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買房時補充協議中應該寫哪些內容
一、房產證辦理時間購房合同中通常不會寫明辦理產證的時間，一般開發商會在交房1-2年后辦。
如果急著拿到房產證，可以在補充協議中約定產證的具體辦理日期，并注明賠償責任，比如：在交房一年內不辦好房產證，賠償房價 （南寧房價當日報 ）的百分之幾等等。 另外，因為開發商原因導致房產證無法辦理，開發商需要承擔責任并賠償損失。
二、貸款辦不下來，責任認定簽了合同付了巨額首付，貸款卻下不來，房子買不了，購房者可以退房嗎？責任由誰承擔？ 這些需要在補充協議中提前約定好。 一般來說，貸款失敗原因有三種： 1、開發商原因：購房者可退房且不用承擔違約責任，甚至可要求開發商承擔責任； 2、銀行、*策等原因：購房者可無責解約； 3、購房者自身原因：可與開發商重新協商付款方式，無法繳納余款的，購房者要承擔違約責任。
三、公攤面積比例和位置由于公攤屬于隱性面積，一些開發商就只告訴業主一個籠統的大概數字，然后在里面動手腳，這導致公攤糾紛時有發生。 對此購房者在補充協議中應當約定好公攤的具體數字，并注明公攤的具體位置、面積大小，特別是對于公攤變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。
另外，贈送面積可能占用了公攤，比如頂層樓臺、一樓庭院等屬于全體業主共有，開發商無權贈送。 四、交房標準精裝修的房子一定要明確交房標準，具體到裝修材料的品牌、型號、顏色等等，盡可能避免高級、進口等模糊詞語，以免開發商偷梁換柱。
另外，可以在補充協議中約定，在隱蔽工程覆蓋之前，購房者要到現場檢驗，簽字確認后再進行覆蓋。 五、退房責任按照法律規定，以下情況購房者可退房： 面積誤差絕對值超過3%；房屋質量瑕疵；房屋質量問題嚴重；開發商單方變更規劃；銀行按揭失敗；開發商沒拿到預售許可證；開發商遲遲不交房；開發商遲遲不辦房產證；合同無效……對此，可在補充協議中做詳細規定，比如一旦退房是由于開發商原因，開發商需要承擔什么責任，什么期限內把房款退還。
六、物業問題約定清楚包括物業公司及物業費的繳納時間、繳納金額等，都在補充協議上詳細約定好。 需要明確的是，開發商和物業是兩個不同法律主體，按規定，物業公司應該由全體業主通過業主委員會挑選確定，但現在一般做法是開發商自己成立物業公司或者選擇與其有業務關系的公司，業主如果不滿意，可在入住后通過業主大會表決更換。
七、開發商的其它承諾開發商的促銷手段花樣百出 比如贈送面積、學校學位、停車位等等，有的承諾樓盤周邊會建有商場、醫院、學校等配套，收房之后業主才發現并被騙了，而開發商卻拒絕承認曾經許下承諾。為了維護自身利益，最好在補充協議中將承諾一一寫清楚，并注明違約責任。
簽補充協議時，將能想到的統統寫上去，省得出了問題雙方扯皮。如果購房合同和補充協議中的約定不一致，一般以補充協議中的內容為準。
購房合同補充協議包括哪些內容
1、公攤面積誤差處理。
2、裝修標準，特別是精裝修的房屋，開發商一般在合同約定所使用的裝修材料用詞多為“高檔、進口或同檔次”，這種約定不明確，雙方可以在補充協議中對具體裝修材料的品牌、規格型號、顏色等具體內容進行約定。 3、付款方式變更，許多購房人在購房款支付方式上選擇銀行按揭，購房人在簽署《商品房買賣合同》時，已經支付了購房首付款，如果銀行貸款不能獲得批準通過，應當在補充協議中明確其他處理方式。
4、權屬證書辦理期限，不能按期辦理權屬證書的違約責任和違約責任的計算方式。 5、保修、維修責任，房屋交付使用時，配套的設施和設備產品已經安裝完畢，保修期已經過了好幾個月，應當和開發商約定保修期的起算日期和維修的時限。
6、不可抗力，應當明確不可抗力的范圍限在法律規定的自然災害范圍內。 7、廣告和宣傳內容，對影響購房人購房要求的廣告宣傳或承諾內容，應當以補充協議的方式在合同中固定下來，并約定明確的違約責任。
什么是購房合同補充協議 購房合同補充協議有什么內容
房律師答：在進行房屋買賣時，購房者需要簽訂的一個是認購書，第二個便是購房合同，購房合同有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項，通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，比房屋買賣合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題：
