榮觀房產網房地產項目的全過程控制
全過程管理的內容 1）、正確定位項目市場目標：根據市場調查情況，決定項目的市場定位包括項目的產品定位，建筑產品的質量定位，建設環境的品質定位。
有了項目正確的定位目標，可以周期性地對投資實際發生值和計劃值進行比較，未發生偏差，繼續實施，發生偏差及時分析原因，采取措施糾編，還可以根據已完成工程的實際情況預測未來值，提前采取預防措施，使項目造價始終處于受控狀態。 2）、成本最低合理化：一方面在設計階段，項目在滿足設計規范、標準，特別是強制性標準的前提下，合理優化設計，既符合使用功能、美學功能、環境功能的要求，又達到降低成本的目標，它是成本控制的關鍵。
另一方面加強在項目實施過程的管理，專項方案論證等，使可能性變成現實。 3）、強調項目的合同履行能力：由于項目建設具有一次性特點，建設周期又比較長，涉及的問題多，如果沒有合同管理的意識，對合同知識知之甚少，不理解合同的基本要素，導致合同管理混亂，就會給項目造成巨大經濟損失。
所以在項目實施過程中，要經常檢查合同執行情況，建立履約情況記錄，預測未來合同執行情況，有偏差及時提出預防措施。項目結束后應進行合同評價，為以后的合同簽訂及履行提供借鑒和指導。
4）、重視信息管理：目前我國已進入了信息時代，信息已成為決策者不可缺少的參考因素，一個樓盤決策，首先要了解附近樓盤的設計方案、售價、銷售情況及開發商的實力，務求知已知彼，才能為樓盤定位、決策提供依據，避免決策風險。 其次，根據項目地點、環境及規劃要求等自身特點，廣泛了解消費群體，通過廣泛調研掌握這些消費群體的生活水平，對居住空間、環境方面的要求等。
再次，了解同類已完工程的造價信息，有關部門發布的人工、材料、機械、設備價格信息，造價指數、人工材料、設備的市場價，一些材料設備的出廠價、運費等，把上述信息經過加工、整理歸集后，為決策者及時正確的做出決策提供依據，為投資控制部門提供造價變化趨勢預測提供參考。 5）、合理的計劃管理：合理確定項目管理目標，在企業發展規劃和戰略的總體要求下，按照項目《經濟技術分析報告》和項目可行性研究報告提供的依據，用科學的方法和態度進行項目決策，確定項目目標，避免出現決策失誤風險。
6）、建立工程量清單計價模式，簡化預標編審：實行工程量清單報價、打破了過去由*府造價部門統一單價的做法，讓承包單位能最大發揮自身的價格和技術優勢，不斷提高企業的管理水平，推動競爭，從而在競爭中形成市場，進一步推進整個建設領域的縱深發展，這也是招投標制度和造價管理與國際接軌過程中要經過的必然階段，采用工程清單計價模式，可以不編預標，不編標底，只編工程清單即可，這樣可節省大量的時間和精力去做造價管理的其他方面的工作，另外還可簡化工程進度款的撥付和工程結算，清單計價還有利于過程控制，使造價控制始終處于受控狀態。 7）、合同外工程簽證的管理：造成建筑工程造價大幅度增加的一個重要原因是工程簽證管理不規范。
如何認定項目工程簽證的有效性，是合理確定和有效控制造價的關鍵。實踐證明，確定如何認定工程簽證的有效性應抓以下幾個方面。
工程簽證的客觀真實性，必須是建設實施過程中確實存在和發生的事實材料，能經得住推敲。要求簽證必須是書面文件，有關記錄、協議、紀要必須是雙方簽署，影響工程的重大事件以及特殊情況必須由工程師認可。
設計變更簽證，應由原設計單位出具變更通知書和修改圖紙，設計、核審人員簽字并加蓋章，經建設單位和監理工程師審查，同意、簽證、重大設計變更應經原審圖部門審批，否則不應列入結算。工程簽證的及時性，及時性是施工合同示范本對工程簽證的特殊要求，目前強制推廣使用的合同示范本中對設計變更簽證，施工索賠簽證等有明確的時間要求，超過規定時限視同放棄權益。
8）、市場尋價制度：市場尋價是現場經濟簽證的一項重要基礎工作，現場的過程管理是結算的前提和基礎。簽證管理規范，結算就容易，投資造價永遠在掌握之中。
房地產項目的全過程控制
全過程管理的內容
1）、正確定位項目市場目標：根據市場調查情況，決定項目的市場定位包括項目的產品定位，建筑產品的質量定位，建設環境的品質定位。有了項目正確的定位目標，可以周期性地對投資實際發生值和計劃值進行比較，未發生偏差，繼續實施，發生偏差及時分析原因，采取措施糾編，還可以根據已完成工程的實際情況預測未來值，提前采取預防措施，使項目造價始終處于受控狀態。
2）、成本最低合理化：一方面在設計階段，項目在滿足設計規范、標準，特別是強制性標準的前提下，合理優化設計，既符合使用功能、美學功能、環境功能的要求，又達到降低成本的目標，它是成本控制的關鍵。另一方面加強在項目實施過程的管理，專項方案論證等，使可能性變成現實。
