榮觀房產網一、運用經濟學的需求供給基本原理寫份有關溫州房地產價格分析的論文,
你這是自己完全不想動腦筋啊。
提綱不就是：1.溫州市房地產價格走勢收集城市統計年鑒數據中房地產價格，畫出走勢圖，分析其增長率。2.供給分析收集每年開發商生產和銷售房地產的數量，實際批租的土地數量及實際開發的數量，可以看出是否存在供給壟斷；3.需求分析收集城市人口增長和收入增加的數據（城市統計年鑒），分析其增長率4.結論房地產價格上漲是因為供給少，需求增多導致供需缺口大，房地產價格上升提出建議：1）增加土地供給，防止土地囤地壟斷；2）控制需求，減少需求如控制人口增長，提高購房首付率和放貸利率。
二、溫州 營商環境分析
你指的是哪方面的營商環境分析```是指溫州整體營商環境分析嗎？
溫州的營商環境基本局限于溫州模式，溫州精神，從起初的家族模式推動民營資本企業發展！可是近年國內對民營企業*策歧視，資本外溢和實業轉型是資本逐利本能的必經之路。（這里可以參考下郎咸平所做的相關評論分析。）另一方面也是溫州人走南闖北，國內外征戰，充分把握了套利化商機，以前是地下錢莊，現在是私募資本，充分放映了溫州資本的逐步轉型，去年美特斯邦威上市，等今年10月份創業板開板，更將助長溫州資本行業和地域轉移的勢頭。比如炒房團，最近風傳重出江湖的溫州炒房團將在廣州現身。12月13日，這批由90%資深房地產炒家構成的500名看房團將來到廣州。周末兩天，這批看房團將在2008中國房地產暨土地營運交易會（簡稱中國房交會）上完成廣州所有樓盤的考察，而炒房團的到來，也令廣州開發商聞風而動。 作為全國最知名的一群投資團體，溫州人精明的投資頭腦顯露無遺。
溫州太太是炒房主力
據悉，由于考慮到組團質量，這批團員全部都經過挑選，來廣州的都是曾經有過炒房經驗，而且不止一次出手的老炒家。從成員構成來看，和過去的很多溫州炒房團一樣，年齡層次不一的溫州太太們占到了相當比重。這是溫州炒房團的特色之一，老公負責做生意，而賦閑在家的太太們則拿著錢買房子。另外，還有十多位是當地的上班族，但都不是第一次炒房。“每個人買下一套幾百萬的房子應該是不成問題的。”
組織者如是介紹。舟車勞頓的團員們看上去精神還不錯，幾乎所有人都已多次來廣州了。在廣州生活已6年的溫州人楊明被人稱為“楊總”，他是這次炒房團廣州看房的全程陪同，其主要任務是介紹上海樓盤的投資價值和投資方向。“楊總”表示，他幾乎參與過房地產產業鏈中的所有行業，并且是最早參與廣州炒房的溫州人之一。
由于曾經一度是上海樓盤炒家，“楊總”對于廣州各個區樓盤的分布，重大項目投資建設狀況了如指掌。實際上，早在2004年，“楊總”和他的伙伴們就通過浙江房地產投資協會至今已經吸收了1.2萬名房地產炒家，眾人相互分享信息，共同決策。“我們要求，參會者至少有百萬以上用來置業的流動資金。”謝女士擔任這次炒房團的團長，她的炒房經歷已經有好幾年，經歷了上海房地產最黃金的歲月，手頭進進出出買賣過的房子總有數十套。“不仔細數，恐怕還真不好說，反正賺了錢就賣掉了。”目前謝女士在上海大概還有兩三套房子。最近這段時間，她幾乎每個月都要來上海幾次，一方面為收租金，調整租客，另一方面，她覺得從去年開始房價降得比較厲害，“可以開始看房子了”。
