榮觀房產網1.2016年下半年房價還會大漲嗎
2016年瞬間過半，縱觀上半年的樓市，猶如過山車一般刺激。
新年伊始，房地產*策接二連三出臺，隨著調整首次購房最低首付比例、降低契稅和營業稅優惠*策等多個利好*策來襲，中國樓市猶如脫韁野馬，一發不可收拾，成交節節攀升，樓市火爆行情前所未有。 但是隨著地方*府因城施策力度加大，熱點城市*策持續收緊，房價很有可能在接下來的半年內出現新的變化，所以看看下面的分析，沒準就能對房價接下來的變化有一個新的認識。
全國情況：上半年房價漲了7% 根據最新房價數據來看，2016年1到6月全國百城房價總體走勢是漲，從1月到6月全國百城房價漲幅達7個百分點，尤其是3月環比漲幅突破1%。巧合的是該時間段正是深圳、上海樓市最為火爆的時期，隨之而來的就是兩地*府出臺最新限購*策，所以在4月份之后全國百城樓市環比上漲幅度下降，但總體趨勢依然呈現較為強勁的上漲走勢，并較之1、2月份環比上漲差距拉大。
另一方面，國家統計局日前發布數據顯示，5月份，全國70個大中城市中，新房和二手房價格環比上漲的城市分別有60個和49個，二線城市已經正式取代一線城市成為房價上漲“領頭羊”，5月廈門、合肥、南京新房環比漲幅均超過4%，而此前的“領頭羊”深圳新房環比漲幅只有0。 5%。
融360認為，一線樓市走向對全國房價走勢具有帶動作用。盡管3月之后*府出臺了史上最嚴的限購*策，一線城市房價漲幅趨緩，但產生的漣漪效應波及到了二線城市。
另一方面，雖然目前全國房價仍在上漲，但同中國房地產發展的“黃金十年”亦不可同日而語，更何況一線城市的限購*策愈發嚴格，重點的二線城市也逐步進入到窗口調整階段，所以在未來的半年時間內如果沒有重大利好刺激*策出臺，全國房價很難出現大幅上漲的情況，將會維持在目前穩步上漲的階段。 當然，對于購房者而言，買房肯定不能看均價，還需要因地制宜，畢竟城市間差異太大。
一線城市：全線上漲，深圳上半年漲了16。8% 一線城市中，半年來深圳房價上浮最大為16。
8%，廣州最低4。2%，北京上海分別為7%和9。
6%，房價整體上都呈現出上漲的趨勢。 值得關注的是，上海及深圳在實施限購*策之后，房價上漲雖有所放緩，但市場表現并未趨于冷淡，而且就目前現狀而言，一線城市全面放開限購的可能性不大，所以預計房價在下半年漲幅將繼續趨緩。
二線城市：合肥、蘇州、南京、廈門漲幅居前 對于二線城市來說，當前城市分化格局明顯，部分熱點城市在持續寬松*策影響下，市場呈現過熱發展趨勢，而有些城市并沒有受到火爆市場的影響，房價變化較小，市場變現也較為良好。 具體來看就是以合肥、蘇州、南京、廈門為主的重點二線城市，房價半年漲幅分別為合肥16% 、20。
3%、18。8%及16。
7%，漲幅速度甚至都已超過一線城市，令人驚訝。 今年上半年在貨幣信貸寬松、調控*策環境影響下，市場預期顯著改善、消費者集中入市，導致部分二線城市房地產市場局部高熱，房價漲幅遠超市場承受能力，但是預計下半年將成為這些城市樓市調控*策出臺“窗口期”，尤其是合肥率先頒布了新一輪的限購*策，而結合目前市場情形來看，其他城市陸續跟進或許將成為大概率事件，如果這些城市陸續實施限購*策，將對火熱的房價起到降溫作用。
同時，二線城市的房價需要市場的強力支撐，但是相比于一線城市而言，二線城市缺乏持續上漲的動力，所以未來房價上漲將日趨放緩。 另一方面，以重慶為代表的部分二線城市并沒有受市場及*策的影響出現暴漲的情況，比如重慶半年來房價上漲僅為2。
9%。 究其原因來看，無外乎兩點，一是供求關系平穩，購房者并未盲目入市，也沒有投資炒房現象的出現；二是用地供應充足，眾所周知，合肥、廈門等城市上半年頻現“地王”，土地溢價率嚴重，而重慶近幾年的做法是增加有效供給量，收儲了大量土地，以滿足自住需求。
但這類城市在下半年需要警惕市場潛在風險，防止出現結構失衡的問題，以避免房價出現暴漲的現象。？ 三四線城市：價格持續穩定 對于廣大的三四線城市來說，目前庫存壓力仍較高，未來市場仍以去庫存為主，所以價格將維持穩定。
