榮觀房產網1.請大家幫找二個成功融資的案例
一個成功的融資案例 發布日期： 2005-1-25 點擊數：134 通過一項長達四年的融資計劃，匯豐投資銀行為新世界集團融資逾十四億美元 前不久，香港匯豐投資銀行亞洲有限公司企業財務董事兼中國事務主管許亮華先生接受了記者的采訪，就剛剛完成的香港新世界中國地產有限公司（簡稱新世界中地）一項長達4年、累計逾14億美元的融資項目作了詳細介紹。
90年代以來，香港著名華商鄭裕彤財團通過旗艦企業新世界發展有限公司開始大舉進*內地的中低檔房地產市場，并成為北京、武漢、天津和沈陽等城市的房地產戰略發展商，為此，需要籌集龐大的資金進行投資。 1993年的高峰期后，許多城市的樓房尤其是高檔樓房大量空置，使得國際資本市場對中國房地產市場的看法相當消極。
在這種情況下，要說服他們為新世界發展有限公司拓展內地房地產市場進行投資，難度可想而知。 1995年11月，匯豐為新世界中國房主發展有限公司首次通過私募方式發行了5億美元的股本。
本次發行是香港歷史上最大的私募發行，私人股本投資者占有了新世界房主43 %的股份，新世界發展則持有57%的股權。 第二次是為新世界中國金融有限公司發行的3.5億美元強制可換股擔保債券。
在私募成功發行一年后，新世界中國希望籌集更多的資金用于其在中國的房地產的投資活動。作為新世界發展的全資子公司，新世界中國公司的規模還太小，采用普通債券方式發行成本較高，如果上市又不具備三年業績的條件。
于是，匯豐主要針對上一次私募所未觸及的可換股債券為債務投資者設計了可換股債券的發行方式。 但是，這種方式也有很大的結構性缺點：公司上市后，債券尚未到期就可以轉為股票，在換股期間，可能會有大量股票突然涌入市場，這會給當時的股價造成壓力，甚至影響初次公開發行的價格，因為投資者預計初次發行后股價不會立即上行。
為此，匯豐設計的結構是，所有債券強制轉換成股票，并在初次公開發行時作為發行規模的一部分，上市前必須決定是否換股，上市后就沒有可換股債券了，這就給了投資者關于市場流通股數的確切信息；當然這也給發行增加了難度。這次發行是除日本外亞洲地區最大的可換債發行之一，匯豐承擔了2.1億美元的分銷份額，卻創造了8.6億美元的總需求，發行后債券交易價格一直高于發行價格。
在公開流通債發行兩年半以后，新世界中地準備在1999年到股票交易所上市，發行規模為5.68億美元。這次發行面臨的最大障礙在于，國際投資者對于中國房地產業有很多誤解，對實際發生和醞釀中的變化知之甚少。
如何改變投資者的不良印象就成了決定發行成敗的關鍵。為了讓股本投資者能夠更好了解中國的房地產市場，匯豐集團屬下的匯豐證券于1999年5月6-7日在中國香港和新加坡舉辦了中國住房改革研討會；為配合全球發行，匯豐組織了兩次獨立的訪問活動，活動事先都有詳盡的研究報告作鋪墊，活動橫貫了亞、歐、北美三大洲；6-7月，匯豐又組織了大規模的全球路演，訪問了三大洲的11個城市。
為一次發行舉行三次全球規模的推介活動，這是非常罕見的做法，經過這三次聲勢浩大的活動，終于完成了對投資者的"教育"工作。 在此次發行過程中，可換股債券的換股程序是個關鍵環節。
債券持有者的換股方式有三種：在初次公開發行中認購最大數量的股票，或是將債券折算成股票出售獲得現金收入，或是只認購最大債券股的一部分，其余債券則兌現。經過路演，結果相當令人振奮：來自股本投資者的需求為7.83億美元，來自債券持有者的需求為1.43億美元，總需求達9.26 億美元。
至此，由匯豐一手策劃的為新世界中地總額超過14億美元的這個融資故事也畫上了一個圓滿的句號。
2.房地產投資有哪些風險
近幾個月來，京滬深等一線城市房地產市場深陷成交量清淡的困局，房價已經松動或將要明顯松動，投資風險顯露。
專家提醒，二三線城市的房地產投資風險也需充分警惕。 在一線城市房地產市場銷售狀況日益慘淡的情況下，已有一些投資者開始撤離這些城市，而大舉進入二三線城市。
他們認為，二三線城市房價基礎低，隨著城鎮化和工業化進程的加速推進，這些城市的房價增長快，盈利空間大。宏觀*策方面，為推動東、中、西部均衡發展，國家實施的一系列傾向性的區域開發戰略，這將為中西部城市房地產業發展提供良好契機。
此外，二三線城市蘊含大量的自住住房需求，而房地產開發相對滯后，蘊含了短期投資獲利機會。 但目前來看，二三線城市的房地產投資風險也不容小覷。
上海五合智庫總經理鄒毅說，除去宏觀經濟大勢和房地產行業周期因素影響之外，部分二三線城市投資風險已經顯現。從房價收入比上看，即使在經濟發展程度相對落后的中西部地區，房價收入比也僅稍低于全國的1:28，一些區域中心城市的房價收入比已經與一些城市基本相同。
在居民收入增長相對遲緩的情況下，部分二三線城市的高房價暗含了巨大的投資風險。而從房價漲勢上看，2007年以來，二三線城市房價漲勢同樣驚人，當年許多城市房價增長率達20%及以上，這給房價調整預留了空間。
