榮觀房產網
我是第一天做房地產銷售,請問房地產銷售員要通過那些方式找客戶呢
1、陌拜。陌生拜訪，所有人都是客戶群，弊端是效率低；
2、掃街。和第一種方式差不多，有一點好處是對地點的選擇更明確，可以是在大型商超或寫字樓附近，更有針對性；
3、群掃短信。對可能存在潛在客戶群，進行短信轟炸，有意向性的客戶一定會有所反饋；
4、媒體廣告。投放線上線下廣告，這個是每個房地產項目銷售的必經之路；
5、定向渠道推廣。如銀行VIP客戶、高級白領，進行一對一定向渠道推廣；
6、銷售現場活動。吸引客戶、促進成交。
房產中介通過什么方式會獲得客戶 謝謝
房產中介獲得客戶的方式有很多，主要方式如下：
1、門店接待：此類客戶一般是附近業主，有賣房、買房、換房等需求，也有遠道而來的買房客戶，希望在附近買房子
2、網絡端口：比如說**同城、**趕集、**居客等網店吸引的客戶，一般是房源帖子吸引的買房客戶
3、社區開發接待：在社區做開發活動時吸引的客戶，有時候不需要做活動只需要表明自己房產中介的身份就可以吸引到客戶
4、電話陌拜：通過打電話或者發短信的方式向舊有的客戶資源和業主資源推薦房源或者發布求購信息，也可以吸引到客戶
5、老客戶轉介紹：做久了之后，老客資源越來越豐富，認可你的客戶自然會轉介紹他的同事朋友親戚找你買房
其他的方式還有一些，但主要還是上述渠道，當然還有些非正常渠道，就不說了
做銷售一般需不需要、用不用陌拜啊
陌拜：【保險/房產 術語/營銷詞匯】指不經過預約直接對指定的陌生人進行登門的陌生拜訪，通常是一家挨著一家進行拜訪。
沒有特定的拜訪對象。是業務人員常用的尋找客戶的方式，也稱為掃街或者掃樓。
如何進行成功陌拜 說實話，其實我一般不太推崇一開始就實行陌拜來進行客戶開發的。隨著現代社會客戶的越來越專業化，很多sails還在用傳統的電話行銷技術，這樣勢必很難約見到客戶，而大部分sails(top sails)除外，往往都有一個知難而退的不良習慣，當打了1-2次電話受阻后，往往就會避開電話這個環節，實現陌拜。
然而，大多數的陌拜都是無功而返，因此，如何科學高效的實現陌拜，就被迫提上了議程。 -----題記 我們先來看2個案例。
小王是A廣告公司的業務員，在公司的業務開展之際，苦于沒有客戶資料和聯系方式，于是在工作之初，果斷的選擇了陌拜。第一天，小王信心滿滿的找好了客戶的項目地址（小王負責的是公司房地產行業），即刻出發。
晚上回來的時候，垂頭喪氣，像一只斗敗了的公雞，原因是客戶現在的項目還在在建階段，營銷中心都還沒有開放，誠然沒法找到營銷中心的主要負責人。當晚晚會上，小王公司的主要領導對其指出了這次陌拜的失敗主要原因。
第二天，小王調整了陌拜的思路，陌拜前先通過項目電話了解到客戶的項目營銷中心是否開放了，營銷中心的主要負責人是否在項目上辦公？做好這些準備工作之后，小王又信心滿滿的出發了，晚上回來，卻依然兩眼無光。結果是，他今天是找到了項目負責人，但是該項目目前已經是尾盤階段了，只有幾套房源了，現在幾乎不做任何推廣。
在以上案例中，小王的陌拜失敗的主要原因歸結為：陌拜前的客戶準備工作不充分。做好成功的陌拜，準備工作非常重要。
一、陌拜前：你不得不做的幾項準備工作 在我們的生活中，出現小王類似情況的業務員，舉不勝舉，這種無序的陌拜，一則加大了時間成本，二則自身信心倍受打擊。每天的工作效率不高，久而久之，如果無法正確調整心態，業務員會越來越士氣下降，甚至有可能選擇“遠走他鄉”，這樣無論于己還是對于公司，都是一個不小的損失，因此，做好陌拜前的準備工作勢在必行。
