榮觀房產網1.什么是契約式私募基金契約式私募基金安全嗎
私募基金的投資形式主要有三種，公司型、有限合伙型、契約型。
私募股權投資大部分采用公司型、有限合伙型，這兩種形式都需要去工商部門做股權變更，如果出現基金份額轉讓手續相對繁瑣。契約型基金則不需要這種操作，相對更加靈活。
除此之外，這三種形式在稅收繳納上有一定的區別，公司型、有限合伙型都有明文規定繳納的比例，只有契約型是不明確的。很多私募基金采用契約型方式投資，就是從經濟和便捷的角度考慮的。
這三種形式在其他操作上都是一致的，沒有哪一種更安全的說法。私募基金安全與否，本身還是在項目。
2.契約型私募投資基金能合并報表嗎
契約型基金是指當事人通過訂立專門的基金契約來明確各自的權利義務關系而形成的投資于資本市場的基金。
根據是否可以公開發行，分為公募及私募基金。目前，證券基金多為公募契約型基金。
2013年6月1日起施行《證券投資基金法》第三條：通過非公開募集方式設立的基金（以下簡稱非公開募集基金）的收益分配和風險承擔由基金合同約定，說明《證券投資基金法》也適用于私募基金業。2014年8月21日，中國證券監督管理委員會發布了《私募投資基金監督管理暫行辦法》，至此，私募基金取得了合格的法律地位。
中國證券投資基金業協會制定的《 私募投資基金管理人登記和基金備案辦法》2014年2月7日起施行，為私募基金取得合法資格等提供了具體操作途徑。除了信托公司、證券公司、以及公募基金管理公司分別以信托計劃、資管計劃、基金子公司等形式成立契約型基金外，還有目前大量的資本、資產管理公司、合伙企業等組織也以契約方式非公開募集基金，這類基金在會計處理與稅務問題上存在一些不太明確的地方。
一、契約型基金對外執行事務契約型基金不是一個商事主體，但《 私募投資基金管理人登記和基金備案辦法》第十四條：經備案的私募基金可以申請開立證券相關賬戶。契約型基金證券投資資格得到解決，那么對外直接投資、委托貸款等業務如何執行呢？依據《中華人民共和國證券投資基金法》第二條規定：“本法未規定的，適用《中華人民共和國信托法》《中華人民共和國證券法》和其他有關法律、行*法規的規定。”
理論上講，其他法律如果無法為締約主體問題提供依據，信托法可以作為契約型私募基金簽約主體問題的法律依據。依據信托法第二條規定：信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。
從信托法的規定來看，在信托關系中，受托人以自己的名義對外簽約，管理信托財產。如果契約型私募基金適用信托法律關系，則以管理人的名義對外簽訂協議并無不妥。
所以契約型基金以基金管理人的名義進行對外借款、直接投資并不存在法律障礙，但在股東登記方面還存在一些問題。我國《公司登記管理條例》要求公司設立或者股東變更登記時，需要提交股東的“主體資格證明或自然人身份證明”。
由于契約型基金不是民法上的民事主體，缺乏法律上的投資主體地位，無法提供“主體資格證明”，因而難以獨立地記載于公司的股東名冊，無法在工商局辦理股東登記。而如果以基金管理人的名義持股，會存在以下問題：在法律權屬關系上存在不確定性，在基金退出時也將面臨雙重征稅的問題。
在股東出資及股東分配紅利時，也難免會遇到出資賬戶和收取紅利賬戶與股東名稱不符而導致不被會計師事務所認可的問題。如果將私募基金管理人登記為股東，管理人擔心股權會被會計師或者是稅務部門認定為管理人的資產，導致基金管理人的財務報表“變異”。
存在因私募基金管理人與第三方產生糾紛而被司法機關予以財產保全甚至執行的風險。按照證券法及證監會的規則，未上市公司的股東人數不能突破200人，與此相關的還有公司在發行上市時，是否適用穿透原則來計算IPO發行人的實際股東人數。
