榮觀房產網
一、房產投資怎樣才能擴大收益
考察一處房產是否值得投資，最重要的就是評估其投資價值，即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。以下三個公式可以幫助你估算房產價值，不妨一試。
公式一：租金乘數小于12。
租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入），租金乘數應小于12。如果超過12倍，很可能會帶來負現金流。缺點：此法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
公式二：8~10年收回投資。
投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，公平可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/（月租金-按揭月供款）*12。回收年數越短越好，合理的年數在8~10年。
公式三：15年收益看回報。
如果該物業的年收益*15=房產購買價，那么該物業物有所值；如果該物業的年收益*15年>；房產購買價，該物業尚具升值空間；如果該物業的年收益*15年
二、請問如何擴大公共投資可以促進投資穩定增長
減弱周期性因 素的影響。
我國經濟發展階段發生變化，潛在增長率下移，高 速增長轉向中高速增長，是符合國際上一般規律的大趨勢。但 從當前經濟走勢看，周期性因素產生多方面影響，可能大幅拉 低年度增長率。
這主要包括：國際經濟周期影響仍在延續，世 界經濟復蘇緩慢而波動，國際貿易增長還低于經濟復蘇進展， 制約中國的外需和出口；國內房地產市場進人周期性調整，對 投資、消費和相關產業增長帶來了較大沖擊；還有制造業調整 周期、地方經濟轉型周期、環境污染治理周期等，都對經濟增 長產生了不利影響。在這種情況下，*府增加公共產品有效投 資，促進社會投資增長，對沖周期性因素的影響，短期內有利 于經濟和社會穩定，從長期看也不會背離潛在增長趨勢，不會 留下明顯后遺癥。
三、房產投資會不會成為“雞肋”
再聊房產投資的問題，其實是很糾結的一件事情。
要說房產投資的價值，面臨的是“風險加大”、“走下坡路”的局面，然而，現實情況是，靖江人很難找到一個更好的投資渠道，同時，靖江房價還在漲，給了大家投資房產的信心。 但是，我們要知道，房產調控是遲早的事情，避免房價繼續暴漲也是要做的工作。
因此，未來的靖江房價漲幅會越來越小，這種情況之下，房產投資的價值會縮水。 同時，由于靖江家庭購房的房產越來越多，沒房的買了房的，有房的買了幾套房，未來的房子將不再是很稀罕的東西。
物以“稀”為貴，家家幾套房，這個房子當然就不再金貴了。 但是，正是由于房價推動的原因是貨幣貶值，那么，貨幣貶值之下，找不到更好的投資方式，又不得不投資房產。
因此，未來的房產投資會更有“雞肋”的味道。對于那些非常熱衷于買房的投資者，我們建議還是分散投資，沒有必要把所有的身家都投在房產上面。
四、房產投資該如何測算成本
首先，如果投資人的資金有限或有意加大投資規模，必須依靠銀行貸款，按月支付按揭利息。
重要的是，要正確選擇還款方式，從上面計算公式不難看出：減少按揭利息支出就可以降低成本。 其次，要計算投入資金的利息損失。
投入資金包括首付款和按揭還款，主要部分是首付款，一般參照銀行利息計算，如果按照一年期定期利率1。 98%計算，20萬元首付款的年利息損失近4000元。
最后，還需要估算一次性的交易費用，包括兩次契稅、保險費、公證費和中介費等。一般來說，一套50萬元的商品房兩次的交易費用約在1。
7萬元左右。 不難看出：在以上按揭貸款條件下，投資人第一年房價漲幅的保本點為7。
16%，第二年房價年漲幅的保本點為5。46%，第三年房價年漲幅的保本點為 4。
89%。在一次性付款的情況下，投資人第一年房價漲幅的保本點為5。
4%，第二年房價年漲幅的保本點為3。7%，第三年房價年漲幅的保本點為 3。
1%。也就是說，如果房價上漲低于上述幅度或出現下跌，房產投資人將出現虧損。
五、買房投資如何才能穩賺不賠
買房投資如何才能穩賺不賠 教你七招撒手锏 2005-5-23 來源：金豐易居網 編輯： -------------------------------------------------------------------------------- 由于房地產市場受著各種因素的影響，因此同其它投資一樣，沒有任何人能保證買房投資穩賺不賠。
媒體上幾乎天天都有對房地產市場分析的文章，筆者想從另一個角度進行分析。 第1招：銀行是風向標 近一年媒體經常在爭論房 地產市場是否存在“泡沫”，房價是高是低？這個問題還是留著經濟學家們去討論好了。
作為買房自住或投資者大可不必管什么收入房價比，也沒有必要管空置率怎樣算。 普通買房人看市場的方法很簡單，那就是看銀行對買房貸款的態度，銀行手松，說明市場看好；銀行手緊，說明市場風險加大。
銀行的態度比專家的話真實、準確，可信度更高。 第2招：參考平均價 經常聽一些人講平均價格下跌，是因為某類房子增多，并不說明房屋價格真的降了。
持這種觀點的人只說對了問題的表面，卻忽略了平均價格反映的真正內涵。某類房子增多代表著市場的需求，更反映著*府的*策導向。
便宜房子增多，受影響首當其沖的一定是高價房。 第3招：買漲不買落 房地產投資和其他投資一樣，不要認為自己能摸到市場的價格底線。
如果不是為了急住，當房價一路下跌時還是持幣觀望一下好，寧愿市場開始走高時買不到最低價，也不要有抄底心理。 第4招：學會“抓機會” 要在房地產市場上賺錢，同其它市場一樣，有時也要善于“抓機會”。
如果一個能把樓蓋完的房地產商搞“內部認購”，因為手續還沒辦完，所以便宜，您愿不愿嘗試一下呢？一個房子有預售許可證，土地使用證沒有辦下來，您敢不敢買呢？同時要學會買預期，比如知道哪有一條方便的路要建或哪里會與地鐵站相鄰，不是等房子建好了再買，而最好是在它動工之前買。 第5招：選最便宜的買 不同的商人，有不同的營銷手法，貴的房子并不一定就是好房子。
