榮觀房產網一、關于房屋估價的問題~~急~~
地址：西安市吉祥路181號雁塔世紀商務中心A座4層電話：（029）88223420傳真：（029）88230416郵*編碼：710065陜西金葉科教集團股份有限公司陜西華地房地產估價咨詢有限公司房地產估價報告估價項目名稱：未央區朱宏路一宗國有劃撥工業用地地上建筑物及附著物市場價格評估委托方：大興路地區未央區域城市綜合改造工作協調領導小組辦公室估價方：陜西華地房地產估價咨詢有限公司估價人員：魯百順解紅吉估價作業日期：2009年9月15日—2009年9月20日估價報告編號：陜華地房估字[2009]字第124號陜西華地房地產估價咨詢有限公司地址：西安市吉祥路181號雁塔世紀商務中心A座4層電話：（029）88223420傳真：（029）88230416郵*編碼：710065陜西華地房地產估價咨詢有限公司地址：西安市吉祥路181號雁塔世紀商務中心A座4層電話：（029）88223420傳真：（029）88230416郵*編碼：710065致委托方的函致：大興路地區未央區域城市綜合改造工作協調領導小組辦公室：受你方委托，我公司按照國家有關法律、法規及*策規定，遵循客觀、公正、科學、獨立的原則，對位于未央區朱宏路一宗國有劃撥土地地上建筑物及附著物進行房地產市場價格評估，估價時點為2009年9月15日，估價目的是為大興路地區城市綜合改造涉及陜西金葉科教集團股份有限公司位于未央區朱宏路2號一宗國有劃撥工業用地地上建筑物及附著物拆遷提供市場價格參考。
我公司根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行的分析，確定陜西金葉科教集團股份有限公司位于未央區朱宏路2號的地上建筑物、附著物及裝修、隱蔽工程在估價時點所體現的房地產市場價值為：2572.5164萬元（其中建筑物共14幢，價值為1824.8339萬元，附著物及裝修價值為186.7703萬元，隱蔽工程（管道、電線）價值為560.9122萬元），人民幣大寫：貳仟伍佰柒拾貳萬伍仟壹佰陸拾肆元整。法人代表（簽章）：陜西華地房地產估價咨詢有限公司二○○九年十月二十日陜西華地房地產估價咨詢有限公司地址：西安市吉祥路181號雁塔世紀商務中心A座4層電話：（029）88223420傳真：（029）88230416郵*編碼：710065估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但是受到本估價報告中已經說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有任何利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、估價人員已在估價時點對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，但僅限于對評估標的物外觀和使用狀況。
估價人員不承擔對評估標的建筑結構、質量進行調查的責任和其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到部分進行檢視的責任。6、沒有人對本估價報告提供專業幫助。
房地產估價師簽字評估人員估價資格簽章魯百順房地產估價師解紅吉房地產估價師陜西華地房地產估價咨詢有限公司地址：西安市吉祥路181號雁塔世紀商務中心A座4層電話：（029）88223420傳真：（029）88230416郵*編碼：710065估價的假設和限制條件一、估價的假設前提1、估價時點的房地產市場是公開、平等、自愿的交易市場。2、估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的法律法規。
二、估價的限制條件1、本報告評估價格是在滿足上述條件假設下的估價對象用于城市房屋拆遷目的的評估價格總和，沒有考慮國家宏觀經濟*策發生重大變化以及遇有自然力和其它不可抗力對房地產價格的影響。2、本報告評估價格是估價人員在專業知識和能力范圍內，對估價對象在估價時點的市場公允價格做出的判定，并非實際成交價格，實際成交價格以拆遷雙方簽訂的拆遷補償協議為準。
3、本報告僅用于委托方了解估價對象在估價時點的市場價格，用于其他與本評估目的無關的經濟行為無效。未經本公司同意，不得向委托方、評估報告審查及使用部門以外的單位或個人提供，報告的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上。
4、本次估價對象土地為國有劃撥土地使用權，根據委托方提供西未國用（95）字第0903號《國有土地使用證》，土地使用權面積為24213.49平方米。土地用途為工業用地。
經西安市國土資源局2006年5月19日年檢不合格，理由為應換新證名稱變更。由于委托方未能提供其他合法有效的土地權屬證明資料，本次估價報告中有關估價對象的現狀土地權屬狀況仍以委托方提供的西未國用（95）字第0903號《國有土地使用證》為參考，估價機構提請報告使用人關注該情況。
5、根據委托方提供的資料，經現場勘察，估價對象上共有14幢房屋，建筑總面積18942.86平方米，其中6幢已辦理《房屋所有權證》（西安市房權證未央區字第1075112010-19-1號），面積為18215.1平方米，本次估陜西華地房地產估價咨詢有限公司地址：西安市吉祥路181號雁塔世紀商。
二、房地產估價規范 gb/t50291
房地產估價規范[附條文說明] GB/T 50291-2015，本規范的主要內容是：1.總則；2.估價原則；3.估價程序；4.估價方法；5.不同估價目的下的估價；6.估價結果7.估價報告；8.估價職業道德。
規范http://**webarbs/book/20683/*
本次修訂的主要內容是：1.調節了章節劃分，刪除了規范的第二章術語和附錄A估價報告的規范格式；2.增加了路線價法、標準價價調整法、多元回歸分析法、修復成本法，損失資本化法、價差法等方法。以及房地產損害賠償估價、房地產投資基金物業估價、為財務報告服務的房地產估價等目的的估價；3.細化、完善了估價原則、估價程序、估價方法、不同估價目的下的估價，估價結果、估價報告、估價職業道德等內容。
三、房地產估價規范條文有哪些
7 估價結果 7.0.1-7.0.2 如果計算結果差異較大是由于采用了不適宜的估價方法所造成的，可淘汰不適宜的估價方法估算出的結果。
7.0.3 求出一個綜合結果可選用下列數學方法： 1 求簡單算術平均數； 2 求加權算術平均數； 3 其他數學方法。 7.0.4 本條所稱不可量化的價格影響因素，是指那些難以用數量衡量的房地產價格影響因素，例如采用市場比較法時，交易行為中有利害關系人之間的交易，急于出售或急于購買情況下的交易等，即為不可量化的價格影響因素。
采用其他估價方法，也存在類似的不可量化的價格影響因素，從而影響估價結果。
四、陜西省物價局房屋評估費計費標準及交費程序
價格鑒定工作開展十多年來，**價格主管部門陸續發布了一些規范性文件，各省也分別制定了一系列地方性法規和規范性文件，但全國在該項工作中還存在不少差異。
為進一步規范價格鑒定行為，統一價格鑒定程序和方法，保障價格鑒定結論客觀、公正、合理，根據國家有關法律、法規及國家發展改革委頒發的《價格認證管理辦法》、《價格認證中心工作管理辦法》等規范性文件，結合全國各地價格鑒定工作實際，國家發展改革委價格認證中心印發《價格鑒定行為規范（2010年版）》（發改價證辦〔2010〕103號），自2010年5月1日起執行。該規范對進一步促進和推動全國價格鑒定工作的法制化和規范化建設具有重大意義。
目前，各地正在組織積極貫徹落實這一規范。
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