3）、強調項目的合同履行能力：由于項目建設具有一次性特點，建設周期又比較長，涉及的問題多，如果沒有合同管理的意識，對合同知識知之甚少，不理解合同的基本要素，導致合同管理混亂，就會給項目造成巨大經濟損失。所以在項目實施過程中，要經常檢查合同執行情況，建立履約情況記錄，預測未來合同執行情況，有偏差及時提出預防措施。項目結束后應進行合同評價，為以后的合同簽訂及履行提供借鑒和指導。
4）、重視信息管理：目前我國已進入了信息時代，信息已成為決策者不可缺少的參考因素，一個樓盤決策，首先要了解附近樓盤的設計方案、售價、銷售情況及開發商的實力，務求知已知彼，才能為樓盤定位、決策提供依據，避免決策風險。
其次，根據項目地點、環境及規劃要求等自身特點，廣泛了解消費群體，通過廣泛調研掌握這些消費群體的生活水平，對居住空間、環境方面的要求等。
再次，了解同類已完工程的造價信息，有關部門發布的人工、材料、機械、設備價格信息，造價指數、人工材料、設備的市場價，一些材料設備的出廠價、運費等，把上述信息經過加工、整理歸集后，為決策者及時正確的做出決策提供依據，為投資控制部門提供造價變化趨勢預測提供參考。
5）、合理的計劃管理：合理確定項目管理目標，在企業發展規劃和戰略的總體要求下，按照項目《經濟技術分析報告》和項目可行性研究報告提供的依據，用科學的方法和態度進行項目決策，確定項目目標，避免出現決策失誤風險。
6）、建立工程量清單計價模式，簡化預標編審：實行工程量清單報價、打破了過去由*府造價部門統一單價的做法，讓承包單位能最大發揮自身的價格和技術優勢，不斷提高企業的管理水平，推動競爭，從而在競爭中形成市場，進一步推進整個建設領域的縱深發展，這也是招投標制度和造價管理與國際接軌過程中要經過的必然階段，采用工程清單計價模式，可以不編預標，不編標底，只編工程清單即可，這樣可節省大量的時間和精力去做造價管理的其他方面的工作，另外還可簡化工程進度款的撥付和工程結算，清單計價還有利于過程控制，使造價控制始終處于受控狀態。
7）、合同外工程簽證的管理：造成建筑工程造價大幅度增加的一個重要原因是工程簽證管理不規范。如何認定項目工程簽證的有效性，是合理確定和有效控制造價的關鍵。實踐證明，確定如何認定工程簽證的有效性應抓以下幾個方面。工程簽證的客觀真實性，必須是建設實施過程中確實存在和發生的事實材料，能經得住推敲。要求簽證必須是書面文件，有關記錄、協議、紀要必須是雙方簽署，影響工程的重大事件以及特殊情況必須由工程師認可。設計變更簽證，應由原設計單位出具變更通知書和修改圖紙，設計、核審人員簽字并加蓋章，經建設單位和監理工程師審查，同意、簽證、重大設計變更應經原審圖部門審批，否則不應列入結算。工程簽證的及時性，及時性是施工合同示范本對工程簽證的特殊要求，目前強制推廣使用的合同示范本中對設計變更簽證，施工索賠簽證等有明確的時間要求，超過規定時限視同放棄權益。
8）、市場尋價制度：市場尋價是現場經濟簽證的一項重要基礎工作，現場的過程管理是結算的前提和基礎。簽證管理規范，結算就容易，投資造價永遠在掌握之中。
房地產開發項目報建全流程
流程如下： 一、選址定點階段。
此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。 4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。、 6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項： 1、人防辦進行人防工程建設布局審查。 2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。 3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。 5、國土資源局進行用地預審。
6、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。 7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。 9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進行消防設計審查。 2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設單位辦理施工報建登記。 2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。
