榮觀房產網1.一直未辦房產證 開發商注銷了怎么辦
案情簡介
2008年，張先生回國看到某房地產公司現房出售，看了房屋的格局、裝修后，張先生非常滿意，當日和該房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購買該小區5號樓803號房屋，房屋總價款110萬元，張先生一次性付清全款，房地產公司交房。房地產公司于整個小區交房后1年內辦理房屋所有權證。
張先生將房屋委托給中介出租，租戶入住后發現房屋有嚴重的漏水，沒法居住而退租。張先生多次向開發商及物業公司發函，告知其盡快維修房屋，開發商置之不理，物業公司向其出具了房屋因嚴重漏水無法正常居住的證明。
因張先生及家人都在國外，沒時間管理房屋，一直空置至今。
2010年，房地產公司通知辦理房屋所有權證，張先生未在國內并不知情，并未辦成。2014年張先生回國養老，想到803號房屋至今仍未辦理房產證，且漏水問題一直未解決，于是找開發商協商如何辦理。
張先生來到原來購房的地方，發現已經換了公司。張先生到工商局一查，該房地產公司已經被注銷。自己的房子仍沒有房屋所有權證，房屋質量有問題不能正常入住，不知如何處理的張先生咨詢律師尋求幫助。
律師解讀
公司注銷的，以其股東為被告，要求履行合同尚未履行的義務。
北京市東元律師事務所合伙人李松律師表示，商品房買賣合同中約定買受人委托出賣人代為辦理房產證的，辦理房屋所有權證是出賣人的合同義務。商品房買賣合同中未明確約定出賣人代為辦證的，出賣人仍負有為買受人辦理房屋過戶登記的義務。出賣人應當在合同約定或法定辦證期限內，完成房屋初始登記并將協助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機關。
北京市東元律師事務所合伙人李松律師表示，出賣人房地產公司有義務為張先生辦理房屋所有權證。現該房地產公司被注銷，依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》之規定，企業法人解散的，依法清算并注銷前，以該企業法人為當事人；未依法清算即被注銷的，以該企業法人的股東、發起人或者出資人為當事人。因此應以該房地產公司設立的股東為被告，要求其履行合同義務，配合辦理房屋過戶登記手續。
至于房屋漏水的問題，李松律師表示，如果房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，張先生可以請求解除合同和賠償損失。不解除合同的，在保修期內，由出賣方即房地產公司股東承擔修復責任，出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，張先生可以自行或者委托他人修復，修復的費用及修復期間造成的其他損失由房地產公司的股東承擔。
此外，李松律師指出，因房屋質量問題，導致房屋價值減損，也應由出賣人來承擔賠償責任，具體房屋價值減損的多少應由評估機構對房屋價值減損進行評估。
李松律師表示，并不是所有未辦理房產證的房屋都能訴至法院要求辦理房屋過戶登記手續，只有像本案開發商已經取得初始登記的或者開發商已經具備保證條件，故意拖延不辦的，可以通過法院判決，辦理房屋所有權轉移登記手續。
如果開發商一直沒取得預售證，或者是尚未取得竣工驗收備案表等手續的，這些情況下尚不具備辦證的條件，買方不能直接起訴開發商要求辦理房屋所有權證，只能要求開發商承擔延遲辦證的違約責任。
（以上回答發布于2016-12-28，當前相關購房*策請以實際為準）
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2.房管局無故注銷了我的房產證
房屋注銷登記是有前置條件的：1、房屋滅失；2、所有權人放棄所有權；3、法律規定的其他情形。另外，即使滿足上述條件，也應該履行如下登記程序：1、登記申請書；2、申請人身份證明；3、房屋所有權證；4、證明房屋所有權消滅的材料；5、其他必要材料。
如果不滿足以上條件，你可以到房屋登記機構申請，請求他們給予合理的答復。如果的確是出現差錯，則要求改正，重新恢復房屋登記簿。如果真的是房屋登記機構出錯，他們肯定認真對待。如果他們推諉扯皮，你還可以起訴。
3.為什么會被注銷房產證
《城市房地產開發經營管理條例》規定：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；
現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
“因此，房屋買受人是申請辦理房屋所有權證的法定義務人。《城市房地產開發經營管理條例》還規定了”房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
從而明確了開發商對買受人申請辦理產權證負有的是協助義務。因此，房屋買受人是申辦房產證的法定義務人，開發商負有協助的義務。
《城市房屋權屬登記管理辦法》第二十五條規定：有下列情形之一的，登記機關有權注銷房屋權屬證書：（一）申報不實的；
（二）涂改房屋權屬證書的；
（三）房屋權利滅失，而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記的；
（四）因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。
注銷房屋權屬證書，登記機關應當作出書面決定，并送達權利人。
4.開發商逾期不交房,找不到開發商,解除合同用嗎
房地產開發企業逾期不能正常交付是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，通常有兩類情況，一是因開發商資金不足或預售不成功，預售人違法將預售款轉向投入其它項目或其它行業造成的逾期交房，二是施工或配套設施進度等原因引起的逾期交房。
對于此類糾紛，2003年司法解釋規定了購房方催告權和解除合同權。從切實維護購買方的合法利益角度出發，開發商在催告后三個月內履行的，同時要承擔違約責任。如果預售方在經催告后三個月內仍不能履行的，購房方有選擇要求開發商繼續履行合同并承擔違約責任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價格上漲或實際損失計算）的權利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。
商品房交付時間的認定，主要涉及到房地產開發企業應否承擔違約責任的問題。最高人民法院司法解釋明確規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。所謂房屋的交付使用，就是房地產開發企業將已建成的房屋轉移給買房戶占有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買房戶。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權的轉移。
如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權轉移的，房地產開發企業只要在約定的期限內將房屋移轉給買房戶占用，即“交鑰匙”，就應認定房地產開發企業按期履行了“房屋交付使用”的義務。當然，商品房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內容進行特別約定。
如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉移占有房屋，而且同時要轉移房屋所有權的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權利義務內容。在此約定下，房地產開發企業不僅應當在合同約定的期限內向買房戶“交鑰匙”，而且還應當將房屋所有權移轉于買房戶，否則，將承擔違約責任。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由開發商承擔；交付使用后，即使房屋權屬證沒有辦理完畢，房屋可能的風險由購房人承擔。
購房人接到書面通知書時，無正當理由拒絕接受的，自書面通知書確定的交付使用之日起，購房人承擔一切風險，當事人約定的除外。這里的“正當理由”主要是指自然災害等不可抗力的理由；其他原因如疾病、外出等，由于買受人可以委托他人辦理交房手續，則不構成“正當理由”。
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