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中國究竟有多少房子?恐怕沒人說得清。
但是買不起房子的島叔們最近對這樣一組數據還是有些耿耿于懷：截至2015年11月，全國房地產已竣工待售的面積約為6.96億平方米，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，全國整體庫存約為63億平方米。
如果按照過去三年平均銷售速度來計算，消化這些庫存至少需要5年。
樓市之困
一邊是買不起房子的年輕人，另一邊則是大量空置的房屋。
中國樓市這種冰山與火焰的并存，讓人仿佛置身于山城重慶的軌道交通，誰也不知道自己乘坐的究竟是輕軌還是地鐵。
如果一個市場不能讓供需雙方充分對接進而將商品基本出清，那這個市場一定是有什么問題。
從宏觀來看，經濟周期與人口周期對樓市的影響已經開始疊加。
作為比較容易發展的產業，房地產及其相關的鋼鐵、水泥、玻璃、工程機械等等行業在前一輪經濟增長中可謂“表現神勇”，成為了過去三十多年拉動經濟的主要動力。
不過，人無千日好，花無百日紅，任何一個產業或經濟體都不可能永遠高速增長。
人們居住條件不斷改善，作為傳統經濟動力的房地產卻迎來了周期性衰減。
另一項數據顯示，我國15—59歲的居民人口在2012年出現首次下降，這意味著可預見的“剛需”人群將會減少。
照理說，該開發的都開發了，人口老齡化又步步逼近，可為啥很多人還是“為房所困”呢?這就涉及到樓市的結構問題了，因為房地產市場的區域差別非常大，不同地區房產之間的替代性很弱。
這就好比有人餓了，如果他一時找不到山東煎餅，還可以就近吃天津煎餅充饑;但是如果他想在北京安家卻又嫌房價貴，那么即使鄂爾多斯的房價便宜，也幫不上他什么忙。
事實上，買不起房主要集中在北、上、廣、深等大城市，三四線城市則是庫存高企，而大量的年輕人卻依舊涌向一線城市。
這種集體理性喪失的背后，其實是個體理性的彰顯。
因為對正處在大有作為年華的年輕人而言，一線城市有著太多的誘惑：豐富的公共資源、多元的就業機會、較大的職業發展空間，最重要的一點——相比三四線城市和農村而言，一線城市的社會競爭機制更加公平，畢竟想在北上廣深“拼爹”可不是件容易的事。
可以說，當不同地區之間的經濟發展差異、公共服務差異、社會公平差異等等不均衡體在適齡勞動力的流動決策中得到體現時，房地產市場也就繼承了這種不均衡。
降價之難
去庫存、去庫存、去庫存!重要的事情說三遍。
今年下半年以來，從**到總理，從中央財經領導小組第十一次會議到一年一度的中央經濟工作會議，都展現出推動樓市去庫存的堅定決心。
說到這，市場化意識較強的島友可能會問：按照價格越低需求越大的市場規律，既然房價高、庫存大，那么開發商為什么不降價促銷以消化存量房呢?
島叔覺得，讓開發商簡單降價就能解決問題的想法有些簡單。
一方面，就像營業收入不等于凈利潤，開發商有多大的讓利空間也要取決于其房地產開發成本。
舉例來說，如果開發商看上一塊地，想開發一個新的樓盤，那么它就需要向*府交納土地出讓金(通常在很大程度上影響了房價)，向原有土地的居民或使用者支付土地征收及拆遷安置補償費。
在施工時，還有前期工程費、建安工程費、公共配套設施費等等支出，如果向銀行貸款還要拿出利息成本。
數據顯示，在公布三季度報告的80家房企中，80家房企的平均凈利潤率8%，達到歷史最低值。
而2013年房企平均凈利潤高達11.97%，2014年平均凈利潤率則為10%。
在這一背景下，一些房企轉行做體育，一些房企試水互聯網金融，還有一些房企玩起了石墨烯。
另一方面，*府本身也不能為了去庫存而坐視甚至引導房價大幅下跌。
島叔認為這里面有三大原因：
其一，中國經濟正處于新舊動力轉換的關鍵期，房地產行業及其上下游的產業鏈依然是穩定經濟增長及就業的一個“大塊頭”，如果房價暴跌影響了人們的信心及整個經濟轉型升級的全局，因為這樣“去庫存”顯然是沒有贏家的。
其二，中國城鎮化正處于中后期，很多地方軟硬件基礎設施建設及公共服務的提升還有賴于*府財*實力支持，如果房價過快下跌造成*府財力吃緊，則無疑不利于公共服務均等化的進行，這也無助于緩解前面說道的區域不均衡這一樓市的根本性結構問題。
(正常的良性循環是：*府投資——>基礎設施提高——>房價上升——>*府財*收入增加——>*府投資)
其三，房地產商及其上下游企業從銀行借了不少錢，作為“房奴”的島鞭和島主也因為買房欠了債，如果房價大幅下挫，則銀行呆壞賬勢必激增，從而引發債務危機，甚至是系統性金融風險。
那么房價就不降了嗎?中央經濟工作會議是這么說的：“要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。”
可見，決策者的態度很鮮明，即：庫存需化解，房價應該降，但不能讓其斷崖式下跌。
*府、房地產企業都要按市場規律辦事，*府負責確保穩定的外部經濟和*策環境，而房地產企業則要順應需求，并為自己的市場行為負責。
換句話說，無法處理高庫存的房企自然會面臨著其它房企兼并重組的命運。
治本之策
正如前文分析的那樣，中國樓市的問題其實牽扯甚廣，遠非“供需決定價格”這一模型所能解釋。
因此，在去庫存上面，除了適當降低房價，中央在最近還提出了不少的治本之策。
比如，中央說“要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。
”其本質就是要通過戶籍制度改革破除對農民工市民化的限制，使更多農民能夠過上城市生活。
(發改委今天就說，要制定實施1億非城鎮戶籍人口在城市落戶的方案。
)
再比如，“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口”的提法，則打開了使用“共有產權”、“融資租賃”等模式幫助房地產去庫存的空間，讓房屋這一重要的生產要素得以充分利用，避免土地資源浪費。
而時隔37年后再次召開的中央城市工作會議則指出，“要提高市民文明素質，尊重市民對城市發展決策的知情權、參與權、監督權，鼓勵企業和市民通過各種方式參與城市建設、管理，真正實現城市共治共管、共建共享。
”這樣的論述顯然是瞅準了“城市治理”這一不同地區房地產分化的基層制度原因，希望通過抹平不同城市之間的“制度”差距，讓更多城市能夠提高對北上廣深的替代性。
對中國而言，房地產去庫存是一盤很大的棋，它關乎著社會財富的分配，關乎著年輕人的創造力是被釋放還是被壓垮，關乎著中國經濟新舊動力能否順利轉換，甚至關乎著全面二孩*策效果的發揮。
如果我的回答能對你有幫助。
請采納！
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