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一、房地產公司如何確認收入如何結轉收入拜托熟悉房地產公司會計工作流
房地產企業預售商品房業務，會計預收的預售房款因商品房風險報酬沒有轉移，不符合會計收入確認條件，因此會計不確認收入。
但稅法將上述業務視同銷售，要計算交納營業稅、所得稅，這時的會計處理： 借：銀行存款 貸：預收賬款 交納稅費時： 借：應交稅費—應交營業稅 借：交所得稅 借：城建稅 借：教育附加 貸：銀行存款 這時應交稅費借方余額是站在會計立場，應理解為企業多交的稅金，未來會計確認時再予沖回。 會計實際確認商品房收入時： 借：預收賬款 借：銀行存款 借：營業稅金及附加 借：所得稅費用 貸：主營業務收入 貸：應交稅費—應交營業稅 貸：應交所得稅 貸：城建稅 貸：教育附加 同時結轉成本： 借：主營業務成本 貸：開發產品。
二、房地產開發流程
房地產行業前期流程 一、立項審批 1、項目立項申請報告書（原件一份） 2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份） 3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份） 4、項目建設投資概算（一份） 5、銀信部門出示的資金證明（原件一份） 6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份） 7、項目地形圖（一份） 8、有關職能部門的意見。
二、規劃設計 1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。 2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。
3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。 三、建設工程報建 （一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。
1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書； 2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》； 3、國土部門核發的《國有土地使用證》； 4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書； 5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》； 6、消防部門核發的《建筑工程消防設計審核意見書》； 7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》； 8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》； 9、建設資金證明； 10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》； 11、法律、法規規定的其他資料。 （二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。
1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設工程施工公開招標申請表； 3、建設工程監理公開招標申請表。 （三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。
1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設工程施工邀請招標審批表； 3、建設工程監理邀請招標審批表； 4、工商部門簽發的私營企業證明； 5、法人營業執照； 6、其他申請邀請招標理由證明。 （四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。
1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告； 3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告； 4、工商部門簽發的私營企業證明； 5、法人營業執照； 6、建設工程直接發包審批表。 （五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。
1、《規劃許可證》； 2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表； 3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表； 4、施工合同及其單位資質證書復印件； 5、監理合同及其單位資質證書復印件； 6、施工圖設計文件審查批準書； 7、建設工程質量監督申請表； 8、法律、法規規定的其他資料。 （六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。
