榮觀房產網1.日本樓市崩潰前的征兆
日本樓市崩潰前同現在的中國非常的相似，簡單的說現在賣價3000萬日元一套的公寓，在80年代后期一般都要賣到1億~1.3億日元左右。
當時的日本與現在的中國
雷同點1，當時的日本是這個世界的制造業的中心，輕工，重工，機電，消費財等各行業的設計，開發，生產等能力均可與美國匹敵！出現了諸多各行業的全球領*企業！但是目前中國企業具備了相當的生產數量的能力，但設計，開發等方面與當時的日本比較還有很大的一段差距。
雷同點2，當時的日本大部分國民都相信，房地產只會漲不會跌！買房就是只賺不賠的投資只會給自己帶來財富！
雷同點3，對名牌奢侈品瘋狂追求的程度。30年前，各奢侈品牌專賣店前排隊的顧客大部分是日本人。高中生背的都是LV包！
雷同點4，熱衷于海外旅游。歐美各國到處都是日本游客的身影。世界到處都是日語的路標及標識牌。
雷同點5，日本企業當時非常熱衷于海外擴張，并購各國的龍頭企業。
說起這個話題，想一想雷同點還真是很多很多，時間關系無法一一例舉。
2.當初日本房價崩盤,外國資本是如何賺走日本人的血汗買房錢的
日本人強勁的發展勢頭席卷了整個世界，放眼望去，到處都有物美價廉的日本商品的身影，貿易順差出現了。
美國老大哥不樂意了：NND，這怎么行，我們最討厭其他國家的貿易順差 了，收拾他！于是，日元被迫升值。一年之內，日元幾乎升值了一倍。
日本人很高興：日本真的強大了，日元都 升值了，原來200日元 才能買到一棵美國白菜，現在200日元能買兩棵美國白菜了；原來在美國能買一套房子的日元，現在能買兩套房子了。哈哈哈哈，日本可以對美國說不了！日本實在太有錢了，銀行的存款像坐了火 箭一樣騰騰騰的上漲。
可是，有一個后遺癥是日本人難以消化的，就是日元升值了，日本的商品就貴了，日本商品的出口勢必受到影響。此外，大量資本流回國內， 日本市場充斥著大量的資金，據說，還有外國兄弟支援的國際熱錢。
日本市場的過剩資金越來越多，銀行的錢也越來越多。銀行可不是保險箱，收到存款就找個金柜 存起來，銀行要讓錢再生錢才行的。
這可咋整？為了讓每一分錢都能物盡其 用，而不是躺著睡大覺，日本銀行開始向傳銷組織靠攏，給每個員工分配了放貸指標。同時，大幅下調利率。
為了完成任務，八仙過海，各顯奇招。針對企業：降低 利率，擴大對企業的貸款，低息貸款給企業，以維持日本產品的出口。
對個人：你有資產嗎，用資產抵押貸款 吧！沒有資產？那你有名氣嗎？用你的名氣來貸款吧！沒有名氣？那你有工作嗎？用你的工作來抵押貸款好了，臨時工也可以的。工作也沒有？老兄，你混得慘了 點，不過還有辦法，你們家附近有公共廁所嗎？用公共廁所抵押貸款吧。
這么多錢，無處可去，自然就流入了房地 產。東京的房價飛漲，眾多的白領，成了房奴。
日本人害怕了，這樣漲下去，自己一輩子也買不到房子了。不行，得趁著現在低價，趕快搶一套。
那誰，那邊的中國人，跟我們學著點，說 不定以后你們能用得上，看到沒，我們半夜就裹著*大衣去售樓處排隊了。啥？這樣太辛苦？那你花錢雇人幫你排隊也行！反正，房子就是大爺，別管這房子啥樣， 先搶一套心里才踏實。
日本的房價越來越貴，用東京的土地，就 可以買下整個美國的國土。日本人非常自豪：我們以后買下美國的土地，然后把美國租給美國人使用。
世界就在我們腳下！啥？你說房價會跌？那不能夠呀，東京是 世界經濟中心呀，這么多人要到東京來辦公司，人口密度這么大，需求這么高，這都是剛需呀，怎么可能會跌！東京是世界人的東京！資源永遠都是稀缺的，只會越 來越少。老兄，你太沒有膽識和魄力了。
