榮觀房產網1.宋鴻兵教你如何判斷中國房價拐點（摘要）
美國房地產泡沫導致了金融危機，迪拜也遭遇了過度開發房產帶來的問題，就算有了這樣的前車之鑒，中國很多人依然相信：中國的房價會繼續上漲。
然而，我認為，當一個國家的房產價格大大超過老百姓平均收入的時候，地產出問題是必然的，這是一個非常簡單的邏輯推理，是一個常識性的問題。試想，如果你創造財富的能力趕不上負債的能力，那么，總有一天，你會被債務壓垮。
很多人就是在一個非常簡單的常識面前，處于一種不相信的狀態，這就像很多人相信北京房價會一直會上漲是一個道理。但現在很多人都會認為，土地金融或房地產上漲是沒有限制的，房價下跌在中國并不是必然的。
但實際上，不管是雷曼公司還是次級債，歷史的經驗都已經證明，土地金融膨脹到了一定程度，如果快速超過老百姓的實際收入，土地金融的崩塌是肯定的。這就是一種常識，問題是你相不相信。
華爾街很多人不相信這種常識，所以我們看到了全球的金融海嘯。 這種常識，中國社會中有一部分人看得很清楚，但我不認為多數人意識到這是一個常識。
我現在每天都能碰到這樣的人，他們認為打死都不相信房價會下跌，因為中國存在人口多等現狀。從目前*府的一系列調控房地產的*策中可以看到，領導階層心知肚明，房地產一旦出問題后將對中國經濟產生什么影響，但現在的關鍵是*府內部存在分歧，中央*府跟地方*府存在利益沖突，這個利益沖突目前還沒能得到有效的解決。
中央*府站在全局的高度來看問題，當然不希望房價漲得太快；但地方*府的財*收入主要來自土地出讓金，如果不賣地，舊城的改造，老百姓的福利拿什么去填窟窿？趁著中央和地方在這個問題上沒有達到共識的時候，房地產公司利用了地方*府不愿意讓房價下跌的心理，扮演了一個趁火打劫的角色。這不能叫房地產公司綁架了地方*府，某種意義上是地方*府借房地產公司推波助瀾，使房價問題成為一個更大的談判籌碼。
如今，到底該讓房價怎么辦？是讓它無限上漲，還是讓它控制在一定的合理上漲幅度內？中央*府和地方*府在這上面沒有形成一個明確的共識，這是我們現在碰到的最大的不確定因素。 在這樣一個不確定性的因素之下，房價還會不會上漲？我想，答案是肯定的，最后的問題是它還能漲幾年才到房地產崩潰的關頭？如果僅僅從購買力這個角度來考慮房價上漲，北京的房價甚至可以炒到30萬一平方米，但實際情況不會這樣。
我們曾經試圖做這樣的一個分析和推測。美國的房地產出問題，是因為老百姓無法還貸，但中國老百姓砸鍋賣鐵都不會欠債不還的。
所以，中國房價會在哪個階段出現問題，不是像美國那樣看老百姓何時出現大規模違約，而應該反過來算，房地產開發商資金鏈什么時候會斷裂？ 假設房地產價格會無限上漲，那么地產商在買地時有很大的成本，修房時也有很大的融資成本，當房產的成交量逐漸變小，房地產商在這個過程中住房銷售、回籠資金的速度會逐漸萎縮。當資金鏈萎縮到不能夠去負擔它的融資成本時，資金鏈就會斷掉。
這時，房地產商就會加速賣房來套現，這就是房地產業的拐點。
2.宋鴻兵是一位怎樣的人
宋鴻兵，1968年出生于四川，1990年畢業于東北大學自動控制系；1994年赴美留學，主修信息工程和教育學，獲美利堅大學碩士學位。長期關注和研究美國歷史和世界金融史。1996年后在美國媒體游說公司
宋鴻兵（1）
、醫療業、電信業、信息安全、聯邦*府和著名金融機構供職。2002年開始先后擔任美國最大的非銀行類金融機構房利美和房地美的高級咨詢顧問，主要從事房地產貸款自動審核系統設計、金融衍生工具的稅務計算分析、MBS（資產抵押債券）的風險評估等方面的工作。[1]
3.宋鴻兵的《鴻觀2017》有什么不正確的觀點嗎
總的來說，宋鴻兵老師從經濟角度解讀歷史，是抓住了歷史的本質，所以他對歷史解讀的大方向正確。但是說到具體細節，宋鴻兵老師的知識難免有很多瑕疵。
在第27期《高鐵》，所謂高鐵維系絲綢之路經濟帶，只不過是幌子，近期鋼鐵水泥產品輸出是主因。中遠期來看，中國利用高鐵聯系歐亞大陸東西端，也無根無據。倒是昆明到曼谷和昆明到仰光的直線距離大約1200公里，烏魯木齊到阿拉木圖和喀什到撒馬爾罕的直線距離大約800公里，這大概是我國高鐵覆蓋的極限。所以“一帶一路”為名，把中亞和東南亞變成我國的原材料產地和傾銷地，并通過高鐵與我國緊緊相連，才是真正能實現的目標。綜上所述，宋鴻兵老師在第27期《高鐵》所論，完全違背常識。宋鴻兵老師在這方面因為知識欠缺，導致結論扭曲變形。
其實任何人理解世界都是片面的，位置角度不同而已。不要以自己的位置角度給一個事物下定論。無論處在小白的哪個階段，不情緒化判斷事物，不立場化抵觸新視角，或許能更好認識世界。
4.宋鴻兵 是什么造就了中國房價只漲不跌的神話
不是中國房價只漲不跌，而是一線城市房價只漲不跌。
我們所謂的房價高，其實就是一線城市（例如北上廣）和核心城市（例如南京重慶）房價高。
一線城市（例如北上廣）和核心城市，全國一共能有多少個，全國不超過20個，而中國富人有多少，都去那里買房子，自然把房價推高了。
而一線城市周圍的房價根本就不高。舉個簡單例子，上海市里房價好幾萬，但是昆山只有1萬，杭州好幾萬，而湖州只有幾千，南京好幾萬，而馬鞍山只有幾千，而他們之間，用高鐵少則15分鐘，多則也就半個小時。
其實在馬鞍山居住，在南京工作是很正常的事，但是為什么不能這樣，原因有以下幾個：
既得利益者反對；我們在北京買房子，真正要享受的不是10萬元一平的房子，而是北京的教育、醫療等等。我在馬鞍山買房子，只能享受馬鞍山的教育醫療，而無法享受南京的。
所以北京必然房價高，你是河北考生，自然享受不到北京的分數。
這就是中國房價高的根本原因。說白了，為了自己活得久（醫療）、為了下一代（教育）！
5.宋鴻兵是誰
20世紀90年代初赴美留學，主修信息工程和教育學，獲美利堅大學（American University）碩士學位。長期關注和研究美國歷史和世界金融史。曾在美國媒體游說公司、醫療業、電信業、信息安全、聯邦*府和著名金融機構供職。近年來，作者曾擔任美國最大的非銀行類金融機構房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的高級咨詢顧問，主要從事房地產貸款自動審核系統設計，金融衍生工具的稅務計算分析，MBS（資產抵押債券）的風險評估等方面的工作。
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