1、對于地產客戶來說，在拜訪前，我們必須通過網絡搜索，了解到項目的進程情況，一般情況下，傳統地產類的專業門戶網站如新浪樂居、搜房網等都為我們做好了前期的客戶資料搜集，但是并不一定完全準確，于是，我們需要通過這些網站提供的售樓熱線，以客人的身份對其來一個實際“踩盤”，如果客戶項目營銷中心尚未開放，那么我們可以判定的是，營銷中心的負責人一般不會在項目上辦公，那么我們陌拜的話，就應該選擇在客戶的辦公地點進行陌拜。2、對于營銷中心開放，營銷中心負責人在項目辦公的客戶，我們也不要盲目的去選擇陌拜。
根據各自不同屬性的媒體來選擇項目進度，如果是傳統品牌性媒體，我們更多的選擇要在客戶項目在建以前去選擇陌拜；對于促銷型的媒體，我們則必須選擇那種進入認籌、開盤、熱銷的項目進行陌拜。如果你是促銷型的媒體，客戶還在品牌推廣期，合作的可能性不大，同時，如果客戶項目已經進入尾盤階段，那么選擇促銷的可能性也比較少。
因此，我們在陌拜前，必須弄清楚客戶項目現在所處階段，從而選擇是否進行陌拜。3、做好上述兩手準備后，就是對客戶的基本結構要有一個清晰的了解。
以地產客戶為例，一般項目上的銷售人員分為兩塊，一方是甲方即開發商的銷售，一方是乙方即代理商的置業顧問。我們很多業務人員去到項目上或者在電話中，不管三七二十一，找到置業顧問，就開始詢問開發商的營銷總監或者策劃經理。
結果顯而易見，你很難找到關鍵人，因為他們根本就不是一個公司的嘛！何況作為置業顧問，他所關注的只是銷售業績的問題，與銷售無關的事情，才懶得搭理你哦，除非你能給他帶來銷售業績上的幫助或突破。因此，實現陌拜，我們盡可能的選擇銷售經理（銷售部經理一般都是開發商的，對于開發商的情況比較熟悉，且他與策劃經理同屬于營銷中心）。
其次，我們盡可能的尋找與其談銷售有關的問題，帶客戶買房、幫客戶賣房、自己買房、幫朋友了解項目情況等多種形式作為突破口。4、接下來的準備工作就是客戶項目解決方案的準備了，我們很多營銷人員，苦盡甘來，千辛萬苦見到客戶的關鍵人后，但是大多不能針對客戶的項目進行一個全新的解決方案，大多是產品介紹云云，即使見到關鍵人后，也很難促進客戶的購買欲望，同樣會導致陌拜效果不大。
甚至第二次都不太想和你見面了，這一塊知識，我會在后期的客戶拜訪和面談里會具體談到。5、最后需要做的就是平時大家平常會做的準備工作了：名片、資料、拜訪路線、項目情況資料等等，這些大家都做過了，所以不說了。
從上來看，真正做好客戶的陌拜工作，這些準備工作，你做到了嗎？如果沒有做到？又何談成功陌拜呢？二、陌拜前的目標設定：主要目標與次要目標設定必不可少 除了我們前面講的準備工作之外，每天陌拜前的目標設定也變得非常重要，像前面案例的小王，為什么最后會變成斗敗的公雞，大多來源于自身。
我想問一下現目前房地產這個市場怎么拓客和維客呢
工作安排：1、制定一個完整的拓客計劃2、確定拓客人員，并進行相關培訓（包括項目基本資料、核心賣點和優勢及拓客說辭與技巧），培訓完畢后進行相關考核3、安排拓客周期和時間節點，選擇節假日及周末，以及平日里商圈人流量較大的時段4、對拓客商圈進行選取與劃分，并事先進行踩點和繪制拓客地圖5、拓客人員執行拓客計劃，在商圈進行大范圍派單，并竭力留取客戶信息6、統計每日派單量和留電量，并進行拓客人員工作心得和拓客技巧分享，提高團隊士氣 審核標準：工作審核標準依據派單量和有效留電量而定，要求每人每日合理派發單頁的量應達到200-300張，有效留電量至少達到20-40組。
根據項目體量、檔次和推廣力度不同，派發量和有效留點量兩項數據可以根據項目自身情況做適當調整。