榮觀房產網1.房地產市場的態勢分析 畢業論文 求論文啊
房地產營銷策劃——地產項目制勝的關鍵摘要：近年來我國房地產業的發展勢頭越來越迅猛，為了能使自己的企業在市場內占有一席之地，并獲取利潤使企業有進一步的發展，開發商紛紛開始意識到房地產營銷策劃的重要性。
本篇文章從房地產營銷策劃的基本概念和內容入手，闡述了房地產營銷策劃中存在的誤區、對策及發展，并結合具體項目案例的實際運用予以進一步分析。 關鍵詞：房地產 房地產營銷 營銷策劃 引言 改革開放二十多年來，我國的住房改革一直在不斷地深入，房地產市場得以逐步發展壯大起來，2006年，我國經濟承接著2005年的穩健發展軌跡，繼續演繹高增長態勢。
因此，作為國民經濟支柱產業的房地產業也順勢而動，在拉動經濟增長中依舊扮演著重要的角色。然而隨著房地產市場的迅猛發展，房地產行業的競爭也日趨激烈。
房地產營銷作為房地產開發中的一個重要環節和手段，也越來越受到開發商們的重視。 在現代市場經濟條件下，那些能夠在競爭中取勝的房地產開發商，就是因為了解市場，了解目標群體的需求后，按照市場需求開發房地產項目，從而最終獲取利潤或占領市場，并促進了企業的不斷發展。
但目前許多開發商還都缺乏以顧客為導向的理念，推向市場的住宅并不符合市場所需。市場營銷策劃是連接市場需要和項目開發建設的中間環節，是開發商將潛在的市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業自我發展的有效手段。
故而可以說，房地產營銷策劃是關系房地產開發經營成敗的關鍵。 1 房地產營銷策劃 1.1房地產營銷策劃內涵房地產營銷策劃是一項系統工程，它統籌所有房地產銷售及宣傳推廣工作。
是房地產開發商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內部資源進行優化組合，制定計劃并統籌執行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環節都很重要。
一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”[1]。因此房地產營銷策劃不但包括房地產營銷戰略與戰術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業主題、規劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
雖然目前房地產行業發展勢頭迅猛，但其中許多經營理念卻跟不上行業發展的速度，顯得相對滯后。一些地產開發商，盲目跟風，開發建設出來的住宅商品根本就不符合市場需要，導致大量房屋閑置。
例如前些年刮起的“別墅”熱潮[2]。所以一個房地產開發企業要想在激烈的市場競爭中生存下去，就必須對市場進行深入地研究分析，“按需生產”，故而房地產營銷策劃就顯得尤為重要了。
1.2房地產營銷策劃特點 1.2.1“以人為本” 房地產開發企業面臨的首要問題是使開發的房地產商品適應顧客的需要，從而促進銷售，增加利潤，加快資金周轉。因此，房地產開發一定是首先強調“以人為本”的營銷策劃。
中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎。企業的一切經營活動，都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念來展開，這是房地產營銷策劃的根本所在。
1.2.2地產營銷策劃是各種理念的復合 理念是營銷策劃的靈魂，當代房地產營銷策劃的主導理念一般包括[3]： 生態理念。近代以來，地球環境污染加重，客觀上要求房地產開發必須樹立起可持續發展生態理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發展鋪平了道路。
智能理念。人類科技水平的迅速發展使房地產開發逐漸從傳統的磚瓦營造習慣轉向各種新興材料的應用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務[4]。
投資理念。投資不動產愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。
