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寧波房地產現狀
寧波房地產協會會長俞曉先生談我市房地產市場現狀 〈一〉回顧篇 一、我市房地產市場整體回顧。
我市房地產由于受1998年停止住房實物分配和同年月湖景區等大規模城建拆遷的拉動！從1999年起迅速地從低迷走向繁榮。隨后，則是一直到2004年連續五年快速發展。
在這五年歷，雖然房屋開工面積和竣工面積連續五年快速發展，但仍呈現出供不應求的態勢，同時，房價也持久快速上漲。在商品房市場繁榮的同時，二手房市場也迅速發展，形成了房屋一級市場和二級市場相互促進，聯動發展的良好局面！然而，到了2005年，受國家加大對房地產市場宏觀調控力度的影響，我市房地產市場迅速而明顯地由熱轉冷，無論是一級市場還是二級市場，均出現了成交量大幅下滑的狀況，到8、9月份，成交量同比下降一半以上，與此同時，房價漲幅也明顯回落，局部地段、部分樓盤和部分二手房出現價格下調。
根據局城調隊數據統計，我市四區1-4月份，房價指數同比分別為102.8、101.8、103.2、101.7（全國平均同比指數為105.5）；環比分別為100.2、100.1、100.9、100.4（全國平均環比指數100.8）。在全國35個大中城市一季度同比指數排名中列第25位，四月份第31位，由此可以看出，從總體上說我是今年的房價指數是相當低，而且相當穩定的。
2005年11月起，我市房地產市場出現了回聲跡象，到2006年3月份則呈現出比較明顯的上升，市三區商品房和二手房成交量比二月份增長1.5倍以上，同比也有較大增長，商品房增長60 %多，二手房增長30%，四月份大體維持了三月份的勢頭。 最近，**又出臺了調控房地產市場的六項措施，建設部第九部委又聯合發布了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，從今年六月一日起，執行強力調控房市。
這對我市房地產市場今后的發展方向肯定將產生顯著影響。 二、前幾年我市房市發展狀況分析，1999年至2004年我市房地產市場的持續快速健康發展既有堅實的基礎，但2003年下半年后也出現了非理性狀況。
（一）我市房地產市場發展的基礎。從市場需求看，我市這幾年旺盛的住房需求有其客觀的現實基礎。
1、經濟持續快速發展，人民生活水平迅速提高。到2003年，我市人均GDP已達到約3000美元，居民人均收入約14000元，恩格爾系數約38%。
2、1998年年底取消住房實物分配；3、城市化進程加快，城市建設規模擴大；4、金融業與房地產業日益密切的結合，既給房地產開發企業提供大量貸款，又為廣大購房者提供住房抵押貸款。5、大量技術人才，大學生和外來務工人員進入我市，他們的住房需求成為我市新的市場動力，不同的住房消費層次帶動了二手房市場和租賃市場，并促進了商品房市場的發展，形成了兩個聯動的大好態勢。
6、每年都有大量的青年結婚需要住房，且多數希望有較大住房。這就造成了巨大的有效住房需求，當然還有商業用房，寫字樓，公共建筑等。
從房價來看，這幾年房價持續大幅上漲，既有成本推動因素，又油市場拉動因素，成本因素一是房屋品質的明顯提升，包括房屋結構升級，建筑材料和設施優化，以及小區環境和配套明顯改善，二是地價大幅上漲，三是建筑材料價格和人工工資上漲等，市場因素對房價的拉動也很明確，由于需求迅速放大，造成房市供不應求的局面，這是造成房價持續快速上漲的重要原因，特別是2003年下半年到2004年一季度這一段時間，市場需求拉動房價上漲的情況更加突出。 （二）房時出現的非理性表現。