這次活動的一位組織者章蕾已經組織過100多個溫州看房團了，她看著眼前的情景有些驚喜，“看來這次看房團有戲。”章蕾告訴2008中國房交會組委會工作人員 ，溫州炒房團最火爆的時候，幾乎每到一個樓盤十多分鐘就有人立即下定，曾經有過一個樓盤看了一次房就賣出去48套。但到了去年，這種景象已經很少再出現。實際上，去年年底，她也曾經帶過一批人去上海看房，當時不要說研究房型，基本是沒有在售樓處逗留，掃了一眼就走了。
其實很大一部分溫州人這些年完全背離了當初務實經營的方向，這相當危險，嚴格來講炒就是賭博，這里面暗藏無數危機，賭運好時有時可以賺大錢，但更多的時候是輸，最要命的是一個人一旦有了賭的心態，就不想務實業了，這才是最大的不幸，我講的這些也許是杞人憂天的，但是卻是實質名歸的！
三、溫州房價未來趨勢及原因
首先對于2009年溫州樓市風生水起，房價的狂飆突進澆滅了很多人的購房夢想，但去年年底的又一波房地產宏觀調控，讓很多人再次燃起了希望的火花。
面對2010年的溫州樓市，或許他們還有更多的期待。 溫州房價飆升，和近幾年土地供給不足有關。
從近五年里來看的話，溫州市區的年均土地出讓量在300-500畝，土地投放量明顯偏少。據有關資料顯示，2009年出讓土地437.91畝，住宅用地可供應的建筑面積33.323萬平方米，供應量仍然偏少。
地供應量不足尤其是優質地塊的稀缺直接導致了開發商的搶地熱潮。縱觀2009年，溫州土地市場硝煙彌漫，火熱程度并不亞于部分一線城市。
4月份，原南站長運集團公司地塊拍出每平方米樓面價19607元，創下我市歷年來土地投標價格新高。之后，24畝的龍方地塊投出15213元的樓面價，茶山街道中心區地塊每平方米樓面價也達到15756元…… 首先我們來談談09年的房價紛紛下降，全球各大城市房價一直也在降。
溫州房價從1999年10月開始上漲。特別是2005、2006、2007這三年，溫州房價上漲出現了過快過猛的勢頭，這幾年房價至少漲了3倍、鋼結構廠房至少漲了2倍。
判定房價上漲是否正常，首先要看房價上漲與經濟增長是否大致同步。自1995年以后，受通貨緊縮和亞洲金融危機的影響，上海房地產持續下跌直到1999年年底，此 5年期間上海的年GDP 增長率都保持在兩位數以上。
所以說，2000年以后的房價大幅上漲，只是在市場規律的作用下，價格反彈以期與其價值相適應的一種正常反映而已。這一點也可以從上海房價與其它地方房價比較中看出來。
2003年以前，在廣州、深圳、北京和上海四大住宅核心城市中，上海的房價是最低的。北京均勻房價達到了5000多元，深圳也接近了5000元水平。
所以說，現在上海房價的上漲，只是前幾年的價格持續下降之后，恢復到一個比較公道的水平而已。 有一種說法以為：按國際上的通行做法，當一個國家一套住房售價為居民家庭年收入的 3 至6 倍時，這個房價才算公道，而目前上海房價收入比為 10，因此上海的房價偏高。
這種說法是不公道的。首先，不能機械地套用這種指標來衡量上海房價。
用這個指標來衡量發達國家中已經發展成熟的、房產價格也相對不亂的城市中的房價也許是公道的，但是不能簡樸套它用來衡量上海房價。由于上海是一個飛速發展的城市，上海以其優勝的地輿位置與良好的糊口和投資環境，正吸引著全國各地眾多的優秀人才和投資者，每年都有幾萬外來職員要落戶上海。
他們對住房的需求、對推動上海房價的上漲作用很大。其次，目前根據統計數據計算出來的收入，并不能真實反映市民的全部收入情況。