基金本身并不具有法律主體資格，基金投資人應被視為一個主體，還是應按照基金的實際人數計算？還是只把基金管理人作為一個投資者？還是像《私募投資基金監督管理暫行辦法》規定的一樣：經在基金業協會備案的私募股權投資契約型基金，投資到私募基金的，可以不再穿透核查和合并計算人數？目前，實踐當中已經有部分工商局借鑒資管計劃及信托計劃的做法，將契約型基金的管理人登記為股東，實際上享有股東權利的是基金而非管理人。如果在工商登記名稱能夠擴展為：基金管理人（代契約型基金持有），更貼近真實的法律狀態，這一形式在資管計劃投資私募股權領域已經被部分地區的工商局所采用，資管計劃管理人代資管計劃持有公司股權，其登記的股東名稱即為：管理人（代資管計劃持有）。
二、私募契約型基金是一個獨立會計主體，應單獨進行會計核算《證券投資基金法》第五條 基金財產的債務由基金財產本身承擔，基金份額持有人以其出資為限對基金財產的債務承擔責任。但基金合同依照本法另有約定的，從其約定。
基金財產獨立于基金管理人、基金托管人的固有財產。基金管理人、基金托管人不得將基金財產歸入其固有財產。
基金管理人、基金托管人因基金財產的管理、運用或者其他情形而取得的財產和收益，歸入基金財產。可見，契約基金財產應獨立于基金管理人財產，管理人與基金是不同的會計主體，應該分別核算和提供財務報表。
實際操作中如何才能做到基金財產獨立？一般通過基金財產在銀行托管是解決基金財產獨立的。但這不是唯一方法。
《私募投資基金監督管理暫行辦法》第二十一條： 除基金合同另有約定外，私募基金應當由基金托管人托管。基金合同約定私募基金不進行托管的，應當在基金合同中明確保障私募基金財產安全的制度措施和糾紛解決機制。
可見托管不是必須的，。
3.契約型私募基金對于合格投資人通常有哪些限定
結合《中華人民共和國證券投資基金法》（“《基金法》”）及《私募暫行辦法》的規定，私募基金合格投資者的一般標準包括：
（一）具備相應的風險識別能力和風險承擔能力；
（二）投資于單只私募基金的金額不低于100萬元
（三）符合下列相關標準：（1）凈資產不低于1,000萬元的單位；（2）金融資產不低于300萬元或者最近三年個人年均收入不低于50萬元的個人。
金融資產包括銀行存款、股票、債券、基金份額、資產管理計劃、銀行理財產品、信托計劃、保險產品、期貨權益等。
社會保障基金、企業年金等養老基金，慈善基金等社會公益基金；依法設立并在基金業協會備案的投資計劃；投資于所管理私募基金的私募基金管理人及其從業人員；中國證監會規定的其他投資者，視為合格投資者。
4.契約型私募投資基金能合并報表嗎
契約型基金是指當事人通過訂立專門的基金契約來明確各自的權利義務關系而形成的投資于資本市場的基金。
根據是否可以公開發行，分為公募及私募基金。目前，證券基金多為公募契約型基金。
2013年6月1日起施行《證券投資基金法》第三條：通過非公開募集方式設立的基金（以下簡稱非公開募集基金）的收益分配和風險承擔由基金合同約定，說明《證券投資基金法》也適用于私募基金業。2014年8月21日，中國證券監督管理委員會發布了《私募投資基金監督管理暫行辦法》，至此，私募基金取得了合格的法律地位。
中國證券投資基金業協會制定的《 私募投資基金管理人登記和基金備案辦法》2014年2月7日起施行，為私募基金取得合法資格等提供了具體操作途徑。除了信托公司、證券公司、以及公募基金管理公司分別以信托計劃、資管計劃、基金子公司等形式成立契約型基金外，還有目前大量的資本、資產管理公司、合伙企業等組織也以契約方式非公開募集基金，這類基金在會計處理與稅務問題上存在一些不太明確的地方。
