榮觀房產網一、房地產開發企業的企業所得稅稅務處理是怎樣的
(1)未完工開發產品的稅務處理 開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收 入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的 期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品 結算計稅成本后再行調整。
預計計稅毛利率國家稅務總局進行明確規定： 1） 經濟適用房。經濟適用房其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。
2） 非經濟適用房。 ① 非經濟適用房開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市 人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于20%。
② 位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%。 ③ 位于其他地區的，不得低于10%。
3） 現行規定與原規定的差異。不同點在于：將預售收入的預計營 業利潤率修改為預計計稅毛利率。
營業利潤率與計稅毛利率是不同的 兩個概念： 營業利潤=預售收入-計稅成本-營業稅金及附加-期間費用 營業利潤率=營業利潤/營業收入 計稅毛利=營業收入-計稅成本 計稅毛利率=計稅毛利/預售收入 采用營業利潤率預計企業所得稅應納稅所得額直接并入當期應納 稅所得額統一計算繳納企業所得稅，并在當初不再考慮期間費用支出 的多少；而采用計稅毛利率是將取得的預售收入乘以計稅毛利率后的 毛利減去當期實際發生的與之相關的期間費用、稅金及附加（按預售 收入計征繳納的稅金及附加）。 采用計稅毛利率法更加科學、合理、合法： 營業利潤率法在取得預售收入的當期卻不考慮納稅人實際發生的 費用、稅金及附加，一律實行統一比例，對完工后還應當對以前發生 的費用、稅金及附加進行“秋后算賬”，從而給納稅調整會帶來很多的 麻煩。
計稅毛利率法，對實際發生的費用、稅金及附加，已于發生的當期依法在企業所得稅前扣除，待開發產品完工后只須考慮產品的計稅 成本問題。 當期未完工開發產品的稅務處理為： 當期計稅毛利額=當期預售收入X預計計稅毛利率 當期應納稅所得額=當期毛利額-當期期間費用-當期已交稅金 及附加 當期應交納的所得稅=當期應納稅所得額X 33% (2)關于完工開發產品的稅務處理 1） 完工的確認。
視為開發產品已經完工，應符合下列條件之一： ① 竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）。 ② 已開始投入使用的開發產品（成本對象）。
③ 已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。 開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照 收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規 定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利 額。
該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差 額，入完工年度的應納稅所得額。凡已完工開發產品在完工年度未 按規定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利 額之間的差額進行納稅調整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅 成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》 的有關規定對其進行處理。
2） 銷售收入的確認。開發產品銷售收入為銷售開發產品過程中取 得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。
開發企業代 有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發 產品價內或由開發企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入； 凡未納入開發產品價內并由開發企業之外的其他收取部門、單位開具 發票的，可作為代收代繳款項進行管理。 開發產品銷售收入的確認按 照以下規定進行： ① 采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款 或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。
② 采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定 的價款和付款日確認收入的實現。 付款方提前付款的，在實際付款曰 確認收入的實現。
③ 采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定 的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款 在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。 ④ 采取委托方式銷售開發產品的，按以下原則確認收入的實現： A。
采取支付手續費方式委托銷售幵發產品的，應按銷售合同或協 議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。 B。
采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于開發企業與購買 方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂 銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格， 則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開 發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或 協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售 合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產 品清單之日確認收入的實現。 C。
采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發 產品的，屬于由開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協 議中約定的價格高于基價，則應。
二、房地產經營終止對多繳企業所得稅能否按規定申請辦理正常退稅
對房地產開發企業經營終止時，根據《關于房地產開發企業注銷前有關 企業所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第29號）規定進行如下 處理：（1 ）房地產開發企業（以下簡稱企業）按規定對開發項目進行土地増值稅清 算后，在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現虧損，應按照以下方法計算出其在注銷前項目開發各年度多繳的企業所得稅稅款，并申 請退稅：① 企業整個項目繳納的土地增值稅總額，應按照項目開發各年度實現的項目 銷售收人占整個項目銷售收人總額的比例，在項目開發各年度進行分攤，具體按以下公式計算：各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額x （項目年度銷售收入+整 個項目銷售收入總額）本公告所稱銷售收人包括視同銷售房地產的收人，但不包括企業銷售的增值 額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收人。
