榮觀房產網一、房地產泡沫 與 地方*府大量的債務,存在什么關系
房地產發展這是一個老生常談的話題， 雖然一直被各方面熱議， 但一直以來也并非真正 解決得有成效的問題， 實際上房地產泡沫的風險在不斷的聚集， 地方*府債務的風險也在不 斷的聚集。
國家雖然對房地產市場調控*策不斷，但實際上收效依然甚微，僅僅只是在一定 程度上控制住了房價上漲的速率而已，其地方*府依賴于土地財*，大興土木之風，大干新 城的思路和舉措并沒有發生本質上的變化， 還是在一股腦地追求地方經濟虛幻繁榮， GDP 唯 的*績發展觀依然未得到轉變。事實上，作為經濟拉動產業，房地產確實是具備有相當大的 能量，但也并非象今天這樣全國上下都在以此為生的求得發展，實際上如此下去不加控制， 其后果是相當可怕的。
現在，國家審計署開始對地方*府債務進行清理，已經預示著這種潛 在的風險的存在，如不進行全面了解和掌握，不進行及時的控制，恐怕等到房地產泡沫被徹 底刺破那一天， 對國家整個經濟甚至對社會穩定的影響又不知道會是一個什么樣的情況。
二、地方*府債務和房地產貸款風險指的是什么
地方性*府債務是指地方*府和所屬機構為公益性項目建設直接借入、拖欠或因提供擔保、回購等信用支持形成的債務。包括直接借入、拖欠形成的直接債務和提供擔保、回購等信用支持而形成的擔保債務。分為顯性債務、或有顯性債務、或有隱性債務。
住房信貸風險是指商業銀行發放的住房貸款中隱含損失的可能性。住房信貸風險的形成途徑是多方面的，除宏觀經濟*策調整變化、法制法規不配套、房地產市場體系不健全、產權登記制度不規范、社會監督不力等因素外，主要還表現在以下幾個方面：1、借款人引發的風險。即由于借款人不遵守合同約定導致銀行利益虧損。2、開發商引發的風險。由于開發商不能按約定準時將樓房交付使用，導致銀行被迫陷入債務糾紛、利益受到損失。3、銀行自身引發的風險。4、借款契約引發的風險。5、抵押物引發的風險。6、流動性風險。
三、地方*府舉債靠什么還
報告顯示，截至2010年底，全省地方*府性債務余額為7502.96億元。
7502億元是什么概念？有一個直觀的比較——可以辦43個亞運會和亞殘運會。 地方*府債務逾7502億，這個數字引起了社會各界的關注。
這些巨額債務是怎么來的？都用到哪些方面去了？如何償還、靠什么還？ 據報道，債務來源主要是銀行貸款（主要也是老百姓放在銀行、“被負利率”的錢），資金主要投向市*建設、交通運輸行業和土地收儲。至于能否償還、何時償還，靠什么還，那就見仁見智了。
不過有一點可以肯定，部分地方還債的第一選擇就是賣地。眾所周知，地方債務與房地產行業有著千絲萬縷的聯系，房價不斷攀升，很重要的一個原因就是地價一再創新高。
近些年來，一些地方*府之所以敢于大規模舉債，底氣也就在于土地出讓金。如果賣地收入更高，恐怕一些地方*府還可借更多的債。
不過，一味靠賣地還債難免導致非法征地、拆遷，引發民怨，影響社會穩定，這不是沒有經驗教訓的。就算排除這些負面影響，那些債務纏身的地方*府還可能陷入這樣一個困境：為了還債，必須確保土地收益；為了執行中央*府的指令，又不能放松對房地產的調控。
要化解這樣的矛盾，真不知這些地方*府的智慧有多高深。 還債的第二種選擇是借新債還舊債。
或者本屆*府任期內借的債，留給下一屆*府還，反正總會有人“認賬”。這種潛規則，這種權力與責任不對稱的現象，實際上早就是公開的秘密。
要杜絕這種現象，必須從體制上動手術。 傻瓜都知道，無論是靠賣地還債，靠借新債還舊債，還是靠留待后人還債，都不是解決問題的根本辦法。
