榮觀房產網1.致命的誤區,為什么房價難言"歷史大頂
2015-2016年，中國房地產銷售市場再度火爆，根據百城價格指數，兩年全國平均房價漲幅超過20%，一線城市平均漲幅超過40%，部分熱點二線城市漲幅甚至超過一線城市。
主流觀點認為，中國進入老齡化時期，城鎮化接近尾聲，貨幣超發、加杠桿是房價上漲的主要原因，因此房價上漲不可持續，隨著新一輪房地產調控*策出臺，中國房價將出現“歷史大頂”。對于上述各項觀點，我們均持否定態度。
海清FICC頻道認為，不能簡單的認為高房價就是“房地產價格泡沫”。中國一線城市的高房價本質上是“產業集聚、資源集聚導致的特大城市化傾向”（決定需求）與“嚴控特大城市規模”（決定供給）之間的矛盾。
在*府城鎮化*策根本改變之前，一線城市的價格扭曲將長期存在。與2010-2011年房地產調控類似，此次房地產調控可能導致一線城市短期止漲甚至下跌，但改變不了一線城市房價的長期上漲趨勢。
在本文中，重點分析主流觀點普遍存在的五大誤區：誤區一，房地產市場只考慮需求不考慮供給；誤區二，認為“人口流動”可以代表房地產需求；誤區三，認為“老齡化”將導致房價下跌；誤區四，認為中國城鎮化接近尾聲；誤區五，認為加杠桿必然等于“炒房”和泡沫。主流房地產分析框架對于中國房地產問題，主要有兩種分析方法：一種是從宏觀的角度，研究房地產的供需和*策，判斷房地產市場的拐點；另一種是從估值的角度，使用房價收入比、杠桿率等指標，確定中國房地產市場相對于全球的估值水平，判斷房地產市場的拐點。
在本文中，主要集中于宏觀的角度，對目前主流的房地產分析框架提出質疑。在之后的系列文章中，將對估值指標進行討論。
從宏觀角度，市場上對于中國房地產的主流分析框架是“人口流動+貨幣現象”。這一分析框架的本質是，認為房地產價格由需求決定，而需求分為兩部分：剛性需求和投資需求。
其中，“人口流動”對應“剛性需求”，“貨幣現象”對應“投資需求”或者反映價格泡沫程度。其中，“人口流動”又包括兩部分，一部分是“老齡化”，一部分是“城鎮化”，這兩部分共同決定了城市人口的變化，市場主流觀點認為城市人口的變化可以代表房地產的需求變化。
市場主流觀點認為，中國已經進入老齡化拐點，同時城鎮化接近尾聲，因此購房人口數量或增速將下降，房地產需求將長期下滑，因此中國房地產正處于存在歷史大頂。同時，主流觀點認為，由于房地產需求正在下降，因此房地產價格上漲是“貨幣現象”，也就是房地產價格泡沫。
海清FICC頻道認為，上述房地產分析框架看似很完整，很充分，但實際上存在諸多似是而非的問題，也完全沒有揭示中國房地產問題的本質。下面重點分析“人口流動+貨幣現象”框架的五大誤區。
誤區一：房地產能只看需求而不看供給嗎？在“人口流動+貨幣現象”框架中，只從房地產需求的角度出發，而完全忽略了供給因素。事實上，供給是中國房地產問題的關鍵之一。
最直接的證據是，北京、上海低供給、高房價，重慶則是高供給，低房價。北京、上海實行了嚴格的控制土地供給規模*策，而重慶則沒有限制土地供給，導致北京、上海2010年以來房地產銷售面積維持低位，而重慶房地產銷售面積則持續上行。
圖1 北京、上海銷售下滑，重慶銷售上升與北京、上海等一線城市甚至絕大多數二線城市相比，重慶的房價漲幅微乎其微。我們認為，重慶的土地供給、住房供給充分，是其房價能夠在2010-2015年基本不變的重要原因。
圖2 北京、上海房價飆漲，重慶房價基本不變在2014-2015年“忽視房地產供給”的誤區較為突出，2016年以來已經得到一定程度的修正。“土地供給不足”因素越來越被市場接受，呼吁放松特大城市人口和土地規模管制的聲音越來越多。