在房市的發展過程中，逐步出現了并積累了一些非理性狀況。由于需求旺盛，造成了房市供不應求和房價持續快速上漲的局面，這就此外了投資性需求，這類需求所占比例急劇上升，從而使房市供不應求和房價上漲的情況顯得更加突出。
從而形成住房市場的供應恐慌。于是，在自主型需求和投資型需求之外，又引發了第三種需求！儲備型需求！這三種類型的需求加在一起，給我市的房市乃至整個社會造成了被明顯放大了需求錯覺，同時刺激了房價更快上漲，這一情況在2003年下半年表現得最突出，可以說，在這一段時間，臥室的房市存在需求和房價被放大，扭曲的非理性現象。
這種現象既反映在住房方面，也反映在商業用房和寫字樓方面。 〈二〉現狀分析篇 宏觀調控的精準解析 國家對房地產市場的宏觀調控從2004年上半年即已開始，只是當時調控*策只是對開發環節進行調控，如在土地供應和金融*策等方面入手，所以，雖然對房市有所觸動，但影響不是特別明顯；2005年3月開始了第二輪調控則不但對開發環節，而且對消費焊接同時進行調控，特別是通過稅收*策來一直投資性購房，更禁止房石頭記。
國家第二輪宏觀調控指導思想主要歸結為四句話：遏制投機、限制投資、穩定房價，引導理性消費。這一輪調控在我市起到了立竿見影的作用，已如前述，我市房市立即由熱轉冷，這說明我市房市確實已存在非理性現象。
而這次調控措施對我絕對很強的針對性。 但對我市房市來說，第二輪，抑制投資性需求的同時，在一段時間里也抑制了自住性需求，由于對房價大幅下降的預期，在抑制了投資性購房和儲備型房的同時，也使自住。
寧波房地產市場情況
2007年1-11月，寧波市房地產開發投資完成272.1億元，同比增長6.6%，增幅較上月上升2個百分點，止住了今年以來增幅一路下滑的頹勢。
商品房銷售繼續回落，但仍處于高位增長區。商品房銷售面積為685.7萬平方米，同比增長37.5%，比上月回落3.4個百分點。實現銷售額425.9億元，同比增長56.7%，比上月回落7.8個百分點。
在建規模增幅回升。房屋施工面積為2781.1萬平方米，同比增長7.9%，比上月上升0.7個百分點，其中新開工面積為755.9萬平方米，同比增長3.4%，比上月上升3.2個百分點。
空置面積較上月略微下降。空置面積107萬平方米，同比負增長4.9%，比上月減少1.3萬平方米。其中住宅空置面積46.3萬平方米，同比負增長29.5%，比上月減少0.9萬平方米。
3.3 針對寧波房地產市場健康發展的建議
3.3.1 促進寧波市房地產發展的措施
對促進房地產市場健康發展有效途徑的探討，應首先明了本身的優劣長短之所在，只有在知己知彼的基礎上，才能揚長避短，找到真正有利于房地產業發展的途徑。對比國外以及其他城市房地產業的發展狀況，房地產業發展既有自身獨到的優勢，也有阻礙其發展的不足。從優勢方面來看，獨到的區位優勢、逐步成熟的開發隊伍、城市建設日益完善、以及巨大的消費需求等都有利于寧波市房地產業的發展。從劣勢方面來講，開發隊伍實力較弱、土地供應的有限、行業管理尚待完善等方面的缺憾也較為明顯。對此，我們應積極地揚長避短，趨利避害，采取措施促進市房地產業的健康發展。
一、加大調控、合理規劃，準確把握“適度規模”和“有效需求”的關系，解決好供需矛盾。
保持房地產開發的適度規模對寧波市房地產業，乃至整個國民經濟健康發展具有不言而喻的重要作用。面對寧波房市需求量大的有利條件，*府及有關部門尤其應加大調控力度、合理規劃，維系開發規模與有效需求的同步增長。