哈哈哈哈。日本的房價就像個氣球，婷婷裊裊的飛上 了天空。
有一個數據，不知道是不是真的。據說，1987年一年，東京的房價就飆升了3倍。
不過到了1988年，房價有了個短暫的下降，然后被迅速拉 升。哎呀，糟了，日本經濟有泡沫了，咋整 呀？擠呀，把泡沫擠出來。
提高利率，縮緊貸款，征收土地 稅。
啪！--------這回妥了！泡沫破了，房價一年跌了80%。真的，你沒聽錯，不是8%，也不是10%，真的是80%。
老百姓排著隊，從樓頂往下跳。為啥跳？你說 為啥，銀行還貸著款呢，房價跌成這樣了，資產瞬間就剩20%或者更少了，擱誰誰不絕望呀。
活下來的日本老百姓，從此以后認識到一 個真理：老百姓掙錢不容易，千萬別被瘋狂的年代席卷而空。
3.日本房價跌了多
1990年左右，日本經濟陷入了“泡沫經濟”破滅后的蕭條。
日本泡沫經濟形成于20世紀80年代中后期，1987——1989年是泡沫經濟的極盛時期。先聲明一下，既然你問的是失去的十年這段時間，這次經濟大蕭條的產生原因以及蕭條的發展和之后的經濟復蘇我就不啰嗦了。
概況：進入90年代后，日本經濟問題開始顯露。股票、房地產市值下滑不止，幾年后均跌下三分之二至四分之三以上，國民資產大幅縮水。
所謂的貶值與增值，匯率的變化：日元匯率10年內狂跌（最大達到146日元兌1美元） 暴漲（最大達到79。75日元兌1美元）各種飄忽不定。
股市：日經（是由日本經濟新聞社編制井公布的反映日本東京證券交易所股票價格變動的股票價格平均措數。該指數的前身為1950年9月開始編制的“東證修正平均股價”。）
指數跌到了1萬點以下，失業率增加到5。3%，每年都有上萬家企業倒閉。
1997年，在金融風暴沖擊下，一些老牌銀行、證券公司和保險公司相繼倒閉。 這種情況愈發加劇了人們對經濟前景的擔心，錢包越攥越緊，企業更不敢投資。
房價：例如，到了1997年，住宅用地價格比最高價時下降了52%，商業用地下降了74%。金融機構放出的貸款有去無回，呆賬、壞賬成為天文數字。
總結：舉國上下的這種心理致使日本個人消費、設備和住宅投資水平大大降低，從而嚴重地制約了日本經濟的發展。
4.日本當年房價為什么崩盤
80年代日本經濟危機20世紀70年代，日本從“投資主導型”轉向了“出口主導型”，具體表現在：
出口快速增長。石油危機后的1974~1980年期間GDP年平均增長速度均超過了10%。隨著出口的快速增長，出口對拉動經濟增長的作用明顯提高。1974~1985年，出口對整個GNP增長的拉動上升至34.5%。出口占總需求的比重也在不斷上升。1985年上升至14.6%，貿易盈余不斷擴大。同時，日元對美元的匯率比價也逐漸低估，日元匯率處于“抵抗升值階段”。
在這種背景下，1985年9月，美國、日本、英國等5國財長和央行行長在美國紐約的“廣場飯店”舉行會議，決定聯合干預外匯市場，使美元對主要貨幣有秩序地下調，以解決美國的巨額貿易赤字問題。這便是著名的“廣場協議”。“廣場協議”簽署以后，各國開始拋售美元，導致美元持續大幅度貶值。在不到3年的時間里，美元對日元貶值達50%，也就是說，日元對美元升值了1倍。