第一、應該明確地把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。
第二、明確房屋所有權證辦理的時間。因為購房合同里通常沒有說多長時間能把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。
第三、要明確按揭貸款辦不下來的話，雙方的責任。現在貸款*策較緊，因此會涉及到購房者貸款辦不下來的情況，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。因此購房者需要與開發商約定責任，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么，如何處理。
第四、明確關于公攤建筑面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。
購房合同的補充協議應該怎么寫
購房合同樣本 有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。
補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。
第一，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。
要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。 第二，明確房屋所有權證辦理的時間。
因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。 第三，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。
第四，明確關于公攤建筑面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。
現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。 第五，應該明確裝修標準。
以后逐漸的房地產開發項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。
第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發商的原因，必須寫明開發商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。
若買的是二手房一定約定好付款事項，分期付款還是貸款，分期的話什么時間付清多少一定在協議上寫清楚，貸款的話一旦貸款辦不下來產生的違約責任問題；再有就是騰房時間以及賣主留給買方的室內物品如熱水器、空調、燃氣灶等等一定在協議上標注清楚，以便后期不兌現。
購房合同中的補充協議要怎么寫
在簽訂《商品房買賣合同》時，一般情況下一些基本信息是不能改動的，但合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是需要雙方協商的。
您如果看到合同中的空白處已經填寫好，那是開發商自己填寫的，開發商提供的印制好的補充協議也是開發商自己寫的，這些僅代表開發商一方的意愿，購房人可以接受，也可以不接受。開發商和購房人都有權對示范文本條款的內容進行修改、增補或刪減，房地產商可以在《合同》中對填空做出選擇，可以寫補充協議，購房人也同樣有權利要求對填空重新選擇，要求采用自己寫的補充協議或雙方協商一致的補充協議。
商品房合同補充協議怎么簽
購房體驗課： 開發商一般都是使用《襄陽市商品房買賣合同》示范文本的，正式合同無法修改，但是卻可以簽署補充協議，來保障購房者自己的權益。
目前補充協議已受到越來越多的購房者的重視，但如何簽訂補充協議才更為有效呢？本期購房體驗課就為大家講解如何簽訂商品房合同補充協議。 補充協議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時，對雙方各自關心的條款內容進行修改或增加，以明確雙方權利義務的條款或協議，當補充協議內容與主合同條款不一致，以補充協議內容為準。
現在市場交易中二手房合同補充條款多為雙方協商的自擬格式，商品房出售合同的補充條款多為開發商擬訂的格式條款，但條款是可以調整的。 那我們就來看看，商品房買賣合同中，購房者容易忽略的幾個問題，我們在簽訂商品房合同補充協議中應該注意的。
