榮觀房產網1.房地產收益法的理論依據是什么
收益法是以預期原理為基礎的。
預期原理揭示，決定房地產當前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產當前的價值通常不是基于其過去的價格、開發成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預期。 歷史資料的作用主要是利用它來推知未來，解釋預期的合理性。
具體地說，一宗房地產過去的收益雖然與其當前的價值無關，但又不意味著過去的收益毫無用處。過去的收益往往是預測未來收益的基礎和參考，除非外部條件發生了變化使過去的趨勢不再繼續下去。
因此，為防止實際估價中隨意脫離估價對象的實際收益而預測其未來收益，應調查估價對象至少近3年的各年收益，并在估價對象至少近3年及當前類似房地產的收益水平的基礎上，合理預測估價對象的未來收益。 收益法的基本思想首先可粗略地表述如下：由于房地產的壽命長久，占用收益性房地產不僅現在能夠獲取收益，而且可以在未來不斷地獲取收益。
因此，可以將購買收益性房地產視為一種投資行為：投資者購買收益性房地產的目的，不是購買房地產本身，而是購買房地產未來所能產生的一系列收益，即以現在的一筆資金去換取未來的一系列資金。 這樣，對投資者來說，將資金用于購買房地產獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。
于是，一宗房地產的價值就相當于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會帶來與該房地產所產生的收益相等的收入。形象一點講，如果某筆資金*利率=房地產的收益那么，這筆資金就是該房地產的價值。
2.收益法的概念和理論依據是什么
收益法概念：
收益法（income approach,income capitalization approach ），也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產評估中常用的方法之一。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象的價值的方法。
收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。
收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。
企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。
收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法。
收益法的理論依據：
收益法是以預期原理為基礎的。預期原理揭示，決定房地產當前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產當前的價值通常不是基于其過去的價格、開發成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預期。歷史資料的作用主要是利用它來推知未來，解釋預期的合理性。具體地說，一宗房地產過去的收益雖然與其當前的價值無關，但又不意味著過去的收益毫無用處。過去的收益往往是預測未來收益的基礎和參考，除非外部條件發生了變化使過去的趨勢不再繼續下去。因此，為防止實際估價中隨意脫離估價對象的實際收益而預測其未來收益，應調查估價對象至少近3年的各年收益，并在估價對象至少近3年及當前類似房地產的收益水平的基礎上，合理預測估價對象的未來收益。
3.收益法的含義是什么
收益法的含義：針對本知識點提問？簡要地說，收益法是根據估價對象的預期收益來求取估價對象價值的方法。
具體地說，收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。將未來收益轉換為價值，類似于根據利息倒推出本金，稱為資本化。
根據將未來收益轉換為價值的方式不同，或者說資本化類型的不同，收益法分為報酬資本化法（yieldcapitalization）和直接資本化法（direct capitalization）。報酬資本化法是一種現金流量折現法（discounted cashflowanalysis,DCF），即房地產的價值等于其未來各期凈收益的現值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益，然后利用合適的報酬率將未來各期的凈收益折現到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。
直接資本化法是預測估價對象未來第一年的收益，然后將未來第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數來求取估價對象價值的方法。其中，將未來第一年的收益乘以合適的收益乘數來求取估價對象價值的方法，具體稱為收益乘數法。
收益法的理論依據：針對本知識點提問？收益法是以預期原理為基礎的。 預期原理揭示，決定房地產當前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產當前的價值通常不是基于其過去的價格、開發成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預期。
歷史資料的作用主要是利用它來推知未來，解釋預期的合理性。 具體地說，一宗房地產過去的收益雖然與其當前的價值無關，但又不意味著過去的收益毫無用處。
過去的收益往往是預測未來收益的基礎和參考，除非外部條件發生了變化使過去的趨勢不再繼續下去。因此，為防止實際估價中隨意脫離估價對象的實際收益而預測其未來收益，應調查估價對象至少近3年的各年收益，并在估價對象至少近3年及當前類似房地產的收益水平的基礎上，合理預測估價對象的未來收益。
收益法的基本思想首先可粗略地表述如下：由于房地產的壽命長久，占用收益性房地產不僅現在能夠獲取收益，而且可以在未來不斷地獲取收益。因此，可以將購買收益性房地產視為一種投資行為：投資者購買收益性房地產的目的，不是購買房地產本身，而是購買房地產未來所能產生的一系列收益，即以現在的一筆資金去換取未來的一系列資金。
這樣，對投資者來說，將資金用于購買房地產獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產的價值就相當于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會帶來與該房地產所產生的收益相等的收入。
形象一點講，如果某筆資金*利率=房地產的收益那么，這筆資金就是該房地產的價值。 收益法適用的估價對象：針對本知識點提問？收益法適用的估價對象是收益性房地產，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等。
這些估價對象不限于其本身目前是否有收益，只要其類似房地產有收益即可。 例如，估價對象目前為自用或空置的住宅，雖然目前沒有收益，但因類似住宅以出租方式獲取收益的情形很多，所以可將該住宅設想為出租的情況下來運用收益法估價。