促進房地產業的健康發展一方面是為了發揮房地產業極強的關聯帶動效應，帶動其他產業的發展；另一方面也是為了提高人們的居住質量。而寧波房地產業離這一目標要求尚存較大差距。對此，我們應在充分考慮有效需求的基礎上制定一個科學的調控目標，加強對新增商品房的調控，實現供需雙方的有機平衡。
二、構造多層次供給體系，提高供給水平，滿足不同層次消費需要
構造多層次供給體系是房地產市場細分的必然結果。構造多層次供給體系、提高供給水平從本質上講就是針對不同消費
寧波房地產現狀
寧波房地產協會會長俞曉先生談我市房地產市場現狀 〈一〉回顧篇 一、我市房地產市場整體回顧。
我市房地產由于受1998年停止住房實物分配和同年月湖景區等大規模城建拆遷的拉動！從1999年起迅速地從低迷走向繁榮。隨后，則是一直到2004年連續五年快速發展。
在這五年歷，雖然房屋開工面積和竣工面積連續五年快速發展，但仍呈現出供不應求的態勢，同時，房價也持久快速上漲。在商品房市場繁榮的同時，二手房市場也迅速發展，形成了房屋一級市場和二級市場相互促進，聯動發展的良好局面！然而，到了2005年，受國家加大對房地產市場宏觀調控力度的影響，我市房地產市場迅速而明顯地由熱轉冷，無論是一級市場還是二級市場，均出現了成交量大幅下滑的狀況，到8、9月份，成交量同比下降一半以上，與此同時，房價漲幅也明顯回落，局部地段、部分樓盤和部分二手房出現價格下調。
根據局城調隊數據統計，我市四區1-4月份，房價指數同比分別為102.8、101.8、103.2、101.7（全國平均同比指數為105.5）；環比分別為100.2、100.1、100.9、100.4（全國平均環比指數100.8）。在全國35個大中城市一季度同比指數排名中列第25位，四月份第31位，由此可以看出，從總體上說我是今年的房價指數是相當低，而且相當穩定的。
2005年11月起，我市房地產市場出現了回聲跡象，到2006年3月份則呈現出比較明顯的上升，市三區商品房和二手房成交量比二月份增長1.5倍以上，同比也有較大增長，商品房增長60 %多，二手房增長30%，四月份大體維持了三月份的勢頭。 最近，**又出臺了調控房地產市場的六項措施，建設部第九部委又聯合發布了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，從今年六月一日起，執行強力調控房市。
這對我市房地產市場今后的發展方向肯定將產生顯著影響。 二、前幾年我市房市發展狀況分析，1999年至2004年我市房地產市場的持續快速健康發展既有堅實的基礎，但2003年下半年后也出現了非理性狀況。
（一）我市房地產市場發展的基礎。從市場需求看，我市這幾年旺盛的住房需求有其客觀的現實基礎。
1、經濟持續快速發展，人民生活水平迅速提高。到2003年，我市人均GDP已達到約3000美元，居民人均收入約14000元，恩格爾系數約38%。
2、1998年年底取消住房實物分配；3、城市化進程加快，城市建設規模擴大；4、金融業與房地產業日益密切的結合，既給房地產開發企業提供大量貸款，又為廣大購房者提供住房抵押貸款。5、大量技術人才，大學生和外來務工人員進入我市，他們的住房需求成為我市新的市場動力，不同的住房消費層次帶動了二手房市場和租賃市場，并促進了商品房市場的發展，形成了兩個聯動的大好態勢。
6、每年都有大量的青年結婚需要住房，且多數希望有較大住房。這就造成了巨大的有效住房需求，當然還有商業用房，寫字樓，公共建筑等。