1、套內建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時在合同約定范圍內套內建筑面積縮水、公攤面積增大。 2、公積金和商業貸款因銀行和開發商的原因辦不下來的處理問題，目的是防止開發商應退房而扣除購房者的定金或追究違約金。
3、房屋交付時開發商要提供房屋面積實測數據，約定如果開發商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動。 4、物業的約定，目的是防止入住后開發商或物業公司提高收費標準，而購房者又無當初開發商承諾的依據的情況。
5、精裝修房屋的具體裝修標準，不能被開發商以“進口”、“高級”、“優質”等不明確的說明誤導，要詳細約定與房屋有關的內外裝修、設施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據的情況。 6、開發商給購房者辦理產權證的具體時間，合同里約定的只是開發商提交材料的時間，目的是防止開發商無限期的給購房者辦理產權證，影響購房者行使所有權。
7、房屋的屋面、外墻面使用權歸業主所有，開發商使用要經過業委會同意，目的是防止開發商因商業目的使用而影響購房者的正常生活。 8、在合同和補充協議里沒有約定或約定不明確的，可以用開發商發布的廣告、宣傳材料作為相關內容的依據。
現在我們對上面的特別重要的問題進行簡短的分析： 關于不能如期取得貸款的約定 按揭貸款是許多購房人都采用的付款方式，但是現在的貸款額度很緊張，很容易出現由于貸款沒有待下來而產生的違約行為。購房人在簽訂《合同》或《補充協議》時對此條要予以充分注意。
在付款方式的附件中，開發商往往寫明，如買受人不能獲得銀行的按揭貸款，買受人應于接到通知的幾日內付清余額。購房人往往粗心，沒有注意該條款或者因為覺得不能獲得的貸款的風險不大，對該條款沒有重視。
目前的狀況，很多爭議越發頻繁，一旦購房人無法獲得銀行貸款，按照本條約定，購房人必須在幾日內交清全部房款，否則，購房人就需承擔不能按期付款的違約責任。應約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發商退還首付款和定金，以此來維護自己的權益。
關于產權證取得期限的約定 房地產市場交易中，是會出現購房人在完全支付房款后的幾年內，都拿不到產權證，至使產權處在一種不確定的狀態之中，原因是是可以能是開發商資金比較緊張，將項目抵押給了銀行。售樓之后，開發商必須先將銀行的錢還清，銀行才能解除抵押，購房合同才能去備案。
因此，嚴格審查開發商提供的“五證”，尤其是“土地使用證”的正本記事欄中，有無土地被抵押的標注，取得所售房產及相應土地面積未設定抵押的承諾，約定產權證取得的最后期限十分必要，并同時約定，如到期購房人仍然得不到產權證，購房人有權退房及退房處理辦法的約定。 關于物業的約定 商品房買賣中，開發商指定的前期物業與業主委員會選聘的物業之間產生的糾紛很多，因此，購房人為保證其入住后權益的維護，也可在《補充協議》中約定物業的有關情況：如物業費、停車費等費用的具體數額，小區規劃、 面積問題 、水、電、煤氣（天然氣）開通時間等。
最后我們還需要特別注意關于違約責任與解除合同的約定 雙方約定：如開發商交付房屋時，所交付的房屋達不到《合同》或《補充協議》的約定，購房人有權拒收房屋。并約定開發商因其違約行為所應支付違約金的數額或比例。
同時，也可約定開發商限期更正或修復，如在規定的時間內達不到約定的標準，購房人可以單方解除《合同》。并同時約定《合同》解除后的處理辦法，包括開發商應支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。
《商品房買賣合同》與《補充協議》誰服從誰？“補充協議”有優先權 購房合同和補充協議是約束房屋買賣雙方交易行為的重要法律文件，補充協議與標準契約具有同等的法律效力。當格式合同的條款與補充協議條款相抵觸時，在民事行為的處理原則方面，補充協議條款約定的內容有優先權。
目前有不少消費者在購房過程中只重視購房合同，而對補充協議的重要性認識不足，結果吃虧上當。 購房者在補充條款中可增加出現質量問題后的處理程序、購房者的權利、開發商的違約責任、爭議。
購房合同注意哪些補充協議
