榮觀房產網1.城市化對房地產業的影響
一 中國房地產業的發展水平 房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。
據有關部門的統計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6~1.2個百分點。2003年中國房地產業在開發投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩的良好勢頭。
城鎮居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1~9月份房地產開發完成投資6495億元，同比增長32.8%，高于固定資產投資增幅（31.4%）1.4個百分點，占同期固定資產投資的25.1%。
商品房施工面積增長27.8%，其中，新開工面積增長30.4%。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩下降。
土地開發面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9%，銷售面積增長35.9%。
銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月“國房景氣指數”所屬的八個分類指數的走勢與10月相較，房地產市場呈現2升6降的格局。
其中，竣工面積、土地開發面積、商品房平均銷售價格、土地轉讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數呈現下降趨勢；房地產開發投資、新開工面積分類指數繼續保持上揚勢頭。可以說，中國房地產市場總體上是健康的。
但是，需要注意的是，在房地產業發展中仍然還存在一些不利因素，表現在以下幾個方面。 二 中國房地產業發展過程中存在的主要問題 ①資源的浪費與流失。
由于開發失控和無序發展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。1992~1993年的“開發區熱”和“房地產熱”高潮時全國形形色色的開發區達上萬個，規劃占地1.5萬平方公里，相當于全國當時的城市建成區總面積，而真正實現有效開發利用的僅為2%左右。
②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此后這一指標持續上升，2000年達9000萬平方米。
截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5%，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而中國房地產開發的空置房已超過了這個指標。
雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20%。 ③房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞。
開發單位片面追求經濟效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護與建設。 ④房地產業發展與金融業關系尚未理順，房地產開發缺乏穩定的資金來源。
房地產金融基礎體系欠完備，國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產信貸總額的70%左右，而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%。實現可持續發展是中國房產業面臨的一項戰略任務。
三 中國房地產業的可持續性分析 可持續發展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件。
房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發的余地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。
從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而，推進中國房地產業可持續發展。
①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業發展的命脈。
但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展與人居環境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。
在中國的城市化進程中，房地產開發通常是對城市邊緣土地進行開發，因此要注意保護好這一地區的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變為非農用地必須符合土地利用規劃的規定，有關的*府部門應該嚴格把關。
對于已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執行《城市房地產管理法》有關規定，即對未投資開發或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，*府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現象的發生。
要根據城市規劃，對各類用地及郊區新入市的農用地合理配置，以實現土地資源高效配置。 ②重視環境保護，維護生態平衡。
房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異，將。
2.中國房價與城市化進程的關系
城市化進程的衡量標準有很多，最主要的是人口，城市化的程度也是由城市人口的占有比重決定的。
而成為一個城市人，最實在的立足點還是在房子上。房子會直接關系到你是否會停留和居住在此城市（對于大部分人是這樣）。
一個城市的發展潛力大小大會直接影響農民的多少進入這個城市，而房價的高低也會影響這部分人是停留慢慢定居下來或者還是繼續打工。這就必然會影響到一個城市的城市化進程了！上面提到*府為什么控制價格不堅決，也是由于房地產的特殊原因決定的，簡單的說國家發展過程中儲備了大量的經濟泡沫，房地產為了提升GDP，占了絕大部分的比重，如果國家強制進入控價，這樣會造成泡沫的破滅，直接會影響到經濟的持續快速的發展，所以國家*策在這塊只是邊緣的控制采取“隱形的手”來控制，讓房價平穩的發展。