鄒毅建議，深入研究各城市特征，明確當地的房地產市場發展潛力。 他說，依據房地產市場發展特征，二三線城市可分為三類，濱海旅游城市、區域性中心城市和產業特色顯著城市。
濱海旅游城市是不少高收入者投資、養老住房的首選地，樓市的總需求量遠大于中西部城市，且住房消費年增長將大于中西部城市，投資保值增值空間也較大。而一些區域中心城市則因房價上漲過快、需求上升總量和上升空間都較為有限而須謹慎投資。
此外，許多能源、礦產資源優勢顯著的城市值得關注。鄒毅說，該類城市是當前最有潛力的開發與投資區域，房價低廉和較高的居民收入將使房價有較好增值空間。
3.房地產企業融資計劃書（模板）
房地產企業融資計劃書（供你參考） 融資計劃書目錄 一、公司介紹 二、項目分析 三、市場分析 四、管理團隊 五、財務計劃 六、融資方案的設計 七、摘要 一、公司介紹 1、公司簡介 主要內容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現狀 在此將您公司的資本結構、凈資產、總資產、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。
如果經過審計請注明審計會計師事務所，如果未經審計也請注明。 3、股東實力 股東的背景也會對投資者產生重要的影響。
如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業績 對于開發企業而言，以前做過什么項目，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那么對于其執行能力就會得到承認。 5、資信程度 把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。
最好有證明的人員。 6、董事會決議 對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。
這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。 二、項目分析 1、項目的基本情況 位置、占地面積、建筑面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來歷 項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。 3、證件狀況文件 項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。
需要復印件。 4、資金投入 自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場定位 指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等 6、建造的過程和保證 項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。
三、市場分析 1、地方宏觀經濟分析 房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。 而表征一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。
2、房地產市場的分析 房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。
復雜 些說明則需要在時間數軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來 代替。 3、競爭對手和可比較案例 分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。
4、未來市場預測及影響因素 未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測 四、管理團隊 1、人員構成 公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。 如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。
2、組織結構 企業內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。 3、管理規范性 管理制度，管理結構等的評價。
可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。 4、重大事項 對于企業產生重要影響的需要說明的事項。
五、財務計劃 一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。
資金的來源和運用等內容。 其中，對于企業自有資金比例和流動性要求較高。