② 項目開發各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經稅前扣除的土地增值 稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業應調整當年度的應納稅所得額，并按規定計算當年度應退的企業所得稅稅款；當年度已繳納的企業所得稅稅款 不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。 ③ 企業對項目進行土地增值稅清算的當年，由于按照上述方法進行土地增值 稅分攤調整后，導致當年度應納稅所得額出現正數的，應按規定計算繳納企業所得稅。
④ 企業按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在項目開發各年度累計實 際繳納的企業所得稅。（2） 企業在申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料證明應退企業所得 稅款的計算過程，包括企業整個項目繳納的土地增值稅總額、整個項目銷售收人總額、項目年度銷售收人、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增 值稅、各年度的適用稅率等。
（3） 企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，在向稅務機關申請辦理 注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現虧損，但土地增值稅清算當年未出現虧損，或盡管土地增值稅清算當年出現虧損，但在注銷之前年度已按稅法規定彌 補完畢的，不執行本公告。主管稅務機關應結合企業土地增值稅清算年度至注銷年度之間的匯算清繳情 況，判斷其是否應該執行本公告，并對應退企業所得稅款進行核實。
三、公司注銷前,關于稅務事項的幾個問題
答， 二、注銷前企業所得稅申報有哪些注意事項？
*策一：《中華人民共和國企業所得稅法》（中華人民共和國主席令第63號）第五十五條規定：“企業在年度中間終止經營活動的，應當自實際經營終止之日起六十日內，向稅務機關辦理當期企業所得稅匯算清繳。企業應當在辦理注銷登記前，就其清算所得向稅務機關申報并依法繳納企業所得稅。”
*策二：根據《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828）規定：“二、企業將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。（一）用于市場推廣或銷售；（二）用于交際應酬；（三）用于職工獎勵或福利；（四）用于股息分配；（五）用于對外捐贈；（六）其他改變資產所有權屬的用途。”
三、注銷前有哪些其他可能忽視的涉稅細節？
*策一：《中華人民共和國印花稅暫行條例》第二條規定：“下列憑證為應納稅憑證：
（一）購銷、加工承攬、建設工程承包、財產租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產保險、技術合同或者具有合同性質的憑證：
（二）產權轉移書據；
（三）營業帳簿；（四）權利、許可證照；（五）經財*部確定征稅的其他憑證。”
*策二：《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條規定：“房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。”
四、企業注銷后賬簿等涉稅資料的保存應特別注意什么？
*策一：《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》（**令第362號）第二十九條規定：“賬簿、記賬憑證、報表、完稅憑證、發票、出口憑證以及其他有關涉稅資料應當合法、真實、完整。賬簿、記賬憑證、報表、完稅憑證、發票、出口憑證以及其他有關涉稅資料應當保存10年；但是，法律、行*法規另有規定的除外。”因此，賬簿等涉稅資料應當保存10年，不得擅自銷毀。
*策二：根據《財*部國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號），對于符合特殊性重組的公司分立，“3.被分立企業未超過法定彌補期限的虧損額可按分立資產占全部資產的比例進行分配，由分立企業繼續彌補。”
四、清算補交的土地增值稅如何在企業所得稅稅前扣除
答：企業正常經營年度“以前年度按固定比例預繳，今年結算時補交的土地增值稅”如果在補交年度的應納稅所得額中不足扣除的，應按照企業虧損處理，不得追溯調整以前年度應納稅所得額。
特殊規定：房地產開發企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現虧損，可按照《國家稅務總局關于房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告》（2010年第29號）規定的方法計算出其在注銷前項目開發各年度多繳的企業所得稅稅款，并申請退稅在所屬年度扣除。
五、有關房地產開發業務征收企業所得稅問題國家稅務總局關于房地產開發
你這問題非常復雜！ 你是稅務人員還是財務人員？我也正在分析這個，如果可以大家可以相互探討下。
因為你的問題非常復雜，沒辦法一兩句就可以說清楚的，我給你舉個例子簡單說下。 開發商取得土地后，他肯定要在這土地上進行開發起樓，那起樓的錢、買地的錢、管理部門的費用、售樓部門的費用，等等這些都是開發的成本，對一棟樓來說，直接成本就是起這樓的工程費用，間接成本就是在開發過程中企業發生的成本如借款利息、小區的配套設施等。
共同成本就是應該由這棟樓和其他棟樓一起承擔能明確區分的成本，如買地的錢。 “直接成本”和“能夠分清成本負擔對象的間接成本”怎么個區分，其實就是看這費用是否屬于單屬于一個目標對象。
賬務處理是： 直接成本可以直接轉讓相應目標的成本，“能夠分清成本負擔對象的間接成本”需要想工業會計分配輔助材料一樣分配到相應的目標去~。
六、根據國稅發〔2009〕31號文件的規定,房地產企業在簽訂房地產
(1)根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營 業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第 6條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預 售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。
因此，企業 在預售期間可按預售收入計算廣告費和業務招待費，而企業取得 銷售收入前所發生的招待費、廣告費應該累計，可在企業取得銷 售收入年度起，按照稅法規定計算招待費、廣告費扣除比例。 （2） 企業在預售階段取得預售收入，如果年度終了開發產 品未完工，在填報年度企業所得稅納稅申報表時，其預售收入不 填入年度申報表附表一的收入明細項目，而是將預計毛利額計入 年度申報表附表三（納稅調整項目明細表）第52行（五、房地 產企業預售收入計算的預計利潤：調增金額欄），預計毛利額二 預售收入x計稅毛利率。
如果年度終了前有部分項目已完工并結 轉銷售，其結轉的銷售收入應計入申報表附表一的收入明細項 目，同時應計算結轉的實際毛利額。對結轉銷售收入的預售收入 原已作過納稅調整增加的預計毛利額應計入年度申報表附表三 （納稅調整項目明細表）第52行（五、房地產企業預售收入計 算的預計利潤。
?調減金額欄）。 （3） 無論會計上如何處理，企業在計算上述兩項費用扣除時均以企業取得的實際收入計算，因此不會發生重復計算的 情況。
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