一、契約型基金對外執行事務契約型基金不是一個商事主體，但《 私募投資基金管理人登記和基金備案辦法》第十四條：經備案的私募基金可以申請開立證券相關賬戶。契約型基金證券投資資格得到解決，那么對外直接投資、委托貸款等業務如何執行呢？依據《中華人民共和國證券投資基金法》第二條規定：“本法未規定的，適用《中華人民共和國信托法》《中華人民共和國證券法》和其他有關法律、行*法規的規定。”
理論上講，其他法律如果無法為締約主體問題提供依據，信托法可以作為契約型私募基金簽約主體問題的法律依據。依據信托法第二條規定：信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。
從信托法的規定來看，在信托關系中，受托人以自己的名義對外簽約，管理信托財產。如果契約型私募基金適用信托法律關系，則以管理人的名義對外簽訂協議并無不妥。
所以契約型基金以基金管理人的名義進行對外借款、直接投資并不存在法律障礙，但在股東登記方面還存在一些問題。我國《公司登記管理條例》要求公司設立或者股東變更登記時，需要提交股東的“主體資格證明或自然人身份證明”。
由于契約型基金不是民法上的民事主體，缺乏法律上的投資主體地位，無法提供“主體資格證明”，因而難以獨立地記載于公司的股東名冊，無法在工商局辦理股東登記。而如果以基金管理人的名義持股，會存在以下問題：在法律權屬關系上存在不確定性，在基金退出時也將面臨雙重征稅的問題。
在股東出資及股東分配紅利時，也難免會遇到出資賬戶和收取紅利賬戶與股東名稱不符而導致不被會計師事務所認可的問題。如果將私募基金管理人登記為股東，管理人擔心股權會被會計師或者是稅務部門認定為管理人的資產，導致基金管理人的財務報表“變異”。
存在因私募基金管理人與第三方產生糾紛而被司法機關予以財產保全甚至執行的風險。按照證券法及證監會的規則，未上市公司的股東人數不能突破200人，與此相關的還有公司在發行上市時，是否適用穿透原則來計算IPO發行人的實際股東人數。
基金本身并不具有法律主體資格，基金投資人應被視為一個主體，還是應按照基金的實際人數計算？還是只把基金管理人作為一個投資者？還是像《私募投資基金監督管理暫行辦法》規定的一樣：經在基金業協會備案的私募股權投資契約型基金，投資到私募基金的，可以不再穿透核查和合并計算人數？目前，實踐當中已經有部分工商局借鑒資管計劃及信托計劃的做法，將契約型基金的管理人登記為股東，實際上享有股東權利的是基金而非管理人。如果在工商登記名稱能夠擴展為：基金管理人（代契約型基金持有），更貼近真實的法律狀態，這一形式在資管計劃投資私募股權領域已經被部分地區的工商局所采用，資管計劃管理人代資管計劃持有公司股權，其登記的股東名稱即為：管理人（代資管計劃持有）。
二、私募契約型基金是一個獨立會計主體，應單獨進行會計核算《證券投資基金法》第五條 基金財產的債務由基金財產本身承擔，基金份額持有人以其出資為限對基金財產的債務承擔責任。但基金合同依照本法另有約定的，從其約定。
基金財產獨立于基金管理人、基金托管人的固有財產。基金管理人、基金托管人不得將基金財產歸入其固有財產。
基金管理人、基金托管人因基金財產的管理、運用或者其他情形而取得的財產和收益，歸入基金財產。可見，契約基金財產應獨立于基金管理人財產，管理人與基金是不同的會計主體，應該分別核算和提供財務報表。
實際操作中如何才能做到基金財產獨立？一般通過基金財產在銀行托管是解決基金財產獨立的。但這不是唯一方法。
《私募投資基金監督管理暫行辦法》第二十一條： 除基金合同另有約定外，私募基金應當由基金托管人托管。基金合同約定私募基金不進行托管的，應當在基金合同中明確保障私募基金財產安全的制度措施和糾紛解決機制。
可見托管不是必須的，基金管理。
5.為什么房地產私募基金大多是合伙制的,而契約型相對較少
有限合伙制和契約制都是一種制度安排，區別在于：
