榮觀房產網
房地產投資有哪些風險
房地產投資的個別風險： ㈠收益現金流風險 指房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。
開發（置業）投資都面臨著收益現金流風險。開發投資：未來房地產市場銷售價格、開發建設成本和市場吸納能力等的變化，會對開發商收益產生巨大的影響；置業投資：未來租金水平和房屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、資本化率的變化、物業轉售收入等，會對投資者收益產生巨大的影響。
㈡未來運營費用風險 指物業實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險。新建成的甲級物業投資也會面對著建筑物功能過時所帶來的風險。
評估房地產市場價值時，要注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當前房地產市場價值的影響。其他未來會遇到的經營費用包括由于建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用和不可預見的法律費用。
㈢資本價值風險 資本價值在很大程度上取決于預期收益現金流和可能的未來運營費用水平。即使收益和運營費用都不發生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。
這種變化使得預期資本價值和現實資本價值之間的差異，即資本價值的風險，在很大程度上影響著置業投資的績效。 ㈣比較風險（機會成本風險） 指將資金投入房地產后，失去了其他投資機會及其相應可能收益，給投資者帶來的風險。
㈤時間風險 指房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。強調在適當的時間、選擇合適的地點和物業類型進行投資，才能使其在獲得最大投資收益的同時使風險降到最低限度。
其表現在：①選擇合適的時機進入市場，②物業持有時間的長短、（環球網校房地產估價師頻道為您整理）③物業持有過程中對物業重新進行裝修或更新改造時機的選擇、④物業轉售時機的選擇以及⑤轉售過程所需要時間的長短等。 ㈥持有期風險 指與房地產投資持有時間相關的風險。
投資項目壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。置業投資實際收益和預期收益間的差異是隨持有期的延長而加大的。
上述所有風險因素都應引起投資者的重視，而且投資者對這些風險因素將給投資收益帶來的影響估計得越準確，他所做出的投資決策就越合理。
房地產行業項目拓展立項是什么意思
第一部分
一般大中型房地產企業都有投資拓展部或投資部，專門負責房地產項目的前期開發投資調研，其中包括投資機會研究、地方*策研究、拿地、項目地塊研究（區位、交通、價格、規模、形狀、平整情況、建筑物情況、設計要點、周邊建筑、業態、配套情況等等很多）。
房地產行業項目拓展立項：其實是企業對擬開發的項目及地塊在完成項目區域初步研究，根據所獲取的項目資料進行研究審核做出的內部投資立項備案和上報的程序。
其中包括：合作項目開發、購地開發項目等；
1）進行項目所在地的*策、行業發展、市場信息的研究及報告完善；
2）土地資料性質、土價情況、出讓方式及其合法性的初步研究報告；
3）合作項目土地在2）項目及合作公司財務、人事、投資、法律、地方知名度、誠信度、法人及股東情況的了解，合作方式、投資比例、投資合作風險的等研究和資料收集報告。
4）根所收集的資料進行立項，報告公司決策。
立項的下一步是雙企業高管的正式業務對接、確認，開始合作意向，并進行項目地塊或合作公司的全面盡職調查，進行項目投資測算。
第二部
項目在洽談過程中，如果是購地，初期主要通過土地相關資料了解以下的內容：
1）土地的區位、規模、用地功能、土地使用年限、設計要點、現場情況、是否閑置；