二、動線堵截 適用項目：中高端、中端及中端以下 工作周期選擇： 蓄客期和強銷期 拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主 拓客范圍選擇： 項目周邊各大主干道及路口，目標客戶工作區域的上下班公交站點和沿途必經之路，以及去往日常生活中主要消費場所的沿途（如超市、菜場、餐館等） 工作目的： 向主力目標客群進行項目信息傳遞，捕捉意向客戶 工作安排：1、確定項目主力目標客群，分析客群相關信息點2、并對目標客群的工作、生活、休閑娛樂等動線進行分析，確定動線攔截點，如路口、公交站點、客戶平時就餐聚集點等3、確定動線堵截方式，主要采取戶外廣告的宣傳方式，包括擎天柱、樓體（頂）廣告牌、公交站牌、路燈燈箱、車身廣告等；也可輔以項目周邊人群聚集區域定點派單或設立流動推廣小站等具體形式4、定期對工作成效進行匯總，分析各廣告宣傳及人員派單等的效果，繼而改進 審核標準：無 招式特點：1、宣傳覆蓋范圍廣，信息點對點傳播到達率高2、對真正有購買意向的準客戶說服力很強 三、社區覆蓋 適用項目：中端及中端以下，主要針對大型普通住宅項目的首期和中小型項目的尾房 工作周期選擇： 主要針對蓄客期，其次為強銷期 拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主，可配備一名拓客主管 拓客范圍選擇： 項目所在區域板塊內的人員穩定聚集社區 工作目的： 擴大項目影響力與知名度，挖掘周邊潛在地緣性客戶 工作安排：1、將項目所在區域內人員穩定聚集社區進行劃分2、安排相關拓客人員攜帶相關道具進行有計劃的掃樓和掃街3、在社區居民聚集區進行項目海報和廣告的張貼，并設立固定咨詢點4、在社區內部可安排一定的固定或流動拓客人員進行客戶挖掘和維護5、若條件允許，可開通社區看房專車，定期接待客戶看房 審核標準：每組每天至少完成兩個社區的覆蓋工作，可根據社區規模進行適當增加 招式特點：1、在一定區域內覆蓋范圍廣，覆蓋面不做過細分析，以基本全覆蓋為主；2、信息在相對的區域內做到全面接觸；3、 覆蓋目標客源數量較大，精確性差，以量換質，用時間培養客戶。
四、展會爆破 適用項目：高端、中高端、中端 工作時間選擇：蓄客期和強銷期。工作人員選擇：精英銷售員。
工作地點選擇：大型展會現場。工作目的：通過展會向目標人群準確傳遞項目情況，并現場拉客。
工作安排：1、事先與展會組織方聯系，爭取有利展位（如果在房展會上，位置選擇避免與優于自身的項目相鄰；如果展會為車展或者珠寶類展覽則選擇明顯位置，此類展會更加適合高端和中高端的項目參加）2、制定出眾的形象設計，在展會上區別于其他同類型項目3、安排精英銷售員在展會中發力，與參觀的客戶多溝通，現場完成客戶信息登記和拉客到訪的工作 審核標準：無 招式特點：目標客戶相對純粹和集中，客戶群體具備較高的購買力，更容易進行潛在客戶和意向客戶的挖掘 五、油站夾報 適用項目：主要針對中高端項目和投資型項目 工作周期選擇： 以蓄客期為主 拓客人員選擇：前期與加油站協調工作由策劃人員負責，后期物料派送由案場銷售人員負責 拓客范圍選擇：項目所屬區域內和周邊商圈內油站、城區范圍內到客率高的所有油站 工作目的： 傳遞項目信息，捕捉意向客群 工作安排：1、分析各加油站的到客情況，盡量選擇到客率高的加油站進行合作2、派市場渠道人員前往各加油站進行合作溝通，向加油站內人員闡明合作要求，并對其進行簡單培訓，最好能最好能給當時感興趣的客戶簡單介紹項目的基本情況，同時留下客戶的聯系方式3、準備好各項物料，包括夾報和小禮品等，定期對合作的加油站進行物料補充 審核標準：無 招式特點：1、本招式對客群的把握相對較精準，加油站針對的客群是有車族其中包括*府用車和私家車、出租車等，不管是坐車的官員還是開車的老板以及企業高管，都是公認的最具消費實力的人群，也是構成項目消費的主體，2、通過加油站派送宣傳品，就很容易鎖定這部分高端人群，把產品信息迅速傳達給高端客戶，中間沒有任何停留，沒有任何中間環節，迅速而有效。3、直接鎖定有消費能力的客戶，廣告浪費少，節省費用，有效性高；4、由加油員一對一派送，中間不停留，迅速到達目標客戶手中；六、商場巡展 適用項目：所有項目類型均可 工作周期選擇： 蓄客期及強銷期 拓客人員選。
