榮觀房產網1.房子價格在微觀上取決于哪些因素
1、地理位置（所處地段交通條件、商貿條件、風水等）
2、綠化環境（小區內的綠化，還有一更重要的是公共綠化，即附近有沒有公園，附近有大的湖泊或河流等）
3、戶型設計（面積大小、適合哪類人群所開發的如高檔人士、戶型結構等）
4、行業發展（市場行情：如金融危機，行業動態，當地市場供求關系等）
5、企業資金情況（企業資金運轉情況、投資比例、一期開發后二期投入等）
5、銷售情況（一期或前期的銷售情況等）
6、后期服務（小區物業管理、配套設施建設等）
2.影響房地產的微觀因素有哪些
影響房地產市場的因素有： （1）城市產業結構影響市場。
隨著城市社會經濟的發展及產業結構比重的變化，各類房地產的市場需求也會發生變化。例如某城市的第二產業發展很快，這時廠房的需求量就會增大。
當該城市產業結構比重向第三產業傾斜時，辦公用房和商業用房的需求量也會增大，而這時廠房的需求量就會減少。對于這類房產的投資，一方面要有預見性，另一方面要把握好時機。
（2）*策變化影響市場需求。 房地產*策的變化，常常會給房地產經營帶來商機。
例如1998年，國家公布取消福利分房，實施貨幣分房的*策后，商品住宅市場需求量猛升，同時也刺激了市場價格的上漲。 （3）城市經濟發展與舊城改造帶來的需求變化。
城市建設的發展不斷給房地產投資帶來商機，房地產經紀人可利用對這些變化的預見，為房地產投資者提供舊房投資參考性建議，低價買舊房，以待獲取高價拆遷賠償。這方面的投資雖有商機，但也有風險，應當注意兩個問題：一是投資的舊房最好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當地*府的*策規定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會導致投資失敗。
（4）經濟發展進度與周期對市場需求的影響。 房地產經紀人在幫助投資者進行房地產買賣投資時，應當關注當地經濟發展的進度與周期變化。
一般來說，經濟發展周期處于低谷是購進的好時機，當經濟發展進入高潮時是賣出的好時機。經濟發展快速增長，會刺激房價不斷攀升，如果提前入市買進，房價高漲時賣出，投資就成功；但如果在房價處于高峰時期購人房地產，投資被套牢的可能性就很大。
（5）城市土地供應對市場需求變化的影響。 房地產買賣投資入市的時機與城市土地供應量的大小也有一定的關系。
當土地供應量過大時，一手樓的市場供應量也相應過大。在這樣的情況下，可供購買的一手樓新產品也多，選擇余地大，二手樓的短期投資買賣也就相應難做。
但有時一手樓市場也可能會因市場供過于求，而出現滯銷，有的開發商會因銀行逼債而急需資金回籠，降價拋售，投資者也可乘低吸吶。
3.哪些微觀因素影響房子售價
1、客觀因素 （1）位置一般情況下，中心房價高于郊區，商圈中心高于周邊：特殊情況下，國家或者地方*府的*策對房價影響也是很大的，*府規劃和投入，例如新區、CBD、舊改、地鐵等規劃投入等都可能帶動房價的上升。
（2）教育資源不得不承認，有很大一部分人購買有教育資源優勢的房子，一方面是為了自己的子女上學，一方面為了投資。 而一個高質量學校的片區內，房價要比同等條件下普通學校片區房價高。
（3）交通交通對房價也有很大影響，其中地鐵對房價的影響很大，且為階段性表現。在地鐵發展的不同階段，附近地鐵房的價格持上升趨勢。
而以一個區為視角看，區內地鐵房要比非地鐵房房價高一層。 2、自身因素 （1）戶型房屋戶型影響居住的舒適度，好的戶型有良好的通風、采光、動靜分區、有序無浪費等優勢，自然受到追捧，房屋價格也就水漲船高。
同一小區優勢戶型，售價會相對更高。 （2）裝修精裝修的房子賣相好，對于需求精裝房的購房者來說，裝修精美也是一大優勢，既可以節省成本，又可以立即入戶，即使價格略高，購房者也會考慮。
