身上來，國家控制不好房價會導致很多資金跑到了房產商手里，沒有很好的為城市化進程服務，沒有很好的為高技術發展服務，炒高了房價使現在城市化進程進入了一個尷尬的階段，因為不差錢的前幾年能買房的都已經買了，錢差少的借點、貸點集全家兩代人的努力能買房的也都買了，剩下的就是農民工等普通人除了吃喝父母等家人醫療開支級供孩子上學，可能10年20年買不起，他們不會在選擇大城市長期居住，他們會打工幾年然后選擇他們支付得起城市遠郊、周邊的小城市或縣城買房置業，所以說*府要想推進城市化，首先要做的就是鼓勵開發商降房價；6、“*府的不作為，變相助漲房價”、“腐敗性需求拉高房價”、“房地產成了地方財*的主要收入來源”、“通脹預期加大，帶動房價上揚”、“地價猛漲，催高房價”，這6條很明顯是開發商們集體對*府的辱罵和聲討，所以說上述觀點是開發商們赤裸裸的貪婪、對資本的狂熱以及對*府改變思路阻礙其繼續賺大錢的瘋狂攻擊和不思悔改，忘了*府給他們發財的機會和環境，他們認為掙小錢是不行的必須掙大錢，*府阻礙他們他們就罵，這就是他們的本性，他們的貪婪也是導致高庫存的原因，其中有人還叫喊著炸掉庫存，這本質上是資本主義倒牛奶是一致的，而*府苦勸他們降房價、防止暴跌是想讓他們少獲點利，多增加點銷量，但他們毫不領情，看不到房價暴跌血本無歸的風險，這是自由資本集體的短視行為；7、“開發商不可能降價房價只會走高不會下跌”、“有房百姓支持房價上漲”這兩條說的是想維持高房價的群體構成：1、開發商，這個不用說；2、2005-2015年投資購買多套房的人。
前者是大投資人，后者是小投資人，他們可以推高房價出售手里的大量多。
2.請問2016年西安房地產走勢如何
二線城市房價已經成為一個很嚴峻的問題，西安房價具有其他二線城市所要面對的一切問題
1、西安人普通人收入2000左右，無法支撐高房價，因為不差錢的前幾年能買房的都已經買了，錢差少的借點、貸點集全家兩代人的努力能買房的也都買了，剩下的就是農民工等普通人除了吃喝父母等家人醫療開支級供孩子上學，可能10年20年買不起，他們不會在選擇大城市長期居住，他們會打工幾年然后選擇他們支付得起城市遠郊、周邊的小城市或縣城買房置業，因為現在的房價已經是處于高位，不具有投資價值，可能在若干重點街口地段還具有少許投資價值，其他更多區域談房價上漲已經是無源之水，無本之木
2、更嚴峻的是，近年來受環境污染、霧霾天氣越來越嚴重影響， 西安所在地形，東鄰山西，河南，南鄰秦嶺，秋冬季節污染物流通不暢，易在西安附近區域大范圍堆積，霧霾或重度霧霾天氣所占一年的比例不斷增大，西安已經不是房產投資者們看重的首選城市，他們更關注東南沿海天氣好的城市，更有資本的房產投機者更不會選擇西安，因為他們更加理解，在現在房地產不景氣時期選擇宜居城市投資的重要性
3、西安60歲以上老年人有125.68萬，占全市總人口的14.9%。西安市人口老齡化正進入快速發展期，老齡化、高齡化、空巢化進一步加劇。老齡化的加劇必然增大二手房的積壓量，發生過很多用房子低價換現治療疾病的情況
4、陜西省育齡婦女人數和生育率已成下降趨勢，據能查到的2010生育率由2005年的1.13降為1.05，低于全國平均水平1.18，更遠低于發達國家2.05-2.70維持人口種群數量正常生育范圍，并且城市里的90后、00后們的父母和爺爺奶奶外公外婆已經為他們準備了一套或多套住房，所以他們中的房屋需求極低！從長遠看，城市內這部分重要購買群體人數必然下降，房地產下個10年前景毫無樂觀可言，開發商只能是早賣早開心，后賣揪碎心
5、國家已經看到了這個現象，再怎么喊口號鼓勵這些人也沒有用，為了去庫存，國家開始鼓勵加大力度鼓勵開發商降價，這樣，有利于使房價降到一個平衡位置，先降價的可以賣到比較高的價錢，后降價的可能面臨更加嚴峻的資金問題
6、實際上網頁上一片“漲”聲，只是開發商雇傭房地產的小記者們對普通百姓的忽悠，實際上15年的數據已經說明房價已經無法上漲，還有下行趨勢，開發商心里很沒底，但是不能將這個事實說出來，依然要喊基本面沒問題、銷量穩定、價格穩中有升，背地里大家紛紛降價，打折優惠名目繁多，因為他們知道，誰挺到最后誰倒霉
3.2019年西安房價如何發展
