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一、房地產開發企業付的土地出讓金計入什么會計科目
入“開發成本”會計科目進行核算。
根據現行《企業會計制度》規定：
1、實行國有土地使用權有償使用后，企業為新建辦公樓等而獲得土地使用權，所支付的土地出讓金，在“無形資產”科目核算；
2、企業為房地產開發而獲得的土地使用權，所支付的土地出讓金，在“開發成本”科目核算。
3、即記入到所建的固定資產價值之中，但不單獨作為“固定資產—土地”入賬。
擴展資料：
開發成本是指構成房地產商品售出條件的全部投入及包括分攤的配套設施費、環境綠化費和外管網等全部費用。構成因素有：
1、土地使用權出讓金
國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照*府前期出讓的類似地塊的出讓金數額；也可依據所在城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價。
2、土地征用及拆遷安置補償費
在城鎮地區，國家和地方*府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。
3、前期工程費
主要包括：
(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。
(2)“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。
4、建安工程費
它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。
5、基礎設施費
它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。
6、公共配套設施費
它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。
7、不可預見費
它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1~6項之和為基數，按3%一5%計算。
8、開發期間稅費
開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方*府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。
參考資料：百度百科-開發成本
二、房地產企業營改增土地出讓金怎么抵扣
土地出讓金準確來說不是抵扣，是可以差額扣除。
選擇按建議計稅方式計稅的老項目以及按征收率納稅的小規模納稅人連土地出讓金也不能差額扣除的。
房地產開發企業很大一部分緊張稅額應該來自于建筑企業開出的建筑服務增值稅專用發票。
土地轉讓的方式是稅率為11%，上各環節讓土地使用權證收了11%的增值稅，下個環節購買方可以抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條式玩曾的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產企業增值稅時，運動抵扣發來實現土地成本進項稅額的抵扣。
土地出讓的方式是*府將土地出讓給房地產開發企業，因為*府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發票作進項稅額抵扣，所以采取了常規抵扣法以外的方法---差額計稅法。
操作是，即房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向*府部門支付的土地價款后的余額為銷售額，也就是在銷項采用差額計稅的方法來扣除土地出讓金。但是，以上差額計稅扣除土地出讓金的*策僅適用于房地產的新項目。假設是房地產的老項目，并且其選擇了簡易計稅方法，則不允許扣除土地出讓金。由此可以判斷，房地產新老項目的計稅有較大差異。新項目適用的稅率為11%，采用的是一般計稅法（銷項稅額-進行稅額=應納稅額），允許進項稅額抵扣，并且其土地出讓金的成本可以在銷項稅額計算中扣除。而老項目適用的征收率為3%，采用的是簡易計稅法（不含稅的銷售額*征收率=應納稅額），不允許進項稅額抵扣，并且不允許土地出讓金在銷售額中扣減。因此，如何界定新老項目非常關鍵，因為其關系到每個房地產企業的稅金成本。
購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
三、營改增后房地產企業的土地出讓金的賬務處理怎么算
?出讓方式取得土地使用權時Dr. 開發成本Cr. 銀行存款… [土地出讓金合同總價、契稅……]銷售自行開發房地產業務增值稅計稅銷售額=（全部價款和價外費用-按規定支付的土地價款）÷（1+11%） 出讓方式取得土地使用權價款抵減的銷項稅額=[按規定支付的土地價款÷（1+11%）]*11%，在銷售計算銷項稅額時逐步處理； 建立備查簿（項目、可售建筑面積、土地出讓金、按規定支付的土地價款、可抵減銷項稅額）? 產權移交確認銷售收入的同時，當期房產銷售相關的土地價款可抵減銷項稅額沖減營業成本Dr. 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減） [按規定計算出的可轉入本期抵減金額]主營業務成本（紅字） 復核和登記備查簿（銷售和未售建筑面積，本期、累計、尚待扣除的土地價款，本期、累計、尚可抵減銷項稅額） 當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）*按規定支付的土地價款。
擴展資料： 土地出讓金（land transaction fees） 是指各級*府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿； 土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行*劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。2018年上半年，地方*府獲得的土地出讓金26941億元，同比增長43%。
