榮觀房產網1.價格影響因素用什么模型分析方法
摘要
房地產既是我國國民經濟的支柱產業，也是關系重大的民生問題。本文以北
京市
經濟適用房銷售價格
、北京市生產總值等相關數據為例，分析房價的主要影
響因素，建立房價與其影響因素的關系模型對北京市房價進行準確預測，并根據
得出的預測結果對房地產發展提出合理性意見：
問題一，建立影響房價的指標體系，利用
SPSS16.0
軟件將各指標數據進行折
線圖描述，將變化偶然性較大的貨幣供應量刪除，建立主成分分析模型提取主成
分，將各指標對各主成分的貢獻率加權得到每個指標的總貢獻率，比較得出影響
北京市房價的六項主要指標依次為：
居民家庭人均收入，
房地產開發投資
額
,
北京市生產總值，
經濟適用房銷售價格，
人均住宅建筑面積
,
新
增保障性住房面積。
2.影響樓價因素有哪些
（一）地區 基本上越接近市中心的物業，其樓價將越高。
各項配套交通網絡、飲食娛樂及購物消閑等設施較完善。 （二）交通 一般城市的樓房比鄉村的樓房較昂貴，因城市道路網絡完善、來往各處地方均方便。
（三）樓層 在同一個高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣貴一點。 簡單的原因：位于高層的比低層更遠離地面，所以較少受到街上人車喧嘩的騷擾，加上接觸的塵埃量相對較少，空氣當然比較的清新。
況且如果大廈的位置適中，高層享有更佳視野，天然光線吸納較多，亦會使單位陽光十足。反之，一個低層可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個理想的居住環境。
此外，位于大廈低層的單位，一般外墻較厚，影響了樓宇的實際可使用面積。又基于污水排放設計及設置垃圾的位置，位于大廈低層單位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水聲的影響或垃圾臭氧滋擾等。
但如沒有電梯的多層樓房，其中層價格將較貴，高層因高層沒有電梯上落不便。 （四）方向 這是一個影響樓價較重要因素，因單位內部設備可花金錢添置或改善，但方向則完全不能改變。
加上中國人傳統認為向南較佳，東向或西向均會受陽光照射影響，故朝南向物業價格一般較高。 （五）景觀 景觀亦是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、湖景、山景或綠化公園景觀的單位價格均較高。
（六） 配套 若樓房有周邊環境及設施的配合，其價值亦將相應提高。如一些大型屋村設備齊全，應有盡有，包括商場、百貨公司、超級市場、戲院、私人會所、游泳池及私家花園等。
此外，物業采光、間隔、用料、樓宇維修保養、地區因素區別及物業用戶素質等，均可影響物業價格高低。 房地產經紀人的基本要求和作用 （七）房屋面積劃分： 1、居住面積：指住宅中供日常生活起居用的臥室，起居室等凈面積的總和。
2、使用面積：指住宅中分戶內全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛生間、壁櫥、陽臺和室內走道，室內樓梯等。
3、建筑面積：對一棟樓來講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是建筑物勒腳以上外墻的水平截面積。對一單套單元講，每套建筑面積包括室內的建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。
4、套內面積：包括套內使用面積，套內墻內面積和陽臺建筑面積。 5、公攤：包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設備間。
6、內陽臺：封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。 7、外陽臺：不封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。
3.計量經濟學房價影響因素用什么方法
一、理論模型的設計對所要研究的經濟現象進行深入的分析，根據研究的目的，選擇模型中將包含的因素，根據數據的可得性選擇適當的變量來表征這些因素，并根據經濟行為理論和樣本數據顯示出的變量間的關系，設定描述這些變量之間關系的數學表達式，即理論模型。
例如上節中的生產函數就是一個理論模型。理論模型的設計主要包含三部分工作，即選擇變量、確定變量之間的數學關系、擬定模型中待估計參數的數值范圍。
1.確定模型所包含的變量在單方程模型中，變量分為兩類。作為研究對象的變量，也就是因果關系中的“果”，例如生產函數中的產出量，是模型中的被解釋變量；而作為“原因”的變量，例如生產函數中的資本、勞動、技術，是模型中的解釋變量。
確定模型所包含的變量，主要是指確定解釋變量。可以作為解釋變量的有下列幾類變量：外生經濟變量、外生條件變量、外生*策變量和滯后被解釋變量。
其中有些變量，如*策變量、條件變量經常以虛變量的形式出現。嚴格他說，上述生產函數中的產出量、資本、勞動、技術等，只能稱為“因素”，這些因素間存在著因果關系。
為了建立起計量經濟學模型，必須選擇適當的變量來表征這些因素，這些變量必須具有數據可得性。于是，我們可以用總產值來表征產出量，用固走資產原值來表征資本，用職工人數來表征勞動，用時間作為一個變量來表征技術。
這樣，最后建立的模型是關于總產值、固定資產原值、職工人數和時間變量之間關系的數學表達式。下面，為了敘述方便，我們將“因素”與“變量”間的區別暫時略去，都以“變量”來表示。
關鍵在于，在確定了被解釋變量之后，怎樣才能正確地選擇解釋變量。首先，需要正確理解和把握所研究的經濟現象中暗含的經濟學理論和經濟行為規律。