1.2.3策略和手段是營銷策劃的生命 樓盤最終需要通過市場的反應去實現自身的價值，由此，營銷策劃中所采用的合理策略、手段則成了“檢驗真理”的試金石。通過各種營銷策略，如產品策略、定價策略、促銷策略、渠道策略等的組合，再依靠營銷手段使其具體化，那么最終產生的結果也將會是令人滿意的[5]。
1.3房地產營銷策劃作用 1.3.1準確決策 房地產營銷策劃可以作為房地產企業的參謀，使企業及企業家的決策更為準確，以盡量避免項目在運作中出現的偏差。 1.3.2增強競爭力 房地產策劃能使房地產開發項目增強競爭能力，使其穩操勝券，立于不敗之地。
在當前房地產業競爭十分激烈的情況下，房地產策劃更能發揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。 1.3.3增強創新能力 房地產策劃能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。
策劃人就是遵循科學的策劃程序，幫助房地產開發企業管理創新，從尋求房地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。 1.3.4有效整合資源 房地產策劃能有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。
房地產策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用[6]。
2 房。
2.房地產SWOT分析論文
下我國房地產行業 SWOT 分析 我國房地產業發展制約因素分析 由于發展的歷史短，經驗不足，以及體制等方面的原因，我國的房地產業發展將受到一定 的制約。
一是人才的缺乏。雖然目前從事房地產業的人數很多，但受過專業教育和訓練，經驗豐富 的房地產專家很少。
大多數房地產企業的領導人都是半路出家，其中不少是亂世英雄。在 房地產業發展初期不規范、缺少競爭力的條件下，他們很容易獲得成功。
隨著房地產業向 規范方面發展和競爭的加劇，特別是我們加入 WTO 之后，許多在過去有效的方法不再適用 的新形勢下，一些人不得不退出，人才缺乏將更加明顯。 二是缺乏合格的物業管理隊伍。
物業管理是與房地產業發展密切相關的行業，房地產業必 須有物業管理的配合，才能有效的發展。但目前我們很缺乏合格的物業管理專家和隊伍， 很多住宅的物業管理與消費者的要求有很大的差距。
隨著住戶消費意識的提高，差距將會 更大。另外，物業管理的收費與工薪階層的經濟承受能力之間的矛盾也是目前難以解決的 問題。
三是與房地產業發展配套的交易市場、中介機構等還遠沒有達到健全和令人滿意的程度。 目前房地產一級市場在很多地區還不規范，交易秩序混亂的現象，坑害消費者的事例時有 發生；二級市場在許多地區尚沒有建立，就是一些已有二級市場的地區，也缺乏合理的交 易規則；與房地產開發和交易有關的土地和資產評估機構、房地產經紀人事務所、會計師 事務所、律師事務所，貸款擔保機構等等，不但數量不足，而且許多中介機構對房地產業 務不熟悉，難以承擔房地產業務。
另外，許多地區對中介機構缺乏嚴格的資質評估和規范 的行業管理。 四是缺少房屋租賃市場。
租賃業務是房地產業的重要組成部分。過去我們的房屋租賃關系 是在單位和職工之間，在全面實行貨幣化補貼住房，將住房賣給職工之后，單位不再承擔 出租房屋的業務，必須有專業的房屋租賃公司承擔這項業務。
任何地區都不應該只有房屋 買賣市場而沒有房屋租賃市場。但目前許多地區還沒有建立房屋租賃市場，而在一些建立 了房屋租賃市場的地區，在行業規范、價格、稅收、服務范圍等一系列問題上都缺乏相應 的管理*策。
五是法制建設滯后。雖然近幾年在房地產業的管理方面制定不少的法律和規定，但這些法 規對房地產業發展的現實需要仍然是很不夠的。
除了法規不健全之外，有法不依和無人執 法的現象也大量存在。法制的落后使房地產領域社會信用缺乏監督和保證，影響房地產經 營的效率和效益。
六是房屋建設的科技含量低。近幾年雖然房地產業發展很快，但由于一直忽視房屋科技的 作用，房地產開發在采用新技術、新材料、新工藝、新設計思想，提高房屋內在和外觀質 量方面都比較落后，很難滿足消費者不斷增長的對房屋建設的工程質量以及房屋和設施功 能、環境、服務等方面質量的要求。