1、建設單位提供的資料： （1）工程施工安全監督報告； （2）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表； （3）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表； （4）工程項目地質勘察報告（結論部分）； （5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）； （6）工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）； 2、施工單位提供的資料： （1）安全生產、文明施工責任制； （2）安全生產、文明施工管理目標； （3）施工組織設計方案和專項技術方案； （4）安全生產、文明施工檢查制度； （5）安全生產、文明施工教育制度； （6）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件； （7）現場設施、安全標志等總平面布置圖； （8）購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件； （9）建設工程施工安全生產責任書； （10）建設工程施工安全受監申請表； （11）法律、法規規定的其他資料。 （七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。
1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表； 2、工程監理中標通知書和工程監理合同； 3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行*主管部門核發的樁機管理手冊）； 4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行*主管部門批準現場攪拌的批文； 5、質量監督申請安排表； 6、安全監督申請安排表； 7、建設工程質量監督書； 8、建設工程施工安全受監證； 9、施工許可申請表； 四、建設工程竣工驗收 （一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。 1、已完成工程設計和合同約定的各項內容； 2、工程竣工驗收申請表； 3、工程質量評估報告； 4、勘察、設計文件質量檢查報告； 5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）； 6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告； 7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告； 8、建設單位已按合同約定支付工程款； 9、施工單位簽署的《工程質量保修書》； 10、市*基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料； 11、規劃部門出具的規劃驗收合格證； 12、公安、消防、環保、防雷、電梯等部。
三、求房地產項目開發流程圖
1、流程圖沒有，但可以告訴你開發程序； 2、（1）拿地（2）辦理國有土地使用證；（3）辦理建設用地規劃許可證；（4）立項、規劃設計、施工設計、規劃審批、施工圖審批、消防審批、氣象審批、人防審批、環保審批、規費交納（5）辦理建設工程規劃許可證；（6）工程招投標；（7）辦理建設工程施工許可證；（8）進場施工；（9）辦理物價審批、物業管理招投標、白蟻防治審批、面積測繪；（10）辦理商品房銷（預）售許可證；（11）銷售、施工、竣工、交付。
3、這是一個大致的程序，有什么不明白再問我。
四、房地產企業財務流程是什么樣的
做過房企業會計，大體流程如下：
1、涉及的會計科目：其他的科目和一般的企業都差不多，主要的重點科目是：開發成本，開發費用，預收帳款（房款），以后就是主營業務收入。預付帳款（供應商）以后就是主營業務成本。長期借款（一般都需要貸款）短期借款
2、涉及的稅種及稅率。營業稅，城建稅，教育附加，土地增值稅，土地使用稅，房產稅，所得稅。印花稅。
3、基本核算方法（流程）。
房地產企業開發項目的發生的所有開發費用都在“開發成本”下核算。
開發成本下一般設置以下明細科目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發間接費用這幾個明細核算跟商品房開發有關的所有費用支出。
取得的借款在其他應付款按單位明細核算，取得的銀行貸款在長短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計入開發間接費中。
一般房地產投入資本達到總投資的一定比例就可以預售商品房了，而預售的房款在預收賬款里核算。在客戶用預收款發票換正規的商品房銷售發票的時候，把從預收賬款中的收入結轉計入銷售收入，同時把比例從開發成本中結轉銷售成本，還有把應交稅金中借方預繳的稅金一并結轉到銷售稅金及附加。
房開企業是按預收賬款和銷售收入預繳所有的稅金（營業稅，城建稅，教育費附加，地方教育費附，印花稅、土地增值稅和企業所得稅）的，等整個開發項目完成以后，在做土地值稅和企業所得稅的項目匯算清繳的
大體流程就這樣了。
五、長春地區房地產開發前期手續辦理的流程圖
貸款手續簡介及流程圖 0點 一、個人住房抵押貸款（商品房）流程圖 職工購買自住住房*策性抵押貸款 手續簡介及流程圖 一、貸款對象是已按規定繳存住房公積金，具有完全民事行為能力的在職職工，并須符合下列條件： （一）具有本市常住戶口或本市有效居留身份； （二）申請貸款時，正常連續繳存住房公積金一年（含）以上； （三）購買自住住房取得房產證后一年以內；建造、翻建自住住房取得房產證后三個月以內；大修自住住房竣工后三個月以內； （四）購買自住住房，首付款不低于購房總款的 30% ； （五）有穩定的經濟收入，個人信用良好，具有按時償還貸款本息的能力； （六）同意以貸款所購買、建造、翻建、大修的房產價值全額作為抵押。