好比，有良多市民在從事第二職業，良多市民除了工資收入外還有其他收入來源，而有些收入是無法統計的。很多上海市民的真實收入是統計數字的兩倍甚至三倍以上。
下面我們來談談今年的房價走勢。 走勢預測溫州房價走勢可以歸納為：不會猛漲，也不會下跌，只會穩健上漲。
上海房價不會猛漲的判定源于兩個基本事實，一是國家已熟悉到房價的過度上漲會給經濟發展帶來極大的危害，已開始采取強有力的宏觀調控措施來調節全國各地的房價。因投契因素導致的非正常上漲將會被嚴格控制。
上海已出臺限制期房轉讓*策和《商品房銷售合同網上存案和登記軌制》。此舉可將樓盤信息透明化，封殺內定炒房，對限制房地產行業的投契行為具有殺手锏的作用。
二是上海市的房價經由近幾年的上漲，市場價格與價值之間的缺口已不存在，并有了一定的泡沫成分。在未來幾年，像前幾年那樣以市場價格恢復性上漲到與市場價值相一致的上漲空間不存在了。
保持房價不亂并促使房價上升的因素主要有：（1）*府已熟悉到通貨緊縮的巨大危害，即使知道房價中有一定的泡沫成分，也不會主動地擠干泡沫。由于市民買漲不買跌的心理太普遍，假如房價有一定下跌，消費者會持觀望立場，等待房價的進一步下跌，這樣會引起連鎖反應，可能會引發新一輪的通貨緊縮，給經濟發展造成巨大的危害，終極受害的是給房地產商貸款的那些國有銀行。
*府可做的是保持房價不亂并適度增長，在未來幾年中逐漸地將房價中的水分消化掉。（2）未來上海居民對房屋的需求將進一步增加。
跟著經濟的健康高速發展，上海將吸引更多的內外資企業和人才進入，因此外來常駐人口將進一步增加，預計未來5年中將超過200萬人，其中。
四、從市場角度分析房價上漲的原因
在這兩年全國各地房地產價格普遍上漲中，開發商一直是受益群體。
但是，房價居高位后，他們的處境就有些微妙，行為開始怪異。 一方面，城市土地和房屋建設的許多資源還掌握在*府及其官員手上，經過七八年的發展，許多開發商與當地*府官員保持了良好的關系，再加其工作團隊的不斷專業化，開發商事實上已成為區域商品住房開發的壟斷者。
另一方面，房價高位也引起金融部門的關注，他們的前期開發資金越來越難以獲得。后期的出售一旦遇到房價下跌或銷售不暢，將損失慘重。
因此，在違反商業道德和法律的前提下，一些開發商用各種方法來刺激銷售。比如要求公司員工及其親戚預購房屋，制造房屋暢銷假象；將商品房不斷倒手，制造當地商品房銷售景氣度高的氣氛；還有就是密謀分階段抬價，各個待售樓盤輪番提價，最后每家開發商都“無奈”地將房價一起抬到一個新高位。
最近新華社一篇文章稱，南京某新城區開發商大量囤房炒房的現象很普遍，各類違規手段無所不用其極。當地兩個樓盤聯手上調房價，每平方米一夜間增長了1000元，也促使周邊房價競相攀高。
房價上漲要追溯到“溫州炒房團”行為。“溫州炒房團”一詞在2004年在媒體上出現。
自90年代后期，溫州這個城市就逐步進入公眾視野。溫州人以商人的雄心和團結，在中國掀起一次又一次有爭議的商業活動。
從2001年開始，溫州人浩浩蕩蕩進入杭州、上海等地，置下一棟棟商品房。一些來自內地的工人專職替溫州人排隊購房賺薪水，成為許多沿海城市人當年常見的情景。
雖然上海市很快地出臺遏止樓市炒號炒樓的措施，但溫州人的行為還是打開了潘多拉之盒。當時一些分析人士認為，溫州人的炒房的資金量還不足以影響整個中國的房市，但會觸發后續資金，包括國際游資的進入，從而快速抬高房地產價格。
