榮觀房產網
1.現在國內地產眾籌很好,有沒有聽說過地產大亨網,他們號稱是國內首
您好，國內首家眾籌的話，應該是眾籌網。
眾籌網于2013年2月正式上線，是中國最具影響力的眾籌平臺，是網信金融集團旗下的眾籌模式網站，為項目發起者提供募資、投資、孵化、運營一站式綜合眾籌服務。眾籌網在國外備受熱捧，既助人圓夢，又激發了更多新發明新創作新產品的出現。
這種惠及各方的模式，自然被搬進了國內。目前國內的眾籌還沒有像國外那樣完全的放開，還是存在很大的缺陷和不足。
國內的眾籌曝光的問題有很多，比如項目都是較小，并不能收到原因的回報。曾經風靡一時的團購風轉吹到眾籌網站來，那些披著“眾籌”外衣的項目，沒有任何互動性，實際商品早已定型，假眾籌真預售，促銷與團購之心表露無遺。
筆者不敢莽斷這些團購項目是否靠譜，但國內眾籌網站已經被它們蹂躪了。希望我的回答能對您有幫助。
2.在我國,房地產眾籌的模式主要有哪些
融資開發型眾籌此類房地產眾籌的特點是開發商以獲得開發建設資金為目的，投資者主要以獲得房屋產權為目的。具體又可以細分為兩個子類。
（1）定向類此類眾籌面向特定合作投資者，典型案例是石家莊眾美城定制，特點如下：通常是在立項或者拿地之前進行。為減少拿地及后期銷售的不確定性，開發商對合作單位一般有較為苛刻的篩選條件，要求合作單位對定向拿地具有一定影響力，且有一定數量的員工有購房需求。
一般以較大的房價折扣作為投資者的收益保障，但要求投資者需在拿地前支付基本全部購房款，開發商在這一過程中僅獲得管理收益。優勢在于在拿地前便完成認籌且眾籌資金額度大，大幅降低了開發商在開發建設過程中自有資金的投入。
開發商能否拿到地以及能以什么價格拿到地，開發商的專業能力、成本把控能力、資金實力等，都存在不確定性。 如果開發商投入過低，高度依賴眾籌投資，則風險控制意識難以保證，風險最終就會全部轉嫁給眾籌參與者。
（2）非定向類此類眾籌面向公眾投資者，典型案例是平安好房-碧桂園眾籌，特點如下：通常在項目拿地后建設前進行，為項目建設階段提供低成本資金，達到降低項目負債率的目的，同時也有利于提前鎖定一批購房意向人群。 通常適用于區域房價上漲預期與資金成本不匹配，項目利潤不足以覆蓋銀行貸款、信托等傳統融資方式的資金成本的情況。
參與門檻一般較高，且需要投資者在預售前支付所有房款。將眾籌項目包裝為保險、債券等金融產品，通過產品設計，避免投資者與開發商直接接觸，規避集資建房的法律風險。
投資者的收益主要體現在前期眾籌的標的價格將遠低于樓盤的銷售價格，房價折扣一般基本保持在年化收益率10%左右，價差成為其主要獲利渠道。開發商雖然在銷售價格上有所讓利，但通過眾籌降低融資、銷售等環節的成本，從而獲得收益，并實現了對購房客戶的提前鎖定。
2。營銷推廣型眾籌此類房地產眾籌的特點是開發商以項目去化為目的，投資者主要以獲得房屋產權為目的。
具體又可以細分為五個子類。（1）預先團購式典型案例包括平安好房-北部萬科城眾籌、當代北辰cocomoma眾籌、華遠地產-諾亞員工寶。
此類眾籌一般在項目預售前進行。 參與者籌得的只是享受優惠購房資格的“期權”，只有等到項目符合房屋預售條件時，才有權行使期權，繳足房款，以優惠的價格獲得房屋產權。
參與門檻較高，開發商一般會承諾“基本收益率+購房優惠價格”的收益，眾籌期間一般會設置一定時間的鎖定期，鎖定期內參與者不得申請退出。 （2）團購式典型案例是京東-遠洋5000元籌折扣房。
此類眾籌項目涉及的房產均為現房，因而與一般的商品促銷和消費團購沒有太大區別。（3）抽獎式典型案例是京東-遠洋1。
1折購房。此類眾籌屬于以蓄客為目的、在項目獲得預售證后進行的營銷活動。