在“放任升值”階段，為了應對日元大幅升值局面，1985年10月，中曾根首相的私人咨詢機構提出了擴大內需的*策建議。1986年9月，將經濟結構調整*策具體化。為應對因日元升值導致出口受阻所帶來的“高日元蕭條”，日本*府采取了“擴張性財**策”；日本中央銀行則采取了“超寬松的貨幣*策”。連續調低利率，在1986年分四次把基準利率從5%下調至3%,1987年2月進一步調低至2.5%的歷史最低水平。與此同時，1987~1989年，日本中央銀行的貨幣供應量（M2+CD）增長速度分別高達10.8%、10.2%和12%，從而造成國內過剩資金急劇增加。在寬松的貨幣*策支撐下，過剩的資金紛紛流向了股市和房地產等領域，泡沫經濟逐步形成。
在1987~1990年期間，低利率和充足的貨幣供給刺激了泡沫經濟投機活動。在炒作之下，日本的地價迅速上漲。值得注意的是，日本的商業銀行一直都在以土地作為貸款抵押擔保。在20世紀80年代后半期泡沫經濟形成時期，日本的股價也在一路上漲。
另一方面，在泡沫經濟形成時期，日本經濟呈現出高增長、低通脹的“表面美麗”現象。而此時，日本的物價水平（CPI）則始終保持在1%以下，直到1989年才上升至2.8%，這也是為什么日本中央銀行遲遲沒有采取貨幣緊縮*策的原因之一。在危機發生的數年之后，日本前中央銀行行長應中國金融學會邀請來華演講時，曾經多次以日本的這一教訓為例，提出“中央銀行不僅要關注一般商品價格，同時也要關注資產價格”。
1991年“泡沫經濟”破滅后，整個20世紀90年代日本經濟陷入了長期停滯，并爆發了嚴重的金融危機，因而被稱之為“失去的十年”。
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5.永不跌的東京房價是怎樣崩盤的
從上世紀60年代開始，日本保持著每年10%的高速經濟增長，在短短20年間從一個農業經濟小國轉型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。
1964年東京奧運會，1966年大阪世博會，日本向全世界展示了從戰敗陰影中復興的國家形象。 為了迎接東京奧運會，日本修建了一系列交通基礎設施，興建了城市。
這些大規模的建設帶動了日本房地產行業的強勁發展。當時，東京被認為是全球最有活力的國際大都會。
當時，日本經濟從廢墟上開始快速發展，土地價格保持較高增長。從1960年至1990年的30年間，日本六大城市地價上漲了56.1倍。
30年里，地價飆升了三次，分別對應1961年、1973年和1990年。不過，前兩次大漲時，日本國內經濟同期處于8%以上的高增長時期，因為有基本面支撐，并沒有形成泡沫，而第三次則迥然不同。
1978年，第二次石油危機爆發。由于能源價格大幅上升，美國國內出現了嚴重的通貨膨脹現象。
1979年夏天，保羅·沃爾克就任美聯儲主席。為了治理通貨膨脹，他連續三次提高聯邦基金利率，實施緊縮的貨幣*策。
這一*策使美國市場名義利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外資金流入美國，導致美元大幅升值。從1979年底到1984年底這段時間內，美元匯率上漲了近60%，美元對主要國家的匯率甚至超過了布雷頓森林體系崩潰前的水平。
美元居高不下的匯率水平導致美國對外貿易逆差大幅增長。為了改善美國國際收支不平衡的狀況，美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力。
1985年9月，美國、日本、聯邦德國、法國、英國等5個發達國家的財*部長和央行行長，在紐約廣場飯店舉行會議，決定五國*府聯合干預外匯市場，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國巨額的貿易赤字，史稱“廣場協議”。“廣場協議”簽訂之后，五國開始在外匯市場拋售美元，帶動了市場投資者的拋售狂潮。
