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一、我是做房產銷售的,怎么會更好的吸引更多的客戶
與顧客商談或會晤時，如果你對答模糊不清或不能準確表達自己的意思，很容易引出誤會或麻煩來，使顧客對你的信心產生懷疑，這種情況當然十分糟糕。
為避免此類情況發生，你要學會選用適當的言辭來表，達自己的意思。 說話措辭要小心，切勿使用過分嚴厲的語言。
人與人的交往是很微妙的，只是一兩句不當的話便可能破壞顧客與你之間的感情，待客態度方面最要緊的是，用恭敬有禮的說話方式與顧客交談，不要使對方產生不愉快的感覺。自己想講的話，用有禮貌的言辭清楚利落地說出來。
學習說話的技巧，無論是*治家、喜劇演員，還是普通人，都不能缺少這方面的練習。你的工作任務之一是接待顧客，如果你說話漫不經心，會令顧客很不愉快，而你自己還不知怎么得罪了顧客，當然也不會在說話方面有所改進。
如果能夠掌握說話技巧，自信心自然會增強，成功的機會就增多了。 多些自我啟發，說話時多加思考，加上平時多練習說話的技巧，說出話來自然會富有情理，語言精練，容易被接受。
招式A：從心開始 一.區別對待：不要公式化地對待顧客 為顧客服務時，你的答話過于公式化或敷衍了事，會令顧客覺得你的態度冷淡，沒有禮待他們，造成顧客不滿。所以要注意以下幾點： 1、看著對方說話 無論你使用多么禮貌恭敬的語言，如果只是你一個人說個不停，而忽略你的顧客，他會覺得很不開心。
所以說話時要望著對方。你不看著對方說話，會令對方產生不安。
如果你一直瞪著對方，對方會覺得有壓迫感。你要以柔和的眼光望著顧客，并誠意地回答對方的問題。
2、經常面帶笑容 當別人向你說話，或你向別人說話時，如果你面無表情，很容易引起誤會。在交談時，多向對方示以微笑，你將會明白笑容的力量有多大，不但顧客，你周圍的人，甚至你自己也會覺得很快樂。
但是如果你的微笑運用不當，或你的笑容與談話無關，又會令對方感到莫名其妙。 3、用心聆聽聽對方說話 交談時，你需要用心聆聽對方說話，了解對方要表達的信息。
若一個人長時間述說，說的人很累，聽的人也容易疲倦，因此，在交談時，適度地互相對答較好。 4、說話時要有變化 你要隨著所說的內容，在說話的速度、聲調及聲音的高低方面做適度的改變。
如果像機械人說話那樣，沒有抑揚頓挫是沒趣味的。因此，應多留意自己說話時的語調、內容，并逐步去改善。
二.擒客先擒心 不在乎曾經擁有（顧客），但求天長地久。 每天早上，你應該準備結交多些朋友。
你不應向朋友推銷什么，你應替他尋找想買的。 賣一套房給顧客，和替顧客買一套房是有很大的分別的。
顧客喜歡選購而不喜歡被推銷。 集中注意力去了解顧客的需求，幫助顧客選購最佳的住宅，務求使顧客感到滿意。
顧客不是單想買一個物業，他是希望買到一份安心，一份滿足感，一個好的投資和一份自豪的擁有權。 最高的推銷境界是協助顧客獲得更輕松、更愉快的生活，可能短暫時間內不能獲取更多收益（這可能性不大），但你的感受應該十分良好，當你習慣了這個做法之后，你的收益將會突飛猛進。
三.眼腦并用 1、眼觀四路，腦用一方。 這是售樓員與客戶溝通時應能達到的境界。
密切觀注客戶口頭語、身體語言等信號的傳遞，留意他的思考方式，并準確作出判斷，將銷售順利進行到底。顧客在決定“落定”之前，通常都會找一些借口來推搪，銷售員一定要通過觀察去判斷真與假，不要相信客人推搪的說話，要抓住客戶的心理反應，抓住客戶的眼神，要用眼去看，去留意，多用耳去聽。
2、留意人類的思考方式 人類的思考方式是通過眼去看而反應到腦的思維，因此我們可利用這一點來加強客人的視覺反應，增強其感覺，加深印象。即使客人有理性的分析都愿意購買感官強的東西，例如：兩人拍拖，男的對女的說“我愛你”，女的可能會沒有什么感覺，若男的再送鮮花來加強其感覺，則女的除了聽到“我愛你”這句話外，還可以用眼去看到，并加強“我愛你”這句話的可信度。
3、口頭語信號的傳遞 當顧客產生購買意思后，通常會發出如下的口頭語信號： 顧客的問題轉向有關商品的細節，如費用、價格、付款方式等； 詳細了解售后服務； 對推銷員的介紹表示積極的肯定與贊揚； 詢問優惠程度； 對目前正在使用的商品表示不滿； 向推銷員打探交樓時間及可否提前； 接過推銷員的介紹提出反問； 對商品提出某些異議。 4、身體語言的觀察及運用 通過表情語信號與姿態語信號反映顧客在購買過程中意愿的轉換。