六、融資方案的設計 1、融資方式 （1）股權融資方式（注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。
） 方式：融資方式將以融資方（包括項目在內）的股權進行抵押借款 這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。 操作步驟：簽訂風險投資協議書 A、對融資方的債務債權進行核查確認 B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。
C、在有關管理部門辦理登記手續 （2）債權融資方式 方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。 （3）債轉股的融資方式 投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比。
4.關于房地產中小企業成功融資的案例,感激不盡
其一，試點開征房產稅。
國家層面，今年首次將房產稅改革納入發改委年度工作計劃。地方層面，“滬12條”表示“按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作”；12月重慶市出臺的樓市調控細則也有相似提法，這意味著上海和重慶將納入房產稅首批試點城市。
其二，進一步加大保障性住房建設力度。從規模來看，明年將開工1000萬套，幾乎是今年新開工量的兩倍；從結構上看，重點將推進公共租賃住房建設，其次是廉租房和棚戶區改造，經濟適用房正在被淡化。
值得關注的是，“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”屬于首次提出，表明未來將形成住房供應的雙軌制，保障和市場“兩條腿走路”。 其三，繼續抑制投機投資性需求。
主要是加強落實“國十條”和“9·29新*”的*策，尤其是加大對土地閑置等違法違規行為的處置力度，抑制地方*府過度追求土地財*的行為，調整土地儲備和土地利用制度；房地產信貸難以放松，三套限貸、外地無納稅證明限貸等嚴厲*策還將持續，開發貸款、房地產信托等保持緊縮態勢；限購*策將繼續執行，若房價繼續上漲，則實行限購的城市還將繼續增多；由于明年人民幣還將繼續升值，外資進入房地產業的熱情不可能降溫，限外措施有可能進一步升級。 參考：萬家物業網。
5.房地產融資的十種方案是什么
房地產融資的十種方案一、固定回報；企業以固定資產或項目作抵押，愿意出讓自有股權，我方以現金投入參股，不參與分紅，每年向企業收取固定回報。
合作期滿，我方以轉讓股份形式回收成本，企業有優先回購權，如企業不加以回購，則我方可自行處置所占股權，以補償投入的成本。 合作期三年以內的，每年收取固定回報12-15%，合作期五年或以上的，每年收取固定回報12%，適合高利率或建設期較短的企業項目。
可視項目具體情況給予1-2年建設期，資金額在2億元人民幣以內。二、商業借貸；1）期限3-5年、貸款額度在2億以內，資產抵押率50-80%視資產質量而定、利息年息8-13%2）期限15年一次性貼息15-17%，給三年建設期，第四年開始每年利息13%，一直到期（只付利息，不還本）借款方應提交以下資料項目可研報告、資產評估報告、近二年財務報表、企業全套證明文件（營業執照復印件、國稅、地稅登記證明]代碼證書、法人資格證書、主管部門立項批文）融資申請書。
備齊以上資料后交我方審閱后，我方會做出受理或不受理決定，若受理，我方將及時通知，約定雙方見面商洽時間，根據項目的風險狀況以及還款保證能力確定具體利率。三、大額存單質押貸款；我方在四大國有銀行（中行、工行、農行、建行）開出以企業方名義的大額存款票據（首批最高額度的2000萬元人民幣）交由企業方到當地銀行取質押貸款，企業方可指定人員到我方銀行進行核保，一次性貼息三年18%。
四、直存款操作；我方以我方名義在企業當地指定銀行開戶，存入雙方約定金額款項，期限為一年或三年，可續存，同時我方帶走“進帳單”（一年活期）或“證實書”（定期）存款利率按照人民銀行同期利率。我方可承諾不提前支取，不掛失，項目方自愿支付我方各項費用為存款總額的12。
5%（一年期活期）或11%（定期）16%（三年期）。五、銀行保函；是銀行應客戶的申請而開立的有保質的書面承諾文件，一旦申請人未按其與受益人簽訂的合同的約定償還債務或履行約定義務時，由銀行履行擔保責任，申請人需提供整套企業證明，可質押物等文件。
期限五年期，一次性貼息9%，到期還本，存款利息按人民幣銀行同期利率。六、銀行承兌匯票；企業方開出雙方約定的不轉貼現，只限于本銀行柜臺承兌指定的銀行承兌匯票。
以背書轉讓的形式轉讓給出資方，并將銀行承兌匯票存放在開票行保管箱，由開票行出保管單給出資方。 期限半年期銀行承兌匯票，可延三年或五年，每半年辦理續票一次，首次貼息5%，以后每續票一次貼息都是3。