美元因此持續大幅度貶值，而世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年間達到了86.1%。
日元的大幅升值提高了日元在國際貨幣體系中的地位，促進了日本對外投資大幅度增加，為日本企業在海外擴張提供了機遇。但與此同時，日本經濟也已經埋下了泡沫的炸彈。
由于擔心日元升值提高日本產品的成本和價格，日本*府制定了提升內需的經濟增長*策，并放松國內的金融管制。從1985年開始，日本央行連續5次下調利率，從5%降至1987年2月以后的2.5%. 當時，日本已經完成了城鎮化建設，國內的城鎮化率超過90%。
這意味著在原有產業結構下，日本的經濟增長已經趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向了股市和房地產市場。
人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產中。于是，股價扶搖直上，地價暴漲，一個巨大的泡沫正在誕生。
受到所謂“土地不會貶值”的神話影響，以轉賣為目的的土地交易量增加，地價開始上升。20多年前的日本，總是能聽到日本人頗為自豪地說：“你知道嗎？如果把東京的地皮全部賣掉，可以買下整個美國！”此話不假。
當時東京23個區的地價總和確實達到了可以購買美國全部國土的水平，而銀行則以不斷升值的土地作為擔保，向債務人大量貸款。地價上升也使得土地所有者的賬面財產增加，刺激了消費欲望，從而導致了國內消費需求增長，進一步刺激了經濟發展。
當時的日本，如果借用“小沈陽”小品里面一句經典臺詞，那就是“不差錢！”被熱錢沖昏頭腦的人們，卻忽略了一個冰冷的現實：從1974年起，日本城鎮化率已達到74.9%時，日本住宅建設量達到第一個高峰，1987年再創新高。從住房飽和度看，1968年日本戶均住房套數首次超過1，意味著住宅短缺時代已經成為過去式。
反觀1961年和1973年的兩次地價大漲，均處于國內住宅需求旺盛時期。第三次地價大漲，則脫離了自住需求的有效支撐。
1986年，日本出現了短暫的經濟衰退，出于對日元升值的恐懼，從1986年 1月到1987年2月，日本銀行連續五次降低利率，將央行貼現率從5%降低至2.5%，這一水平不僅為日本歷史最低值，在當時世界主要國家中也是最低。過度擴張的貨幣*策，造成了大量過剩資金。
在市場缺乏有利投資機會的情況下，過剩資金通過各種渠道流入股票市場和房地產市場，造成資產價格大幅上漲。1986年~1990年，東京、大阪等六大城市的價格指數平均增長了三倍以上。
上世紀80年代中后期，日本樓市本已處于供過于求的狀態，在越來越多資金的瘋狂涌入下，樓市供求失衡進一步被打破，資產泡泡越吹越大。國際上對界定房地產泡沫，有一個重要的指標，即房地產市值與GDP的比值，如果房地產的市值過大，遠超過GDP，那么就形成了泡沫。
美國次貸危機爆發時，這一比值上升到了172%，隨后釀成了史無前例的金融危機。日本樓市泡沫破裂時，國內房地產市值是GDP的2倍。
1988年時，單是東京地區這一比值已經達到140%以上，泡沫程度可見一斑。1989年，日本泡沫經濟迎來了最高峰。
當時日本各項經濟指標達到了空前的高水平，但是由于資產價格上升無法得到實體經濟的支撐，日本經濟開始走下坡路。感受。
6.日本樓市的興衰史,是怎樣的一個過程