參與門檻一般較低，通過抽獎可能產生的高收益回報，鼓勵盡量多的投資者參與，從而達到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。 周期通常較短。
未中獎的參與者既無損失也無收益。（4）彩票式典型案例是京東-遠洋11元籌首付。
此類眾籌屬于以蓄客為目的、在項目獲得預售證后進行的營銷活動。參與門檻一般較低，通過類似彩票方式可能的高收益回報，鼓勵盡量多的投資者參與，從而達到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。
周期通常較短。未中獎的參與者可能付出一定的沉沒成本（相當于彩票的費用）。
（5）拍賣式典型案例是蘇州萬科城100？全裝三房眾籌。此類眾籌屬于以蓄客為目的、在項目獲得預售證后進行的營銷活動，并且通過投資者競價的方式，探尋市場對項目定價的接受程度。
參與門檻一般較低，通過拍賣、高收益率等形式，鼓勵盡量多的投資者參與，從而達到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。周期通常較短。
所有參與者均可獲得收益（優惠購房折讓或拍賣收益分成）。3。
開發理財型眾籌此類房地產眾籌的特點是開發商主要以獲得開發建設資金為目的，投資者主要以獲得投資理財收益為目的。 目前市場上的案例并不多見，以萬達的“穩賺一號”為典型。
此類眾籌實際上與reits類似，只不過用眾籌的名義來發售，降低單個投資者的投資額度，并達到拓寬開發建設資金來源的目的，有助于實現開發商的輕資產運營。此類眾籌要求開發商的項目從前期規劃到開發建設到招商運營的一整套商業模式得到投資者的高度認可，通常門檻較高，持有期較長，一般要3年以上。
租金、稅收等制度上的缺陷從根本上決定了此類眾籌模式目前在國內尚無法大規模鋪開。現有案例必須依靠開發商的價格折讓來實現眾籌的高收益，依靠開發商的回購保證來降低投資風險。
4。運營理財型眾籌此類房地產眾籌的特點是開發商主要以項目去化為目的，投資者主要以獲得投資理財收益為目的。
目前市場上案例較多，包括房寶寶-中信御園眾籌（以別墅為基礎資產）、平安好房海外房產眾籌（以海外公寓為基礎資產）、中信臺達國際酒店式公寓眾籌（以酒店式公寓為基礎資產）和武漢綠地中心606項目眾籌（以摩天大樓為基礎資產）。此類眾籌實質上是準reits產品，通過眾籌實現多人持有一個物業產品，降低單個投資者的投資。
3.房產眾籌為何不被看好
數據顯示，截至今年3月底，全國涉及房地產眾籌的平臺有30多家，包括中籌網金、平安好房、房金所等。
其中，超過18家業務比較垂直，全部圍繞房地產，整體成交規模超過10億元。 目前國內房產眾籌主要有三種模式。
第一種是營銷模式，主要表現形式為賣房或者預售房；第二種是經營模式，主要表現形式為出讓商業地產的收益權；第三種則是股權類，即將原本不可分割的產權，在持股平臺上進行分割出讓。 “實際上，這三種模式都不太適合眾籌。”
資深人士稱，眾籌的本質應當是小額公開大眾，房產的交易數額較大，互聯網的支付方式并不適用；商業地產的資金需求極大，僅憑普通老百姓眾籌根本無法滿足；股權類的眾籌方式則讓整個產權散戶化，對開發商想要去化是不利的，他們更愿意交給中介代理機構去賣房，通過眾籌的方式效率偏低。 這三種類型，實際上都背離了眾籌的本質。
京北金融總裁、上海交通大學互聯網金融研究所所長羅明雄對房產眾籌并不看好。他直言，相比較其他眾籌產品而言，房產需要的金額比較大，眾籌買房在產權歸屬方面存在法律障礙，從法律實操性來看，存在一定法律風險。
他還認為，房產眾籌的資金流向對產業幫助并不大。 “從現實中看，最后的房產眾籌項目都是變成炒房來獲得回報，這樣的意義并不大。”