招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料： 1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 2、財*部門對建設項目應繳納的行*事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市*部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 擴展資料 一、項目報建程序 （1）建設單位到建設行*管理部門或其授權機構領取建設工程項目登記表。
（2）按登記表內容及要求認真填寫登記表。 （3）將登記表報送建設單位 [1] 主管部門審核、簽署意見。
（4）向建設行*管理部門報送登記表并交驗立項批準文件和建設工程規劃許可證、土地使用證、投資許可證及資金證明。 （5）建設行*管理部門或其代理機構審核簽署意見后，發還建設單位項目登記表，進入施工圖文件審查程序。
二、《國有土地使用證》辦理程序：受理申請材料、審核材料、校準登記、頒發證書。 1、土地登記申請 （1）有關宗地來源的*府批復及批準文件，建設用地許可證。
提交國有土地使用權通過招標、拍賣、協議等形式進行操作程序中有效性的相關土地權屬材料。 （2）因買賣、繼承、贈與等形式取得土地使用權的、提交買賣、繼承、贈與土地使用權轉讓協議書和公證書，原土地使用的國有土地使用證書。
（3）提交土地登記申請人的身份證、戶口薄。企事業單位的土地使用者應提交土地登記法人證明書和組織機構代碼證、法人身份證。
2、地籍調查 對土地登記申請人的土地采取實地調查、核實、測量、繪制宗地草圖及紅線圖。查清土地的位置、權屬性質、界線、面積、用途及土地使用者的有關情況。
并要求宗地四周鄰居界線清楚，無爭議，確認后簽字蓋。
房地產項目管理有哪些方法
房地產項目管理系統的復雜性和目標的多樣性，使得項目管理方法也具有多樣性。根據不同的分類標志，項目管理方法劃分為下列不同的形式：
(1)按管理目標劃分，項目管理方法有進度管理方法、質量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現場管理方法等。
(2)按管理方法的量化程度劃分，項目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經驗方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結合。
(3)按管理方法的專業性質分，項目管理方法有行*管理方法、經濟管理辦法、管理技術方法和法律管理方法等，這是最常用的分類方法。
綜上所述，項目管理本身是一個非常復雜的系統，它不僅由許多項、分項、工程活動所構成，而且是一個完整的工作過程（包括預測、決策、計劃、控制、反饋等），是項目全部管理任務（如工期、費用、質量、合同、資源、組織、信息等）的結合體。所以要取得項目的成功，必須對項目管理的整個系統進行全面地管理。
作為一個完整的項目管理系統應將項目的各職能工作、各參加單位、各個階段、各項目活動融合成一個完整有序的整體。在此結合房地產項目的工作流程，將房地產項目管理系統描述為下列幾個子系統的結合體。
房地產項目部主要管理哪些方面的工作
職位名稱： 發展規劃部經理職位編號： 直接上級： 行*總經理職位編制： 1人直接下級： 3人 核心權責： 1.在行*總經理領導下，全面負責部門工作；2.對所負責部門的工作效率和工作效果承擔直接責任；3.對部門崗位設置擁有建議權； 4.對所屬崗位人員的使用、薪酬、考核擁有建議權；主要工作： 1.積極開拓渠道，尋找儲備地塊資源，并組織項目前期論證；2.組織項目建議書及經營計劃書的編制工作；3.負責土地意向合同及土地轉讓合同的起草、談判；4.選擇規劃設計單位，組織規劃方案設計工作及報批工作；5.負責項目建設、銷售所需*府批準文件的辦理； 6.協助其它部門處理須與*府或行業管理機構協調的事務；7.負責行業情報的收集與整理； 8.負責制訂拆遷補償方案，組織征地、拆遷及三通一平相關事宜； 9.負責組織對工程建設投標單位的資格調查； 10.負責對與房地產開發相關的*府機構、準*府機構、行業管理機構及市*公用事業單位的管理。
關鍵素質要求： 1。.。
房地產開發過程項目管理策劃體系
房地產開發項目管理體系所涉及的內容廣泛復雜，主要思路在于在房地產開發項目管理中應重視“目標管理”和“過程管理”，即重視“客戶需求”和“虛擬管理”，并以此為基礎，通過信息型的信息管理體系和學習型組織，建立一套適合現行市場競爭體制的房地產開發過程項目管理體系。
