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1.房地產開發項目如何管理
1.開發規劃要求。
房地產開發必須嚴格遵守城鄉規劃法，對房地產開發項目產生直接法律約束力的是城市規劃中的詳細規劃。 2.開發土地使用權用途與開發期限要求。
以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。
但是，因不可抗力或者*府、*府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。 3.開發安全性要求。
房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范；房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。取得竣工驗收合格證也是申請取得房屋所有權的一個重要條件。
2.城市建筑規劃與房地產的開發控制是什么
介：最近幾年來，我國房地業作為一個新興的產業先是在沿海城市后又在內地城市迅猛發展。
但從目前的形勢來看，它還遠未成為我國國民經濟發展的一個重要的支柱產業。這表明在今后相當長的一個時期內，國家還須對房地產業采取發展的方針，因此，對房地產業實行宏觀調控，將是國家的一個長期任務。
而城市規劃作為其中一種很重要的手段，不得不引起我們的重視。采集者退散 關鍵字：城市規劃房地產開發控制最近幾年來，我國房地業作為一個新興的產業先是在沿海城市后又在內地城市迅猛發展。
但從目前的形勢來看，它還遠未成為我國國民經濟發展的一個重要的支柱產業。 這表明在今后相當長的一個時期內，國家還須對房地產業采取發展的方針，因此，對房地產業實行宏觀調控，將是國家的一個長期任務。
而城市規劃作為其中一種很重要的手段，不得不引起我們的重視。 城市規劃作為一門新興的學科，越來越受到社會的重視。
隨著中國城市化步伐的進一步推進，我們看見城市規劃的重要性已日益凸顯。 同時，房地產的迅猛發展使得城市規劃提前從書本越到了現實生活中，而城市規劃的合理配置也將為房地產的進一步發展打下堅實的基礎。
城市規劃的科學性是由一系列因素決定的，其中與房地產開發有關的是城市總體規劃中的城市的性質、城市建設用地布局，城市詳細規則中的具體用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等控制指標以及城市新區開發和舊區改造等因素。 對于這些因素的量化規定必須建立在民主決策和科學決策的基礎上，切忌少數行*長官意志主宰決策過程。
《城市規劃法》是1990年4月開始施行的，依據這個法律的規定，應當說各級人民*府都先后制定了本轄區內城市規劃。但是這些規定明顯沒有將房地產開發的因素包含進去，以致造成現在不少房屋建筑在表面上并不違背規劃布局的要求，但在實際上并不符合一個科學規劃應有的要求。
以現在的房地產開發速度和規模，就要求各級人民*府都應按照社會主義市場經濟對發展房地產市場的要求和本轄區的實際情況，對過去的城市規劃進行一次民主和科學的審視，以便進一步完善城市規劃。在具體的城市規劃中，我認為主要應注意以下問題： 一、對舊城的改造問題來源： 中國是一個古老的國度，中國的城市也大都是具有多年悠久歷史的古城。
因此，中國城市絕不可能像華盛頓的建設一樣，現有圖紙后有城市。所以，中國城市規劃的重點應放在對舊城的改造上。
舊城改造的最大優點莫過于它能夠在不擴大土地占用面積的基礎上解決人們日益增長的房屋需要。 作為一個來自古城揚州的學生，我可以說是深有感觸。
就以揚州為例，她的風景秀麗空氣清新，是眾多優勢之士理想的擇居之處。但是，充滿濃濃古韻的她城區小而且古跡甚多，屬于不改造不行卻是改造難度最大的那種。
想在這樣的城市開發房地產實在不是一件容易的事情，既要充分利用僅有的空間又不能破壞城市本身的景致，同時還要盡量照顧房地產的開發能與城市的整體風貌相一致，所以對舊城的改造上被作為首選。 當然，城市房地產開發的方法不止是對舊城的改造，還有擴張城市這一方法，但是以輻射的方法來擴張城市會導致周邊郊縣的耕地被占用，這正是第二個應該注意的問題。
二、對耕地占有面積的控制 我國正在面臨著一場土地危機，而這種危機還可能因為房地產開發的失控而加劇。 客觀地說，既要加快房地產業的發展，又要不占用耕地，是辦不到的，現在問題是要怎樣采取措施把因房地產開發而占用的耕地控制在最小的限度之內。
這個限度的確定必須考慮現有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長預測以及其他建設可能占用耕地等多種因素。 我們不能走許多資本主義國家至今引以為教訓的用擴占新地特別是耕地辦法去發展城市的路子，那樣只能使城市無限膨脹，這不符合中國的國情，我國今后尋求的不應當是過分膨脹現有大城市，而應當發展鄉鎮小城市，走真正符合中國國情的房地產開發的道路。
3.房地產開發項目成本控制的四個途徑是什么
房地產微利時代的到來，房地產開發企業成本控制的重要性越發顯現。
節省成本，給利潤騰出了上升的空間，也有利于市場競爭與市場跑量。因此，可以說控制好房地產開發成本是一個房地產開發企業生存發展的基礎。