2）原地價交付情況、原有發票數額、現行出讓方式、價格、賣方企業股東決議及合同要求；
如是項目合作，要求項目方提供企業六證一卡資料、企業財務報表、股東結構及股東決議、公司章程、企業驗資報告、原納稅情況、項目的相關證件和批復等，合作條件：項目合作估值、合作比例、投入方式、分配方式或未來資產處置等。
盡職調查主要
對公司及項目土地進行土地獲取方式的*府土地部門調查、規劃調查、閑置否調查、報批調查；法律調查包括公司及個人可能涉及的法律訴訟和糾紛、工商查冊、納稅查冊、銀行借貸款情況調查、公司報表及審計報告查讀、負債情況當事人面議等等。
以及合作人未來開發、銷售的想法、可再投的資金量，建設目標、銷售價格等思路。
在這部分談的要點很多。
祝您工作順利！
房地產項目投資應該注意哪些問題
【摘要】近年來，房地產項目投資十分火熱，投資者較多。但是根據調查發現，很多投資者在進行房地產項目投資時，由于沒有掌握正確的投資技巧，損失慘重。為幫助投資者更好的進行房地產項目投資，下面就為您介紹房地產項目投資的方法。
投資分紅保險劃算么？重疾分紅險，投資保障兩不誤！ 房地產項目投資：量力而行
為了穩定房價，國家*府可謂煞費苦心。去年頒布“新國八條”以來，國內房地產市場一直處于昏昏沉沉的狀態，然而國家*策仍在發酵過程中，龍年伊始，國內70個大中城市房價全線停漲。這更給國內房地產市場蒙上了已成面紗，讓人難識清它的“廬山真面目”。
不確定性增大意味著風險的增加。因此，對于家庭收入并不富裕或者處于年輕創業階段的投資者應該謹慎進行房地產項目投資。據有關統計數據顯示，投資房地產的人大多處于35歲至64歲之間。因為他們此時不僅人生大事完成近半，而且收入也比較穩定。
此外，進行房地產項目投資的家庭，夫妻雙方的收入水平一般都比較高。雖然房地產在中國屬于一個高利潤行業，但是也并非是誰都能吃的一塊“肥肉”。高門檻、高風險讓許多人只敢“遠觀”，而不敢“褻玩”。不過，若夫妻收入水平較高，并一起投資，則壓力要小得多。
房地產。【摘要】近年來，房地產項目投資十分火熱，投資者較多。但是根據調查發現，很多投資者在進行房地產項目投資時，由于沒有掌握正確的投資技巧，損失慘重。為幫助投資者更好的進行房地產項目投資，下面就為您介紹房地產項目投資的方法。
投資分紅保險劃算么？重疾分紅險，投資保障兩不誤！ 房地產項目投資：量力而行
為了穩定房價，國家*府可謂煞費苦心。去年頒布“新國八條”以來，國內房地產市場一直處于昏昏沉沉的狀態，然而國家*策仍在發酵過程中，龍年伊始，國內70個大中城市房價全線停漲。這更給國內房地產市場蒙上了已成面紗，讓人難識清它的“廬山真面目”。
不確定性增大意味著風險的增加。因此，對于家庭收入并不富裕或者處于年輕創業階段的投資者應該謹慎進行房地產項目投資。據有關統計數據顯示，投資房地產的人大多處于35歲至64歲之間。因為他們此時不僅人生大事完成近半，而且收入也比較穩定。
此外，進行房地產項目投資的家庭，夫妻雙方的收入水平一般都比較高。雖然房地產在中國屬于一個高利潤行業，但是也并非是誰都能吃的一塊“肥肉”。高門檻、高風險讓許多人只敢“遠觀”，而不敢“褻玩”。不過，若夫妻收入水平較高，并一起投資，則壓力要小得多。
房地產項目投資：放眼長遠
與結婚生子等事件相似，房地產項目投資是也人一生當中少有的幾件大事之一。但是，投資者應該清醒認識自己此刻的角色，不要出現角色混亂的現象。投資者購買房產是出于商業的目的，即利潤最大化。而如果是單純的消費者那則是出于生活的便捷性等等目的。
然而，現實生活中很多人難以成功實現角色轉變，在進行房地產項目投資時往往是根據自己的喜好來買，而不是根據投資前景來買。一般而言，投資者在投資居住型房產時，應該注意街道外觀、距離購物中心、公共交通便利性，以及發展前途等等。
慧擇提示：在進行房地產項目投資時，掌握上述兩點技巧可以讓您的投資之路更長久。專家指出，在進行房地產投資時，除了需要了解上述兩點，還要對房地產市場做一次細致的調查，從而制定出適合的房地產項目投資方案。