第二節 我國房地產業發展的優勢分析 1.國家的重視。在國家制定的《國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要》中，對住房建 設和房地產業的發展都提出了明確的要求。
指出：“2005 年城鎮居民人均住宅面積增加到 22 平方米”（這是指建筑面積，按 1.33 平方米建筑面積折合 1 平方米使用面積計算，為 16.54 平方米使用面積），要“深化城鎮住房制度改革，落實住房分配貨幣化*策，擴大住 房消費信貸，進一步發展以居民住宅為重點的房地產業和裝修裝飾業，規范發展物業管理 業”。 2.房地產業與經濟和社會發展目標一致。
國家在今后相當長的時期內都將把城市化和西部 大開發作為經濟和社會發展的戰略目標。而要實現這兩個戰略目標，特別是城市化目標， 必然伴隨有房地產業的大發展。
3.國家*策的支持。改革開放以來，特別是 1998 年以來，國家和有關部門制定的一系列鼓 勵發展房地產業的有關*策。
在今后仍將發揮重要作用。國家和有關部門還將根據國家經 濟和社會發展需要，以及房地產業發展的具體情況和需要，制定相應的支持*策。
4.人們住房觀念上的認可。經過前幾年的住房改革和房地產市場的發展，特別是在把福利 性實物分房改為住房貨幣補貼之后，徹底打破了廣大職工住房靠國家和單位的計劃經濟觀 念，自己攢錢和利用貸款買房已成為廣大居民解決住房問題的主要途徑。
5.房地產業已逐步走向規范。經過國家和有關部門近幾年的努力和市場規律的作用，加上 消費者權益意識的提高，都使房地產商的不規范行為受到遏制，房地產業已逐漸擺脫混亂 的狀態，在行為規范方面有了很大的進步。
6.房地產開發的調整已基本到位。目前，以經濟適用房為主的普通住宅的供應量不斷加大， 國家從稅收方面，開發商在造價方面都在設法降低商品住宅的成本，使商品住宅的數量和 價格都逐漸向符合工薪階層需要方面發展。
7.社會配套條件基本具備。近幾年與房地產業發展有關的房地產交易市場、房屋租賃制度、中介組織和中介服務市場、住房信貸制度、住房公積金和補貼制度都已建立并逐漸走向規 范。
8.我國已加入 WTO，各種條款的逐步實施，將促使房地產業按國際準則運作和發展，稅收等 方面國民待遇實施之后，將會有更多的境外資金進入我國的。
3.未來房地產市場發展趨勢怎么樣呢
環保低碳 力推精裝修成樓市主角 哥本哈根會議以后，一場綠色低碳住宅革命正悄然展開。
在提倡節能降耗、低碳經濟、減少重復裝修和二次裝修的大背景下，精裝房在各地已經日漸成為房地產開發的主流。 從綠色環保的角度來看，相比傳統的毛坯房裝修時的大改大拆、浪費嚴重的現象，精裝修房因集中建設、集中裝修、交房即住等特點符合低碳住宅的發展要求。
根據權威機構的測算，每100平方米精裝房比毛坯房可以減少2噸的建筑垃圾。與此同時，推行精裝房，也有利于推進節能、節水產品的規模化應用，降低房屋使用成本。
因此，精裝房也被稱為目前房地產行業中“最務實的低碳”。 功能完善精裝樓盤品質更加挑剔 早在2003年，萬科就首次提出做精裝房的理念，而當時這種設想遭到了業界的普遍質疑。
但當歷史的車輪駛入2010，萬科果真在全國率先進入了100%精裝時代，并在鞍山掀起了一場盡享低碳生活的風尚。據了解，今年市場上出現的精裝房產品設計更加精益求精，建筑風格和選材標準更加挑剔。
隨著精裝房隊伍不斷擴大，房屋的功能也將更加完善。業內專家表示，精裝房的戶型設計要比毛坯房的標準更加嚴格，裝修效果圖，對采光和朝向等方面要求得更高，要讓戶型結構幾乎找不到浪費面積，而且對裝修的品質也將更加苛刻。
有錢沒閑 催生精裝產品“大”起來 “現在很多家庭忙得連孩子都沒時間帶，就更別提裝房子了。”市民萬女士表示，自己正在醞釀在今年更換住宅，但由于工作實在太忙，所以對精裝修產品特別的期待，但以往鞍山都是一些精裝修的小戶型，滿足改善型居住的住宅并不多見。
筆者走訪市場時了解到，精裝房的存在，極大的滿足了相當一部分“有錢沒閑”的客戶需求，而今年上市的精裝房也不僅僅將是以往小公寓的單一模式，大戶型住宅也加入到精裝行列中來。 業界資深人士表示，大面積戶型精裝房也是一種趨勢，現如今鞍山精裝房剛剛處于起步階段，而在南方，甚至對于個性化要求極高的別墅項目都有精裝房產品，相信隨著房地產市場的發展，鞍山市場出現精裝別墅也是遲早的事情，而且大戶型裝修不僅僅局限于裝修設計只按照開發商的想法，在將來會為置業者量身打造精裝房。