4.房價的宏觀考慮因素
樓市的泡沫現在還比較堅硬，中國經濟的發展暫時是不能讓房價下跌。
因為中國在經濟危機中的經濟增長，主要依靠房價的上漲。舉個例子給你看，中國*府干預市場的能力，是其它國家羨慕不來的，包括美國這樣的經濟大國在內，只能眼睜睜的看著原油下跌，但是中國就是保持在140美元/桶的價格，哪怕國際油價下跌到60美元/桶以下。
從國家控制石油價格不難看出，中國的房價其實是中國*府可以控制的，中國要保持經濟的增長速度，就會繼續保持房價上漲。（今年的經濟年會討論的重點就是通貨膨賬和經濟滯漲，到底哪個危害更大，討論的結果是后者的危害更大。）
但是房價的上漲，會帶來通貨膨脹等負面效應，所以中國*府也不會放任不管，今年經濟年會之后，通貨的預期是確定了，就確定了房價的上漲，但一定不會象去年那樣一味的拉高GDP，不加控制，導致房價瘋漲，很多地區漲了近一倍（雖然官方數據房價只漲了百分之一點多）。所以，房價在最近兩年內，國家為了維持經濟增長，一定不會讓房價下跌。
至于幾年后，國家什么時間會因為通貨膨脹過度而降低房價就不得而知。這要看世界經濟的發展形勢了，不是輕易就可以看到2015年的，至少我知道，中國的經濟增長計劃，不會到2015 年就結束了。
國企退出房市，一方面是希望國企務實一點，不要把金錢和時間都投在樓市中影響其它產業的發展。另一方面也是預防國企因房價下跌遭受重大損失。
有一點可以確定，中國不會出現樓市滑鐵盧現象，如果中國樓市急劇下跌，中國的銀行業就要遭受重大損失。中國經濟將會大大受創，以中國*府的能力，一定不會讓這個現象發生。
總結，中國*府現在是控制樓市增長速度，不是降低房價。所以，現在買房還是會升值的，從目前的情形看，不管是樓市純市場化，還是*府加以控制，到2015年，樓市還是不斷升值的。
5.什么是房地產營銷的微觀環境
房地產營銷微觀環境是指與房地產開發企業緊密相連并直接影響其營銷能力的各種參與者。這些參與者主要包括供應商、營銷中介、顧客、競爭者、社會公眾以及影響市場營銷決策的房地產開發企業內部各個部門。
所謂“房地產開發企業”，是指為了實現自己的經營目標和營銷目標，在對市場進行分析、研究的基礎上，根據目標市場的需要，對房地產產品進行開發、建設，并制定和實施市場營銷決策的企業。在房地產開發企業中真正承擔房地產市場營銷職能的部門是市場營銷部門。但是，市場營銷部門在制定和實施營銷計劃時，必須考慮房地產開發企業內部的其他部門，如建筑設計部門、項目開發建設部門、建筑材料與房屋設備采購部門、融資門、財務部門以及會計部門等內部管理機構，所有這些管理機構構成房地產開發企業內部的微觀環境。
市場營銷部門在制定和實施營銷決策時，必須與其他職能部門密切合作。因為建筑設計部門與房地產產品的規劃設計和創新密切相關；項目開發建設部門則與房地產產品的質童和交付時間有關；建筑材料與房屋設備采購部門又決定了房地產產品的質量、成本和建設進度；融資部門對于房地產開發建設所需資金的供應時間、供應數量和供應成本有相當大的影響；財務部門從資金的供給方面影響房地產投資和營銷決策的實施；會計部門則通過收益與成本的估量，可以幫助營銷部門了解企業利潤目標的實現程度。
6.房價受哪些因素的影響
1、宏觀因素。
主要包括：成本因素
城市地價的平均水平、建安成本、資金成本（利息）、稅費額度等決定一個城市房價的平均絕對水平。
供求關系。
供不應求時，拉動成本上漲，利潤水平也會增加，房價上揚；供過于求時，地價會下滑，有產稅費、資 金成本也會下降，利潤空間被壓至最小，房價下跌，跌至成 本加最低利潤水平。
城市建設、經濟發展水平