即先根據有租賃收益的類似住宅的有關資料，采用市場法求取該住宅的租金水平、空置率和運營費用等，再利用收益法估價。 收益法一般不適用于行*辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產的估價。
資本化技術常用于市場法和成本法中，如市場法中因土地使用期限、收益期限等不同進行的價格調整，成本法中不可修復的建筑物折舊的計算。另外，收益法還大量用于房地產損害賠償中房地產價值減損和相關經濟損失的評估。
收益法估價需要具備的條件：針對本知識點提問？收益法測算出的價值取決于估價師對未來的預期。錯誤或非理性的預期會得出錯誤或偏離實際的評估價值。
因此，收益法估價需要具備的條件是房地產未來的收益和風險都能夠較準確地預測。對未來的預測通常是基于過去的經驗和對現實的認識作出的，必須以廣泛、深人的房地產市場調查研究為基礎。
收益法估價的操作步驟：針對本知識點提問？運用報酬資本化法估價一般分為4個步驟：①確定未來收益期限；②預測未來各期的凈收益；③求取報酬率；④選用合適的報酬資本化法公式計算收益價值。 運用直接資本化法估價一般分為3個步驟：①預測未來第一年的收益；②求取資本化率或收益乘數；③選用合適的直接資本化法公式計算收益價值。
4.房地產估價收益法
B、收益法：預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。
V= 式中：V—收益價格（元，元/M2） Ai—年凈收益（元，元/M2）R—報酬率（%）n—房地產的收益期限（年）Ⅱ、測算過程 1、估算年總收益 年總收益是指待估房地產按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情況下，合理利用房地產應取得的持續而穩定的年收益或年租金，包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。凈收益=有效毛收入-運營費用有效毛收入=潛在毛收入*（1-收入損失率）（1）潛在毛收入潛在毛收入是指假定房地產在充分利用、無空置狀態下獲得的收入。
根據估價人員對同一供需圈內，位置、結構、用途相近的商業用房的市場調查，詳見表6并結合估價對象所在房屋的具體情況，確定估價對象潛在租金水平為每平方米170元/月。則年潛在毛收入為：表6 對比資料物業名稱A：萬達商業廣場2樓B：民眾樂園3樓C：佳麗廣場2樓估價對象租金最終確定方法位置江漢區中山大道與民生路交界處江漢區中山大道608號江漢區中山大道888號江漢區江漢四路取算術平均值租金水平182168177 樓層修正1/1.041/1.021/1.041修正后租金水平175165170170170*5317.88*12=10848475.2（元）（2）有效毛收入由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入。
根據估價對象的實地勘察和調查情況，綜合確定其空置率和租金損失率合計為6%。則年有效毛收入為：10848475.2*(1-8%)=10197566.69（元）2、確定年總費用為維護房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或運營的收入，即為運營費用。
具體計算如下：（1）物業服務費用 如物業管理企業對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序所收取的費用。按有效毛收入的6%計算。
則管理費為：10197566.69*6%=611854（元）（2）維修費指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費。按估價建筑物重置價的2%計算。
根據《武漢市物價局、房產管理局關于印發武漢市房屋重置價格標準的通知》（武價房字[2004]74號），估價對象為鋼混一等結構，重置價為1150元/平方米。則維修費為：1150*5317.88*0.02=122311.24（元）（3）保險費指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。
如投保房屋火災險等的保險費。按估價對象建筑物現值的2‰計算。
根據國家建設部的部頒標準，鋼混結構非生產用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0%，至估價基準日估價對象已使用6年。則保險費為：〔1150-1150*(1-0%)÷60*6〕*5317.88*2‰=12027.27（元）（4）房地產稅 如土地使用稅、房產稅等。
①土地使用稅 根據市地稅局武地稅發（2000）212號文的有關規定，土地使用稅的征收標準內資企業為10元/（M2·年）*實際占用土地面積；外資企業為20元/（M2.年）向市房地局繳納場地使用費。估價對象土地使用稅計為10元/（M2·年）。
則土地使用稅為：10*208.48=2084.8（元）②房產稅根據國發（1998）90號文的有關規定，房產稅的征收標準按房產租金收入的12%。則房產稅為：10197566.69*12%=1223708（元）（5）租賃稅費包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、租賃手續費等。
確定為租金收入的5.85%，詳見表7：表7 房地產稅費一覽表序號項目名稱文件依據收費標準1營業稅武房市（93）64號財稅字（1999）210號租賃收入的5%2城市維護建設稅營業稅額的7%3教育費附加營業稅額的3%4堤防工程修建維護管理費營業稅額的2%5地方教育發展費租賃收入的1‰6平抑副食品價格基金租賃收入的1‰7印花稅財*部（88）財稅字第255號租賃收入的5‰合 計 租賃收入的5.85%則租賃稅費為：10197566.69*5.85%=596557.65（元）（6）費用合計年總費用=∑（1）-(5)=122311.24+611854+12027.27+2084.8+1223708+596557.65=2568542.96（元）3、確定房地產年凈收益房地產年凈收益=年總收益-年總費用=10197566.69-2568542.96=7629023.73（元）4、確定報酬率報酬率即折現率，為投資回報與所投入資本的比率。采用累加法：公式：報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠無風險報酬率取中國人民銀行2008年11月27日公布的現行國家一年期存款利率2.25%，估價對象為商業用途物業，確定的客觀租金符合當前水平，系統風險一般，投資風險補償、管理負擔補償、缺乏流動性補償及投資帶來的優惠合計為5.0%。
商業用房報酬率R=2.25%+5%=7.25%5、確定房地產的收益期限n根據《房地產估價規范》，“對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用年限確定房地產的收益期限”；“對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，先根據建筑物耐用年限確定房地產的收益期限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權年超出建筑物耐用。