1、不管你是自住還是買了用來投資，還是炒房，其實大家的目的都一致就是希望房價能漲。
如果一個房子不適合自住，那么一旦定也不適合投資。一個房子適合投資，一定也適合自住。
2、西安是大城市，因為有人口優勢，所以未來服務業會很發達。周邊地區的人口也會繼續往西安擁擠。
在這種情況下，西安的房價一定是漲的。所以不管你是自己住，還是買了租出去，都OK。
3、郊區投資需謹慎。買房前先考察該地區的房子能不能租出去，如果連租出去都租不出去，未來就不可能賣得掉。
賣不出去的房子還怎么漲價？你可參考山東地區的房價，和西安同緯度。山東有大量的郊區房子賣不掉，那些買房在郊區的人，既不能自己住，又賣不出去，租都租不出去，真正的變成了凍產了。
山東那些個郊區的房價還真都沒怎么跌，而且還漲了點。但是十幾年了都賣不出去。
4、老齡化社會的到來，對服務業的需求是極大的，唯有那些人口多的地方才有發達的服務業，才適合老人們居住。而這些房子是供不應求的，所以房價一定會漲的。
但這些房子漲不等同于西安的房價漲。前面說了，還包括郊區那些賣不掉的房子。
數據一平均下來，可能就是房價不漲。不要聽開發商吹牛環境多好，多適合居住，沒有人住，一切都是零。
哪里擁擠，哪里貴，你往哪買房準沒錯。
4.2016年西安市房價還會下降嗎
這個您可以慢慢分析，其實西北和東北的二線城市原因都相似：
1、西安人普通人收入2000左右，無法支撐高房價，因為不差錢的前幾年能買房的都已經買了，錢差少的借點、貸點集全家兩代人的努力能買房的也都買了，剩下的就是農民工等普通人除了吃喝父母等家人醫療開支級供孩子上學，可能10年20年買不起，他們不會在選擇大城市長期居住，他們會打工幾年然后選擇他們支付得起城市遠郊、周邊的小城市或縣城買房置業，因為現在的房價已經是處于高位，不具有投資價值，可能在若干重點街口地段還具有少許投資價值，其他更多區域談房價上漲已經是無源之水，無本之木
2、更嚴峻的是，近年來受環境污染、霧霾天氣越來越嚴重影響， 西安所在地形，東鄰山西，河南，南鄰秦嶺，秋冬季節污染物流通不暢，易在西安附近區域大范圍堆積，霧霾或重度霧霾天氣所占一年的比例不斷增大，西安已經不是房產投資者們看重的首選城市，他們更關注東南沿海天氣好的城市，更有資本的房產投機者更不會選擇西安，因為他們更加理解，在現在房地產不景氣時期選擇宜居城市投資的重要性
3、西安60歲以上老年人有125.68萬，占全市總人口的14.9%。西安市人口老齡化正進入快速發展期，老齡化、高齡化、空巢化進一步加劇。老齡化的加劇必然增大二手房的積壓量，發生過很多用房子低價換現治療疾病的情況
4、陜西省育齡婦女人數和生育率已成下降趨勢，據能查到的2010生育率由2005年的1.13降為1.05，低于全國平均水平1.18，更遠低于發達國家2.05-2.70維持人口種群數量正常生育范圍，并且城市里的90后、00后們的父母和爺爺奶奶外公外婆已經為他們準備了一套或多套住房，所以他們中的房屋需求極低！從長遠看，城市內這部分重要購買群體人數必然下降，房地產下個10年前景毫無樂觀可言，開發商只能是早賣早開心，后賣揪碎心
5、國家已經看到了這個現象，再怎么喊口號鼓勵這些人也沒有用，為了去庫存，國家開始鼓勵加大力度鼓勵開發商降價，這樣，有利于使房價降到一個平衡位置，先降價的可以賣到比較高的價錢，后降價的可能面臨更加嚴峻的資金問題
6、實際上網頁上一片“漲”聲，只是開發商雇傭房地產的小記者們對普通百姓的忽悠，實際上15年的數據已經說明房價已經無法上漲，還有下行趨勢，開發商心里很沒底，但是不能將這個事實說出來，依然要喊基本面沒問題、銷量穩定、價格穩中有升，背地里大家紛紛降價，打折優惠名目繁多，因為他們知道，誰挺到最后誰倒霉
5.西安市房地產開發總公司是什么樣的公司
市人大辦公樓、玄風橋綜合小區、勞武巷住宅小區；承擔了保吉巷等四個低洼危舊房改造工程；新建了白廟村、保吉巷、幸福村、東縣門等小區，為西安市的城市建設做出了突出的貢獻，大南門外交通環境改造工程，鐘鼓樓廣場拆遷安置工作，東關經濟適用房建設工程等項目。