4.房地產行業未來的發展趨勢如何
相關資料推薦：前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》 房地產開發未來10年，我國房地產行業將進一步加快轉型發展，一些中小房企將被淘汰出局，市場集中度將進一步提高。
在激烈的競爭中，更多房企將在品牌、資金、技術產品研發、項目管控等方面逐步形成自己的核心競爭力，開發出質量好、品質佳、低成本、節能低碳型的商品房，房地產業將持續穩定地向前發展。 趨勢之一，房地產開發行業利潤率逐漸降低并趨于合理水平 過去的10年，房地產處于上升期。
由于主要依賴房改、GDP高速增長、寬松的貨幣*策、快速的城鎮化進程和地方*府對土地財*的高度依賴等因素，導致房地產業利潤率快速增長（沒有哪一個行業像房地產行業一樣能夠承受超過20%利率水平的融資成本），遠超其它行業的平均利潤水平。 國土資源部2011年5月發布的數據顯示，全國大多數城市房地產開發利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30%~40%。
根據中國社科院（住房綠皮書《中國住房發展報告（2010-2011）》）的數據顯示，我國房地產業平均毛利率為55.72%，相對于國際通行的房地產利潤率為5%，中國房地產業的利潤相當驚人。 隨著本輪調整效果的逐步顯現，依賴土地增值獲取高毛利率的可能性變小，企業獲得效益將主要由企業的競爭能力決定，而不是單單靠外在資源。
未來10年房地產業利潤水平將逐步回歸到市場各行業的平均利潤水平，即大概在8%~10%之間，暴利時代將不復存在。 趨勢之二，積極采用新材料、新技術，大力發 展綠色建筑 鼓勵應用建筑節能新技術、新材料，大力發展綠色建筑是國家下一步發展的重點。
比如，采用改進房屋建筑門窗保溫氣密性能強的中空玻璃、熱輻射鍍膜玻璃等新型玻璃；應用優質新型墻體材料；利用地下熱能保持房間恒溫的地源熱泵技術；因地制宜地開發利用太陽能技術等。日前財*部、住建部專門發文，鼓勵在公共建筑、民用建筑集中連片推廣使用太陽能光電技術，進一步提升太陽能光電建筑應用水平。
今年光電建筑應用*策要向綠色生態城區傾斜，向一體化程度高的項目傾斜。綠色生態城區應當以宜居、綠色、低碳為建設目標，以居住功能為主，把太陽能光伏發電等可再生能源建筑應用比例作為約束性指標，綠色建筑應達到一定比例，從整體上實現資源節約利用與生態環境保護。
除了鼓勵性*策以外（包括財稅部門給予相應的稅費減免），國家還會采取強制性措施，推動綠色建筑的發展。按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支持綠色建筑發展的力度。
如在土地“招、拍、掛”中設置前提條件，規定不是綠色建筑不能投標；大面積建設推廣綠色建筑的，則享有優先條件；對綠色建筑設專項補貼等。未來5年，每年將評定星級標準認證建筑達到300~500個，在“十三五”時期，將全面實現綠色建筑的目標。
報告顯示，目前一些品牌地產公司在實施綠色建筑項目認證、新材料新技術應用和建筑部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。從已通過的綠色建筑三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加（一般不超過10%），但隨著普及宣傳，通過綠色建筑認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建筑已經開始深入人心。
例如萬科，在2009年制訂了向綠色建筑項目轉型的發展戰略，宣布自 2011年6月1日起，萬科所按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支持綠色建筑發展的力度。如在土地“招、拍、掛”中設置前提條件，規定不是綠色建筑不能投標；大面積建設推廣綠色建筑的，則享有優先條件；對綠色建筑設專項補貼等。