從房價來看，這幾年房價持續大幅上漲，既有成本推動因素，又油市場拉動因素，成本因素一是房屋品質的明顯提升，包括房屋結構升級，建筑材料和設施優化，以及小區環境和配套明顯改善，二是地價大幅上漲，三是建筑材料價格和人工工資上漲等，市場因素對房價的拉動也很明確，由于需求迅速放大，造成房市供不應求的局面，這是造成房價持續快速上漲的重要原因，特別是2003年下半年到2004年一季度這一段時間，市場需求拉動房價上漲的情況更加突出。 （二）房時出現的非理性表現。
在房市的發展過程中，逐步出現了并積累了一些非理性狀況。由于需求旺盛，造成了房市供不應求和房價持續快速上漲的局面，這就此外了投資性需求，這類需求所占比例急劇上升，從而使房市供不應求和房價上漲的情況顯得更加突出。
從而形成住房市場的供應恐慌。于是，在自主型需求和投資型需求之外，又引發了第三種需求！儲備型需求！這三種類型的需求加在一起，給我市的房市乃至整個社會造成了被明顯放大了需求錯覺，同時刺激了房價更快上漲，這一情況在2003年下半年表現得最突出，可以說，在這一段時間，臥室的房市存在需求和房價被放大，扭曲的非理性現象。
這種現象既反映在住房方面，也反映在商業用房和寫字樓方面。 〈二〉現狀分析篇 宏觀調控的精準解析 國家對房地產市場的宏觀調控從2004年上半年即已開始，只是當時調控*策只是對開發環節進行調控，如在土地供應和金融*策等方面入手，所以，雖然對房市有所觸動，但影響不是特別明顯；2005年3月開始了第二輪調控則不但對開發環節，而且對消費焊接同時進行調控，特別是通過稅收*策來一直投資性購房，更禁止房石頭記。
國家第二輪宏觀調控指導思想主要歸結為四句話：遏制投機、限制投資、穩定房價，引導理性消費。這一輪調控在我市起到了立竿見影的作用，已如前述，我市房市立即由熱轉冷，這說明我市房市確實已存在非理性現象。
而這次調控措施對我絕對很強的針對性。 但對我市房市來說，第二輪，抑制投資性需求的同時，在一段時間里也抑制了自住性需求，由于對房價大幅下降的預期，在抑制了投資性購房和儲備型房的同時，也使自住型購房者持幣等待。
2006-2007年寧波房地產市場分析及投資咨詢報告哪里能找到 - 愛問知
內容簡介，具體的你下載看吧 宏觀控調控以來，寧波當地開發商卻對拿地持謹慎態度。
沉寂了兩三個月的土地市場，卻在金九銀十爆發出能量，土地競賣頻頻出現火爆景象，而地產豪門香港華潤也借此番土地競賣殺入寧波。 開發商拿地熱情上升 從全市2006年1—9月份土地招標、拍賣、掛牌地塊地價統計顯示，2006年1——8月份共推出20幅地塊，出讓土地面積90萬平方米。
房產地用地基本上集中在6月份以前，7月份掛牌房產用地只有前江東洋畈地塊，商業金融業用地，適建商業，商務辦公和公寓式辦公，土地面積46399平方米，其它文體、酒店及科研用地。而6月份和8月份沒有掛牌土地。
進入9月，沉寂多時的土地市場顯得異常活躍。9月28日，市區首次現場競賣5幅、面積共456402平方米的國有土地。
最后，這5幅地塊出讓金額達12.8億元。9月30日，江東區兩宗土地使用權進行公開出讓，出讓總面積為11萬多平方米，出讓金額達9.09億元。
其中，總面積為77766平方米的七里墊地塊以樓面地價每平方米3800元的價格成交，高出出讓底價1.878億元。 地產豪門華潤殺入寧波 樓市宏觀調控之際，兩外（境外、外來）資金對寧波房地產市場的熱情，未見絲毫降溫。
就在凱德、中海、金地、萬科相繼進駐寧波后，新的地產豪門華潤新近剛剛殺入寧波。 9月30日，上海銀潤置業與寧波南苑置業聯手，和堅實發展有限公司輪番競價，經過4個實力雄厚的房地產開發商的50輪和18輪的競價，花了5個半小時，最終，實力雄厚、出價謹慎的香港華潤置地有限公司全資子公司堅實發展有限公司以每平方米2345元競得東錢湖寨基地塊。