房地產項目的開發成本由多項構成，本文僅從如何控制資金成本、工程建設成本和銷售推廣費等方面闡述成本的控制。 一、降低資金成本 加強財務杠桿的應用，合理籌集資金。
要降低資金成本，首先要降低企業負債率，關鍵是拓寬融資渠道。企業籌集資金的渠道有很多，可以向銀行貸款、面向社會發行債券、發行股票、進行融資租賃等，要合理利用各種融資渠道，募集更多的資金。
（1）嚴格按工程撥款計劃按期撥付資金。 在房地產開發項目開發過程中，需要撥付大量的工程款項。
開發商對此事先已有細致的計劃和安排，必須嚴格按照已經審批過的撥款計劃，在規定的時間按規定的金額向規定的收款人撥付款項，并注意辦理好相關手續、配齊完備的合法單證；對于任何不按計劃撥款的要求，要予以堅決抵制。 （2）壓縮現金庫存與現金的使用量。
企業日常經營活動需要準備一定數額的現金，應該根據實際需要來控制現金庫存的數額和現金的使用。除了零星支付和只能用現金辦理的事項外，應一律通過轉帳和使用支票進行結算。
這樣一可以保障資金安全性，二有利于資金的增值。 由于現金不具備增值性，通過將現金轉化為存款、債券或是其他短期投資形成，實行理性的短期投資組合，方可以實現資金的保值增值。
（3）可加快在途資金的入帳。 在途資金是指開發企業所取得的以支票、匯票、有價單證等形式存在，需要到銀行辦理一定手續方可以進入帳戶的資金。
對這一類資金，自取得票據時起，所有權已歸屬開發企業，因此應該及時到銀行辦理手續，將這些資金及時入帳，方能產生效益。 （4）加快應收款項的回收。
應收帳款是企業的重要債權，實質上是企業對外發放的低息甚至無息貸款，是對企業資金的占用，必須及時回收。 房地產開發商應收款項的形成主要是應收的售房款，對售房款的追收應建立嚴密的、行之有效的制度。
二、控制工程成本 1、設計階段是建設項目成本控制的關鍵階段 設計是工程建設的關鍵，它對工程造價、建設工期、工程質量以及在建成以后能否獲得較好的經濟效益起著決定性的作用。 按國際上一些數據，設計費一般只占建設項目總投資的1%以下，但設計工作對工程造價的影響程度達75%以上，由此可見設計在整個工程建設成本控制中具有何等重要的作用。
將競爭機制運用到設計階段。要有多個設計單位投標從中擇優選定最佳的設計方案，并吸收未中標單位好的設計要點，取各家之長，達到優化設計方案的目。
這樣才有利于工程成本的控制，使中標的設計方案能夠達到預定的成本控制目標。
4.房地產開發成本的成本控制是什么
成本控制是房地產開發企業的內功，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。
中國房地產市場存量過大，其中除宏觀經濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。
開發商之所以長年不能下調售價，其中一個主要原因就是由于房地產開發企業的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產開發企業成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。
5.如何控制房地產開發成
一、投資決策階段 投資決策階段是項目開發中最為關鍵的階段，此階段所做的項目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據，直接影響整個項目的成敗。
在這一階段應著重從以下幾方面加強成本管理。 1。
組織優秀的項目團隊 項目行性研究以及產品的開發策劃是一個系統性、專業性的工作。 在投資決策階段，公司需要組織一個由集團公司和地產公司經驗豐富的專業技術人才組成的項目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。
項目組應由以下人員組成：建筑師、造價工程師、營銷人員（或委托專業策劃公司）、工程技術人員、投資分析人員、經營管理人員（或項目經理）。 在投資決策階段，項目組應完成從市場調研、產品策劃、產品定位、風險分析到投資估算與分析的全過程工作。
其中，成本控制人員主要對城市的市場狀況和經濟形勢、建筑安裝工程造價狀況、*府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。 2。
進行詳細的成本分析 （1）土地開發成本 土地成本支出約占項目總支出的20-30%，因此對土地的確定應充分考慮開發風險和升值空間，其成本的確定應包含： ①土地出讓金 土地出讓金可參考*府近期出讓的類似地塊，并結合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進行修正估算。 ②土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費 土地征用費、城市配套費均有具體規定。
開發企業在與*府協商時應充分利用*策優勢，針對性地對項目所涉及的各項市*大配套進行實際調研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計。拆遷安置補償費一般采用貨幣補償，其費用可參照近期類似項目。