這是成本因素及供求關系的衍生因素。城市建設經濟發展水平提高，會加大建房成本，增加供給和需求，特別是增加需求的總量和購買力，促使房 價上漲。
人地關系
人地關系即城市建成區或規劃區人口與土地在數量上的對比關系，特別指現實或潛在可用于商品房建設的用地面積與有住戶需求的人口數量之間的關系。
人多地少，則存在現實的或潛在的供不應求的局面，會使土地變得更珍貴；少地多，土地供給彈性大，地價就不會 太高，房價也會便宜些。
變化趨勢
上述各項因素的未來變化趨勢，影響開發商的定價水平和購房者購房時機的選擇。當某種決定記價上漲 或下跌的因素發展趨勢為大多數發商、購房者公認的時候， 就會對現在的房地產價格水平產生影響。
2、微觀因素。
主要包括：成本因素
城市各處房價的差異，在很大程度上是源于成本差異。下述很多因素也都直接或間接地影響建房成本，進而影響房價，如位置差異導致地價差異，進而導致記價更 大的差異；設計、裝修標準不同，建安費及裝修費就不同， 房價自然也會有相應的差別。
位置
位置是影響城市內部房地產價格水平的最重要因素，大家公認的好位置、好環境，往往也是城市建設投資、環境投資長期積累的結果，土地成本自然居高不下，加之購 房者對好位置需求熱情高，開發高有機會提高利潤水平，由此導致好位置房價高出差位置房價幾倍乃至十幾倍。
規劃設計水平與裝修標準。
小區規劃與建筑檔次提高了，人得到更多購房者的青睞，提高檔次需要以增加投資為基礎， 自然會使房價提高。
此外，小區與住宅的設計標準與未來小區居住人口的素 質相互影響。高標準高價位，入住人口素質較高，高素質居 住人口同樣能維護小區良好的環境質量與設計水準，因而促 使房價進一步提高；普通住宅區，通俗是位，入住人口雜亂， 小區環境質量難以得到有效維護，房價也難以進一步提高； 如果有治安隱患，環境臟、亂、差，可能導致房價下降。
住宅平面格局。
內部功能設置、面積分配都會直接影響 房價。臥室、廳、廚、衛等功能如果按購房者要求，設置齊 全、合理，面積分配適當，購房者在價格上就人寬容一些， 開發商則有機會提高價格。在以建筑面積計價時，住宅套內 有效使用面積大，分攤的公用面積少，即使開發商適當提高 房價，購房者也會樂意接受。
配套設施。
包括小區內生活服務配套設施及住宅內水、電、氣、等配套設施。配套設施齊全，房價就可以提高，特 別是中小學與體育衛生、商業設施尤顯重要。住宅內適當配 置高級設施，如 24 小時熱水供應、消防報警、高級電梯、防 盜對講、衛星天線入戶等設施，提高的價格要比追加的投資 多得多。交付使用時間，已使用時間及剩余使用年限。
以新建的、即購即住的住宅房價為標準，尚未交付使用的期房及已使用 過的存量房，價格都要打折扣。期房房價要考慮提前會款的利息的因素和能否按時按質交付使用的風險因素。
7.房價受哪些因素的影響
1、宏觀因素。
主要包括：成本因素 。城市地價的平均水平、建安成本、資金成本（利息）、稅費額度等決定一個城市房價的平均絕對水平。
供求關系。 供不應求時，拉動成本上漲，利潤水平也會增加，房價上揚；供過于求時，地價會下滑，有產稅費、資 金成本也會下降，利潤空間被壓至最小，房價下跌，跌至成 本加最低利潤水平。
城市建設、經濟發展水平 。這是成本因素及供求關系的衍生因素。
城市建設經濟發展水平提高，會加大建房成本，增加供給和需求，特別是增加需求的總量和購買力，促使房 價上漲。 人地關系 。
人地關系即城市建成區或規劃區人口與土地在數量上的對比關系，特別指現實或潛在可用于商品房建設的用地面積與有住戶需求的人口數量之間的關系。 人多地少，則存在現實的或潛在的供不應求的局面，會使土地變得更珍貴；少地多，土地供給彈性大，地價就不會 太高，房價也會便宜些。
變化趨勢 。上述各項因素的未來變化趨勢，影響開發商的定價水平和購房者購房時機的選擇。
