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一、房地產估價原則是什么
第二節 獨立、客觀、公正原則 獨立、客觀、公正原則： 獨立、客觀、公正原則要求估價機構和估價師站在中立的立場上評估出對各方當事人來說都是公平合理的價值。
所謂"獨立"，就是要求估價機構和估價師與相關當事人無利害關系，在估價中不受包括委托人在內的任何單位和個人的影響，應憑自己的專業知識、經驗和職業道德進行估價。 所謂"客觀"，就是要求估價機構和估價師在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應按照事物的本來面目、實事求是地進行估價。
所謂"公正"，就是要求估價機構和估價師在估價中不偏袒相關當事人中任何一方，應堅持原則、公平正直地進行估價。 房地產估價之所以要遵循獨立、客觀、公正原則，是因為如果評估出的價值不公平合理，就會損害相關當事人中某一方的利益，也有損于估價師、估價機構以至整個估價行業的聲譽和公信力。
例如，在房地產抵押估價中，如果評估出的房地產抵押價值比合理的價值高，則借款人受益，貸款人的風險增加，甚至影響金融安全。在房屋征收估價中，如果評估出的被征收房屋價值比合理的價值低，則被征收人受損，甚至影響社會穩定；反之，則被征收人得利，公共利益受損。
在人民法院拍賣房地產估價中，如果評估出的拍賣房地產價值比合理的價值低，則可能導致被執行人的房地產被低價拍賣，使被執行人受損；反之，可能導致流拍，使申請執行人的債權不能實現，合法權益得不到保障。在房地產稅收估價中，如果估價結果導致納稅人少交稅，則造成稅款流失；而無論是估價結果導致納稅人多交稅還是少交稅，都會造成稅負不公平。
二、房地產評估的原則有哪些
房地產評估的原則： 1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。
供小于求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。
2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨于一致。 3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。
4、貢獻原則：它是收益法和剩余法的基礎5、合法原則：房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎。
5、估價時點的原則 ：估價時點又稱： 估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該是該日期的價格。 房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準。
三、分析房地產有哪些估價原則
分析房地產估價原則 1。
目前，我國房屋權屬證書有《房屋所有權證》和《房屋他項權證》（過去有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種）。當縣級以上地方人民*府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證。
2。土地權屬證書有國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項權利證明書。
3。城市房屋拆遷估價中，房地產估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于被拆遷房屋的權屬證書記載的面積、拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協商結果、具有房產測繪資格的機構對被拆遷房屋面積的測量結果、房地產管理部門權屬檔案記載的被拆遷房屋的面積。
4。根據房地產估價的合法原則，目前我國有關法律、法規規定不得抵押、因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產有土地所有權、宅基地土地使用權。
5。《中華人民共和國擔保法》規定，不得抵押的財產有自留山、自留地、被依法查封的財產、被依法監管的財產。
而鄉鎮企業的土地使用權不得單獨抵押，但與其上的房屋可以同時抵押。中華考試網 6。
根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定，房地產不得設定抵押的有：權屬有爭議的房地產、用于教育的房地產、用于市*的房地產、已依法公告列入拆遷范圍的房地產。 7。
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應符合下列條件：按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書、按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上、按照出讓合同約定進行投資開發，屬于成片開發土地韻，形成工業用地或者其他建設用地條件，轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。 8。
最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規模和最佳集約度。能夠確定估價對象最佳用途的經濟學原理是適合原理，能夠確定估價對象的最佳集約度和最佳規模的經濟學原理是收益遞增遞減原理和均衡原理。
9。不論是何種估價目的，所評估的估價對象，它的房地產市場狀況一定和估價時點相同。
四、房地產評估應遵循哪些原則,評估時有何種程序
樓上兩位，你們就到百度找幾個資料來回答，一點不負責。
客觀、獨立、客觀、公正原則，還有合法原則。關鍵是如何實際操作首先你要去看房子，然后以房子在哪個地方，哪個街，商業或居住，交通便捷程度進行一些記錄，，這在估價報告中要整理一下詳細寫出。
。此為區域因素。
第二，你要對房地產內部進行踏勘，如房地產新舊程度，布局合理性，基礎設施如何。這為個別因素。
第三，要收集一些同級別區域，相近的房地產交易實例，如果沒有，可根據當地公布的基準價格進行多因素修正出結論，總之手頭上一定要有好多例子是最好。 第四，程序就這些和方法為比較法，基準地價修正法，成本法等等。
第五，就是少說，多問業主一些關于房地產本身的一些問題。多記錄。
剛開始很難，熟悉了就好了。如果你是房地產估價員祝你早日考上，注冊房地產估價師。
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