但需要注意的是，受熱點一二線城市帶動，其周邊的三四線城市價格漲幅也不斷擴大，鄰近北京的廊坊及廣深附近的東莞典型代表。 這些城市，受大城市需求輻射影響，未來房價發展預期樂觀，同時，這些城市也要注意到，一二線樓市過熱會導致一些投資者為防范風險將投資標的轉至三四線城市，很可能會在短時間帶動該地區的房價暴漲，所以對于風險的防控也是要早做準備。
另一方面，如果對于眾多三四線城市不能解決好經濟轉型，落實各項利好*策的話，下半年仍將陷于房價下跌、庫存高企的“困局”。 比如唐山，作為重工業及資源型城市，房價在上半年不僅沒有保持上漲，反而自三月之后開始下跌，房價前景堪憂。
*策：去庫存、降準降息、購房*策刺激 自去年年底以來，中央定調大力去庫存，包括中央經濟工作會議的去庫存指示、降準降息*策的出臺、購房層面刺激*策的出臺等，都利好去庫存目標的實現。 不過我們也應當注意。
2.六大因素決定今年房價很難上漲
今年房價很難上漲，主要受以下六個方面的因素影響。
一、人口流動和人口年齡結構的變化，導致房價普漲時代的結束。在房價漲幅較大的二線城市中，合肥和廈門尤引人注目。如果從二線城市過去10年人口的增長幅度看，恰好又是廈門第一、合肥第二。但同樣的省會城市如西安，或同樣的計劃單列市如大連，2015年的人口居然是減少的，這可以解釋為何在全國房地產火爆的2016年，西安房價幾乎沒有漲，大連房價還出現下跌。此外，從人口老齡化角度看，老齡化意味著房地產總需求長期回落。
二、流動性拐點已經出現。根據數據，從2011年6月至2016年6月這五年中，全國100個城市的房價加權平均上漲了28.4%，但同期M2增長了近100%,GDP增長了近50%，但2011年之前10年房價漲幅超過M2增速，說明近年來房價漲幅已經趨緩了。此輪一線城市房價的上漲，與M2和存款高速增長相關。但目前北上深的存款增速已經基本歸零，意味著流動性拐點已經出現。
三、居民收入結構對房價的影響不容忽視。相比目前美國的40%，中國居民購房的杠桿率水平其實很低，這也從側面說明中國高收入群體的購買力很強。同時，也可以解釋為何在貨幣擴張規模如此之大的情況下，這么多年來通脹的總體水平不高的一個原因，即低收入群體的收入增長不夠快。居民收入結構的改善一般要經歷較長時間，這也意味著持續了那么多年的高房價、高股價等現象仍然難以在今后幾年內就消失。
四、產業結構變化致各地房價分化。中國正在經歷大城市化過程，所以一二線城市房價走勢較強。如果再進一步觀察，會發現并不是所有大城市的人口都以相近的增速在膨脹，有些城市增長較快，有些大城市人口在減少，這與產業升級和產業結構演進有關。總體看，始于2015年的房價上漲，就是一個結構性的房地產牛市，除了長三角和珠三角這兩大地區房價漲幅較大外，其他兩個地區是京津冀與中部的武漢、鄭州、長沙等城市集群。房價不僅反映供求關系，同時也反映了購房者對房屋所在地的經濟發展前景和公共服務提升的預期。
五、外部因素對國內房價構成負面影響。為了改變人民幣貶值預期，2017年央行將或多或少地收緊貨幣，這又將導致利率上行，因此，在貨幣貶值趨勢下，房價繼續上漲的理由并不充分。此外，美國2017年繼續加息應無懸念，外匯儲備的減少和海外利率水平的提高，會在一定程度上倒逼國內利率水平抬升。
六、*策對當前房價的影響最明顯。研究發現，房價每一次拐點（2008年末才開始有數據）的出現都與*策出臺有關，這正是房價對*策導向的充分反應。在抑制房價上漲的具體方式上，中央經濟工作會議提出，要落實地方*府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。簡而言之，就三句話，一是地方*府要承擔房價上漲的主體責任，二是二線熱門城市要增加土地供應，三是超大城市要疏散人口，帶動周邊小城市發展。
這樣看來，由于人口老齡化，房地產開發投資的增速仍會不斷下降，房地產從長期看并不樂觀。從中期看，不排除房價有反彈的可能。但從短期看，全國總體房價應該有所回落或最多走平。
（以上回答發布于2017-02-03，當前相關購房*策請以實際為準）
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