土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。
可是對于經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。 土地出讓金，顧名思義，它是一個與土地和土地使用權相聯系的新范疇，是一個土地財*問題。
土地出讓金，在社會主義宏觀調控中具有雙重功能： 一是調節土地的利用，改進和調整產業結構，包括一二三產業結構、各業內部結構等，制約或促進經濟發展； 二是土地出讓金的分配，作為調整市場經濟關系的經濟杠桿，調控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調節市場競爭關系等。 土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。
現行的土地出讓金的實質，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體。土地出讓金具有地租而非稅性質。
稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質。
土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的復合體。也就是說，土地出讓金，似租非租，似稅非稅。
參考資料：百度百科-土地出讓金。
四、房產企業土地出讓金怎么抵扣增值稅
土地出讓金不是抵扣增值稅。
按照國稅總局2016第18號公告，應該是“按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。” 銷售額的計算公式如下： 銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%） 國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與開發商，開發商必須一次性或分次支付的一定數額的貨幣即為土地出讓金。
*府并未收取開發商的增值稅，所以開發商無法渠道增值稅專用發票并進行抵扣。房地產企業營改增土地出讓金可采取差額計稅方式進行抵扣。
擴展資料： 一、憑證條件 稅法規定的扣稅憑證有：增值稅專用發票，海關完稅憑證，免稅農產品的收購發票或銷售發票，貨物運輸業統一發票（或者部分實施“營改增”地區的運輸業增值稅發票）。 另外，根據財稅[2012]15號通知，自2011年12月1日起，增值稅納稅人購買增值稅稅控系統專用設備支付的費用以及繳納的技術維護費（以下稱二項費用）可在增值稅應納稅額中全額抵減。
因此，取得購入增值稅稅控系統增值稅專用發票以及稅控軟件維護費的地稅發票也可以抵扣。 二、時間條件 一般納稅人申請抵扣的防偽稅控系統開具的增值稅專用發票以及其他需要認證抵扣的發票，必須自該專用發票開具之日起180日內認證，否則，不予抵扣進項稅額。
進口貨物：一般納稅人取得海關完稅憑證，應當在開具之日起90日內后的第一個納稅申報期結束以前向主管稅務機關申報抵扣，逾期不得抵扣進項稅額； 一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的海關收款書，應在開具之日起180日內向主管稅務機關報送《海關完稅憑證抵扣清單》申請稽核比對，實行“先比對后抵扣”。納稅人取得2009年12月31日以前開具的增值稅扣稅憑證，仍按原規定執行。
參考資料來源：百度百科-增值稅抵扣。
五、房地產企業營改增土地出讓金怎么抵扣
國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與開發商，開發商必須一次性或分次支付的一定數額的貨幣即為土地出讓金。
*府并未收取開發商的增值稅，所以開發商無法渠道增值稅專用發票并進行抵扣。房地產企業營改增土地出讓金可采取差額計稅方式進行抵扣。
根據國稅局發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告第五條指出，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。 第五條規定當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款，當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。
擴展資料 土地出讓金使用范圍 1、征地和拆遷補償支出，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。 2、土地開發支出：包括前期土地開發性支出以及按照財*部門規定與前期土地開發相關的費用等。
3、計提農業土地開發資金、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出以及農村基礎設施建設支出。 4、城市建設支出。
參考資料來源：國家稅務總局-房地產項目增值稅征收辦法 參考資料來源：百度百科-土地出讓金 參考資料來源：百度百科-營改增。
六、房地產企業收到的土地出讓金返還款怎樣處理合適
土地出讓金返屬于*府補助，有兩種處理辦法：一是沖減土地出讓金成本；二是作為營業外收入。
從房地產開發企業的納稅角度說，作為營業外收入比沖減土地開發成本更有利。
雖然作為營業外收入要多交所得稅，但卻使土地出讓金成本保持不變，這樣土地增值稅的抵減項不變，減少土地應納稅額。稅法規定，在計算土地增值稅扣減金額時可以加10%的房地產開發費用，還可以加20%的扣除額，這樣與所得稅25%相比，還是合算的。
分錄：
借：銀行存款
貸：營業外收入
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