零基礎從事土地投資拓展這個崗位需要看什么書,就是想進入萬科、
入職房地產投資崗推薦10本書：入門必讀001《房地產投資崗入門指南》知乎出版 作者|牧詩這應該是行業內第一本關于投資實戰入門指引的書籍。
這本書我已寫完出版3個月了，從知乎、亞馬遜、豆瓣上的評論和評分來看，還不錯。知乎評分9.1分，目前銷量近2萬。
我結合自己的實戰經驗，以投資全流程為主線包括投資人必備技能和素質等8大角度出發，語言通俗易懂，也算是我的一部誠意作品，向大家推薦。非常適合打算入門投資崗和工作3年左右的投資人學習。
002《工程經濟學》中國建筑工業出版社 主編|劉曉君推薦的這本書是我讀書時候的課本，非常經典，它曾經讓我深刻理解了資金的時間價值，如何計算資金的時間成本，如何更好的理解IRR、投資回收期、自有資金回報率等等財務指標，以及如何建立對于項目研判的初步財務框架。從事投資拓展工作，《工程經濟學》可以說是必須一讀的書籍，你必須時刻將資金的時間價值放到一個非常重要的位置，若本已學過這本書的朋友可以跨過，但沒有基礎初入這行的朋友們一定要讀一讀，且推薦大家一定購買以上版本（親自驗證有療效）。
003《房地產稅收面對面》機械工業出版社 朱光磊 陳正坤著這本書曾是我在知識星球隆重推薦過的書籍。全書分為入門操作篇與高級解析篇兩部分。
入門操作篇以房地產開發流程為主線，按開發的時間順序介紹了房地產公司拿地、項目公司設立、融資、建造開發、開盤預售、竣工交房全流程各環節經常遇到的稅收問題。高級解析篇首先介紹了企業所得稅匯算清繳、土地增值稅清算、涉外稅收中的常設機構判定原則等房地產公司難以回避的更高一級的稅收問題，然后以第一手資料介紹了兼收合并購地、精裝房分劈成毛坯房與代裝飾兩個籌劃案例，以案例來說明理論模型與稅收實踐的差距。
004《房地產開發會計與納稅實務》大連出版社 主編 |李曙亮這本書也是我在知識星球重點推薦過的書籍。本書采用以房地產開發企業設立、獲取土地、項目立項報批、開發建設、轉讓及銷售等具體的業務流程為線索，以會計流程為補充的結構體系，對房地產開發各階段涉及的稅務與會計事項進行了分析，重點介紹了房地產開發企業的業務、會計和稅務處理。
005《房地產項目投資分析》清華大學出版社 陳琳 譚建輝著本書全面系統地論述了房地產開發項目投資全過程中應當研究和分析的主要問題及操作方法。主要包括房地產投資項目策劃與可行性研究概述、投資環境分析、市場調查、市場定位、產品策劃、開發流程與進度計劃編制、投資費用估算、資金籌措、收入稅金估算及投資計劃安排、財務評價、風險分析、社會評價以及投資后評價等內容。
總之，適合初學者，入門可以多看看，書里面涉及房地產的各項內容非常全，很詳實，很有收獲，但理論性的東西稍多，若有相關案例再多點就更好了。006《房地產項目運營最佳實踐》中信出版社 明源出品早些年，“買地就掙錢，圖紙也清盤”的草莽時代已經過去。
本書聚焦地產百強企業中的管理與成長標桿，深入地產企業的一線。剖析運營管理過程中的難點，以實戰為本，探究運營管理的有效方法，提煉出可供直接參考、借用的房地產運營管理模式，絕對是最佳實踐！對寫報告也很有用。
地產人值得一讀的好書。本書讀者群主要為房地產中高層管理者，尤其推薦給房地產企業的董事長、總經理、項目運營負責人以及房企集團業務職能線的負責人和管理者。
007《土地使用權出讓和轉讓》中國民主法制出版社 蘇東著本書將對每個問題的講解分為宣講要點、典型案例、專家評析、法條指引四個部分。首先通過宣講要點明確提出法律知識點，然后將法律知識點帶入典型案例，增加知識的受用性。
其次在專家評析部分就案例中的具體情況具體分析，以期做到對法律知識的活學活用，最后在法條指引部分羅列出相關的法條和司法解釋，一來使得對問題的回答和知識點的闡述都有理有據，二來免去讀者們四處尋找法律條文之累。投資人必不可缺財、稅、法的基礎知識。