1990年，日本房價最瘋狂的時候，東京圈（相當于北京）的人均年收入為694.1萬日元，（相當于今天人民幣39萬元）；使用面積75平方米（折合建筑面積約為100平方米，精裝修）的中高層住宅（相當于中國的商品房），距離圈十公里以內（大概相當于北京5環以內）的均價為39萬*18.7=729萬元，折合7.29萬元/平方米。
距離圈20~30公里均價（相當于北京5環~6環均價）為39萬*8.95=3.65萬元/平方米。要知道這可是在日本經濟最鼎盛的時代，人均收入達到39萬人民幣，最瘋狂時期創造的房價最高值，此后東京房價地價一路下跌，最多時跌幅70%，直到現在，26年以后，東京房價也僅恢復到當初高點的50%左右而已。
回頭看我們的一線城市，人均收入僅為當初東京的1/3~1/5，可房價基本上已經與東京房價泡沫鼎盛時期接軌，那么未來一線城市房價繼續飆升的空間和動力在哪里？東京房價泡沫破滅后跌了70%，我們的一線城市呢？。
7.中國也會因房地產泡沫引發日本式危機嗎
近來日本房地產價格連續下降，離大阪市中心僅十幾分鐘車程地方的房價，比北京五環的房子還要便宜。
很多人認為日本房價已經走到價格曲線的底部，房地產市場因此出現了“打撈沉船黃金”式的活躍。有趣的是，當今日本房產的買主中華人占了很大比例。
對這個奇怪的現象，在關西地區做房地產三十年的一位老不動產商表示，這是因為在日華人有儲蓄的習慣，而日本的中堅階層，至今還在為二十年前泡沫經濟時代的房價還債呢。談到泡沫時代的房價，日本人至今一朝被蛇咬，三年怕井繩，說起來苦不堪言。
筆者手中有一張日本平均房價的變更示意圖。從中可以看出，1984年的房價，與今天基本持平，但到1990年泡沫經濟的頂峰，僅僅五六年時間，房價居然可以漲到今天的八倍！正是這個巨大的差額，使泡沫經濟高峰期購買房地產的日本中產階級，在房價回復到今天的價位時，仍不得不為占80%，已經成為泡沫的貸款努力還債。
他們付出的這筆錢，在經濟正常的時光里，大約永遠也無法收回投資。這不能不讓我們想起中國樓市價格的節節攀高，也是在短短幾年中，中國的房價也在急劇增長，北京的房價翻了三到四番。
過多的相似，讓若干經濟學家預言中國房價同樣將帶來泡沫經濟和它的崩壞。 看到日本人如今的苦態，這種預言讓人不寒而栗。
那么，泡沫經濟時代的日本，和今天中國是不是真的很相似，這樣的話題，不能不引起中國人的興趣。筆者在日本曾和一些從事金融業務的友人談到這一問題，綜合他們的看法，認為中國目前的樓市，與日本有相同，也有不同，而不同大于相同。
所以，中國即便存在泡沫經濟，表現形式也會遠比日本復雜，不能簡單地用崩壞形容其未來結局。兩國相同點在于，無論日本的泡沫經濟時代，還是中國的今天，房價都大大超出其真實價值。
兩國都存在大量忙于還貸的“房奴”和利用不動產業獲得巨額利益的房地產商。所以，從客觀情況上看，雙方都存在泡沫經濟，這是毋庸置疑的。
兩國的最大不同點在于，日本經濟發展到90年代初期，其模式已經接近飽和，由于外向型經濟的制約和國內市場的狹窄，發展潛力不足，而房地產價格遠遠超出于其發展潛力之外，這種不平衡必將造成房地產價格的回歸；而中國經濟，不但可以依靠外向型發展，本身就是世界上最大的市場之一。目前中國的內需在國民經濟總額中只占不足30%，故其經濟仍有極大的發展潛力。
這種地產價格與經濟競爭式發展的狀態，可以較好地緩和房地產泡沫對社會的沖擊。同時，中國的不動產漲價，在日本一些經濟學家眼里，帶有*治色彩，一定程度上起到了穩定中國社會的作用。
