榮觀房產網1.在哪有啊房地產項目入市準備及階段策略br/>急~~~
房地產項目入市準備及階段策略步驟1：房地產項目入市準備階段A：劃分銷售周期并確定各周期的工作內容階段B：營銷環境的營造第一、售樓部的設計第二、樣板房的設計第三、現場包裝階段C：項目入市第一、入市時機選擇。
第二、入市進機規劃。第三、銷售模擬。
第四、公開認購。步驟2：階段活動策略1、樓花銷售期廣告策略2、內部認購期廣告策略3、入市準備期廣告策略4、公開發售期廣告策略5、銷售階段期廣告策略6、促銷期廣告策略7、強銷期廣告策略8、品牌形成期廣告策略9、樓盤滯銷期廣告策略10、尾盤銷售期廣告策略關鍵字： 房地產項目 階段 策略。
2.房地產開發企業籌建期如何確定
籌建期是指從企業被批準籌建之日起至開始生產、經營（包括試生產、試營業）之日的期間。
國際會計準則對房地產企業籌建期間發生的期間費用并沒有規定是否計入資本，所以房地產企業籌建期間發生的期間費用，仍按照當期損益處理。也就是說列做當期管理費用。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
擴展資料：
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
第九條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
第十條 條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
（一）增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額*30%
（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的
土地增值稅稅額=增值額*40%-扣除項目金額*5%
（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%
土地增值稅稅額=增值額*50%-扣除項目金額*15%
（四）增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額*60%-扣除項目金額*35%
公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。
參考資料來源：百度百科-中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則
3.如何界定房地產項目分期開發
1、規模的考慮 這是最本源的考慮。
對于一棟2000平米的商務樓來說，很少有開發商說要分幾期開發，如果有也可能就是這棟樓原先是個死盤，被人再接手，然后命名為某某項目的二次開發，諧音為“二期開發”。當然這個規模的大小是相對于開發商的實力來說的。
此處我們討論的分期開發主要針對的是一個市場中的大盤開發，一般規模在10萬平米以上。2、資金的考慮 這是最貼心的考慮。
在北京市場上一個規模30萬平米的中檔項目，其運作資金需要動輒10多個億，一個開發商很難有實力一下在兩三年內將如此數目的資金注入到一個項目上。現在開發上只有3個億的資金能夠注入到這個項目，怎么辦？這就得運用市場上常說的“滾動開發”策略。
說白了，就是開發商首先注入3個億的啟動資金，開發一部分地塊，然后等著部分地塊的錢收回來，我就繼續開發下一部分的地塊。3、銷售的考慮 這是最實在的考慮。
資金的考慮只能說明對于大項目要分期開發，但到底分為幾期呢，除了看開發商有多少錢，要考慮的就是我開發商資金投入多少時，通過銷售我就能從市場回籠資金了，重要的是回籠多少資金。據一個反方向的例子，如果說為了保證公司的發展和項目的正常開發，給銷售的任務就是一年半內銷售完項目并回籠資金18個億。
假設現在市場上的銷售狀況是，一個項目持續銷售每年能達到6個億回款。如果一個公司的銷售能力也是如此。
那么要想完成任務，在可以將每期看成獨立的項目時，則此項目就至少要分為兩期。現在考慮到分期間的產品競爭問題，一個分期銷售到50%的時候，下一個分期才能夠推向市場，那么這個項目就要分為3期。
4、產品的考慮 這是最淺顯的考慮。上面的考慮擔心同類產品之間的競爭。
此處的產品考慮，主要針對的是不同產品問題。不錯如果一個小的項目不同產品可以放在銷售，起到一種搭配的作用，是有利于項目銷售的，但是對于一個大的項目來說，沒有種產品的規模很大，那么就不可以放在一期進行同步銷售。
這主要受市場的推廣影響，例如一個大的項目，既有寫字樓又有住宅，因為產品不同，客戶群不同，客戶的認知渠道也不同。為了主題明確，精力集中，多數的情況還是將不同的產品進行分期的。
此方面的考慮如果項目不是很大，一般情況是將住宅類的公寓、普通住宅、或者類別墅歸為一期。商務類的辦公樓、商業、酒店歸為一期。
酒店式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產品一類。 5、價格的考慮 這是最誘人的考慮。
記得一個知名的業界老總說過，開發商對一個項目的開發其利潤是如何實現的，是通過價格的不斷提升來實現的。對于一個項目的初期測算來說，其利潤往往都是很低的，但最終為什么會贏利那么多。
其奧妙就在于，一個大項目起初期推向市場時，價格往往是保本價，但隨著人氣的聚集，價格并也開始瘋長。現在很多開發商已經形成一種思維的定式，當一個項目下一期推向市場時其價格一般都要高于前一期的30%，甚至更高。
現在市場的消費者也基本上接受了這一定式。所以為了更好的提價，分期也是一種好用的手段。
當然如果你營銷技巧很高，能讓購房者在的持續銷售的情況下也能接受不斷的提升價格，那情況可就完全由你自己把握了。6、規劃的考慮 這是最無奈的考慮。
對于一個占地10萬平米以上的地塊來說，一般都會在地塊中出現規劃路，按照規劃路對地塊的切分進行分期也是最常見的分期方法。也有的項目地塊中間會出現高壓走廊等，為了規避一些影響和規劃的方便，這也是分期的一個考慮和分期的界限。
當然這只是從開發商規劃便捷角度考慮項目分期的。有些時候一些城市對房地產開發項目有很多規定，比如規模在多少平米以上就必須有相關配套，為了規避如此的限制和節省巨額的開發費用，開發商往往會采取分期來濃縮開發規模。
當然此方面的操作就比較暗箱了，只有開發商自己根據實際情況去把握了。7、風險的考慮 這是最保險的考慮。
大盤開發起始于城市化、郊區化的大力發展。對于郊區化大盤由于交通配套、周邊環境等尚未成熟，項目的運作風險較大。
所以對一些開發商來說，對外信誓旦旦地要做一次成功的城市運營，但保險考慮還是將項目進行分期規劃。有把握沒實力就先期做價值最低的地塊，通過低價格將地炒熟，然后或者與別人合作，或者賣地。
如果是沒把握也沒有實力，那就先找一塊價值最大的地做，先期收回最大的利潤，然后見機行事，或賣地，或合作。這種方式也是一些開發商進行異地開發規避地方*府*策風險的好辦法。
8、成本的考慮 這是最容易忽略的考慮。上面講的都是因為一些原因和好處項目要進行分期，但是天下沒有免費的午餐。
項目分期也一樣也是要付出成本的。就如一居室和三居室一樣，其單位成本一居室要大于三居室。
說的是麻雀雖小五臟俱全，一居室一個廚房一個衛生間、但很少有三居室三個廚房三個衛生間的。分期也一樣，每一期你都要去*府相關部門進行相關手續的辦理，這還是次要的。
更為頭痛的是，有些規定是，如果分期每一期都要進行相關的配套。這的確是一個不小的費用。
綜合考慮，項目的開發分期需要將上述不同的影響因素進行匯總。
