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一、土地價格如何計算
土地價格的計算 1、地價=不動產總價—建筑開發費—專業費—不可預見費—利息—租售費用—稅金—開發商合理利潤 剩余法適用范圍 1、剩余法的特點： （1）是否根據土地估價的最有效使用原則和合法原則，正確確定了土地最佳利用方式（包括用途、使用強度、建筑物的式樣、外觀、內部設計與布局等）； （2）是否正確掌握了地產市場行情及供求關系；并正確判斷了開發完成后的土地連同建筑物的售價； （3）是否正確地確定了土地開發費用和正常利潤等。
2、剩余法估價有以下幾個假設和限制條件： （1）剩余法估價中所采用的所有不動產總價、租金和成本數據都是根據當前數據水平確定未來的數據。 （2）假設租金和不動產交易價格在開發期間不會下降，并且不考慮物價上漲的影響。
（3）假設在開發期間各項成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。 3、剩余法的適用范圍： （1）待開發土地的估價； （2）待拆遷改造的再開發房地產的估價，這時公式中的建筑費還包括拆遷費用； （3）僅將土地或房產整理成可供直接利用的土地或房地產的估價，此時公式中的樓價為整理后的土地價格，建筑費為整理費用。
（4）現有新舊房地產中地價的單獨評估，即從房地產價格中扣除房屋價格，剩余之數即為地價。
二、如何確定計入房產原值的地價
財稅[2010]121號：何確定計入房產原值價 嘉市稅務局近期應家稅務總局要求嘉市房產及土進行全面清查清查確定新房產稅及土使用稅計稅依據并按照新依據計征兩稅清查程公司提疑問：土本身需要按規定繳納土使用稅根據《企業計準則》企業建房需要土價值計入固定資產房屋建筑物房產稅計稅依據包括該部土價值否存重復計稅問題現該問題進行解讀： 201012月21財*部、家稅務總局聯合發《財*部、家稅務總局關于安置殘疾業單位城鎮土使用稅等*策通知》（財稅[2010]121號）文件土使用稅房產稅等相關問題進行明確該文件第三條按照房產原值計稅房產論計何核算房產原值均應包含價包括取土使用權支付價款、發土發本費用等明確土價值應計入房產原值計征房產稅稅務局要求調整房產稅計稅依據理由充至于否存重復計稅則家稅務總局應該考慮問題我更應關注計入房產土價值何確定財稅[2010]121號同明確宗容積率低于0.5按房產建筑面積2倍計算土面積并據確定計入房產原值價 綜合起該文件應理解：宗容積率低于0.5按房產建筑面積2倍計算土面積并據確定計入房產原值價種情況外宗容積率高于0.5律按照價全額計入房產原值計 2 征房產稅包括取土使用權支付價款、發土發本費用等 例某工廠宗土占26000平米支付價款26000萬元每平米平均價1萬元該宗土建筑房屋面積12000平米則該宗容積率0.46(12000÷26000=0.46)計入房產原值價24000萬元（應稅房產建筑面積*2*土單價=12000平米*2*1萬元/平米=24000萬元） 假該工廠宗土其條件變占26000平米支付價款26000萬元每平米平均價1萬元該宗土房屋建筑面積50000平米該宗容積率1.92則計入房產原值價26000萬元 該條規定理解企業減輕稅負利*策非宗容積率低于0.5用單位懲罰措施例占面積廠房少工廠、型堆場、倉儲、物流企業等廠區空較價全額計入房產原值稅負較高自201012月21起類房情況即宗容積率低于0.5允許按照房產建筑面積2倍計算土面積并據確定計入房產原值價測算類企業計算房產稅價于全部價款減輕房產稅負擔 財稅[2010]121號文件發布按照房產原值計稅房產稅務處理種：論計何核算房產原值均應包含價包括取土使用權支付價款、發土發本費用等宗容積率低于0.5按房產建筑面積2倍計算土面積并 3 據確定計入房產原值價 例：某公司2008建造辦公樓面積1500平米建筑本105萬元包括土價值該宗本新征土單價每平米150元容積率0.48（容積率宗建筑面積與土面積比值）使用限50公司自20081月1起執行《企業計準則》2011容積率低于0.5應按房產建筑面積2倍計算土面積并據確定計入房產原值價 繳納房產稅房屋原值=1050000+150*1500*2=1500000（元） 應繳房產稅=1500000*(1-30%)*1.2%=12600（元） 公司執行《企業計制度》 2011繳納房產稅價=150*1500*2=450000（元） 2011繳納房產稅房屋原值=1050000+450000=1500000（元）應繳房產稅=1500000*(1-30%)*1.2%=12600（元） 計算結看財稅[2010]121號文件發布實施使執行《企業計準則》執行《企業計制度》企業繳納房產稅相同杜絕前由企業選擇執行《企業計準則》《企業計制度》所做房產稅籌劃 目前仍存沒土價值按照規定計入房產原值計征房產稅公司應及與稅務機關協調解決計稅依據問題避免涉稅風險 望選擇滿意答案您采納我堅持。
三、土地價格的計算是怎樣的
1、地價=不動產總價—建筑開發費—專業費—不可預見費—利息—租售費用—稅金—開發商合理利潤 剩余法適用范圍 1、剩余法的特點： （1）是否根據土地估價的最有效使用原則和合法原則，正確確定了土地最佳利用方式（包括用途、使用強度、建筑物的式樣、外觀、內部設計與布局等）； （2）是否正確掌握了地產市場行情及供求關系；并正確判斷了開發完成后的土地連同建筑物的售價； （3）是否正確地確定了土地開發費用和正常利潤等。
2、剩余法估價有以下幾個假設和限制條件： （1）剩余法估價中所采用的所有不動產總價、租金和成本數據都是根據當前數據水平確定未來的數據。 （2）假設租金和不動產交易價格在開發期間不會下降，并且不考慮物價上漲的影響。
（3）假設在開發期間各項成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。 3、剩余法的適用范圍： （1）待開發土地的估價； （2）待拆遷改造的再開發房地產的估價，這時公式中的建筑費還包括拆遷費用； （3）僅將土地或房產整理成可供直接利用的土地或房地產的估價，此時公式中的樓價為整理后的土地價格，建筑費為整理費用。
（4）現有新舊房地產中地價的單獨評估，即從房地產價格中扣除房屋價格，剩余之數即為地價。
四、房地產地面價怎么算
樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。
計算方法