有些發展商希望薄利多銷，通過價格競爭占領市場，有的發展商則將價格定得較高，認為賣50%就能得到通過薄利多銷賣90%的效果，他們寧愿賣50%。因此，買房人選擇買房時，如果是“不求最好，只求最廉”的話，買同一地區品質差不多的房子中價格最低的，相對抗跌力要更強一些。
第6招：算算養房成本 “買房子就是買生活”的口號已宣傳了好多年，更有一些專家主張買小社區，認為小社區更可彰顯個性，但我認為買房就是買房，社區越大，使用和維護成本越低。因為，買了房子不等于您可以免費享用社區所有設施和服務。
會所、地下車庫這些您用的時候都得花錢；大堂越豪華、公共設施越多，您所付出的費用越多；一個樓門里的戶數越少，您要攤的電梯費用就越多，養房的費用，買房時不能不考慮。 第7招：滿足需求就好 因為人們的從眾心理、跟風習慣，會使某個樓盤或某個地區人氣越來越旺，價格也就順勢越賣越貴。
貴到一定程度，就要小心自己別在房地產上也被“套牢”！畢竟風水輪流轉，永遠的旺是不可能的。所以，想和買房自住的朋友講一句，滿足自己的需求就是最好的房子，買房前定好自己的目標，多比多看，入住后則不比較、不計較，心理上的平衡比任何物質上的享受都重要。
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六、商業地產怎么進行投資
商業地產，顧名思義， 作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。
以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。
以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。
泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。 在現代投資管理體制下，投資一般分為規劃、實施和優化管理三個階段。
投資規劃即資產配置，它是資產組合管理決策制定步驟中最重要的環節。 對資產配置的理解必須建立在對機構投資者資產和負債問題的本質、對普通股（gu）票和固定收入證券的投資特征等多方面問題的深刻理解基礎之上。
在此基礎上，資產管理還可以利用期貨、期權等衍生金融產品來改善資產配置的效果，也可以采用其他策略實現對資產配置的動態調整。 不同配置具有自身特有的理論基礎、行為特征和支付模式，并適用于不同的市場環境和客戶投資需求。
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七、中國房地產市場未來發展趨勢
北上廣土地出讓供不應求，三四線城市空置率持續提升。北京最近出讓的大興、房山等地塊可以看到，基本頂著頂價來拿，還得加上龐大的限價房。可以說，房企在北京拿地已經不在乎住宅是否掙錢，只有有地就可以在北京生存下去。而三四線城市，好多房企都在清理庫存，開始退出。最引以覆蓋率廣為自豪的萬達也開始某輕資產，眾籌，開始推出三四線城市市場。
價格：受目前城市房地產存量、潛在供應量的影響，協同產業發展、人口的遷移、老齡化，預期一線城市漲價，但難以水漲船高，很難達到2008年經濟危機后房地產和M2一同突飛猛進的狀況。二線城市趨平穩，三四線城市只能祈求各自*府干點實事兒。
八、如何快速提高房地產銷售能力
1. 感情溝通，要成交單子，必定先成朋友，買賣不成你們還是朋友，所以銷售是一個交朋友的職業，職場中銷售能力強的朋友一定有這樣的感悟。有的人為什么朋友多，就是因為他們的銷售能力非常強，他們懂得營銷自己，所以感情溝通是提高自己銷售能力的前提。
2. 正面能量，林志穎為什么如此的年輕，因為他是一個夢想家嗎，并不是，因為他的腦袋積極正面，因為他的思想里只有正能量，即便自己的車子丟了，他告訴自己，太棒了，終于到換車的時間了，所以可見正面能量的力量是多么大。
3. 適當的學會借力，借助自己的老師或者自己的領導或者成功的系統的力量，使得自己的協同力增強，這樣的話就會在做事中把效率提上來，那么效率提上來后，回報就會大于自己的投資，不管自己投資的是金錢還是時間，只要自己的協同力增強，那么銷售的能力也就跟著提升了。
4. 無條件的愛，跟人交朋友一定要付出自己的真心，要以自己的真誠打動自己的客戶，不要虛偽的只為了自己的利益去銷售，要站在客戶的角度為客戶創造更多的好處，這樣才能建立關系，一旦關系建立，您給客戶的信息就不要推銷，而叫分享。分享和推銷僅僅二字只差，但是性質完全是相同的。
5. 堅持不懈，做事業和在職場中做銷售是一樣的，只要自己堅持自己選擇的，總有一天自己會得到自己想要的，這個小編在創業的時候深有體會，成功和失敗就在一念之間，也許就只有一步之遙，如果您放棄了，那您就失敗了，如果您堅持了，堅持學習，堅持做，那么我相信您的銷售能力會有突飛猛進的在您的生活中顯現。
九、中國未來房地產的發展趨勢
21世紀的10年代已經開啟，然而，這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產來說，似乎有 些寒冷。
在最近的一個多月里，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控*策。證券時報發 表中國社科院世界經濟與*治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產在新的時代將經歷怎樣 的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。
房地產對中國經濟貢獻卓著 文章稱，已經過去的10年，是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改 革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中 國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業的大發展，房地產規模和建筑面積逐年遞增 。