（2）前期工程費用估算 前期開發費一般占項目總支出的3%左右，但因各地實際收費差異也有很大差別。“三通一平”"和臨時設施費應根據實際估算，并結合實際狀況充分發揮臨時設施對項目建設的相對永久性，從而相對降低開發成本。
前期工程費用的其它費用較為繁多，規定費率與實際收費有差異，開發商應注意同相關部門協調。 同時，隨著*府職能的轉變，許多規費由硬性指標轉變為市場調控，開發商應確保其既符合*府*策要求，又滿足項目開發利益。
（3）建筑安裝工程造價成本 建筑安裝工程造價一般占項目總支出的45-55%，因地域差異比例數也不盡相同。其成本分析應首先分析當前區域經濟形勢，掌握建筑市場中施工企業總體狀況。
調研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學地確定項目的建安成本指標。并對初步設計方案的開發成本進行分析優化，共同確定產品定位。
（4）社區管網、配套設施、小區智能化費 社區管網費用對于一些中檔樓盤社區一般為項目總支出的6%左右。 在決策階段，成本控制的重點應是對市*大配套的一次網站的供應能力及區內網站的設置進行了解、分析，做好估算。
區內配套應堅持在不影響產品品質定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經營管理性，為項目后期的物業經營運作打好基礎；配套也包括社區規劃配套，應考慮其適應性。 小區智能化的定位應堅持"寧精勿多、滿足基本所需"的原則，繁瑣的智能化系統的維護和運行費用將給物業經營管理增加難度，而且技術折舊非常快。
（5）園林環境工程費 園林環境一般為項目總支出的3-5%，其成本應同項目的定位相關聯，也與項目所處的地域環境有關。 （6）投資決策階段的費稅分析 管理費：根據城市地域特點一般確定為銷售收入2-3%。
銷售費用：一般確定在銷售收入的2-3%，銷售費用的控制應注意選擇好適當的廣告媒體，處理好售樓處、樣板房的設置方法及定位。 財務費用：投資決策階段應對財務費用做好充分估計，正確運用資本的杠桿，以最少的財務費用滿足項目資金鏈的連續性。
資金的使用成本將對開發商最終利潤產生較大影響。 稅金：在決策階段，開發商應根據*府有關規定估算，并爭取獲得*府支持，減免部分稅費。
在二線城市，稅費的減免對于異地開發商來說是至關重要的。 （7）不可預見費及風險分析 根據項目的復雜程度，不可預見費及風險一般為除去土地開發費用外的直接成本的3-5%。
投資決策階段，項目組應做好項目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價變化、開發周期、容積率、貸款利率、*策變化等方面的風險分析，基本保證風險成本小于項目凈利潤的5-8%。 二、設計階段 設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75%以上。
在此階段，成本控制人員通過恰當地與開發商的建筑師、設計院的設計師密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有： 1。
根據項目定位確定合理的容積率 項目容積率的大小將直接關系到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區間，充分利用好土地資源，并結合項目地形特點建造環境景觀，提高土地利用率。
2。做好設計方案的評審，加強設計方案優化 成本控制人員應對設計方案的結構體系、基礎造型、平面布置進行成本分析，向建筑師提出建議，使設計方案不斷優化。
同時，對設計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數的取值上。 。
6.房地產開發怎么管理
1.房地產開發管理房地產開發是指在依法取得土地使用權后，對地上、地下基礎設施和房屋進行的綜合開發與配套建設，是一種商品生產和管理的行為。
2.房地產開發的全過程可分為投資決策、前期工作、項目建設、竣工驗收與交付使用四個大的階段。 3.圍繞這四大階段展開，具體分為管理與城市房地產、房地產開發項目選擇和土地使用權獲取、房地產開發項目策劃決策和可行性研究、房地產規劃設計與建筑工程基礎知識、房地產開發的建設過程管理、住宅建設項目竣工備案和交付使用許可管理，以及貫穿于房地產開發全過程的開發資金籌集與成本監控管理和與房地產開發有關的其他管理等各個方面。
7.房地產開發與經營管理是怎樣的
房地產的概念與特性 一、房地產的概念 二、房地產的特性 1、空間上的固定性 2、生產、使用的長期性 3、大量投資性 4、保值性與增值性 5、相互影響性 6、受*策限制，影響的敏感性 第二節房地產業的內部結構 一、房地產業的內涵 二、房地產業的結構 （一）生產結構 房地產業的生產過程通常分為土地開發和房屋開發兩個階段 （二）流通結構 一般來說，房地產市場的流通主要有買賣，租賃和抵押三種方式。
（三）消費結構 第三節房地產業在國民經濟中的地位和作用 一、房地產業是城市社會經濟發展的物質基礎 二、房地產業的發展為國家財*收入開辟了重要來源 三、房地產業能促進和帶動相關產業和發殿 四、發展房地產業可以促進舊城市的改造，完善城市的功能。
