榮觀房產網一、2005年中國房地產走勢是什么
一、基本預測 如果說2004年中國房地產市場表示出來的態勢是謹慎樂觀、有驚無險的話，那么我們對2005年的看法是十分謹慎，而對2006年則是不樂觀。
我們認為，中國房地產市場的景氣度已經開始離開此輪周期高點，正在步入周期的調整階段。 二、基本觀點 1、土地*策評估 （1）雖然土地拍賣*策在2004年出現了各種各樣的問題，但是*府在2005年的土地*策依然不會有根本性的調整，因為土地作為地方*府的收入來源已經表現為剛性特征。
（2）拍賣土地的價格居高不下，以及房地產開發商無法輕松地將土地上升的成本傳導到產品中去，將是2005年的一個市場特征之一。*府在土地*策的不讓步、消費者趨于理性的消費，使得房地產開發商不得不讓利的局面在悄然地形成。
（3）隨著土地獲取的難度和成本加大，房地產開發企業將開始轉變以往重視開發規模，產品向著精細化、個性化方向發展。 2、信貸*策評估 （1）我們預計2005年房地產信貸的亮點在銀行房地產信貸資產證券化方面。
由此可能帶來房地產基金開放試點，從而使得與以上*策形成良好的資金對接。由于房地產基金投資組合的要求，也使得房地產開發項目得到部分關照，但是其中更多地表現為個案。
（2）*府對房地產開發企業的信貸*策將更加向大型企業傾斜。目前全國范圍內能夠得到銀行大額授信的房地產開發企業不到20家；能夠得到銀行信貸順利支持的在200家左右。
（3）香港房地產基金市場可能在2005年有實質性的發展。 隨著香港證券交易所對房地產基金投資地區和對象的放松，內地部分房地產項目將首先受益，并且內地物業資產打包在香港發行基金可能性也在上升。
3、利率變化影響 （1）2004年10月29日首次加息，它的真正影響可能在2005年第二季度才能顯現，甚至不能排除在這個過程中，央行進行第二次加息。 人民幣加息主要是對國內房地產消費者和投資者有所影響。
而美元持續加息對海外投資者影響也值得關注。 （2）我們預計此輪加息周期長度為18個月，個人房貸利率將達到5.8%或6.5%的位置。
（3）加息將不可避免改變房地產消費者消費預期，使得房地產消費中的投資者深受影響，并且讓其中各類的在房地產方面投資、消費的透支者得到一次房地產風險教育。 4、匯率變化影響 （1）人民幣匯率是否在2005年有所調整，我們無法知道，但是它的動向將直接影響海外投資者和部分國內投資者在房地產市場的投資行為。
我們認為人民幣匯率調整以下三種情況，對2005年高端樓盤有著不同影響。 首先人民幣匯率出現調整，我們認為部分地區的高檔樓盤價格就會出現飆升，部分地區房地產潛在泡沫和泡沫傾向將顯性化，甚至由此吹爆；其次是像目前的情況，人民幣匯率處于傳聞或猜測階段，由于朦朧升值預期使得海外資金不斷地涌入。
特別值得提到的是*地區、韓國、日本等地，由于它們本幣近期兌美元升值明顯，加上人民幣與美元掛鉤的特征，使得其中追求利潤資金投入人民幣資產之一的房地產將是無法阻擋；最后一種可能是，如果*府明確表示在2005年人民幣匯率不做調整，那么將影響外資流入的速度與規模。 同時期美元利率的繼續調升也將成為海外投資中國房地產的一個變數。
（2）我們預計國內高檔樓盤在2005年海外推銷將是一個必然選擇，海外華人將是一個重要消費群體。而2004年年底到2005年第一季度是一個較佳促銷時間段。
三、市場景氣分析 1、宏觀層面 （1）由于2003年6月以來，*府土地*策和消費信貸*策收緊，使得中國房地產市場投資與消費景氣度開始逐步降溫。 而2004年中國房地產市場的表現，實際上是在延續著2000年以來房地產投資與消費熱潮的慣性。