擁有自己的物業公司；完成了我市最大的安居工程明德門住宅小區的建設，開發量累積200萬平方米、開發、房地產經營銷售、土地開發、拆遷安置、物業管理及與主營業務相關的*策、信息咨詢等業務。當時西安市只有兩家一級開發企業，一個就是“西安市房地產開發總公司”另一個就是“西安城建開發總公司”（當時的紫薇地產不過是三級資質的小開發企業）。
“西安市房地產開發總公司”所承擔的主要是住宅的基本建設，涵蓋了從土地的征用、舊城改造，當時的“市房總”依舊是市*府的一個基建辦公室，市*府大樓及西安市所有公安局派出所都由他們投資興建。隨著計劃經濟向市場經濟的轉變。
1992年經建設部批準為國家房地產開發一級企業，管理的面積近百萬平米。多年來，公司先后建設長安路住宅小區、南小巷住宅小區、市*府辦公樓。
注冊資本5320萬元。主要從事房地產項目的投資西安市房地產開發總公司是1980年從西安市土建辦（現在的城建開發總公司）中分出來的，最早叫做“西安市房地產管理局基建處”隸屬于西安市房地局。
承擔著西安市每年的基本建設。82~83年期間承建了楊家莊*隊干休所；龍首村*干所和紡織城*干所。
86年以后隨著改革開放的深入計劃經濟體制逐漸改變，*府不再撥款，市*府的“基建辦公室”也同時掛上了“西安市房地局基建處”和“西安市房地產開發總公司”兩個牌子、“安置”包括“管理”一條龍，*府撥款力度也逐漸縮小、房屋拆遷包括建設，“拆”、“建設”。公司先后被市*府授予“模范拆遷單位”，被團市委授予“青年文明號”等榮譽稱號。
6.關于西安房產投資
浐灞：均價： 4200元
周圍交通： 262路公交車及12輛浐灞半島社區巴士已在2008年全面開通，另有36、703、47路三條公交線路已談妥延至小區，其中703、47路兩條公交線路已經延至浐灞半島的前一站。 建筑面積： 310萬平米 占地面積： 3854畝 綠化率： A5地塊42.8%,A6地塊47% 容積率： A5地塊0.02,A6地塊1.18 停車位：一期2000個 土地使用年限： 70年……………………………………………………………………裝修程度：簡單裝修
外墻：高級面磚
內墻：水泥沙漿壓光
供電系統：市*雙回路
燃氣系統：天然氣
供暖系統：集中供暖
供水系統：市*水網
電視、電訊：有線、寬帶入戶 …………………………………………………………………………………………位于灞渭三角洲的“灞柳生態園”建設項目，是灞橋區建設生態經濟強區的一個重要項目。園區西偎灞橋河，北依渭水，南接西安市饒城高速，東臨西安市規劃中的西部最大的現代化物流園區，其南北長9公里，東西寬2.7公里，總面積為24.3平方公里。建設開發內容涵蓋高尚住宅區區、旅游休閑度假區、科技文化區、休育健身活動區、工業商廈金融區、集中綠化生態區和河流、人工水系綜合治理開發區等七個功能區域。總投資約64.5億元人民幣，預計五年建成后園區總人口達15萬人，人均公共綠地達到84平方米，總產值達250億元人民幣。
灞柳生態家園分為兩期，一期“西航花園”共264棟建筑，7000余戶；在售二期“騫柳小區”共100棟2000余戶，戶型范圍在65-160平米之間。
“西航花園”由西安西港房地產開發有限公司開發建設，是西北首家大規模的生態化社區，是灞柳生態家園的前期開發項目，小區占地460余畝，銷售房屋1800余套，入住業主1000余戶，小區由西安西港園林綠化工程有限公司進行全程綠化，由西港物業管理公司實行封閉式管理，24小時保安服務，每天12趟小區服務班車往返市區，水、電、暖、電話、有線電視、郵*、社區醫療等配套服務設施齊全。讓您買的放心住得舒心。西部漁港渡假村為您提供良好的休閑度假環境，西航花園學校為您架起子女成才的橋梁。
銷售進度：戶型范圍在60-150平米之間。分為期房和現房兩部分，期房和現房銷售價格有所不同。車輛現在有三條線：336路，從小區到鐘樓；719路到火車站；還有小區的班車，1小時一趟，上下班高峰期半小時一趟。
關于戶口問題：因為社區所在將成為城市的副中心，所以*府給予特殊優惠*策，可以辦理戶口，便于吸引更多的人投資和入住。每買一套房可以辦理3-4人的戶口（一個自然家庭的關系）；直接落戶小區內。屬于購房附加服務免費辦理，不需要額外費用。現在已經有部分業主拿到了辦理的戶口了。
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