2016年以來，市場主流的誤區出在需求端，這些錯誤觀點包括：“人口流動決定剛性需求”、“老齡化導致房價下跌”、“中國城鎮化接近尾聲”、“加杠桿就是炒房、泡沫”，在下面的誤區二到誤區五中將一一進行論述。誤區二：“人口流動”能決定房地產剛性需求嗎？我們認為，決定房地產剛性需求的并不是“人口流動”，而是“購買力流動”。
在2016年初，很多人將上海“人口凈流出”作為上海房價不能上漲的主要依據，但結果讓人大跌眼鏡。事實上，2011年以來一線城市人口增速一直在下降，但一線城市房價在全國漲幅仍然位居前列。
圖3 北京、上海人口增速持續下降為何人口下降，反而房價大漲？因為我們只關注了人口下降，而沒有關注其背后的原因。是因為大家不渴望北上廣的教育、醫療、就業、娛樂條件嗎？答案顯然是否定的！一線城市人口增速下降，根本原因有兩個：一是限制特大城市人口規模是一項基本國策，“嚴格控制特大城市人口規模”明確寫在“十八屆三中全會”《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》、《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》等重要文件中。
北京市人口上限為2300萬；上海市人口上限為2500萬。二是一線城市超高的房價使得很多人難以在一線城市體面的生活，不得不“逃離北上廣”。
換句話說，一線城市的人口增速下降，是*府*策、高。
2.為什么中國房價一直很高
以年均漲幅10%算，7年房價都會翻倍。
房價崩盤除非發生戰亂，或者國際金融危機。茅臺、油鹽醬醋等的年漲幅都10-20%以上，何況房子，物價上漲是普遍現象。
低租售比意味著高持有成本，肯定要通過上漲來彌補這個虧損，成本高了房價怎么可能白菜價房產稅導致房產持有成本上升，怎么可能降房價，不過是增加稅的借口罷了。考慮到長期持有房產的成本（交易稅費、持有成本、賣出成本，房產稅以及差價的個人所得稅20%，個稅目前基本不收，但長期來說肯定加強征收），而且大部分城市當前租金回報率僅2.0%。
近8年來過去八年時間內，中國的真實工資增長幅度達到了10.6%，名列全球第一，而印度只有0.2%。另據人力資源和社會保障部統計，“十二五”期間，我國最低工資年平均增長率為13.1%。
仔細想想，房價漲幅肯定不會比你工資的漲幅還低吧？可能你今年工資沒漲，但不能否認別人和你一樣沒漲。現在的租售同權鼓勵租房的意思就是讓你買不起房（不斷上漲的房價、不給貸款、不給購房資格），這樣把房產集中在富人和大集團手里，然后以高價租給剛需。
如果剛需的工資漲幅沒有房價漲幅高（必然），肯定買房越來越困難，直至你絕望然后放棄買房。馬云說以后房子如蔥就是讓大家別買房以免推高房價，他好悄悄布局這個（實現未來20-30年計劃）。
現在人人都能買房意味著人人都實現了財富增值，這不是斷了銀行、巨頭、富人、國家的財路嗎？經過我粗略測算，從20-30周期來看，如果剛需逐漸都租房的話，銀行、房地產商、租賃財團、綜合巨頭、國家稅收等在房地產方面動的收益率遠比通過銀行直接放貸款給剛需的收益更高。現在剛需每月40%-50%的收入用于還房貸，最后還能落下一套房子；而以后房租越來越高也要每月40%-50%的收入用于租房，但最后剛需卻一無所有，這樣各利益集團才能最有效的榨取剛需，實現最大化的利潤，這就是租售同權為啥這么受到鼓吹的原因！！！比如目前上海市區房月租高達90-130元/平，三口之家70-90平租房的話月租金~10000元。