《土地使用權出讓與轉讓》主要給大家做了一個土地流轉過程中相關法律法規的普及，其中涉及的法律主要有土地管理法、土地管理法實施條例、農村土地承包法、城市房地產管理法、《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》等。008《一本書看透房地產》中國市場出版社 潛進著本書涉及八大開發階段——土地一級開發、投資管理與土地確權、規劃方案設計、施工圖設計、項目施工建設、項目預售、竣工驗收備案、項目交付。
內容很全面很系統，讀者一目了然，觸類旁通，作為行業啟蒙非常受用。009《房地產企業常見法律問題及風險防控》法律出版社 呂士威著本書作者呂士威先生基于多年地產經驗，站在房地產企業的立場，土地取得、項目投融資、施工建設、稅收籌劃、商品房預銷售、爭議解決等方面多發的法律風險和糾紛從實務角度進行分析，論證防范方案或解決辦法。
全書以問題為導向，給予短小、精練、通俗、易懂的專業回答，案例值得詳細研讀。010《房地產企業并購實務手冊》中國工信出版社 周濟著書中有企業并購流程操作指南和真實案例，及一些。
關于房地產項目融資的問題
貸款流程
借款人需要貸款，應當向主辦銀行或者其他銀行的經辦機構直接申請。
借款人應當填寫包括借款金額、借款用途、償還能力及還款方式等主要內容的《借款申請書》并提供以下資料：
一、借款人及保證人基本情況；
二、財*部門或會計（審計）事務所核準的上年度財務報告，以及申請借款前一期的財務報告；
三、原有不合理占用的貸款的糾正情況；
四、抵押物、質物清單和有處分權人的同意抵押、質押的證明及保證人擬同意保證的有關證明文件；
五、項目建議書和可行性報告；
六、貸款人認為需要提供的其他有關資料。
七、對借款人的信用等級評估：
應當根據借款人的領導者素質、經濟實力、資金結構、履約情況、經營效益和發展前景等因素，評定借款人的信用等級。評級可由貸款人獨立進行，內部掌握，也可由有權部門批準的評估機構進行。
八、貸款調查：
貸款人受理借款人申請后，應當對借款人的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進行調查，核實抵押物、質物、保證人情況，測定貸款的風險度。
九、 貸款審批：
貸款人應當建立審貸分離，分級審批的貸款管理制度。審查人員應當對調查人員提供的資料進行核實、評定，復測貸款風險度，提出意見，按規定權限報批。
十、 簽訂借款合同：
所有貸款應當由貸款人與借款人簽訂借款合同。借款合同應當約定借款種類，借款用途、金額、利率，借款期限，還款方式，借、貸雙方的權利、義務，違約責任和雙方認為需要約定的其他事項。
保證貸款應當由保證人與貸款人簽訂保證合同，或保證人在借款合同上載明與貸款人協商一致的保證條款，加蓋保證人的法人公章，并由保證人的法定代表人或其授權代理人簽署姓名。抵押貸款、質押貸款應當由抵押人、出質人與貸款人簽訂抵押合同、質押合同，需要辦理登記的，應依法辦理登記。
十一、 貸款發放：
貸款人要按借款合同規定按期發放貸款。貸款人不按合同約定按期發放貸款的，應償付違約金。借款人不按合同約定用款的，應償付違約金。
十二、 貸后檢查：
貸款發放后，貸款人應當對借款人執行借款合同情況及借款人的經營情況進行追蹤調查和檢查。
十三、 貸款歸還：
借款人應當按照借款合同規定按時足額歸還貸款本息。
貸款人在短期貸款到期1個星期之前、中長期貸款到期1個月之前，應當向借款人發送還本付息通知單；借款人應當及時籌備資金，按期還本付息。
貸款人對逾期的貸款要及時發出催收通知單，做好逾期貸款本息的催收工作。
貸款人對不能按借款合同約定期限歸還的貸款，應當按規定加罰利息；對不能歸還或者不能落實還本付息事宜的，應當督促歸還或者依法起訴。
借款人提前歸還貸款，應當與貸款人協商。
以上就是一般的貸款流程，如果你不確定，你可以去找一家銀行具體的問相關細節及該準備的資料，他們會告訴你改怎么做。祝你好運。。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產項目投資拓展困難
