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一、房地產企業多交的營業稅營改增后怎樣抵扣
一、根據《財*部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的規定，試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業稅*策規定補繳營業稅。
二、對于預征稅款的后續處理，應當以當期應納稅額抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。具體處理應區分以下幾種情況：
一是一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。值得注意的是，一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。納稅申報時，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。其中，預繳稅款計算時，按照5%的征收率計算，即應預繳稅款=預收款÷（1+5%）*3%。小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目納稅申報與此相同。
二是一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。在這里，預繳稅款計算時，按照11%的適用稅率計算，即應預繳稅款=預收款÷（1+11%）*3%。
二、房地產企業營改增土地出讓金怎么抵扣
國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與開發商，開發商必須一次性或分次支付的一定數額的貨幣即為土地出讓金。
*府并未收取開發商的增值稅，所以開發商無法渠道增值稅專用發票并進行抵扣。房地產企業營改增土地出讓金可采取差額計稅方式進行抵扣。
根據國稅局發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告第五條指出，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。 第五條規定當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款，當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。
擴展資料 土地出讓金使用范圍 1、征地和拆遷補償支出，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。 2、土地開發支出：包括前期土地開發性支出以及按照財*部門規定與前期土地開發相關的費用等。
3、計提農業土地開發資金、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出以及農村基礎設施建設支出。 4、城市建設支出。
參考資料來源：國家稅務總局-房地產項目增值稅征收辦法 參考資料來源：百度百科-土地出讓金 參考資料來源：百度百科-營改增。
三、房地產企業營改增后取得的進項發票都能抵扣嗎
1、一個一般納稅人，包括房地產，首先是執行一般計稅法，而不是簡易計稅法，才能抵扣；
2、符合財稅2016第36號文件的抵扣范圍和條件。
該文件附件一的第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：
（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。
納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。
（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。
（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。
（四）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。
（五）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。
納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。
（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。
（七）財*部和國家稅務總局規定的其他情形。
四、房地產企業營改增土地出讓金怎么抵扣
國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與開發商，開發商必須一次性或分次支付的一定數額的貨幣即為土地出讓金。*府并未收取開發商的增值稅，所以開發商無法渠道增值稅專用發票并進行抵扣。房地產企業營改增土地出讓金可采取差額計稅方式進行抵扣。
根據國稅局發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告第五條指出，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。
第五條規定當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款，當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。
擴展資料
土地出讓金使用范圍
1、征地和拆遷補償支出，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。
2、土地開發支出：包括前期土地開發性支出以及按照財*部門規定與前期土地開發相關的費用等。
3、計提農業土地開發資金、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出以及農村基礎設施建設支出。
4、城市建設支出。
參考資料來源：國家稅務總局-房地產項目增值稅征收辦法
參考資料來源：百度百科-土地出讓金
參考資料來源：百度百科-營改增
五、房地產營改增之后 哪些發票可以抵扣
關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財稅〔2016〕36號）下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：（一）從銷售方取得的增值稅專用發票（含稅控機動車銷售統一發票，下同）上注明的增值稅額。
（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。（三）購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。
計算公式為：進項稅額=買價*扣除率買價，是指納稅人購進農產品在農產品收購發票或者銷售發票上注明的價款和按照規定繳納的煙葉稅。購進農產品，按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。
（四）從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
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