若用這個錢按揭貸款可貸款130~200萬，首付三成的話能買180-200萬的房子，實在買不起大的在市區買40平左右也行啊，雖說小些總歸屬于自己，或者轉租出去再補些差價（努力些賺錢）租個大些的也不錯。
3.中國房價能否降下來 房價何時才回歸真實價值
我認為，中國房價不存在暴跌的現實依據。
小縣城房價是可能下跌的，但是至少北上廣深等一線城市不會暴跌的（房價不漲就是仁*了）。我們所謂的房價高，其實就是一線城市（例如北上廣）和核心城市（例如南京重慶）房價高。
一線城市（例如北上廣）和核心城市，全國一共能有多少個，全國不超過20個，而中國富人有多少，都去那里買房子，自然把房價推高了。房價很難降下來，在這其中也有一定的*治因素。
何以言之？首先可以先想想咱們*府每年的收入來源，如果只是靠納稅人交錢，怎么可能支撐著這么多基礎設施的建設，這其中肯定有其他的收入來源，而拍賣土地就是之一，也是來錢最快的方法之一了吧。國家需要錢，那土地肯定買的就貴，只有這樣，才能從那些房地產商那里拿到錢去搞我們的國家建設，而國家建設的錢肯定是少不了的，所以只是地皮就很貴的。
房價的走勢也影響著很多方面，再說了*府也不會讓房價降下去，那么房價怎么可能會下降。所以，想等著房價降下來，還不如等著天上掉餡餅呢！因此，好好掙錢吧，我覺得房價降是不太可能了，漲還是有可能的。
4.中國房價泡沫嚴不嚴重
我認為中國房產不算太高，中國房地產雖然有泡沫，沒有想象中的那么大，原因如下：1、中國國家太大，城市太多，各個城市的情況很不一樣。
那些數萬元一平的房價畢竟是少數。多數是萬元左右的均價。
中國城市化進程，就是一個人口由農村向縣城、縣城向二線城市，二線向一線城市流動的過程。而一線城市總是有限的，北上廣這些房價只能上漲。
2、中國有一線、二線、三線城市，只有一線城市是房屋較熱的，而其他地區，房產依然是泡沫不多的。3、以筆者家為例，我這里靠海的地級市。
房價貴的1萬多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能說很多。因為各類上繳國家的稅是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房價也就應該是這個價格。
剩下就是房地產商的利潤了，所以，我們這里沒有多少泡沫，而且房屋賣的也很火。4、現在，都吆喝第四次單身潮來臨，說單身男女有2億之多，如果按照中國14%的單身率計算，那就是說這2億人中有2800萬不結婚。
如果他們都結婚，需要1400萬套，如果都單身，則需要2800萬套。這樣房子一下就多需要1400萬套。
這些是剛需。剛需啊，同志，中國全部庫存才600萬套，才占需要的42%。
5、一般來說，一個三口之家住幾十平米的房子過于擠了。現在為了舒適，總是房子越來越大，這樣小房子換大房子，一個衛生間換成雙衛生間，所以居住面積增加了。
地產商自然也需要不停蓋房子。6、中國每年畢業800萬大學生，如果都結婚，就需要400萬套房屋，如果都不結婚，需要800萬套。
而且畢業大學生、研究生，你看到幾個回家種土豆的，不都是落戶北上廣嗎？7、另外中國*斧也不是當年的日本*斧，中國也不會坐視房價泡沫吹破而不理的。8、從全球來看，房地產市值/GDP的正常水平在260%左右，是合理水平。
中國的房產總價值在187萬億。中國的GDP在67萬億。
中國的房地產市值/GDP比例為279%。也就是說，中國房地產與GDP的比值，比正常水平要高一點，但是也搞不到哪去，畢竟279%和260%也就高19%而已。
加上中國飛速發展的經濟水平，這個房地產市值/GDP比例也算合理。也就是說，中國房地產雖然有泡沫，沒有想象中的那么大。