6%。七、三方委貸[聯辦委托銀行貸款]；八、協議存款；九、為企業或機構提供“過橋”資金[企業收購資金、擺帳、銀行承兌貼息、保證金等]；十、備用信用證。
6.房地產估價師房地產項目融資方案有哪些呢
房地產項目融資方案 （一）融資組織形式選擇 研究融資方案，首先應該明確融資主體，由融資主體進行融資活動，并承擔融資責任和風險。
項目融資主體的組織形式主要有：既有項目法人融資和新設項目法人融資。 （二）資金來源選擇 在估算出房地產投資項目所需要的資金數量后，根據資金的可行性、供應的充足性、融資成本的高低，在上述房地產項目融資的可能資金來源中，選定項目融資的資金來源。
（三）資本金籌措 資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務資金的基礎。國家對房地產開發項目資本金比例的要求是35%。
對房地產置業投資，資本金比例通常為購置物業時所須支付的首付款比例。 （四）債務資金籌措 債務資金是項目投資中除資本金外，需要從金融市場中借入的資金。
債務資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融資。 1.信貸融資 任何房地產開發商要想求得發展，就離不開銀行及其他金融機構的支持。
2.債券融資 企業債券泛指各種所有制形式企業，為了特定的目的所發行的債務憑證。 （五）預售或預租 由于房地產開發項目可以通過預售和預租在開發過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續開發過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產開發商為開發項目進行權益融資和債務融資的壓力。
（六）融資方案分析 在初步確定項目的資金籌措方式和資金來源后，接下來的工作就是進行融資方案分析，比較并挑選資金來源可靠、資金結構合理、融資成本低、融資風險小的方案。 1.資金來源可靠性分析 主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續的資金供應，即資本金和債務資金供應是否落實可靠。
2.融資結構分析 主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例，并分析其實現條件。 3.融資成本分析 融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用。
融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一。 4.融資風險分析。
7.房地產項目融資分析案例能否發給我一份參考下,多謝
如題：房地產項目融資分析案例有若干，最基本的房地產融資需要出示企業四證一卡和房地產項目融資資料。
房地產企業的四證一卡（1）企業營業執照（2）企業組織機構代碼證（3）企業稅務登記證（4）企業銀行基本戶開戶許可證（5）企業貸款卡房地產項目融資資料（1）房地產開發資質證書（2）用于融資的房地產項目的《土地證》（3）用于融資的房地產項目的《用地規劃許可證》（4）用于融資的房地產項目的《建設工程規劃許可證》（5）用于融資的房地產項目的《建筑施工許可證》（6）用于融資的房地產項目的《預售證》。
8.房地產開發商的融資方式有哪些
房地產是已土地和固著于土地之上的房屋設施為主要物質形態的財產及其權屬關系的總稱。
在不同的社會形態中，房地產始終是人類賴以生存和發展的基本條件，是一切經濟活動的載體和基礎。在現代市場經濟中房地產包括著豐富的內涵，一方面房地產是以土地和房屋設施為其存在的物質形態，但房地產是一個經濟范疇，是一種特殊形態的財產，是一種財富的象征。
另一方面，以財產形態存在的房地產必然會涉及到權屬關系，在不同的所有制條件下，其權屬狀態不同。 房地產業是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業，是一項新興的獨立產業，是城市第三產業的一部分。
房地產業應包括：土地的開發，房屋的建造、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃撥，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。 房地產業所涉及的范圍很廣，其中房產是指建設在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業、服務、辦公、文教、醫療衛生和體育用房等；地產是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。
住宅建設、買賣、租賃，房屋維修、裝飾，房地產抵押等經濟活動是與居民個人直接相關的，也是我們這里所說的房地產投資的主要對象。 。