同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業已經發展成為包含土地、建筑、交易和金融 服務的多鏈條、多部門的重要產業，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。在過去的10年中，房地產對于中國的經濟增長貢獻卓著。
在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的 動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是，出口 形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入 ，*府轉而將這些收入轉化為*府投資用于基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收 入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增長。
所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、*府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了*府和居民收入 ，*府收入用于投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了*府土地財*，逐步升高的 房價剝奪了居民的多數儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經濟增長。
中國的房地產似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿 足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加 ，以及人們收入水平的提高，加上商業和服務業的發展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產 已經發展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。
目前，投資和 投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡 沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。
未來10年發展趨勢和特點 文章指出，展望10年代，房地產的發展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其 屋”的目標遠沒有實現，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風 險及其帶來的一系列隱患。
首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業鏈，嚴重影 響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用，過高的 價格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內需和消費 的增長。可以預期的是，2010及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點： 第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。
如果相關調控*策及時有力，化解了當前房 地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來 的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩健康發 展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和*策的組合作用。第二，保障性住房將得到加強。
從目前的*策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人 口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。
這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需 要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是 *策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。
當前調控應關注兩個層面 文章認為，從中國房地產當前的形勢看，2010年的調控*策應該重點關注兩個層面，一是嚴厲打擊房 地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地 產和房價的健康穩定發展。*策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住 房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。
近期中央一系列*策的出 臺已經顯示了*策上的重視和關注，營業稅優惠*策調整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各 個方面打擊了房地產的投資和投機，保障住房建設等增加了供給和解決了民。