為此，有人大代表、*協委員寄望于中央*府給地方*府多留一些財力，通過財稅制度的改革，增加地方的財*收入，從而降低地方舉債的需求。愿望當然很美好，但明顯與現實中的“中央集權”，和現行的旨在保證中央*府“集中財力辦大事”的分稅制有抵觸。
還有人倡議轉變發展方式 ，通過做強做大實體產業和中小企業，加強地方經濟的造血功能。這種設想也非常值得贊賞，但對于某些地方來說，恐怕不是短期內就能實現的愿景。
當然，網友們還有很多議論，或者說還有很多建設性意見。比如說，把“三公消費”節約下來還債；又比如說，把所有貪官的錢都挖出來，抹掉這些債。
還有人建議地方*府不要亂作為或者少作為。想想也對，地方*府財權不大，事權不小，難免舉債搞一些形象工程、*績工程。
越是“敢作為”，花錢就越多，負債也越多。這不是敗家子么？。
四、房地產抵押權在什么情況下失去作用
《中華人民共和國擔保法》頒布以來，以房地產等不動產和視為不動產的財產（以下依房地產為例加以說明）作為抵押物的抵押貸款在銀行貸款中顯示出舉足輕重的作用。
筆者就銀行實際工作中遇到的有關貸款抵押的問題及其對策，簡單作一探討。一、抵押合同與主合同不一致即抵押合同與主合同不具有從屬關系的問題由于有些貸款期限很短，而采用抵押擔保形式，信貸人員擔心在貸款期限內來不及辦理抵押物登記手續，造成抵押無效，無法享有優先受償權，銀行債權不能實現，就預先同借款人、抵押人分別簽訂一份借款合同和抵押合同，用于辦理抵押物登記手續，在借款人和抵押人辦妥抵押登記手續后，再用辦妥的抵押物權證報批、簽訂發生真實債權債務關系的借款合同和抵押合同。
銀行信貸人員當然地認為，抵押合同已經辦理過登記手續而生效，借款主債權有抵押權擔保，銀行對抵押物也就享有優先受償權，這其實是對抵押擔保原理的誤解。抵押合同具有從屬性質，其依賴于主合同的成立而成立，經登記公示生效，但每一抵押登記都是針對特定的債權債務關系（最高額抵押借款合同除外），銀行與抵押人預先簽訂的用于辦理登記手續的抵押合同，其地位從屬于前一借款合同，抵押權擔保的對象只能是預先簽訂借款合同，顯示抵押物登記的期日早于發生真實債權債務關系的借款合同和抵押合同，因此即使債權人、債務人、抵押人不變，登記的抵押權也不能與以后的債權產生真實對應關系，更不能成為以后債權的擔保；況且，預先簽訂的借款合同和抵押合同并未產生債權債務關系，僅僅出于規避風險而作為的，主債權和抵押權也就無從談起。
后一新設立的借款合同、抵押合同關系，銀行雖然與前一抵押人簽訂了抵押合同，指定的抵押物也為同一標的物，但因為未辦理抵押物的登記手續，抵押合同沒有生效，抵押權設而不定，銀行也就不享有抵押權，無從追究抵押人的擔保責任，而只能追究抵押人的過錯責任。司法實踐中，法院對于債權人銀行、抵押擔保人往往是各打五十大板，判“抵押人以其抵押物拍賣所得的二分之一承擔無法獲得清償貸款的二分之一的責任”。
這一判決方式已被《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》確定下來。二、抵押權與債權分離作為其他債權的擔保的問題筆者在實際工作中也遇到了這樣的問題，一筆抵押貸款發生后，雙方及時辦理了抵押物登記手續，銀行作為債權人取得了抵押物權屬證書和他項權利證書；但由于抵押物的評估價值超過了貸款金額，借款人為獲得新的貸款，就利用前述貸款中抵押物評估價值超過貸款金額的部分作為本次貸款的抵押擔保，與銀行簽訂了新的貸款合同和抵押合同。