當某種決定記價上漲 或下跌的因素發展趨勢為大多數發商、購房者公認的時候， 就會對現在的房地產價格水平產生影響。 2、微觀因素。
主要包括：成本因素 。城市各處房價的差異，在很大程度上是源于成本差異。
下述很多因素也都直接或間接地影響建房成本，進而影響房價，如位置差異導致地價差異，進而導致記價更 大的差異；設計、裝修標準不同，建安費及裝修費就不同， 房價自然也會有相應的差別。 位置 。
位置是影響城市內部房地產價格水平的最重要因素，大家公認的好位置、好環境，往往也是城市建設投資、環境投資長期積累的結果，土地成本自然居高不下，加之購 房者對好位置需求熱情高，開發高有機會提高利潤水平，由此導致好位置房價高出差位置房價幾倍乃至十幾倍。 規劃設計水平與裝修標準。
小區規劃與建筑檔次提高了，人得到更多購房者的青睞，提高檔次需要以增加投資為基礎， 自然會使房價提高。 此外，小區與住宅的設計標準與未來小區居住人口的素 質相互影響。
高標準高價位，入住人口素質較高，高素質居 住人口同樣能維護小區良好的環境質量與設計水準，因而促 使房價進一步提高；普通住宅區，通俗是位，入住人口雜亂， 小區環境質量難以得到有效維護，房價也難以進一步提高； 如果有治安隱患，環境臟、亂、差，可能導致房價下降。 住宅平面格局。
內部功能設置、面積分配都會直接影響 房價。臥室、廳、廚、衛等功能如果按購房者要求，設置齊 全、合理，面積分配適當，購房者在價格上就人寬容一些， 開發商則有機會提高價格。
在以建筑面積計價時，住宅套內 有效使用面積大，分攤的公用面積少，即使開發商適當提高 房價，購房者也會樂意接受。 配套設施。
包括小區內生活服務配套設施及住宅內水、電、氣、等配套設施。配套設施齊全，房價就可以提高，特 別是中小學與體育衛生、商業設施尤顯重要。
住宅內適當配 置高級設施，如 24 小時熱水供應、消防報警、高級電梯、防 盜對講、衛星天線入戶等設施，提高的價格要比追加的投資 多得多。交付使用時間，已使用時間及剩余使用年限。
以新建的、即購即住的住宅房價為標準，尚未交付使用的期房及已使用 過的存量房，價格都要打折扣。期房房價要考慮提前會款的利息的因素和能否按時按質交付使用的風險因素。
8.房地產價格的影響因素有哪些
原發布者：維普網
市場/貿易葉合作經濟與科技曳No.6x圓園18中國房地產價格影響因素分析□文/王豐（云南農業大學經濟管理學院云南·昆明）[提要]近年來，房地產行業受到眾多投資者的青睞。本文通過分析房地產的基本特征、房地產價格的影響因素及升值空間，為投資者及購房自住者提供決策依據。本文通過宏觀視角和微觀視角進行分析，得出房地產價格主要受到供給、需求、*策、區位等因素的影響。關鍵詞：房地產；投資；影響因素中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A收錄日期：2018年3月23日一、研究背景改革開放以來，我國不斷深化金融業體制改革，逐漸成立了專業化的金融機構，如證券交易所、基金公司、保險公司等。各種各樣的金融產品也應運而生，比如我們熟知的股票、債券、期貨和基金等，皆引發了人們強烈的投資欲望。投資房地產相對于股票、債券等金融產品，對專業性的要求并不算太高。在我國房價逐年攀升的大環境下，投資房地產的風險是相對較低的，因此更容易受到普通人即非專業人士的青睞。然而，但凡投資，就一定存在選擇的優劣差異。本文將通過宏觀和微觀兩種視角具體分析中國房地產價格的影響因素，即分析區域整體房價走勢和某一樓盤房價的影響因素，為投資者及購房者提供購房決策依據，同時也可以為*府對房價的宏觀調控提供建議。二、房地產的四大特征（一）一般商品特征。在國民生產總值（GDP）的計算過程中，購買住宅被看作投資。但歸根結底，