目前法律賦予的這項基本權利卻沒有被購房人充分利用。有些購房人要么對開發商提出的補充契約可能產生的法 律后果不甚清楚，要么過于相信開發商的口頭承諾，要么認 為開發商擬定的補充契約不能修改。尤其是那些匆忙交付定 金后，認購書中又標明“如不簽約，定金扣除”的購房人， 更因擔心定金損失而被迫接受開發商擬訂的補充契約。
結果，開發商通過補充契約將正式契約中房地產管理部門用來確保購房人利益的條款加以修改或刪除，使其應當承 擔的法律責任得以豁免或減輕。則購房人的意思卻絲毫沒有 在補充契約中體現出來。一旦發生糾紛，補充契約對購房人 的權利缺乏保障，購房人又無法住所開發商的口頭承諾追究 其違約責任。
例如：有的開發商在提供的補充契約文本中還將正式預售契約中“房屋交付時應提交《建設質量合格證書》和測繪 實測數據”修改為“提交臨時證明文件”。又如有的開發商交“施工中遇到異常困難石灰質不能及時解決、為配合*府法規而引致的延誤、市*配套的批準與 安裝的延誤或其他非甲方所能控制的事件”均作為免責事項 寫入補充契約。
根據新合同法的有關規定，正式契約與補充契約內容不一致的，以補充契約為準。據此，以上兩例補充條款產生的 法律后果，一是賣方交付房屋時提交不出正式契約規定的法 律文本應屬違約行為，但通過補充契約的修改，購房人無法按正式契約規定的內容追究賣方的逾期違約責任；二是賣方 逾期交付物業所應承擔的違約責任可能因補充契約規定的免 責事由的存在而被免除或被降到最低。相應地，購房人的風 險卻因此大大地增加了。
為了降低購房風險，希望購房者在簽訂補充契約時一定要拒絕以上類似條款，同時，盡可能地將自己的真實意思及 賣方的承諾體現在補充契約中。有時開發商在廣告或銷售過 程中會給出許多誘惑的承諾，如房屋使用率、公共配套設施 的設置及建成時間、附帶贈送、產權證發放時間等，以上承 諾如果不寫入合同，一亙開發商沒有兌現承諾，購房者將無 法追究其違約責任。
因此，建議購房人在簽訂補充協議時，最好與開發商就以下事項進行約定。
1、開發商對其主體資格及相應批準文件真實性的承諾；
2、所售物業及其相當土地面積未設定抵押、留置權的承 諾（主要為避免因此造成購房人無法正常行使產權人的權 利）；
3、房屋使用率、面積誤差、合同面積分攤的處理辦法；
4、房屋交付的時間、地點、風險、轉移、責任分擔等具體辦法；
5、公用配套設施的交付時間、狀態等。
6、房產證的取得時間；
7、如購房人選擇按揭貸款，則應約定如按揭不成，購房人采取的付款方式及具體處理辦法；
8、與正式契約不一致的合同變更、解除條件及其他當事人雙方變人應當約定的事項。
買房子必須要簽訂補充協議嗎 購房補充協議是什么
購房合同一般都是規定格式的，通過房管局審閱后才算有效，不能隨意修改。但是，購房者可以通過與開發商協商增加對自己有利的協議，這種就是補充協議。
一、具體違約責任
1、規定產權證獲取日期。協議上注明如果在規定日期未能取得房產證應視為“房產證無法取得的開發商一方的單方面違約行為”。對于此項“開發商的單方面違約行為”業主有權選擇退房。開發商必須在15個工作日內退還業主已交的所有款項。
2、約定具體房屋質量標準。買受人可以聘請有資質的機構進行驗房，如果驗房結果與開發商的質量標準有差異，有權提請法院或有關機構進行最終裁決。在
交房時所交房屋達不到補充協議約定標準的情況下，業主有權拒絕收房并由開發商對業主進行賠償。如在規定的時間內仍然達不到約定的交房標準，購房人有權單方
解除合同。開發商應支付違約金和其它因無法收房入住發生的損失。
二、明確置業顧問承諾、廣告描述和贈送的面積
置業顧問的承諾、廣告描述及開發商所贈送的面積要寫進補充協議。要將影響價格的廣告描述和所看樣板間中具體的品牌寫進補充協議。還要把開發商贈送的面積包括具體位置、使用年限、裝修標準在補充協議中詳細闡述并注明使用權。
購房補充協議的注意事項
1、辨別文字游戲，以免開發商推脫責任。例如，合同約定了違約金比例但補充協議里開發商有約定不超過某個比例，這樣違約過了一定時間實際就不用支付違約金了。
2、警惕開發商利用補充協議轉嫁風險。例如合同里對延期交付作了規定，但補充協議里開發商約定遇到異常困難不能按時交付不屬于違約，這種異常困難是什么，容易扯皮。
3、注意優先效力，避免糾紛。仔細看補充協議的效力，防止開發商約定合同效力優先，那么有利于購房者的補充協議就形同虛設了。
（以上回答發布于2016-02-24，當前相關購房*策請以實際為準）
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