房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系，一是土地本身的價格，二是規劃容積率。土地價格就不用多說了，計算時要包括各種購買土地時所發生的費用；容積率就是用用規劃總建筑面積除以土地面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5假設一個小區土地價格為40萬/畝，容積率為1.8的話，兩種方式得出樓面價：樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方。&樓面地價=400000/666.6（一畝約666.6平方米）/1.8=334元/平方
五、知道房產原值怎么算出地價和開發成本費用
1、土地費用 土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。
房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。
隨著國家對土地宏觀管理*策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費 前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建筑安裝工程費 建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。
從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。 4、市*公共設施費用 市*公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。
基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。
他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。
5、管理費用 管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息 房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行*性費用，主要由地方*府和各級行*主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市*配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。
在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。 8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。
它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
六、如何確定計入房產原值的地價
答：根據《財*部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等*策的通知》（財稅〔2010〕121號
）規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”
如土地容積率為0.6，那么應當將土地使用權價值全部并入房產原值計算繳納房產稅；如果容積率小于0.5，那么則應當按照建筑面積的雙倍的土地使用權價值計入房產原值計算繳納房產稅。
七、開發商的土地成本怎么算
房地產成本的組成
1、土地費用 土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理*策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費 前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建筑安裝工程費 建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
4、市*公共設施費用 市*公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。
5、管理費用 管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息 房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行*性費用，主要由地方*府和各級行*主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市*配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。
8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
資料拓展
土地成本，包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建筑費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。
（資料來源：百度百科：土地成本）
八、土地價格怎么計算
式與計算步驟1、基本公式 土地價格=（土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益）*年期修正系數2、計算步驟 1 (1)計算方法選擇：適用于成本逼近法 2 (2)計算土地取得費（注意換算為統一的單位）土地取得費=3+2=5 （萬元/畝）=75 （元/平方米） 3 (3)計算土地開發費，2（億元/平方公里）=200（元/平方米） 4 (4)計算利息利息=75*[(1+12%)2 -1]+200*25%*[(1+12%)1。
5 -1] +200*75%*[(1+12%) 0。5 -1]=37。
09 （元/平方米） 1 (5)計算利潤，利潤=（75+200）*25%=68。75 （元/平方米） 2 (6)計算成本地價成本地價=（2）+(3)+(4)+(5)=75+200+37。
09+68。75=380。
84 （元/平方米） 3 (7)土地積算價格積算價格=成本地價*（1+5%）=399。88 （元/平方米） 4 (8)計算50 年期地價50 年期地價=土地積算價格*[1-1/(1+r)50]= 399。
88*[1-1/(1+12%)50] = 398。 50（元/平方米）。