未來5年，每年將評定星級標準認證建筑達到300~500個，在“十三五”時期，將全面實現綠色建筑的目標。 目前一些品牌地產公司在實施綠色建筑項目認證、新材料新技術應用和建筑部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。
從已通過的綠色建筑三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加（一般不超過10%），但隨著普及宣傳，通過綠色建筑認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建筑已經開始深入人心。例如萬科，在2009年制訂了向綠色建筑項目轉型的發展戰略，宣布自 2011年6月1日起，萬科所有具備條件的開工項目，都將參照不低于綠色建筑一星的標準進行設計和建造。
趨勢之三，房地產開發模式強調專業細分與合作 目前國內多數房地產開發商，往往既是投資商又是開發商，項目開發的資金來源除了自籌之外，主要依賴于銀行等融資渠道和購房款。一些開發商還有自己的設計單位、營銷公司、施工承包隊伍和物業公司等。
隨著房地產開發的推進，分工合作將更加細化。從資金、開發、規劃、設計、建設以及銷售，各個環節均由 高度專業化的公司分別承擔。
隨著高度專業化的分工與合作，各個環節將充分顯示出只做自己最擅長的分工與合作的優勢。開發商在整個開發經營過程中，更多的是發揮一個。
5.我國房地產市場的現狀及發展趨勢論文
房地產行業發展趨勢
隨著近年來房地產行業的高速發展，房地產開發企業進行著大規模的跨地域擴張，房地產企業的優勝劣汰進程加快，企業之間的分化重組加劇，行業集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企業業務間關聯的復雜性急速增加，房地產企業出現了集團化管理的發展趨勢，企業管理者的關注焦點也正在發生著變化，未來房地產企業的競爭和行業稀缺資源（特別是土地資源）的獲得將更多地遵循“資本為王、實力取勝”的游戲規則；尤其2008的市場環境急劇變化，如何通過企業進行全面管控、協同運營，來降低和控制項目成本，管控企業運營風險，提升競爭力，將成為房地產企業運營管理中的重點和難點。
從近年房地產企業的盛衰起伏中，我們可以看到行業發展的幾個重要的趨勢性特征：
n 行業資源日益集中，經營規模化正成為趨勢；
n 多項目運營、集團化管控成為發展重點；
n 粗放經營向精細化經營方式轉化；
n 異地擴張與全國性企業品牌顯現；
n 民營企業力量崛起和壯大；
n 客戶的維權意識明顯提高。
在此背景下，房地產企業的管控手段也在發生深刻的變化：
n 規模擴張，集團一體化運作，需要企業提升協同效益；
n 以項目、客戶為中心的開發項目和客戶營銷的業務過程一體化；
n 從資本經營逐步向管理出效益的商業模式轉化；
n 職業經理人的人才隊伍，配合現代化的IT管理手段，提升企業的核心競爭力。
什么是房地產企業的核心競爭力？王石說是人才，潘石屹認為是創新，任志強提出是資本，也有人說是管理、是資源整合能力，是土地、是資金，是關系。我們認為無論是從行業利潤空間變化引發的需求，還是從行業快速發展的需求，規范化的集團管控與成本控制管理始終是大型地產集團必然的選擇和核心競爭力，是需要急切解決的核心問題。
6.中國房地產市場現在的發展趨勢
第一，房子越來越多是不爭的事實
這十多年來，單就商品房竣工面積年均都在10億平方米以上，2017年和2018年兩年，全國商品房銷售面積更是達到創歷史的17億平方米，如果加上*府建設的公租房、廉租房、共有產權房，還有很多無法統計的小產權房等，數目更是龐大。
主要的問題就體現出來了，一二線大城市的房子人口集中，但供應不足，導致房價越來越高。而很多三四五線城市住房供應量一點沒少，特別是安置房特別多，因為拆遷成本低嘛，這些地方的房子根本就只能城市內部消化，沒有外部投資介入。一句話，住房需求和供應的地域錯配越來越明顯。有的地方房子過多，有的地方住房供應又不足。
第二，“不動產”越來越多原因是深層次的
在城市里，我們住的房屋樓上樓下很多都是不來往的，你根本就不知道你的隔壁或樓上下房主是什么情況，除了自住，還有可能是投資，還有可能是金融機構查封。在一個城市里，肯定有那么一些閑置多年的爛尾樓存在。而這一切，不僅是市場因素，還有可能是金融問題，導致房屋真正成為“不動產”。