這種降溫趨勢，我們也可以從近年房地產企業廣告投放量變化中得到佐證。 （2）我們認為2004年房地產價格繼續攀升不過是通貨膨脹加劇、人民幣升值預期以及土地供給減少、新樓上市量下降等諸多因素的綜合反映。
但是2005年在利率上升和消費周期行將結束很可能將改變價格上升趨勢。 2、中觀層面 （1）從近幾個月北京和上海商品房成交套數情況看，都有明顯下降趨勢。
雖然上海近一周來由于市*府的信心方面喊話，引起了成交量再次回升的局面，但是其中不斷出現的價量背離現象，說明短時間成交放量可能很難維持長久。 我們認為目前分析房地產市場狀況重點應該在成交套數數量變化，而非平均價格和成交面積增長變化。
（2）此輪房地產上漲周期是以長江三角洲的主要城市為主要活躍地區，而上海則是處于全國領頭羊的位置，同時也扮演全國房地產晴雨表角色，密切關注具有標志性意義的上海房地產市場動向非常重要。 （3）上海目前市區平均房價已經超過了中國任何一個城市。
我們認為除了因為上海是本輪房地產周期主角以外，還與上海中期定位國際金融中心、短期的2008年舉行世界博覽會有關。另外上海城市的投資文化、便利優越城市功能以及周邊地區經濟發達程度也是形成上海房地產熱的條件。
但是在這里需要指出的是，近期長江三角洲其他城市，如南京、杭州、無錫、蘇州、溫州房地產市場無論是成交量還是價格，都出現了明顯調整態勢。上海房地產市場有可能形成“孤島”的局面。
二、準備買房,大家預測一下2005年房地產市場趨勢走向吧
基本預測： 如果說2004年中國房地產市場表示出來的態勢是謹慎樂觀、有驚無險的話，那么我們對2005年的看法是十分謹慎，而對2006年則是不樂觀。
我們認為，中國房地產市場的景氣度已經開始離開此輪周期高點，正在步入周期的調整階段。 基本觀點： 1）土地*策評估 ○雖然土地拍賣*策在2004年出現了各種各樣的問題，但是*府在2005年的土地*策依然不會有根本性的調整，因為土地作為地方*府的收入來源已經表現為剛性特征。
○拍賣土地的價格居高不下，以及房地產開發商無法輕松地將土地上升的成本傳導到產品中去，將是2005年的一個市場特征之一。*府在土地*策的不讓步、消費者趨于理性的消費，使得房地產開發商不得不讓利的局面在悄然地形成。
○隨著土地獲取的難度和成本加大，房地產開發企業將開始轉變以往重視開發規模，產品向著精細化、個性化方向發展。 2）信貸*策評估 ○我們預計2005年房地產信貸的亮點在銀行房地產信貸資產證券化方面。
由此可能帶來房地產基金開放試點，從而使得與以上*策形成良好的資金對接。由于房地產基金投資組合的要求，也使得房地產開發項目得到部分關照，但是其中更多地表現為個案。
○*府對房地產開發企業的信貸*策將更加向大型企業傾斜。目前全國范圍內能夠得到銀行大額授信的房地產開發企業不到20家；能夠得到銀行信貸順利支持的在200家左右。
○香港房地產基金市場可能在2005年有實質性的發展。隨著香港證券交易所對房地產基金投資地區和對象的放松，內地部分房地產項目將首先受益，并且內地物業資產打包在香港發行基金可能性也在上升。
3）利率變化影響 ○2004年10月29日首次加息，它的真正影響可能在2005年第二季度才能顯現，甚至不能排除在這個過程中，央行進行第二次加息。人民幣加息主要是對國內房地產消費者和投資者有所影響。
而美元持續加息對海外投資者影響也值得關注。 ○我們預計此輪加息周期長度為18個月，個人房貸利率將達到5.8%或6.5%的位置。
○加息將不可避免改變房地產消費者消費預期，使得房地產消費中的投資者深受影響，并且讓其中各類的在房地產方面投資、消費的透支者得到一次房地產風險教育。 4）匯率變化影響 ○人民幣匯率是否在2005年有所調整，我們無法知道，但是它的動向將直接影響海外投資者和部分國內投資者在房地產市場的投資行為。