5、表情語信號 顧客的面部表情從冷漠、懷疑、深沉變為自然大方、隨和、親切； 眼睛轉動由慢變快、眼神發亮而有神采，從若有所思轉向明朗輕松； 嘴唇開始抿緊，似乎在品味、權衡什么。 6、姿態語信號 顧客姿態由前傾轉為后仰，身體和語言都顯得輕松； 出現放松姿態，身體后仰，擦臉攏發，或者做其他放松舒展等動作； 拿起訂購書之類細看； 開始仔細地觀察商品； 轉身靠近推銷員，掏出香煙讓對方抽表示友好，進入閑聊； 突然用手輕聲敲桌子或身體某部分，以幫助自己集中思路，最后定奪。
7、引發購買動機 每個顧客都有潛在的購買動機，可能連他自己都不知道，銷。
二、一個房地產項目具備哪些優勢可以吸引客戶
房地產項目吸引客戶的方式有以下：
1、優越的地理位置，地理條件、地段：房地產項目最大的成功因素在于地段，當然地段好的項目，其地價也高；
2、優秀的規劃設計：一個項目的規劃設計包涵整體規劃、概念規劃、業態規劃、交通組織規劃、綠化規劃、日照、采光規劃，外立面規劃等，各種規劃能夠協調統一，點、線、面，綜合兼顧才能使一個好的規劃。
3、價格體系：合理的價格是項目成敗的基石，定價過高，會導致客戶望而卻步，客戶大量流失；
4、配套體系：配套系統有綠化景觀、基礎設施、道路、安保設施等，配套系統為客戶提供一個居住和辦公的良好環境和保障，同時轉化為有形的生產力；
5、物管：無論是小區項目還是商業項目或城市綜合體，物管是重要的保證，通過人性化的管理、優質的服務，在硬件設施優異的情況下，加強軟件服務，同樣能提升項目形象，不斷的吸引現有和潛在客戶資源。
以上就是房地產吸引客戶的基本思路，重要的是前期的策劃和宣傳，具體怎么做，看你和老板的溝通了。
謹祝你成功！
三、大型房地產銷售用什么方法來吸引客戶來買房
（一）感情維系
1.建立完整的客戶檔案
很多人的客戶檔案都很簡單，只有個姓和一個電話號碼，甚至連人家全名都不知道，這遠遠是不夠的。對于已經成交的客戶，一定建立完整的客戶檔案，包括基本信息、客戶特征等等。
2.成交后及時維護
綠城對老客戶非常重視，對于新成交客戶、老客戶的維系都梳理了標準動作。比如剛成交的客戶，在成交次日、成交5-15天內、成交15-30天內分別要做出什么舉措，這讓老客戶感受到公司對他們的重視，進一步提升他們的忠誠度，也更能促使他們介紹新客戶。
3.節假日送祝福
a.老客戶生日維護：每月統計各老社區業主生日，當月生日業主姓名，生日日期，在業主生日當天發祝福短信；根據客戶分類，重點可以可以上門送蛋糕、鮮花。另外，也可以舉辦項目業主生日會，在每月月初統計項目業主生日，當月生日業主姓名，選定每月第一周周末，邀請本月生日的業主及家屬，舉辦業主集體生日會。
b.千里送祝福，禮輕情意重：針對省外城市及地州市客戶項目業主，聯系固定花店與蛋糕店，每逢業主生日當天，委托花店及蛋糕店贈送價值200元以內的鮮花和蛋糕，并由直接負責的銷售人員發送生日祝福短信、微信或者直接電話祝福。
c.節假日送禮品及拜訪：年三十，應針對所有老業主、準業主及到訪登記過客戶進行短信拜年、寄送福字，同時宣傳近期優惠措施、老帶新優惠措施等特別優惠措施，并以優惠時限進行擠壓，為年后初六開始的一輪營銷打下基礎。
4.建立項目微信群，利好消息維系
月度熱銷信息、工程進度信息（內部配套、地面鋪裝等）、片區利好消息、天氣預報溫馨提示、節日祝福等內容向業主發送平臺短信；配合現場促銷及活動于向業主發送。
（二）價格促銷維系
除了感情維系，對于老客戶而言，他們期望的更多還是落到實處的購房折扣或現金、送家電、送車位等實質性的好處。所以項目可以經常策劃一些針對老客戶的促銷活動，比如萬科長沙某項目就經常性推出以下針對老客戶促銷的活動：
1.新老客戶雙重優惠
老客戶介紹朋友購房成功，老業主通過同享會獎勵1萬元，新客戶購房額外優惠一萬元，通過活動形式建立客戶尊貴感。
2.多重促銷*策
通過促銷噱頭“買房送全屋家電”、“買房送車”、“第二套半價（買房送車位，車位半價出售）”等促銷*策包裝，吸引意向客戶持續關注，逼定客戶。
3.限時一口價房源
4.3000萬購房補貼兌換現金獎勵
針對項目老客戶，成功購房后，將3萬優惠轉換為現金，每成交一套拍照，發微信群用現金刺激進行活動炒作。
（三）活動維系
房地產項目可以不做廣告投放，但不能不做活動，這句話道破了活動在房地產營銷過程中的重要性，活動可謂是項目快速提升知名度、吸引人氣、積累客戶的不二之選。在老客戶維系方面，房企可以通過不同節點、不同類型的活動，制造與老客戶相處的機會，培養感情，進一步提高老客戶的忠誠度，打造項目口碑。