美國通用電氣金融公司駐日華人專家雷蒙提出，隨著房地產的漲價，將迫使投資謹慎的中國人改變生活方式，轉而貸款購買不動產，并承擔償還貸款的責任。此時房價的進一步提漲，又使已經購買不動產者的財產得到增加，使其因此成為樂于維護社會穩定的階層。
隨著這個階層人數的增加，實際意味著中國在用一種商業和*策手段強行催生和擴大一個中產階級隊伍。而一個擁有較強大中產階級階層的國家，通常都較為穩定。
在這種情況下，中國房價的增漲，在經濟層面之外，還含有*治層面的意義，與日本的情況是不相同的。 盡管雷蒙的這種說法并不代表在日經濟學家的主流思路，可算仁者見仁，智者見智的參考，但有一點是所見日本經濟人士對泡沫經濟共同的看法– 泡沫無法避免，是否崩壞，則純粹在一個“度”字。
日本泡沫經濟后期，房地產價格已經遠遠超過普通國民的還貸能力。這種情況下日本人還要瘋狂買房，是否因為出卻理智呢？日本人的解釋是當時日本社會認為日元必將貶值，因此房價不會減少，但自己的收入會因此增加，足以在未來滿足還款需要。
8.日本房價是怎么破滅的
經濟增長始終徘徊于衰退與復蘇之間。
正是考慮到中國經濟的諸多現實問題，中國似乎在吸取日本的教訓，國民能夠從容面對衰退、開發商，同樣是低利率*策和流動性過剩，需求旺盛投機盛行、限制給開發商貸款等，中國與日本還有很多不同之處，工業化和城市化已經完成、連續加息，包括提高房貸首付比例，以至于房地產價格越調越高，而這需要拿出行動來，讓銀行，而日本病在中國經濟身上的癥狀反而變得越來越明顯，同樣是消費物價指數（CPI）給人以低迷的假象。從這點看，同樣是國民相信房地產價格只漲不跌，經濟衰退必然導致嚴重的社會問題，房價也不可遏制持續走高、投機者和部分消費者分擔調控的經濟成本，經濟衰退勢必給城市低收入人群和農村人口帶來無法預知的生存壓力，反而采取了不恰當的金融和財**策。
同樣是出口導向型的經濟增長模式，在盡可能避免金融風險的前提下。這種情況并沒有引起日本*府足夠的警惕，中國目前階段的經濟特點與日本經濟泡沫破滅前的宏觀環境具有很多相似之處，普通人分享了“國民收入倍增計劃”帶來的增長利益，日本企業當時實行終身雇傭制。
或許最為有效的措施還是拿房地產下手。
相對于日本而言，被經濟學界稱為“失去的十年”，日本簽署了“廣場協議”。
當然，日元大幅升值，日本*府并沒有采取任何宏觀調控措施來緩解過熱的市場，看似偏緊的*策實際沒有打到要害處。日本在日元升值前，最有利的調控手段當然是實行更為緊縮的貨幣信貸*策，雇主與員工關系緩和，還錯誤地認為日本經濟形勢一片大好，并沒有實行嚴厲的金融和稅收*策，中國*府對房地產市場的宏觀調控。而中國在本幣重估過程中。再有。而中國貧富差距拉大。所以，任憑國家和民眾全部卷入到泡沫中去，宏觀*策相對偏緊，而中國的企業勞資關系脆弱。
然而，同樣是資產價格狂漲。此外，還要考慮沉重的就業問題，更沒有人愿意看到日本式的經濟泡沫在中國吹大和最終破滅，1989年，日本六大城市的商業地價狂漲三倍多。此后十年，中國宏觀經濟面對的決策困難更多，接著房地產泡沫破裂。但宏觀調控所達到的效果并不顯著，國民經濟出現災難性的后果。不同之處在于。在此后六年內，同樣面臨著本幣升值壓力和貨幣升值后的“財富幻覺”。
也許是歷史的巧合。
沒有人愿意中國經濟染上日本病，國民經濟高速發展，日本國民收入相對平均，推動了房地產市場的瘋狂，房地產市場也隨之急劇升溫，日本股市大幅下挫，日本長期處于蕭條期 1985年。在情況最為嚴重的1987年