不過他也坦承，由于一線城市房價短期內下跌可能性不大，從投資安全性角度考慮，房產確實有一定保障。“*府層面也會關注市場的走向，一些像首付貸以眾籌為名行炒房之實的平臺會被壓制。
” 回歸眾籌本質才是出路 據悉，美國房地產眾籌公司Fundrise已經放棄了其開創的房地產眾籌模式，終止項目制投資標的的發行而將更多注意力轉移到房地產投資信托基金。 房產眾籌平臺轉型似乎成了大勢所趨。
據了解，目前國內也已經有很多房地產眾籌平臺開始著手轉型了。 有些平臺轉型為“互聯網+房地產+金融”電商平臺，也有些轉型為房屋租約證券化平臺，還有做VR看房的。
這當中，也有部分平臺將眾籌的目光轉向了不良資產的處置。作為國內首家專注于“互聯網+特殊資產”的互聯網投資公司，分金社依托強大的線下資產評估、收購、處置專業團隊，將具有升值空間的實物資產發布在分金社平臺，投資者通過互聯網渠道投資購買后，再通過包裝增值、拆分銷售、持有經營等方式，幫助投資者獲取安全、高額的升值收益。
這種模式在羅明雄看來，未來存在巨大的想象空間。“這跟眾籌買房等不太一樣，市場本身就有處置不良資產的需求，以保持資金的流動性，在這種情況下，由專業投資者發起，讓普通老百姓參與其中，對這種資產進行投資，是對社會資源的整合”。
但在一些業內人士看來，這種方式并不會被*府層面所允許。 “根據最新出臺的《網絡借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法》，P2P平臺不得開展類資產證券化業務或實現以打包資產、證券化資產、信托資產、基金份額等形式的債權轉讓行為。
而眾籌跟P2P實際上有類似之處，都是點對點的業務，眾籌平臺也不會被鼓勵做這塊業務的內容。 ”一名業內人士在接受記者采訪時表示。
他認為，眾籌平臺不應承擔具體的交易過程，而應該專注于服務大眾。“未來房產眾籌的發展方向，還是應該要回歸到眾籌的本質，真正做到普惠金融，幫助創業創新型企業融資，作為金融機構的補充來使用。”
該業內人士還指出，房產眾籌不應當僅限于房產本身，而更應該著眼于技術創新業態。 “其實可以關注包括如何讓住宅更智能、更環保的創新技術應用方面，還有包括如何用創新工藝去盤活一些閑置嚴重的樓宇，讓一些創新創業型企業能夠從中滿足自己的需求，這才是房產眾籌未來真正需要做的事情。”
4.房地產眾籌的發展前景怎樣
目前，中國互聯網眾籌行業的一個宏觀現象就是，互聯網眾籌仍然屬于“大資本”的游戲的狀態，一些大平臺依托自身或合作方的優質資源，構建閉環生態，樹立競爭壁壘，其影響力和市場份額逐步擴大，形成馬太效應；中小平臺在資本實力、項目來源、投資人渠道方面被制壓，亟需尋找突破口。
截止2016年第一季度末，我國互聯網眾籌平臺至數量至少達到400家，其中132家已經停運、倒閉或者轉型，大約占整體數量的33.1%。2016年第一季度，互聯網眾籌行業成功眾籌金額中股權眾籌產品眾籌、房產眾籌分別為20億萬元、8.5億元、1億元，公益眾籌和汽車等物權眾籌估計在1億元左右，其中汽車眾籌由于目前二手車市場的火爆和巨大潛力有望在今年突飛增長。
房產眾籌2015年開始，國內互聯網房產眾籌迅速發展起來，國內各大房地產商都陸續推出過房產眾籌產品。隨著互聯網金融的發展勢頭越來越猛，很多互聯網眾籌平臺開始推出各類眾籌項目，包括房產眾籌。
據相關數據統計，截至2016年第一季度，國內依然正常運營的房產眾籌平臺大概有10家，主要分布在北上廣這類地區，累計眾籌金額超過21億元。而近期，隨著深圳、廣州、上海等地逐漸將房地產眾籌投資喊停，一些房產眾籌平臺已停止相關房產眾籌項目，房產眾籌在接下來也許將出現低迷期。