此塊地皮華潤置地花費了7.13億元人民幣。 該土地地盤面積約458.6畝，可建樓面面積約12.22萬平方米。
華潤置地是一家香港上市公司，有非常深厚的國資背景，華潤置地集團連同現有土地儲備，集團最新總住宅土地儲備量已經超過400多萬平方米，華潤是目前土地儲備量最大的房產企業。 據分析，宏觀調控以后，全國其他地方都實行了招拍掛，這樣，在土地出讓這一環節上，寧波與其他城市處于同一起跑線上了，此次，寧波首次推出競賣國有土地，寧波作為長江三角洲一顆重要的棋子，寧波對外地房產大鱷來說，自然充滿了競爭力。
報告目錄 第一章 房地產業概述 9 1.1 房地產概述 9 1.1.1 房地產的定義 9 1.1.2 房地產的類型 10 1.1.3 房地產主要涵蓋領域 10 1.2 房地產業的形態和特點 10 1.2.1 房地產的自然形態 10 1.2.2 房地產業的特點 11 1.3 影響房地產業價值的因素 11 1.3.1 影響房地產價格的一般因素 11 1.3.2 影響房地產價格的個別因素 14 第二章 浙江省房地產業發展分析 15 2.1 浙江省房地產業發展環境分析 15 2.1.1 浙江省整體經濟分析 15 2.1.2 浙江產業結構的調整方向 18 下載地址：。
寧波房地產市場形勢,企業在當前形勢下的經營理念和經營決策
2005年是中國房地產市場極不平靜的一年，在2004年國家對房地產業進行宏觀調控的基礎上，2005年上半年以來，國家對房地產業出臺了一系列宏觀調控*策，涉及行*法規、金融信貸、土地*策，頻率之高、力度之大前所未有。
陜西遠離調控核心區域北京、上海、杭州、深圳等地，但在市場反應上也有所波及；但是，長期平穩有序的樓市，依然被省內外開發商所看好。 下半年以來，西安房地產市場風云變幻，外埠資本強勢進入，對土地的激烈爭奪已近白熱化。
對于本地房地產開發企業如休在競爭中立于不敗之地？如何實現本地的快速成長和發展、面對這樣的形勢，我們的想法是：整合資源優勢，升華品牌價值，共同迎接地產新時代。 一、宏觀經濟形勢分析 今年以來，基于房價上漲過快、市場需求偏大，供求矛盾突出、部分地區房地產勢將增長仍然偏快、市場供應結構不合理等原因，下發了一系列的調控*策：3月下旬**下發《關于切實穩定住房價格的通知》（老“國八條”）；4月底**再次提出加強房地產市場引導和調控的8條措施（新“國八條”）；5月11日建設部等七部委聯合發布《關于做好穩定信訪價格工作的意見》，這些新*及舊有*策的影響使得中國房地產市場更顯“冷峻”，對市場各方而言，越來越多*策規范下的房地產市場也因此出現了短期的“不適”癥狀；5月27日國家稅務總局、財*部、建設部發文《關于加強房地產稅收管理的通知》，理順房產交易中營業稅的征收體制，確定了營業稅的征收細則；爭監會10月出臺《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（212號文），進一步規范了房地產開發投資以信托方式融資標準。
（一）房地產新*實質背景是 1、 關乎國家經濟安全，即：樓市、股市、匯市； 2、 和諧社會的問題，即住房結構問題，這與中低收入家庭、下崗工人和三無農民有關系； 3、 關于科學發展觀的問題，將房地產業從資源消耗型轉變為資源節約型。 （二）2005宏觀調控的效果 宏觀調控實際上是冷卻樓，加溫股市，跳高匯市。