看來，這是很有先見之明的。以往商品房完全是個人消費品，今天已演變為一種投資，甚至投機品。
至遲在2006年初，中國的口岸檢查部門發現了一個異常現象，實際貨物進出口價格遠小于最終的結算價格。這里面裹著大量非貿易目的資金進入中國。
這些資金都流向何處呢？中國人民銀行的報告認為，外資在內地房地產市場中所占的比重已達到15%。截至2006年11月，境外房地產基金對內地20個房地產項目投入了16億1300萬美元。
而仲量聯行的報告認為，2006年中國房地產市場的交易額達到了90億美元，增幅高達69%；其中，來自于海外全球基金的投資比例便高達60%，增幅約55%。除此之外，大量的直接投資，包括香港的地產商資金，進入內地房地產。
對于中國土地資源的配置，許多人可能會驚訝于以下事實：一方面是各城市的商品房住宅用地的拍賣價不斷攀高，另一方面是大量土地以零地價給企業使用，加上稅收優惠，土地其實是負價賣出的。為何出現這種現象？原因就在于前者拍賣的土地出讓金可以納入地方*府的預算外收入，而發展工業產生的增值不僅可以增加GDP為官員*績加磚，同時工業帶來的稅收也會提升地方*府財力。
因此，在考慮土地資源的配置方面，官員考慮的是*績，而非代表百姓利益。這就不難發現為何房地產降溫措施沒有奏效，反而是越調控價格越高。
房價下跌、地價下降，地方*府的利益直接受損，因此與地方*府利益有損的廉租房遲遲不見大動靜。新加坡的組屋制度，中國稱之為廉租房。
中國學者及官員的考察報告汗牛充棟。較大量的廉租房不僅可解決一部分人的住房，降低商業房地產的需要，而且還會迫使當前房價有所回落。
但如前所述，地方*府利益有可能受損。
五、中國的房地產泡沫何時破滅
破滅是遲早的事。
溫州炒房團返鄉房價大漲 官員成炒房主力 炒火全國各地樓市而聞名的溫州投資者，這次狠狠地殺了個回馬槍——回溫州老家炒房。 在溫州市區，一些房源去年10月售價才1萬元/平方米，短短10個月過后，價格已漲至2萬元/平方米，甚至更高。
目前，溫州中瑞曼哈頓的一些空中別墅的價格已達3萬元/平方米。 據國家發改委、國家統計局調查結果，今年5月份溫州房價同比上漲10。
9%，位居全國70個大中城市第三位；環比漲幅3。6%，位居第二位。
溫州市房地產業協會會長尤鴻鶴直言：“溫州房價有點失控。 ” 幾千萬撬動樓市 去年10月份，一些溫州炒家開始互通信息，炒作目標瞄準新城同人花園，這成為此輪溫州房價上漲的導火索。
當時，這些炒家在新城同人花園附近利用房產中介所，大量吸收該樓盤的放量房源。據介紹，當時炒家手中握有90多套房源，買進價格在1萬元/平方米以上，預計約占該樓盤可交易量的一半左右。
據了解，新城同人花園占地面積200余畝，是溫州為數不多的規模大盤。2004年2月開盤均價6000元/平方米左右。
2005年初該樓盤市場炒作價突破1萬元/平方米。后因市場調控影響，去年10月其市場價格在9000多元/平方米。
“在炒家的輪番炒作中，目前新城同人花園市場價已近2萬元/平方米，短短幾個月時間，房價就翻了一番。 ”溫州資深房產人士陳鴻說，一些握有巨資的私營企業主是炒作主力。
分組作戰、圍剿城市核心樓盤，是這次溫州炒房團的主要特點。溫州海螺置業房產置換公司常務副總經理陳志仁說，一般來說，3-5名關系緊密的炒家形成一組，一組能集聚上千萬元以上現金，有自己的聯動中介所。