很多的縣城，包括一些地級市，除了在樓市火熱期，大多數時候費九牛二虎之力賣房仍不好賣，但為什么除了地方招商引資需求外，大多開發商仍舊樂此不疲、源源不斷、日復一日的蓋房呢？里面的邏輯行內人都知道，房子作為一種變相的金融產品，賣得出去更好，賣不出去還可以抵押給銀行換出錢來。
第三，售樓處買房的始終就那些人
現在大城市買房，購房資格還是相當寶貴的，不僅存在于一二線大城市，還包括部分地級市也是如此。在售樓處，你會發現一個奇怪也很正常的現象，也就是買房的就是那么些人，當然，這里指的不是“拖”。能買得起房的人想買更多的房，想法設法獲得購房資格，很多房子也在他們之間交易流動，隨著房價越來越高，買不起房的人也就再也買不起了。
樓市調控能把房價壓下來嗎？比如施行的限購、限貸、限售等*策有多大作用？作用肯定是有的，至少在調控加碼期內是如此。*策嚴厲了，我們就會失去很多不具備購房資格的客戶，對住房購買的需求也會快速萎縮，特別是一些郊區盤，或者戶型產品不好的樓盤就難以去化，這些地方的房價就會面臨回調，為加快銷售回款，我們也會降價或給出促銷折扣，畢竟，企業生存是第一位的。
最后，從長期來看，依靠房地產發展國家經濟的模式顯然是不可持續的，最終還是要靠實業、制造業推動經濟社會向前發展，房地產會猶如溫水煮青蛙式退化，房價也就不會繼續沿著只漲不跌的老路永續下去，逐步回歸是必然趨勢。
7.我國房地產業發展趨勢表現在哪些方面
3.1市場發育不良，泡沫化程度較高我國的房地產市場化發育時間較短，而且在發育過程中，受到許多不健康因素的影響，導致了其發育不良，利潤率太高而不可持續發展，據權威部門提供信息，房地產行業利潤率遠高于各行業的平均利潤率，并且一直在快速增長。
國際上房地產利潤率一般維持在5%左右，高的在6%~8%，而在中國房地產的利潤率高達20%~40%，而按國家統計局計算，中國房地產利潤率增長每年都在30%以上，2001年增長41%,2002年增長56%,2003年增長32%。在國外人們購一套適于居住的房屋僅是工資的3~5倍，而中國工薪階層購一套住房的費用是年工資的10倍~20倍。
由于在前期獲取了暴利，使得多數房地產商收稿日期：2010-05-05作者簡介：唐正輝（1979-），男，安徽巢湖人，畢業于安徽建筑工業學院，工程師。未能擺正其定位和心態，以為暴利會一直延續下去，拒絕接受價格下降的現實，并人為將房價炒高，至使我國房價遠遠偏離其真實價值和居民收入水平，出現較嚴重的泡沫。
據統計，我國的房地產收入比超過10，遠高于國際水平，按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3~6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素住房消費占居民收入的比重應低于30%。3.2土地的。
3.1市場發育不良，泡沫化程度較高我國的房地產市場化發育時間較短，而且在發育過程中，受到許多不健康因素的影響，導致了其發育不良，利潤率太高而不可持續發展，據權威部門提供信息，房地產行業利潤率遠高于各行業的平均利潤率，并且一直在快速增長。國際上房地產利潤率一般維持在5%左右，高的在6%~8%，而在中國房地產的利潤率高達20%~40%，而按國家統計局計算，中國房地產利潤率增長每年都在30%以上，2001年增長41%,2002年增長56%,2003年增長32%。
在國外人們購一套適于居住的房屋僅是工資的3~5倍，而中國工薪階層購一套住房的費用是年工資的10倍~20倍。由于在前期獲取了暴利，使得多數房地產商收稿日期：2010-05-05作者簡介：唐正輝（1979-），男，安徽巢湖人，畢業于安徽建筑工業學院，工程師。
未能擺正其定位和心態，以為暴利會一直延續下去，拒絕接受價格下降的現實，并人為將房價炒高，至使我國房價遠遠偏離其真實價值和居民收入水平，出現較嚴重的泡沫。據統計，我國的房地產收入比超過10，遠高于國際水平，按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3~6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素住房消費占居民收入的比重應低于30%。