我們認為人民幣匯率調整以下三種情況，對2005年高端樓盤有著不同影響。首先人民幣匯率出現調整，我們認為部分地區的高檔樓盤價格就會出現飆升，部分地區房地產潛在泡沫和泡沫傾向將顯性化，甚至由此吹爆；其次是像目前的情況，人民幣匯率處于傳聞或猜測階段，由于朦朧升值預期使得海外資金不斷地涌入。
特別值得提到的是*地區、韓國、日本等地，由于它們本幣近期兌美元升值明顯，加上人民幣與美元掛鉤的特征，使得其中追求利潤資金投入人民幣資產之一的房地產將是無法阻擋；最后一種可能是，如果*府明確表示在2005年人民幣匯率不做調整，那么將影響外資流入的速度與規模。同時期美元利率的繼續調升也將成為海外投資中國房地產的一個變數。
○我們預計國內高檔樓盤在2005年海外推銷將是一個必然選擇，海外華人將是一個重要消費群體。而2004年年底到2005年第一季度是一個較佳促銷時間段。
市場景氣分析： 1）宏觀層面 ○由于2003年6月以來，*府土地*策和消費信貸*策收緊，使得中國房地產市場投資與消費景氣度開始逐步降溫。而2004年中國房地產市場的表現，實際上是在延續著2000年以來房地產投資與消費熱潮的慣性。
這種降溫趨勢，我們也可以從近年房地產企業廣告投放量變化中得到佐證。 ○我們認為2004年房地產價格繼續攀升不過是通貨膨脹加劇、人民幣升值預期以及土地供給減少、新樓上市量下降等諸多因素的綜合反映。
但是2005年在利率上升和消費周期行將結束很可能將改變價格上升趨勢。 2）中觀層面 從近幾個月北京和上海商品房成交套數情況看，都有明顯下降趨勢。
雖然上海近一周來由于市*府的信心方面喊話，引起了成交量再次回升的局面，但是其中不斷出現的價量背離現象，說明短時間成交放量可能很難維持長久。我們認為目前分析房地產市場狀況重點應該在成交套數數量變化，而非平均價格和成交面積增長變化。
此輪房地產上漲周期是以長江三角洲的主要城市為主要活躍地區，而上海則是處于全國領頭羊的位置，同時也扮演全國房地產晴雨表角色，密切關注具有標志性意義的上海房地產市場動向非常重要。 上海目前市區平均房價已經超過了中國任何一個城市。
我們認為除了因為上海是本輪房地產周期主角以外，還與上海中期定位國際金融中心、短期的2008年舉行世界博覽會有關。另外上海城市的投資文化、便利優越城市功能以及周邊地區經濟發達程度也是形成上海房地產熱的條件。
但是在這里需要指出的是，近期長江三角洲其他城市，如南京、杭州、無錫、蘇州、溫州房地產市場無論是成交量還是價格，都出現了明顯調整態勢。上海房地產市場有可能形成“孤島”的局面。
上海是否能夠繼續獨立地保持前進步伐，將直接考驗上海。
三、2005年,房地產會漲還是會跌
根據現在的情況來分析，明年房價下降的可能性不太大。
首先價格取決于供求關系，而現在的房地產市場還是處于賣方市場，這樣的市場中價格下降的可能性很小；其次，土地*策的調整，使市場上的土地供給量也在減少，這將會直接導致房價的上漲；第三，各種原材料的價格以及建筑安裝成本也在上漲。第四，從*策上來看，*策增大了對開發商的壁壘，開發保證金提高等措施導致了供應量減少，同時需求卻在穩步增長，從而導致房價的上漲。
最后，宏觀層面上，根據*府對房價的反應，我們看不到*府希望房價下降的趨勢，只能說，*府不希望房價繼續保持較高的漲幅。因此，對于明年，我們想，房價應該是比較穩定的，有微小的漲幅，但是基本不存在下降的可能性。
如果要進行房地產投資的話，不管是用來轉手賣出還是進行租賃投資，還是要謹慎一些為好。