購買商品房的，該房地產開發企業（以下簡稱開發商）須為購房人作階段性擔保； （七）申請第二次住房公積金貸款的，須還清首次住房公積金貸款； 二、按照商品房貸款流程有關事項的說明 （一）向住房公積金管理分中心或向受托銀行申請購房貸款，并提供以下資料和證明： 1、借款人和符合條件參與計算貸款額度的配偶、子女、父母的身份證、婚姻證明、戶籍證明的原件和復印件； 2、有關借款人的經濟收入（含連帶還款人的經濟收入）或償債能力證明； 3、購房合同，首付 30% 以上的購房款收據原件及復印件； （二）住房公積金管理分中心或受托銀行對借款人所提供的材料和證明進行審查。住房公積金管理分中心或受托銀行審查是否屬于借款對象，是否符合貸款條件，是否有足夠償還貸款本息的能力，然后確定實際貸款額度，并通知借款人承諾貸款的額度和期限。
（三）借款人與貸款銀行簽訂合同 1、借款人、貸款銀行簽訂借款合同、住房抵押合同； 2、保證人、貸款銀行簽訂住房公積金借款保證合同； 3、貸款利率 5年以內 6年至15年 4.59% 5.04% 貸款期內，遇法定利率調整，未辦妥貸款的，按調整法定利率執行，已貸款的，于次年 1月1日起按相應利率檔次執行新的利率標準。 （四）辦理職工住房抵押借款綜合保險 1、保險采用自愿原則， 2、由貸款銀行代辦保險業務， 3、保險費由借款人一次性付清。
（五）發放貸款：貸款銀行按合同約定用轉帳方式將貸款金額劃轉到售房單位在開戶銀行的基本帳戶內。 （六）辦理房屋產權證 1、憑借款合同、住房抵押協議； 2、商品房銷售發票； 3、住房平面圖。
（七）辦理房地產抵押登記 抵押雙方憑借款合同、住房抵押協議文本、房屋所有權證，向市房地產交易中心或鄞州區房管部門辦理房地產抵押登記，憑房地產交易中心簽證向市房地產產權產籍監理處或鄞州區房管部門辦理他項權利登記，他項權證由貸款銀行保管，抵押登記費用由借款人負擔。 （八）償還貸款 在貸款銀行開立自籌資金存款個人帳戶（儲蓄卡或信用卡），償還貸款本息的存款則必須在每月還款日之前足額存入，并按合同約定，直接在借款人存款帳戶中劃扣。
（九）還清貸款辦理注銷抵押登記手續。 當借款人結清全部貸款本息和相關費用后，貸款銀行歸還他項權證，出具結清憑證，借款人分別到房地產交易中心、市房地產產權產籍監理處或鄞州區房管部門辦理住房抵押注銷手續。
三、按照二手房貸款流程有關事項的說明 （一）借款人向住房公積金管理分中心申請貸款，并提供下列資料： 1、借款人和符合條件參與計算貸款額度的配偶、子女、父母的身份證、婚姻證明、戶籍證明的原件及復印件； 2、有關借款人的經濟收入（含連帶還款人的經濟收入）或償債能力證明； 3、《房屋轉讓合同》、《房屋所有權證》、《土地使用權證》、《契證》原件及復印件； 4、購房款的首期付款憑證； 5、購買二手房或購房取得房產證一年內的，應提供房屋所有權證、土地使用權證和契稅證；建造、翻建自住住房的，需提供房屋所有權證、土地使用權證、房產評估報告和縣級及以上規劃、建設等行*管理部門同意建造、翻建住房的證明；大修自住住房的，需提供房屋所有權證、土地使用權證、房產評估報告以及所在地房管或城建部門的證明。 （二）房地產中介機構收齊資料后遞交委托銀行，并由委托經辦銀行進行初審，然后把（一）款規定資料報送“中心”，“中心”經審查并核定公積金貸款額度（不超過房屋評估價值的 60%）、期限、利率（同商品房一致）后，向委托經辦銀行出具具有貸款審批意見的申請表。
（三）委托經辦銀行收到經“中心”審批的申請表并審核后，通知借款人。
六、房地產會計核算流程
房地產企業開發項目的發生的所有開發費用都在“開發成本”下核算。
一.開發成本下一般設置以下明細科目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發間接費用這幾個明細核算跟商品房開發有關的所有費用支出。
1.取得的單位之間的資金往來在其他應付款按單位明細核算，取得的銀行貸款在長短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計入開發間接費中；
2. 一般房地產投入開發成本項目完工達到總投資的一定比例就可以預售商品房了，而預售的房款在預收賬款里核算。在客戶用預收款發票換正規的商品房銷售發票的時候，把從預收賬款中的收入結轉計入銷售收入，同時把比例從開發成本中結轉銷售成本，還有把應交稅金中借方預繳的稅金一并結轉到銷售稅金及附加。
3. 房開企業是按預收賬款和銷售收入預繳所有的稅金（營業稅，城建稅，教育費附加，地方教育費附，印花稅、土地增值稅和企業所得稅）的，等整個開發項目完成以后，在做土地值稅和企業所得稅的項目匯算清繳的。
七、房地產會計賬務處理流程及分錄有哪些
房地產企業的會計科目及帳務處理（介紹一些常用的分錄）：
(1)應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）
借：應收賬款——XX公司或個人
貸：主營業務收入
②出讓材料而應收取的未收款項
借：應收賬款——XX公司
貸：其他業務收入
收回款項時：
借：銀行存款
貸：應收賬款
(2)壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法，提取壞賬準備金。
借：管理費用
貸：壞賬準備
發生壞賬時
借：壞賬準備
貸：應收賬款
收回已轉銷的應收賬款
借：應收賬款
貸：壞賬準備
借：銀行存款
貸：應收賬款
安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托。消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費。
無法接配套設施的實際開發成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的開發成本。開發產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：
某項開發產品預提的配套設施費=該項開發產品預算成本（或計劃成本）*配套設施費預提率
配套設施費預提率=該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發產品的預算成本（或計劃成本）合計*100%