3.2土地的供應不規范、*府機會主義行為嚴重*府在我國房地產市場的發育和發展中起著非常重要的作用，然而，我國*府在以下幾方面卻是機會主義的。一是在土地轉讓和使用中*府為了增加收入，某些官員為了私利而采取機會主義行為。
他們以低價從農民手中圈得土地，然后高價轉讓給開發商。據統計，2007年*府的轉讓土地所得超過7000億元。
二是*府在與地產商的交易中不能履行契約或隨意更改契約。三是*府的調控*策沒有延續性和穩定性，很多*策的出臺都是違反市場經濟規律的。
四是*府在土地交易中暗箱操作。我國的國土管理部門和各級*府在過去20幾年的房地產發展中，土地供應很不合理，而且在土地交易中存在很大的暗箱操作行為。
這些行為嚴重阻礙了我國建立起一個公正、公平、高效、廉潔的土地交易市場。3.3供需結構失衡目前我國房地產存在嚴重的供需結構失衡，具體表現為：一是新建的中小型、中低價位普通商品住房和經濟適用住宅供應不足，而高端住房卻供給過剩。
據對北京、上海、天津、西安、杭州等城市房屋銷售情況調查，去年銷售的商品住宅中，120m2/套以上的住房都在40%以上、最高的超過60%，中小套型住宅比例偏低。同時，據建設部門統計，2006年初，在40個重點城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90m2以下的住房面積所占比重為19.18%。
2007年10月份，這一比重有所提高，但是只有25.77%，與現行*策規定的調控目標還有較大的差距。二是廉租房供給很少，*府重視不夠，覆蓋面小，未以開發廉租房為*策重心，同時經濟適用房供給不能滿足要求，而且*府以提供經濟適用房為主存在很多問題；三是二手房市場和租賃市場發育緩慢，二手房的供給亦不能滿足要求。
3.4房地產業對金融依賴程度較高，蘊藏著較大的金融風險我國的房地產對金融的依賴程度很高，遠遠超出發達國家對金融的依賴程度，積累了大量的金融風險，主要表現在以下幾方面：一是房地產信貸增長過快，2007年10月來，全國商業性房地產貸款金額達4.69萬億元，同比增長30.75%，比年初增加1.01萬億元，占同期商業銀行全部新增人民幣貸款的28.9%；其中，個人住房貸款余額2.6萬億元，比年初增長6192億元，同比增長35.57%；住房公積金委托貸款10月末金額達到4502.2億元，比年初增加960億元，同比增長34.87%；二是房地產商自有比重低，我國的房地產開發建設，投資商多數欠缺資金，據統計，我國80%左右的土地購置和房地產開發資金都是直接或間接的來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購。
8.當前房地產經紀行業發展態勢是什么
經營環境 1）經營條件更加嚴格 一手房交易過程當中，一些地方*府頒布的“取得預售證以后，必須在規定期限內銷售”的條件，以及對交易情況的一些明確表述，實際上都對房地產經紀企業提出了更嚴格的要求。使得一些經紀企業過去采取的某種經營方式在新的條件下不能使用。
二手房的網上備案、房地產經紀分支機構開立證書的要求、監管的嚴格等，都使得整個行業的經營條件更加嚴格。 2）經營規范更加明確 建設部在2006年底發布的《房地產經紀執業規則》明令禁止房地產中介賺取差價，明確了關于房地產經紀機構收取傭金相應的規定，對于利用虛假信息賺取中介費、服務費、看房費等費用均列入非法收益進行監管。
這些相應要求的提出，對房地產經紀企業來說是一種挑戰。 3）金融*策更加緊縮 金融*策更加緊縮是大范圍的要求，對房地產經紀行業產生的影響的也是相當直接的。
例如關于第二套房的規定等。 4）稅收要求更加提高 2005年國家進行宏觀調控，建設部、發改委、財*部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監會，《關于做好穩定住房價格工作的意見》當中，首當其沖的，就是關于個人住房購買不足兩年轉手交易的，應當全額征收營業稅；個人購買普通住房超過兩年的，轉手銷售，免征營業稅；對個人購買非普通房超過兩年轉手交易的，銷售時，按其售房收入減去購房價款后的差額征收營業稅。
對于二手房轉讓過程當中，類似個人所得稅的開征等稅收*策，也會在較長時間內起作用。 2。
行業格局 1）市場容量受到限制，持續發展受到挑戰。 2）行業調整轉型中，競爭加劇企業分化。
