榮觀房產網一、房地產開發公司地下車庫出讓需繳納哪些稅
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營業稅及附加：按租賃業5.5%交納。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此營業稅額以預收金額為計算基數，而非財務上分期確認收入分期預提交納營業稅。
土地增值稅：因未發生權屬轉移，不涉及土地增值稅。房產稅：根據《財*部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關規定計征房產稅。
即出租部分按租金收入的12%計征房產稅。土地使用稅：根據《財*部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）第四條規定，“關于地下建筑用地的城鎮土地使用稅問題：對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規定征收城鎮土地使用稅。
其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅。”
因此單獨建造的地下車庫應按應征稅款的50%申報城鎮土地使用稅。雖然國家沒有出臺免稅*策，但相關省市有相關征免*策。
需要注意的是，如果不是單獨建造的地下車庫，而是與地上房屋建筑物連在一起，則其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復征稅。企業所得稅：根據《中華人民共和國所得稅法實施條例》第十九條 企業所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。
租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。因此收到的租金全額作為收入計征所得稅，而非按會計處理做預收收入再分攤至各期確認收入計征所得稅。
印花稅：租賃收入的千分之一。2、對外出售的財稅處理：對外出售的地下車庫應作為銷售不動產處理，開具銷售不動產發票。
在符合收入確認條件時，確認主營業務收入，同時結轉開發產品---地下車庫相關金額至主營業務成本。營業稅及附加：按銷售不動產計征營業稅及附加。
土地增值稅：單獨確認收入及增值額，按非普通住宅計征土地增值稅。房產稅：與住宅等開發產品類似，已銷售的地下車庫不交房產稅。
土地使用稅：產權已轉移部分，不交土地使用稅。企業所得稅：與銷售住宅所得稅處理相同。
印花稅：按銷售不動產稅率萬分之五申報。3、自用的地下車庫財稅處理：自用的具有產權的地下車庫，其處理應同房開企業自用開發產品相同，在自用時將開發產品-----地下車庫轉為固定資產，并計提折舊。
自用部分按財稅〔2005〕181號相關規定，對自用部分房產計征房產稅。土地使用稅同出租處理相同，單獨建造的地下車庫應按應征稅款的50%申報城鎮土地使用稅。
不涉及其他稅種。二、開發商根據規劃單獨建造地下車庫，其建筑面積已分攤：開發商根據規劃單獨建造的作為小區配套設施的地下車庫，其建筑面積已分攤，其成本已分配至可售面積部分。
因此其產權應歸屬全體業主所有，性質屬于非營利性的公共配套設施。開發商無權對該地下車庫進行處置取得收益。
根據國稅發〔2009〕31號文第十七條第一款“屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈送與地方*府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。”因此其建造成本歸集在開發成本---公共配套設施費，最后分攤至可售面積成本之中。
因此對于非營利性的公共配套設施性質的地下車庫，開發商無權與業主單獨簽訂停車場車位使用權轉讓或租賃協議，實務中所簽訂的協議也應歸于無效。如果小區業主需要購買或租賃該停車位使用權的話，應與小區業主委員會或經業主委員會授權委托的物業管理公司簽訂停車位使用權轉讓或租賃協議，在這種情況下，只有全體業主有權處分該地下停車場車位的使用權，其轉讓停車位使用權或租賃收入也應歸全體業主所有。
如果開發商將該非營利性公共配套的地下車庫用于營利性，其財稅處理與“開發商單獨建造地下車庫，建筑面積未分攤”形式相同。
二、請問房地產開發公司需要交納的稅種具體有哪些,又是按照何種標準繳
房地產公司需要交納的稅種有：營業稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅、房產稅、土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅等。
營業稅按銷售收入的5%；城建稅、教育費附加分別按營業稅的7%和3%（我市范圍）；個人所得稅是代扣的，以個人所得稅條例及實施細則為準；印花稅按銷售收入的萬分之五；房產稅分自用和出租區別對待，出租的以租金收入的12%按月繳納，自用的以房產余值的1.2%按年繳納，具體可以查看房產稅條例；土地使用稅以取得的土地使用證的面積為計稅依據，稅率按所處的地段等級，目前我局大多為一級地段，年稅率為一平方米18元，土地面積和年稅率二者相乘即可；土地增值稅目前實行的是按銷售收入預征，工程完工后進行土地增值稅清算（具體以土地增值稅條例規定為準）的方式；企業所得稅為查帳征收，按利潤額的25%自行計算繳納，年終匯算清繳。（注：每個稅種國家稅總均出臺有相關條例，網上均可查到）-具體咨詢12366。
三、房地產企業銷售自行開發“營改增”前的房地產項目,如何開具發票
根據《房地產開發企業銷售自行開發房地產項目增值稅征收管理暫 行辦法》（國家稅務總局公告〔2016〕第18號）規定： 1。
房地產企業一般納稅人應按照以下規定開具增值稅發票： 第十六條一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。 第十七條一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前 收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以 開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。
第十八條一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增 值稅專用發票。 2。
房地產企業小規模納稅人應按照以下規定開具增值稅發票： 第二十三條小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅普 通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請 代開。
第二十四條小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30 日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的， 可以開具增值稅普通發票，不得申請代開增值稅專用發票。 第二十五條小規模納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申 請代開增值稅專用發票。
四、房地產開發企業委托施工如何確認成本
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十六條規定，除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。
因此，施工單位進行施工，應按本項工程所用的料、工、費全額繳納營業稅，你單位自行購買瓷磚也應一并并入營業額繳納建筑業營業稅。 根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）規定，你單位在開發項目開發過程中發生的材料采購、施工等建筑安裝費用，屬于該開發產品的計稅成本，應按成本對象進行歸集核算，完工后待實際銷售開發產品時結轉銷售成本準予稅前扣除。
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