一般在年終很多企業都會推出老客戶答謝酒會、項目年會、業主聯誼會等系列大型活動，而過年期間也應該持續推出社區活動，一方面通過這些活動維系老業主的感情，增加業主對企業的了解和認識，提高他們的品牌忠誠度；同時，讓業主之間加強溝通交流好，為將來的良好鄰里關系和社區氛圍的營造奠定好的基礎；更重要的是，將春節期間的一些老帶新優惠*策消息傳達給他們，促進項目銷售。比如：
(1)年貨大搶購：臨近年底，聯合年貨市場，項目現場舉行年貨大搶購，商品五折買。邀約萬科業主及萬科社區老業主（大巴車進行接送）。通過活動建立客歸屬感。
(2)財神爺派紅包：項目工作人員打扮成財神在項目派紅包，針對重點客戶可以在年初一親自上門送紅包；
(3)抽獎活動：新年中國人都希望有好意頭，一年行大運，只要來訪客戶都可以參加抽獎活動；
(4)新年舞會，感恩有你：舉辦新年舞會邀請業主參加，來訪贈送精美禮品，同時配合大巴車進行接送。
(5)寒假課堂：開展鋼琴、書法、舞蹈等課程，邀項目業主參加免費培訓。項目提前一周至微信后臺提前預告，同時置業顧問提前一周邀約客戶，參加培訓。
（四）服務維系
在客戶成交后，房企的服務質量往往決定了房企在老客戶心目中的品牌印象，所以怎么強調售后服務的重要性都不為過。除了做好最基礎的售后服務外，房企還可以通過提供差異化服務彰顯對他們的重視程度，比如給購買多套房子的老客戶頒發特權卡，對關鍵老客戶頒發獎狀，免去物業管理費等等。通過這些方式提高老客戶對項目或企業的忠誠度。
四、怎么樣才能讓客戶被你的樓盤吸引
計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。
而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。 在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。
這里面，營銷是企業最本質的經營活動。 研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。
在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最后檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。 所以，營銷是永恒的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。
從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。
從某種意義上講，企業營銷不等于銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。
如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那么，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。
從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。 我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。
所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。
市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。
這里就存在市場機會和市場風險。由于多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那么，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。
這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。
這種適應，不是始于建筑成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的“黑屋”、“死角”。
營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。 可以概括為： 作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。