各組間主要成員聯系緊密，事先已溝通炒作目標、行動時間等。 目前，溫州炒作房源主要以產權房和期房為主。
在炒家與房東達成產權房的購房意向時，炒家借口說，他是代第三方預訂房子的，先給多少訂金，等第三方一兩個月回來后，再辦理過戶手續。在此后一兩個月時間里，原本還放在房東手里的房子，已被炒家堂而皇之掛在中介所，售價已比原房價高出10%以上，等待下家。
當炒家與下家確定購房意向時，炒家會稱，因資金突然緊張，無奈賣房，但這房子尚未過戶，但他保證下家與房東之間的過戶安全。購房需先支付訂金 （包括10%以上的抬價總額），至此炒家牟利退出，下家與房東發生交易。
如下家還是炒家，類似手法相同。 在炒作期房的操作上，炒家與房東確定期房買賣時，炒家和房東一般會簽訂房屋買賣委托協議，并經公證部門公證。
這時本應由房東找的受委托人，反過來卻由炒家來找與其關系緊密的人來操作。在此之前房東和炒家事先商定，炒家先支付30%總房款，辦理產權時再支付其余70%房款。
據了解，期房到辦理產權證一般都需要一兩年時間里，期間因期房限轉*策限制不得變更戶名。這時炒家開始在聯動的中介所掛出這一房源，價格一般比原先高出15%左右。
在炒家和下家確定購房意向時，下家需向炒家支付30%的預付款，以及拉價后產生的利潤空間。至此炒家脫身，在不菲勞務費的激勵下，房東也會愿意和下家再次簽下房屋買賣委托協議。
如下家仍是炒家，操作手法類似。 實際上，在辦理產權證之前，一些期房已經被炒家多次炒作，價格空間已明顯透支。
“從產權房和期房的炒作流程可看出，我們只需幾千萬元的流動資金，就可抬高樓盤50%左右的可交易房源的價格，進而能撬動這個樓盤房價。”一位不愿具名的溫州炒家點出玄機。
在新增房源有限下，只要這些標志性樓盤價格一上漲，必將帶動樓市周邊房價上漲，近而帶動全市房價瘋漲。 溫州有關中介人士認為，此輪溫州炒房團回馬槍殺入本地樓市，主要原因是由松散型資金組成的溫州炒房團，已難以撼動北京、上海、杭州等一、二線大城市房價，外資炒房團漸漸浮出水面。
于是，溫州炒房團開始向三、四線中小城市轉移，進而迅速帶動這些城市的房價上漲。 官員參與炒房？ “與2005年之前全民炒房相比，一些官員、企事業單位人士參與炒房尤為明顯。”
陳鴻認為，一些有能耐的官員、企事業單位人士，預計占溫州炒家人數的50%以上。 對于官員炒房，陳志仁也認為，在現實操作中，確實存在不少官員、企事業單位人士參與炒房，至于其占總炒家人數、資金比例多少，至今依然成謎。
溫州天浩置業有限公司總經理王珍楠認為，與一般投資者不同，官員、企事業單位人士在信息、資源、信譽等方面具有很強優勢，他們一般為短期投資，挖一桶金就走的操作手法較明顯。 該炒家說，溫州人情氛圍濃厚，開發商從拿地到樓盤銷售一系列過程中，需要接觸到一大批官員、企事業單位的相關人士。
為規避不必要的麻煩，這些開發商自然會為一些重要人士預留一批優質房源。然而，該現象至今未得到開發商的公開確認。
為保障商品房交易的公開、公平、公正，今年3月1日起正式施行《溫州市區商品房網上銷售管理辦法》（下文簡稱《辦法》）。該《辦法》規定，房地產開發企業的自留房源不得超過開盤樓盤總套數或總建筑面積的20%。
也就是說，80%的房源需要公開、公平、公正銷售，20%的房源可由開發商在規定時間里自由支配。