個別銀行信貸人員當然地認為前筆貸款已辦理了抵押物登記手續，本筆貸款的抵押擔保又是約定的前一貸款抵押物的超值部分作為擔保物，就無須再辦理登記手續。這其實是對抵押物擔保登記手續的誤解。
根據《擔保法》的立法宗旨和相關規定，除最高額抵押外，每一次抵押擔保的登記都是針對具體某一主合同債權而進行的，即其只對該主合同債權承擔擔保責任。當前筆貸款合同履行完畢后，根據《擔保法》第58條的規定，債權消滅，抵押權消滅。
因此，盡管前筆貸款主合同履行完畢后，當事人沒有來得及辦理抵押登記的注銷手續，但抵押權已事實消滅。抵押人對在此后借款人與銀行之間的其他借款合同主債權，雖簽訂有抵押合同，但由于未辦理抵押物登記手續而不能發生法律效力，不再承擔抵押擔保責任，銀行也不能對此抵押物享有優先受償權。
對貸款抵押中存在的上述兩個問題，筆者認為首先應當采取的措施是銀行信貸人員必須按照《擔保法》的規定，嚴格執行抵押物登記程序，對于弄不清、吃不透的法律規定、法律關系和程序要求，決不輕易辦理相關的抵押貸款，力避上述問題的發生和出現有違法律規定的結果，即能不出現上述情況就不出現。同時，為了提高銀行的貸款效率，保證銀行社會信譽，又能規避法律漏洞，有效保證銀行的債權，針對上述兩個問題，筆者提出自己的一點對策。
為了避免出現前兩種問題，可采取最高額抵押貸款的方式對應解決。所謂“最高額抵押”是指抵押人和抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。
銀行信貸人員在辦理貸款合同時，可以附最高額抵押合同，雙方約定，抵押合同中的抵押物擔保的是某一段時間內連續發生的貸款債權；而且每一筆貸款合同的發生都應是在這一段時間（如果發生在這一段時間之外，則必須另行簽訂抵押合同，辦理抵押物登記）。只有這樣才能避免因合同約定不明造成抵押權與債權的分離，又能使登記的抵押權對先后發生的債權真正發生法律效力。
對于已經存在的第二種問題，銀行應采取什么樣的補救措施呢？筆者認為在這種情況下，如果債務人和擔保人是同一個人，銀行可采取重新辦理抵押登記。三、抵押貸款展期和貸新還舊貸款合同中抵押權的效力問題（一）貸款展期中的抵押權效力問題。
一項手續完備、效力成就的抵押貸款，履行期限將至，債務人暫時無力償還，要求展期還款義務，銀行信貸人。
五、地方*府債務問題到底有多大
對中國地方*府債務的擔憂近期再次升溫，與此密切相關的是對銀行體系的健康程度以及經濟能否承受房地產調控*策的擔憂。
我們的分析表明：（l）與普遍持有的觀點相反，中國大部分的財*資源是由地方*府征收并且花費的，而中央*府擁有很有限的可自主安排支出的財*資源。全國范圍內的土地出讓收人平均為地方*府支出提供了30%的資金。
（2）我們估計2010年年底地方*府負債總額約為GDP的30%，但近期不太可能出現債務危機，因為*府整體的債務水平仍然可控，并且擁有大量可處置的資產，同時中國的儲蓄率較高。（3）我們認為對地方*府融資平臺的貸款可能會在未來數年內形成2萬億一3萬億元的不良貸款，其中一部分將不得不由銀行承擔。
好消息是從2010年中期以來，*府已經收緊了商業銀行對平臺公司的放貸，長期的解決方案將可能是整合平臺貸款并逐步建立地方*府債券市場。一、地方*府支出占*府總體支出的絕大部分市場普遍持有的看法是地方*府自身并沒有多少收人來源，絕大多數的財*收人都由中央*府征收且支出。
正因如此，地方*府不得不依靠土地出讓收人來滿足其支出需要。與此相反，事實上中國絕大部分的財*資源是由地方*府征收且支出的，而中央*。