一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬于我。 市場需求來源于客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。
從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。
這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，占領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。
曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什么不為那么多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。
那么，為什么不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最后講了一句至理名言，“我們的一切都是顧客給予的”。
二、房地產公開發售的策劃與運作 1、定位 樓盤公開發售前，要做好充分的準備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的準備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果準備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。
我們對于銷售的意義要有一個準確的把握。 如何精心準備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什么樣的人會買這個樓。
市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。
定位分以下幾種內容： 1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對于消費群體的需求量。
在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬件，不僅立足于番禺本地消化。
五、怎樣推銷房子吸引客戶
房地產買賣或租賃行為也不例外，房地產經紀人應針對這8個階段施以相應對策和行動。
如店面招貼吸引路人注目，彩色圖片引發興趣，動聽描述激發聯想，服務到位令客戶感到滿足。 2、電話接聽 有些客戶喜歡先打電話詢問一下情況再來現場參觀，他們對電話的接聽感覺往往是決定是否來的一個主要因素。
電話鈴聲響過要及時接聽，首先要問好，報公司的名稱，不妨加一句：“對不起，讓您久等了。”讓客戶感受到你的細心和周到，產生好感；可充分發揮電話的想象和知覺作用，通過聲音、語調和內容讓客戶作出良好想象，感受到真誠；通話時間適中，不宜太久；通話完畢，應等對方掛機自已再掛機，不要倉促掛斷，以免遺漏客戶要補充的內容。
3、店面待客方法 正確的待客方法應是順序接待，必有一位守在有利迎接客戶的位置，甚至走出店面。經常意識到客戶的存在，不至于突然失態。
客戶進入后更不能七嘴八舌。 4、留住客戶，適時招呼 客戶進入店內，或直截了當發問，或審視各種資訊。
房地產經紀人此時大可不必強勢推銷，簡單的套話之后，應注意觀察客戶原神態。選擇適當的時機或客戶抬頭出聲時再作招呼，別把客戶逼走。
5、推薦房屋應從低檔的開始 不知道客戶的購買預算時，此種方法較易獲得客戶反饋。給客戶做足面子，客戶感覺好，會道出真實意圖。
反之則容易傷害客戶的自尊，以一句“太貴了”結束訪問。 6、掌握客戶需求 接連不斷的單方面詢問甚至質問會使客戶反感而不肯說實話。
詢問應與推薦房屋及介紹房知識交互進行，循序漸進地探尋客戶的需求，并試圖逐漸集中到客戶買房或賣房的焦點上。 7、推薦的用語 配合客戶的需求及時說出合適牟參考意見，往往收到較好的效果。
如：兩房的小單位非常好賣，今年流行這種復式結構，框架結構可以改動，這種……等。要說得自信、夠專業、有水平、設身處地從客戶的角度說。
8、成交的契機 密切留意客戶的成交信號，及時給予確認和鞏固。
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