項目管理策劃體系是站在企業整體戰略的角度，在項目開發價值鏈內建立一套項目管理的標準體系，與企業的目標、業務流程集成在一起，形成以項目管理為核心的運營管理體系。 項目管理策劃體系框架在房地產企業中，項目管理是企業戰略的規劃和實施中的重要組成元件，這也使企業項目管理策略成為企業整體戰略實施中不可缺少的重要組成部分。
房地產企業項目管理策劃取決于開發企業的實力、資源和手段。通過戰略市場分析、需求識別可確定項目的核心優勢，然后再根據這個優勢去整合各種隱性優勢和顯性資源，建立既符合趨勢發展又能發揮企業核心優勢的策略，通過適當的企業項目管理組織，掌握市場潮流的主動權，保持企業的競爭優勢。
項目管理策劃體系應包括四個階段、七個方面、一個平面、一個組織。對房地產開發項目管理的工作路徑及管理方法進行粗淺的研究，明確房地產開發項目管理工作程序，即項目過程管理的四個階段：前期階段、設計階段、施工階段、收尾移交階段，是價值鏈虛擬管理的資源整合過程。
七個方面內容即目標體系的質量、進度、投資三控制、管理體系的合同、信息、安全三管理和一協調，是客戶驅動下的目標管理體系。一個平面即重新設計的溝通界面和其上流動的集成信息，是動態信息技術下的新型項目信息管理體系。
一個組織即學習型組織，是提升項目管理水平的根本保障。 企業項目管理策劃的目標是管理好企業所有的項目。
簡單來說，項目管理方法和業務流程相互配合，在實踐中進行優化，將全面增加企業項目成功的機會，同時也使企業的相關部門以項目為導向，步調一致。 房地產企業的項目管理是一組項目的組合，從企業總體戰略目標出發，需要平衡企業中多個項目間的資源和利益，識別和評估項目管理的戰略一致性問題。
企業項目管理策略的制訂與實施，就是要在企業多項目管理時考察各項目的戰略一致性，充分發揮企業資源效用，組織對具體項目的綜合管理，全面完成項目目標并為企業發展服務。 項目管理策劃體系的意義房地產開發過程項目管理策劃體系使管理目標高度統一，使業主、項目管理者和設計咨詢單位、供應商、總包單位等利益相關者對工程建設成本（C）、進度（T）、質量（Q）、安全、現場文明施工等各方面的目標都得到了協調，有效改善了傳統模式下開發商和總包各自為*、權責劃分不清、相互推諉扯皮的局面，能保證客戶的意圖得以及時、有效、準確的貫徹和執行。
房地產開發過程項目管理策劃體系將業主、項目管理者和設計咨詢單位、供應商、總包單位等項目的參與者整合到一起，這樣不僅在人力資源結構上可以相互取長補短，使專業技術的配套更加齊全，同時可以有效節省資源，降低管理成本，實現“1+1<2”的協同效應。 房地產開發過程項目管理策劃體系模式減少了管理層次，消除了業主、項目管理者和設計咨詢單位、供應商、總包單位之間的溝通障礙和信息壁壘，實現公開、公正、公平的信息交流，及時得到所需信息，充分調動各方面的積極性。
房地產開發過程項目管理策劃體系將學習型組織的概念引入由相關者組成的團隊，在相互交流、學習的過程中不斷提升自身的創新能力，并形成統一的虛擬團隊的組織文化，更容易產生價值鏈上的增值創新，充分滿足客戶的需求。 項目管理實施思路項目管理過程，是項目管理企業從宏觀、戰略角度的管理到項目微觀管理的實施過程，根據項目的性質、定位特點，建立項目全過程管理體系，實現投資、進度、資源、成本、質量等方面的綜合管理。
實際上，房地產開發項目管理是各種價值目標的搏弈過程，當各個目標的實現達到平衡時，價值增值就達到最大化。從這一本質上講，項目管理工作的實施思路更主要的是體現價值鏈上客戶關系競爭性平衡、資源整合及縱向一體化構建、動態信息技術運用和學習型組織建設等先進的管理創新思想。
房地產項目管理實施以創新管理思想和體系為指導，結合房地產開發過程，運用有效的項目管理手段與方法，建立新型房地產開發項目運作模式及管理體系，使之高效率地實現項目目標，項目管理主要實施思路有： 1.以客戶需求為驅動，建立項目的目標系統及控制方法。對房地產開發項目實施全過程管理時，應始終圍繞需求識別所確立的項目目標而進行運作，建立項目的目標系統及控制方法，做到“有的放矢”。
2.構建虛擬管理，進行項目過程控制。將房地產開發的前期、設計、施工以及交付使用全過程納入項目管理計劃中，重視“過程管理”和“精細化管理”理念，將精品意識貫穿于房地產開發項目管理全過程，確保項目開發成功，進行項目過程控制。
虛擬管理可以使項目過程在時間、空間和組織結構三個方面實現虛擬化，整合最優秀的資源。 3.運用動態信息技術，通過界面重新設計，建。
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