根據發改委和國家統計局出的最新數據充分說明宏觀調控的效應初步顯露，從房價、供給、需求這三個方面都可以看出是有成效的。 1、 地產投資增幅繼續回落； 2、 部分地區需求偏大的狀況有所緩解； 3、 居民住房消費結構發生積極變化； 4、 商品住房平均價格漲幅繼續回落； 5、 房地產信貸增幅放緩。
（三）2006年宏觀房地產發展趨勢 1、明年宏觀經濟總體上好，GDP可增8.5%，宏觀經濟*策一方面要適度控制投資增長，另一方面要努力挖掘消費增長的巨大潛力，使內需增長后勁充足。 2、繼續適度投資增長速度、控制投資過快增長仍是明年宏觀調控的主要任務，房地產行業實現“軟著陸”。
重點是促進房地產業發展實現三個“根本轉變”，即：重新確立住宅消費和投資理念；加快完善房地產發展制度和*策，建立房地產可持續發展的長效機制；改變和完善住宅生產銷售方式。同時，在保證在建重大項目投資的同時，要加強對電力、原材料等重化工業投資的調控，防止未年幾年出現較明顯的產能過剩和通貨緊縮。
因此，在總體上預計2006年將會是*策的消化年。 1、價格調控仍將是主旋律：財*、金融、稅收、土地供應乖方面的全面調控；強調中低價房的供給和需求；加大對市場違規行為的打擊； 2、緊縮性的信貸*策仍會持續； 3、建設有地供應仍會嚴、緊。
二、陜西房地產業的發展回顧 陜西房地產業起步較晚，整體發展水平在國內相對落后。而且省內總體發不均衡，西安市房地產發展相對突出，在省內房地產開發中占據重要地位。
2004年，全省完成房地產開發投資231.2億元，比上年增長22.8%，同比回落29.8個百分點；其中，西安市房地產業完成投資163.4億元，占全省的84%，增長30.9%。我想以大家熟悉的西安市場為例，回顧陜西省房地產市場的發展過程： （一）史前時代 關鍵詞：福利房、分房 時間區段：80年代中期-90年代初期 隨著國家住房制度改革的推進，房地產市場從結合舊城改造進行綜合開發，由企事業單位集資統建逐步進入到商品房開發建設階段，住房分配制度由實物形式的福利分配進入到商品形式的貨幣分配。
這一時期，社會人均收入水平較低，市場上的商品房大多是房改公房，由開發商銷售的全產權房屋逐步開始被社會接受，但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產市場處于改革和探索的史前時代。 （二）萌芽時代 關鍵詞：房改房、商品房 時間區段：90年代初期-90年代中期 當住房成為市場上自由買賣的商品之后，伴隨著沿海地區房地產市場的大起大落，西安樓市躁動起來，特別是在產品上體現尤其強烈和明顯，較有規模的樓盤相繼誕生，西安的房地產開發處于探索階段。
代表樓盤：雅荷花園 （三）青銅時代 關鍵詞：概念、品牌、戶型、綠地 時間區段：90年代中期-90年代后期 時代特征：隨著西安高新開發區改善園區投資環境、推動產業結構調整的配套建設，推動西安市場一大批房地產企業開始市場化運作。廣州、深圳等外地地開發模式和先進理念被逐漸引入，西安房地產走上了品牌化道路。
市場快速成熟，房地產開發競爭加。
分析中國房地產市場所必須包含哪幾個方面
分析中國房地產市場所必須包含的幾個方面： 房地產市場在一、二、三線城市都提供了比股票、債券、存款更高的回報率。
在所有城市，低收入家庭也會購買房價八倍于其年收入的房子。 隨著房地產市場的繁榮，中國的家庭同樣有大量的銀行儲蓄。
考慮房地產市場應該在中國金融系統不完美的背景下進行分析。過低的存款利率是一個不按鍵的因素。
房產除了眾所周知的較差的流動性之外，風險也是房產作為一種投資品的重要維度。然而使用月度的數據很難度量當經濟急劇下滑時的風險。
比如在2008-2009年房地產是比股票更穩健的資產。