1、有限合伙基金的載體是個有限合伙企業，不具有法人資格，受合伙企業法約束，而契約型基金也不具有法人資格，受信托法和基金法的約束。房地產基金投資時經常需要入股項目公司，契約型基金沒有法人資格，只能通過GP來代持。GP成了項目公司名義上的股東，這對GP和LP來說都有一定的風險。而有限合伙雖然沒有法人資格，但可以以有限合伙企業的名義來持有項目股權，投資人和管理人的責任和收益更明確。
2、第二點也是很重要的一點，新基金法實施前，中國只有公募基金可以采用契約制，而在房地產基金大發展的12年-14年，那個時候私募只能通過有限合伙來搭建結構。而且契約制要求管理人必須是在基金業協會備案的基金管理公司，而14年之前連基金管理人牌照都沒開始發呢。因此這也造成了從觀感上似乎有限合伙制基金遠遠多于契約制。
從契約制基金的先天條件來看，適合投資于比較標準化的二級市場有價證券。現在像星浩等大機構也會發一些FOF形式的契約制基金，在產品結構上投資于一個有限合伙基金，再由這個基金投資項目公司。這樣套一層有限合伙的目的，一來可以拓展有限合伙50人的投資上限，二來可以解決股東身份的問題。
6.房地產私募基金公司操作流程是什么
房地產私募基金公司操作流程： 房地產私募基金公司操作流程一，組建投資管理公司。
公司名稱可以是“**投資管理有限公司”等諸如此類的名稱，以一家公司為主要發起人，再吸收2-3家企業投資，該公司或該企業家在當地有較高的知名度，以便于募資。注冊資本3000-5000萬元。
房地產私募基金公司操作流程二，完善基金募集和投資流程，建立各類業務的標準文本。基金投資管理公司聘請律師事務所，一同完成此項工作。
房地產私募基金公司操作流程三，發起設立私募基金。投資管理公司制作基金募集說明書，以面談和說明會的方式募集投資人。
有限合伙企業的投資人最多不能超過50人，而且宣傳募資的方式不能以公開方式。主要募資對象是有富余資金的企業和商業經營者。
私募基金在發起時就聘任一家銀行作為基金的托管人，提高資金安全度和投資人信任度。私募基金多為封閉式基金，即一般不允許投資人中途退伙，但可以折價轉讓出資（放棄部分收益）。
基金投資管理公司會收購投資人的份額，一般以原價收購或僅支付相當于銀行存款利率的收益。 房地產私募基金公司操作流程四、基金的投資運營。
目前的私募基金以股權投資為主，以債權投資為輔。如股權投資，則通常以固定收益加股權回購的形式操作，如沒有抵押物一般要安排董事席位或財務人員；如為債權投資，則以相應資產設定抵押。
作為曾經的房地產從業人員，我們對房地產業理應有更深的了解，對項目的判斷和資金的投放，有更準確的把握，相比其他基金管理人更有投資優勢。 當然，投資管理公司在募集基金時并不一定要以房地產為投資方向，之所以以房地產為主要投資方向，是因為目前除房地產業外很少有比較確定的高收益的行業。
如果存在其他有較高確定性收益的項目時也可以考慮，如參與到高成長中小企業上市前的投資，可以獲得更高的回報。 房地產私募基金公司操作流程五，基金的退出與分紅。
房地產私募投資基金的存續期限一般2-3年，存續期內每年分紅一次，到期后如果全體投資人同意可以續期。 基金如果從被投資企業成功退出后，聘請會計師事務所對基金的全部投資收益進行審計，按募集時的合同約定分紅決算。
房地產私募基金的投資原則： （1） 具有良好的社會聲譽和信用記錄（首要因素） （2） 擁有優質的項目 （3） 項目產權清晰明確 （4） 擁有優秀的管理團隊 （5） 具有領先的市場地位 （6） 具有較高的投資價值 （7） 有足額的資產作為抵押擔保 以上就是關于房地產私募基金公司操作流程的詳細介紹，如需了解更多房地產私募基金公司操作流程請關注安心貸基金欄目。
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