這是正確選擇解釋變量的基礎。例如，在上述生產問題中，已經明確指出屬于供給不足的情況，那么，影響產出量的因素就應該在投入要素方面，而在當前，一般的投入要素主要是技術、資本與勞動。
如果屬于需求不足的情況，那么影響產出量的因素就應該在需求方面，而不在投入要素方面。這時，如果研究的對象是消費品生產，應該選擇居民收入等變量作為解釋變量；如果研究的對象是生產資料生產，應該選擇固定資產投資總額等變量作為解釋變量。
由此可見，同樣是建立生產模型，所處的經濟環境不同、研究的行業不同，變量選擇是不同的。其次，選擇變量要考慮數據的可得性。
這就要求對經濟統計學有透徹的了解。計量經濟學模型是要在樣本數據，即變量的樣本觀測值的支持下，采用一定的數學方法估計參數，以揭示變量之間的定量關系。
所以所選擇的變量必須是統計指標體系中存在的、有可靠的數據來源的。如果必須引入個別對被解釋變量有重要影響的*策變量、條件變量，則采用虛變量的樣本觀測值的選取方法。
第三，選擇變量時要考慮所有入選變量之間的關系，使得每一個解釋變量都是獨立的。這是計量經濟學模型技術所要求的。
當然，在開始時要做到這一點是困難的，如果在所有入選變量中出現相關的變量，可以在建模過程中檢驗并予以剔除。從這里可以看出，建立模型的第一步就已經體現了計量經濟學是經濟理論、經濟統計學和數學三者結合的思想。
在選擇變量時，錯誤是容易發生的。下面的例子都是從已有的計量經濟學應用研究成果中發現的，代表了幾類容易發生的錯誤。
例如農副產品出口額=-107.66+0.13*社會商品零售總額十0.22*農副產品收購額這里選擇了無關的變量，因為社會商品零售總額與農副產品出口額無直接關系，更不是影響農副產品出口額的原因。再如生產資料進口額=0.73*輕工業投資+0.21*出口額+0.18*生產消費+67.60*進出口*策這里選擇了不重要的變量，因為輕工業投資對生產資料進口額雖有影響，但不是重要的，或者說是不完全的，重要的是全社會固定資產投資額，應該選擇這個變量。
再如農業總產值=0.78+0.24*糧食產量+0.05*農機動力—0.21*受災面積這里選擇了不獨立的變量，因為糧食產量是受農機動力和受災面積影響的，它們之間存在相關性。值得注意的是上述幾個模型都能很好地擬合樣本數據，所以絕對不能把對樣本數據的擬合程度作為判斷模型變量選擇是否正確的主要標準。
變量的選擇不是一次完成的，往往要經過多次反復。2.確定模型的數學形式選擇了適當的變量，接下來就要選擇適當的數學形式描述這些變量之間的關系，即建立理論模型。
選擇模型數學形式的主要依據是經濟行為理論。在數理經濟學中，已經對常用的生產函數、需求函數、消費函數、投資函數等模型的數學形式進行了廣泛的研究，可以借鑒這些研究成果。
需要指出的是，現代經濟學尤其注重實證研究，任何建立在一定經濟學理論假設基礎上的理論模型，如果不能很好地解釋過去，尤其是歷史統計數據，那么它是不能為人們所接受的。這就要求理論模型的建立要在參數估計、模型檢驗的全過程中反復修改，以得到一種既能有較好的經濟學解釋又能較好地反映歷史上已經發生的諸變量之間關系的數學模型。
忽視任何一方面都是不對的。也可以根據變量的樣本數據作出解釋變。
4.數學建模論文
C題 房地產業發展問題
住房問題是關系民生的大問題。2001年以來，隨著居民生活水平提高，居民消費結構升級帶動產業結構升級，工業化進程加快和城鎮化率快速提高，中國經濟進入了以住房、汽車、電子通訊、能源和基礎原材料業較快發展的新一輪增長周期；其中，房地產、鋼鐵、水泥等行業投資的迅猛增長帶動了整個固定資產投資的快速增長。2004年1-2月份固定資產投資完成額增長53%，經濟運行中出現了新的不平衡，能源、運輸供應緊張，居民消費品價格指數（CPI）開始走高（6月同比上漲5%），中國經濟運行出現偏熱的跡象。
從2003年下半年開始，房地產業在發展過程中出現了部分地區房地產投資過熱、房價上漲過高的跡象，各項指標表明中國房地產存在一定程度的泡沫（測定房地產泡沫的指標可參照附件一）。為保持經濟健康穩定的發展，近年來中央*府綜合運用經濟、法律和必要的行*手段，以區別對待和循序漸進的方式，對房地產業連續出臺了一系列宏觀調控*策。
從階段和性質上分析，中央*府的宏觀調控可劃分為兩個階段。第一階段：2003年以“121號文”為標志，緊縮型房地產調控拉開序幕，2004年調控加強，2005-2006年達到高潮，2007年屬于持續階段，并延續至2008年上半年。第二階段：從2008年下半年開始，由地方到中央，開始放松調控，其性質是松綁，節奏逐漸加快，這是一個過渡性的階段。總體來看，調控初見成效。但房地產市場仍然存在住房供給結構不合理、部分城市房價上漲太快、中低收入居民住房難以滿足等問題。
2008年，在世界金融危機和國內經濟下行的雙重外部壓力下，在行業自身調整的內部推動下，全國房地產市場出現了周期性變化，由增長期轉變為衰退期，2009年世界經濟形勢異常嚴峻，這的確是一場百年一遇的金融危機，目前來看世界經濟步入衰退已無懸念，且必將對我國房地產業產生巨大影響。
附件二提供了1998——2008年我國相關房地產*策，附件三提供了某城市2003——2008年房地產業的部分數據，請針對以下問題進行研究。
問題一：試建立數學模型闡述房地產市場發展與經濟發展的關系。2009年該市的房地產市場發展形勢如何？
問題二：試建立數學模型分析影響房地產業發展的因素，該模型對于*府調控房地產市場有何指導作用？
問題三：作為建設小康社會的一項重要指標，在房地產業健康穩定發展的前提下（可參照附件一中的部分指標），欲使該市人均住房面積在2015年達到30平方米，*府應采取哪些措施？
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